發(fā)表于：2017-03-22閱讀量：（1797）
溫州市鹿城區(qū)人民法院
民事判決書
（2016）浙0302民初9450號(hào)
原告：張某某。
委托訴訟代理人：周春波、虞聰慧，浙江時(shí)代商務(wù)律師事務(wù)所律師。
被告：溫州某某置業(yè)有限公司，住所地：溫州市鹿城區(qū)來福門某某大廈XX幢XX室。
法定代表人：楊某某，董事長。
委托訴訟代理人：鄭小文、祁琦，北京德恒（溫州）律師事務(wù)所律師。
原告張某某與被告溫州某某置業(yè)有限公司（以下簡稱某某置業(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某及其委托訴訟代理人周春波、虞聰慧，被告某某置業(yè)公司的委托訴訟代理人鄭小文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某基于《商品房買賣合同》、購房發(fā)票、收款收據(jù)等向本院提出并明確其訴訟請(qǐng)求：一、判令被告賠償原告逾期交房違約金（以購房款7788292元為基數(shù)，按每日萬分之三自2016年1月1日計(jì)算至2016年9月21日）2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告某某置業(yè)公司辯稱，被告已于2016年6月24日通知業(yè)主于2016年6月28日前交房，部分的業(yè)主已經(jīng)收房入住，一小部分業(yè)主沒有按照上述期限收房。導(dǎo)致被告逾期交房的原因在于臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害、中高考等考務(wù)事由以及合同約定可據(jù)實(shí)逾期交付的事由，包括圖紙修改、地下室工程遲延拆除、職工技能比武、電梯零部件損壞等，共計(jì)214天（詳見《工作聯(lián)系函》），故被告無需承擔(dān)逾期交房違約金。且即使被告被認(rèn)定為逾期交房，原告訴請(qǐng)的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)按其實(shí)際損失予以調(diào)整。
經(jīng)本院審理查明：2015年7月2日，原告張某某（××）與被告某某置業(yè)公司（××）簽訂一份《商品房買賣合同》，約定由張某某購買由某某置業(yè)公司開發(fā)的位于溫州市鹿城區(qū)飛霞南路與龍泉巷交叉口西北角“某某錦園”第××幢××號(hào)房，建筑面積219.41平方米，每平方米單價(jià)35496.52元，總購房款7788292元。合同第九條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前將符合下列各項(xiàng)條件的商品房交付買受人使用：1.建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；2.取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；3.用水、用電、用氣、道路等，具備商品房正常使用的基本條件；但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起60日內(nèi)告知買受人的；2.施工過程中遇到不能及時(shí)解決的異常困難及重大技術(shù)問題（異常困難及重大技術(shù)問題應(yīng)取得有關(guān)部門有效證明）。合同第十條約定，出賣人如未按本合同約定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過60日，自本合同第九條規(guī)定的最后期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限之第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付房價(jià)款萬分之三的違約金。合同第十二條約定，商品房達(dá)到交付交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。合同附件八第六條第2點(diǎn)載明，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期的特殊原因還包括：項(xiàng)目施工中遇到異常困難的或遇到重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的；市政配套的批準(zhǔn)與施工延誤的；為配合政府新法規(guī)、政策、規(guī)范的實(shí)施而引起延誤的；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收有關(guān)部門驗(yàn)收滯后；因上述原因?qū)е卤卷?xiàng)目不具備竣工交付條件，而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期延長的，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期，最長不超過180日。合同簽訂后，原告已按涉案商品房的實(shí)際建筑面積依約向被告支付全部購房款，被告亦開具購房發(fā)票為證。但涉案工程直至2016年6月23日才經(jīng)建設(shè)、施工、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位聯(lián)合竣工驗(yàn)收合格（尚未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)）。2016年6月24日，被告發(fā)出交房通知，要求業(yè)主于2016年6月28日前辦理交房手續(xù)，后原告于2016年7月4日辦理交房手續(xù)。
