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云南省尋甸回族彝族自治縣人民法院

民事判決書

（2014）尋民初字第1123號

原告邱某某，女，住浙江省溫州市某某區。

委托代理人張華青，云南天外天律師事務所律師，特別授權代理。

被告云南某某地產開發有限公司。

住所地：云南省昆明市經開區某某街道辦事處某某社區東沖頂。

法定代表人陳某某，系該公司董事長。

委托代理人李某，男，住昆明市某某縣。系該公司辦公室主任，一般授權代理。

委托代理人傅某某，尋甸縣仁德法律服務所法律工作者，特別授權代理。

原告邱某某訴被告云南某某地產開發有限公司（以下簡稱某某地產公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院2014年7月17日受理后依法組成合議庭，于2014年9月28日公開開庭進行了審理。原告之委托代理人張華青，被告之委托代理人李某、傅某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告邱某某訴稱，我于2013年4月10日在被告開發的尋甸某某財富廣場樓盤購買xx號房，面積為109.54平方米，房款已一次性全額付清。購房時該樓盤已經竣工，但被告至今未將上述商品房交付與我，亦未辦理相關手續，故向法院起訴，要求判令：一、買賣合同有效；二、被告繼續履行合同并將其出售給原告的xx號商品房交付給原告，將《商品房購銷合同》向房管部門進行備案并辦理房屋所有權證和土地使用證；三、本案訴訟費由被告承擔。

被告云南某某地產開發有限公司辯稱，原被告雙方簽訂的《商品房購銷合同》無效，請求駁回原告的訴訟請求。理由如下：一、《商品房購銷合同》簽訂后，未實際支付購房款，就拿“5-99”號房來說，總金額424500元純屬虛構，且就合同的主要條款即單價3000元／平方米而言更是個虛假數字。二、根據《補充協議》第四條確定的單價1200元／平方米顯失公平。根據《商品房購銷合同》，約定的商品房單價為3000元／平方米，而《補充協議》第四條將房價減至四折，即1200元／平方米，相較于目前尋甸縣的市場價格（平均每平方米3000元左右）顯失公平。原被告訂立《商品房購銷合同》時，正是某某地產公司到了崩潰邊緣的困難時期，而原告之夫作為公司股東卻釜底抽薪、撤股脫身，更加重了公司的經營風險，至2013年11月10日公司欠債2500余萬，公司全盤由新股東接手。綜上，原告在公司經營最困難的時候，讓被告在極端不合時宜的情況下簽訂了39份顯失公平的《商品房購銷合同》，請在查明合同簽訂的背景和事實的情況下，駁回原告的訴訟請求。

原告邱某某提供下列證據以證明自己的訴訟主張：

一、和解協議、補充協議各一份，證明涂某某與張某光（已故）就云南某某地產開發有限公司股權轉讓事宜達成協議，約定涂某某將股份轉讓給張某光（已故），同時由原告邱某某（系涂某某之妻）與被告簽訂商品房購銷合同，約定若張某光未按約履行，則房屋歸涂某某，股權轉讓款抵作房款。

二、商品房購銷合同一份，證明在和解協議和補充協議簽訂后，涂某某以其妻邱某某的名義與被告簽訂商品房購銷合同。

三、昆明市中級人民法院民事判決書一份，證明原告與被告同時簽訂的39份《商品房購銷合同》中，原告已就其中7份合同向法院提起訴訟，并經昆明市中級人民法院終審判決，終審判決支持了原告與本案相同的訴訟請求，現該7份判決已生效并在執行過程中。

經質證，被告認可證據一的真實性，但認為房款打四折顯失公平，且協議違反《物權法》第一百八十六條之規定，應認定為無效。對證據二的真實性予以認可，但認為該合同不合法。對證據三的真實性予以認可，判決書僅對商品房的來源作出判決，但對合同是否合法未作判決，該合同顯失公平，應認定為無效合同。

本院認為，證據一內容真實，與本案具有關聯性，《和解協議》及《補充協議》系雙方當事人的真實意思表示，故本院對該組證據的關聯性、真實性、合法性及證明內容予以確認。證據二作為附條件生效的合同，系雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律強制性規定，故本院對該證據的關聯性、真實性、合法性予以確認。證據三系生效法律文書，被告未提供充分的證據以否定該生效判決的效力，故對該證據本院予以采信。