另查明，涉案工程施工單位溫州建設(shè)集團(tuán)有限公司原長運(yùn)地塊工程項(xiàng)目部于2016年7月1日向被告出具一份《工作聯(lián)系函》，載明“因不可抗力及圖紙修改等原因造成涉案工程工期延誤，具體情況如下：1.由于圖紙修改及舊基礎(chǔ)障礙物處理等原因，本工程柱基施工期間工期順延70天。2.因圖紙修改，北側(cè)基坑增加三軸攪拌樁，用以加固土體。因三軸攪拌樁的施工，造成本工程工期滯后62天。3.其中A區(qū)地下室基礎(chǔ)底板砼已于2012年5月17日澆搗完成，為安全保險(xiǎn)期間，設(shè)計(jì)單位要求延后拆除局部支撐梁，致使工期滯后10天。4.2012至2014年期間，每年高考期間6月7-9日及中考期間12-13日，行政部門要求停工，致使工期滯后15天。5.2012年6月16-19日，因臺(tái)風(fēng)“泰利”影響，致使工期滯后4天；2013年7月10-14日，因臺(tái)風(fēng)“蘇力”影響，致使工期滯后5天；2013年10月4-6日，因臺(tái)風(fēng)“菲特”影響，致使工期滯后3天；2014年7月7-9日，因臺(tái)風(fēng)“浣熊”影響，致使工期滯后3天；2014年7月21-24日，因臺(tái)風(fēng)“麥德姆”影響，致使工期滯后4天；2014年7月30日至8月2日，因臺(tái)風(fēng)“娜基莉”影響，致使工期滯后4天；2014年9月18-23日，因臺(tái)風(fēng)“鳳凰”影響，致使工期滯后6天；2015年7月4-11日，因臺(tái)風(fēng)“燦鴻”影響，致使工期滯后8天；2015年8月5-10日，因臺(tái)風(fēng)“蘇迪羅”影響，致使工期滯后5天；2015年8月19-24日，因臺(tái)風(fēng)“天鵝”影響，致使工期滯后6天；2015年9月25-29日，因臺(tái)風(fēng)“杜鵑”影響，致使工期滯后5天；2015年10月19-21日，因臺(tái)風(fēng)“巨爵”影響，致使工期滯后5天。以上原因造成本合同工期滯后共計(jì)214天，現(xiàn)要求工期予以順延。”
以上事實(shí)有原、被告提供的相關(guān)證據(jù)以及雙方當(dāng)事人的庭審陳述等在卷佐證。
本院認(rèn)為，某某置業(yè)公司與張某某于2012年12月15日簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定全面履行合同義務(wù)。根據(jù)合同約定，某某置業(yè)公司應(yīng)于2015年12月31日前將符合約定條件的商品房交付給張某某，但其實(shí)際通知交房時(shí)間為2016年6月24日，已構(gòu)成逾期交房。合同約定可據(jù)實(shí)延期交付商品房的情形：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起60日內(nèi)告知買受人的；2.施工過程中遇到不能及時(shí)解決的異常困難及重大技術(shù)問題（異常困難及重大技術(shù)問題應(yīng)取得有關(guān)部門有效證明），還包括市政配套的批準(zhǔn)與施工延誤的；為配合政府新法規(guī)、政策、規(guī)范的實(shí)施而引起延誤的；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收有關(guān)部門驗(yàn)收滯后的?，F(xiàn)某某置業(yè)公司以涉案工程施工單位溫州建設(shè)集團(tuán)有限公司原長運(yùn)地塊工程項(xiàng)目部于2016年7月1日出具的《工作聯(lián)系函》載明的“圖紙修改、地下室工程遲延拆除、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害、中高考等考務(wù)”為由進(jìn)行抗辯主張可據(jù)實(shí)延期交付，考慮到被告提出的圖紙修改、地下室工程遲延拆除等均沒有提供有關(guān)部門有效證明系施工過程中遇到不能及時(shí)解決的異常困難及重大技術(shù)問題，且上述事宜均系本案原、被告簽訂合同之前發(fā)生，而臺(tái)風(fēng)雖屬自然災(zāi)害，但溫州地處沿海地帶，每年出現(xiàn)數(shù)次臺(tái)風(fēng)屬常態(tài)，中高考等考務(wù)工作系每年相對(duì)固定的考試時(shí)間，考試期間周邊工地需停止施工是通行的做法，某某置業(yè)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)此有合理的預(yù)見，并在確定施工期限、房屋交付期限時(shí)考慮該因素，且被告亦無法舉證證明涉案工程旁邊有承擔(dān)具體考務(wù)工作的學(xué)校，故被告的上述抗辯事由均不能成立。關(guān)于交付時(shí)間，雖被告主張其已于2016年6月發(fā)出交房通知，但涉案工程至今尚未通過竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不符合合同約定交付條件，且原告亦未收房，故被告主張其已于2016年6月完成交房，不能成立，本院不予采信。至于違約金標(biāo)準(zhǔn)問題，由于被告未對(duì)其主張的調(diào)整違約金的事由予以舉證證明，故本院不予調(diào)整。故被告應(yīng)支付自2016年1月1日起至7月4日止共計(jì)175天的逾期交房違約金為408885元（175天×7788292元×0.01×3%）。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：
被告溫州某某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張某某支付逾期交房違約金408885元；
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付延遲履行金。
案件受理費(fèi)8309元，減半收取4154.5元，由被告溫州某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省溫州市中級(jí)人民法院。
審判員 黃光輝
二〇一六年九月三十日
書記員 吳歡眾
19292585308695684302729546263711893718648181061371913275118301149411187103271013486968387749472965277498428292167209619391657138213081111879
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