被告云南某某地產開發有限公司提供下列證據以證明自己的訴訟主張：

收購協議一份，證明某某地產公司因欠債過多無力為繼，才被現在的股東收購。

經質證，原告認為該協議系復印件，且未加蓋工商部門公章，對該證據的真實性不予認可。

本院認為，該證據系復印件且未加蓋工商部門印章，真實性無法核實，本院對其真實性不予確認。

經審理，本院確認以下法律事實：

2009年12月28日，尋甸回族彝族自治縣規劃建設局向某某地產公司頒發預許尋字（201001）號《商品房預售許可證明》，準予某某地產公司預售某某財富廣場項目的商品房。2013年4月2日，甲方涂某某，乙方張某光，丙方某某地產公司就股權轉讓事宜共同簽訂《和解協議》，約定：一、甲、乙雙方確認甲方持有丙方公司①股權本金人民幣叁佰萬元整（300萬元）。②甲方給丙方公司墊付人民幣叁拾捌萬元整（38萬元），該款已經昆明市呈貢區人民法院判決確認。③甲方之妻邱某某在丙方公司買房后應退款項人民幣肆拾肆萬元整（44萬元），該款最終數字以法院生效判決為準，多退少補。④甲方在丙方公司五年投資應得利益人民幣肆佰捌拾萬元整。以上四項合計人民幣捌佰陸拾貳萬元整（862萬元）。二、乙方自愿按照捌佰陸拾貳萬元整（862萬元）的價款收購甲方所有的丙公司的15％股權（該轉讓款包含第一條的四項款項）六、甲、乙雙方確認甲方在公司實際花費包括律師費為人民幣叁拾萬元整（30萬元）該款由乙方在給付第二筆款項（480萬元的股權轉讓款）時一并給付。同時，各方還對其他權利義務進行了約定。2013年4月10日，甲方涂某某，乙方張某光，丙方某某地產公司共同簽訂《補充協議》，約定：三、原和解協議第七條“②乙方在2013年7月1日至2013年12月31日止之間給付甲方股權轉讓款人民幣肆佰五拾萬元整（450萬元），每月平均給付。（480萬元-60萬元＋30萬元=450萬元）。 ”中的“股權轉讓款人民幣肆佰伍拾萬元整（450萬元），每月平均給付。（480萬元-60萬元＋30萬元=450萬元）。”變更為股權轉讓款人民幣伍佰壹拾萬元整（510萬元，該數字計算公式是：480萬元＋30萬元=510萬元），每月平均給付人民幣捌拾伍萬元整（85萬元）。五、對原和解協議第八條之約定履行的具體方式：1、乙方、丙方交付給甲方折抵股權轉讓款的房屋由甲方自行一次性選定，乙方不得異議。2、三方約定甲方選定的折抵股權轉讓款的房屋所簽訂的商品房買賣合同的銷售價（市場銷售價）為每平方米3000元。3、三方一致確認丙方與甲方（以甲方之妻邱某某的名義簽訂合同）于2013年4月10日簽訂所有商品房購銷合同如果乙方在任何壹月（2013年7月1日至2013年12月31日止）的約定給付時間內，未按照和解協議的第七條和本補充協議的第三條之約定全面履行給付義務時，則丙方與甲方按照本補充協議第五條第1、2條之約定所簽訂的全部商品房買賣合同所約定之全部房屋均按照補充協議第四條約定的價款直接折抵給甲方，甲方不需要再按照商品房買賣合同約定的價款向丙方支付房款，但丙方需向甲方出具辦理落戶、轉賣等手續所需要的收到房款的發票。甲方按商品房買賣合同之約定取得房屋所有權并由甲方自行處理，乙方、丙方須無條件配合甲方辦理落戶、轉賣等手續。如乙、丙兩方按本補充協議及原和解協議約定履行相應付款義務，則甲方不得行使上述商品房購銷合同中的任何權利，也不得主張房屋所有權。七、本補充協議及商品房買賣合同簽訂后，甲方即無條件配合乙方、丙方辦理符合法律法規規定的銀行貸款及對外提供擔保的相關簽字手續（如果甲方股權轉讓之后，則不需要甲方提供本項協助義務），具體時間地點由乙方及丙方提前2個工作日通知甲方；如乙方、丙方已經按照和解協議和本補充協議約定履行了相應義務，則甲方應無條件配合乙方及丙方完成以下事項：1、按原約定配合乙方及丙方辦理甲方在云南某某地產開發有限公司的原有15%股權的變更登記手續，股權受讓人由乙方指定；2 、按約定到昆明市中級人民法院撤回公司解散糾紛案；3、撤回在呈貢區人民法院的執行申請。同時，各方還對其他權利義務進行了約定。2013年4月10日，某某地產公司與邱某某簽訂《商品房購銷合同》，該合同約定，邱某某購買某某地產開公司開發的某某財富廣場樓盤XX層XX號房，套內建筑面積為109.54平方米，單價為3000元／平方米，總價為328620元，同時，雙方還對房屋買賣的其他權利義務進行了約定。2013年6月17日，某某地產公司全體股東制定了《章程修正案》，原公司股東張某光、涂某某修改為張某光、張某祥。2013年6月19日，某某地產公司的工商登記股東進行了變更，股東涂某某退出，新增張某祥為該公司股東。2013年6月17日，昆明市中級人民法院作出（2013）昆民五初字第3號民事裁定書，裁定準許原告涂某某撤回對被告某某地產公司及第三人張某光公司解散糾紛一案的起訴。2013年6月15日，涂某某向昆明市呈貢區人民法院提交申請書，撤回對某某地產公司的強制執行申請。事后，對于《和解協議》和《補充協議》所約定張某光應當向涂某某支付的款項，張某光從未支付過。

另，原告與被告同時簽訂的39份《商品房購銷合同》中，原告已就其中7份合同向法院提起訴訟，并經昆明市中級人民法院終審判決，7份終審判決均支持了原告與本案相同的訴訟請求，現該7份判決已生效并在執行過程中。

本院認為：依照《中華人民共和國合同法》第八條規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。及第四十五條規定：當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。以及第六十條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，某某地產公司與邱某某于2013年4月10日簽訂的《商品房購銷合同》系雙方真實意思表示，并未違反法律強制性規定，該合同系附生效條件的合同，在條件成就時該合同即應發生法律效力。該《商品房購銷合同》的生效條件依附于涂某某、張某光、某某地產公司共同簽訂的《和解協議》、《補充協議》的履行情況，即應滿足涂某某無條件配合張某光及某某地產公司完成的下列事項：1、按原約定配合張某光及某某地產公司辦理涂某某在某某地產公司原有的15%股權的變更登記手續，股權受讓人由張某光指定；2、按約定到昆明市中級人民法院撤回公司解散糾紛案的起訴；3、撤回在呈貢區人民法院的強制執行申請。同時，還需滿足張某光未按約定在2013年7月1日至2013年12月31日向涂某某支付510萬元的款項（即每月支付85萬元）。涂某某已經配合張某光及某某地產公司完成了上述義務，而張某光卻未按照約定支付相應款項，故某某地產公司與邱某某于2013年4月10日簽訂的《商品房購銷合同》的生效條件已經成就，雙方應依約履行。本案中，邱某某與某某地產公司所簽訂的《商品房購銷合同》形成房屋買賣合同關系，該《商品房購銷合同》應視為附生效條件的買賣合同，該房屋買賣合同關系不屬于《中華人民共和國物權法》及《中華人民共和國擔保法》所規定的抵押財產，不能適用《中華人民共和國物權法》第一百八十六條關于流質條款的規定。張某光、某某地產公司差欠涂某某款項情況屬實，且存在未按約歸還的拖欠情形，按照雙方約定即該欠款轉化為了購房款，該約定并不違反法律禁止性規定，屬于自由處分財產的范疇，本院對此予以確認。現邱某某起訴某某地產公司要求繼續履行《商品房購銷合同》，將某某地產公司出售給邱某某的xx號商品房交付給邱某某并辦理相關手續，于法有據，本院予以支持。

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第四十五條、第六十條之規定，判決如下：

一、云南某某地產開發有限公司與邱某某于2013年4月10日簽訂的合同編號為xx的《商品房購銷合同》合法有效。

二、由云南某某地產開發有限公司于判決生效之日起十五日內履行合同編號為xx的《商品房購銷合同》的義務，即：1、交付某某財富廣場xx號房屋；2、將《商品房購銷合同》向房管部門進行備案；3、辦理房屋所有權證；4、辦理土地使用權證。

案件受理費6230元，由被告云南某某地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于云南省昆明市中級人民法院。

審判長  馬永明

審判員  楊朝生

審判員  郭鈺垚

二〇一四年十二月一日

書記員  畢馨予

房產糾紛