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廣東省珠海市斗門區人民法院
民事判決書
（2014）珠斗法民三初字第42號
原告曹某某，男，漢族，19XX年XX月XX日出生，住湖南省某某市。
原告謝某某，女，漢族，19XX年XX月XX日出生，住湖南省某某市。
委托代理人陳志元，廣東億商律師事務所律師。
被告珠海某某房地產有限公司，住所地：珠海市某某區。
法定代表人謝某刁。
委托代理人邵健，廣東萊恩律師事務所律師。
委托代理人凌奕云，廣東萊恩律師事務所律師。
原告曹某某、謝某某訴被告珠海某某房地產有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2014年1月3日立案受理，依法由代理審判員鐘紅敏適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告曹某某、謝某某的委托代理人陳志元，被告珠海某某房地產有限公司的委托代理人凌奕云到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告曹某某、謝某某訴稱：2010年1月14日，原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》，約定：兩原告向被告購買珠海市斗門區某房屋；房屋總價格為484739元；被告應于2010年4月30日前將房屋交付給兩原告使用；如果被告逾期交房超過30日后，被告應按日向原告支付已付房款萬分之五的違約金。簽訂合同后，兩原告于2010年4月14日向被告付清了全部購房款。之后，原告在看房中發現房屋存在漏水等問題，要求被告進行整改，但是被告一直沒有把整改后的維修報告交給原告，并將房屋鑰匙交給了物業管理公司。被告至今未將涉案房屋交付給原告，其違約行為造成了原告的損失，故原告起訴至法院請求判令被告支付延期交樓的違約金20萬元（從2010年5月1日開始按每日萬分之五計算至實際交樓之日，暫計至起訴時），被告承擔本案訴訟費用。
原告曹某某、謝某某對其訴稱提供如下證據：
1．商品房買賣合同一份，擬證明原、被告雙方存在房屋買賣合同關系；
2．購房發票兩份，擬證明原告已經支付全部購房款，履行了合同的己方義務；
3．通話錄音光盤及文字記錄，擬證明原告曾多次向被告要求交房未果。
被告珠海某某房地產有限公司辯稱：第一，原、被告在合同中約定被告應于2010年4月30日前將符合合同約定的商品房交付給原告使用，那么原告在2010年4月30日起就應當知道其合同權利受到影響。但是原告在2014年1月3日才向法院提起訴訟。根據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第六條之規定，原告要求被告支付逾期交樓違約金的訴訟時效應當從2010年4月30日開始計算兩年，期間并未存在訴訟時效中斷、中止的情形。所以原告的訴求超過了訴訟時效；第二，被告在合同約定的交樓期限內已按原告提供的聯系方式通知兩原告收樓，兩原告也到場驗收。現因其拖欠物業管理費，導致未能接收房屋鑰匙的事實與本案無關，原告與物業公司之間的糾紛應由其自行解決。三、原告所稱房屋存在漏水等問題，但是這并非房屋的重大質量問題，且房屋問題被告已經整改，原告不能以此拒絕收樓。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。
被告珠海某某房地產有限公司對其辯稱提供如下證據：
1．竣工驗收備案表，擬證明涉案房屋符合交付條件的時間；
2．商品房交接驗收記錄單，擬證明被告按照合同約定通知原告曹某某收樓后，其已于2010年5月22日前來與被告辦理了房屋交接手續；
3．某某美地入伙確認書，擬證明原告曹某某在2010年5月22日辦理房屋交接手續后，直至2013年10月22日才前來辦理入伙確認手續。
原、被告提交的證據，經當庭出示，雙方當事人質證，本院對原告提交的證據及被告提交的證據1、3的真實性、合法性、關聯性均予以確認。對于被告提交的證據2，由于沒有原件，原告也不予認可，故對該證據的真實性、合法性及關聯性均不予確認。
經審理查明：2010年1月14日，原告曹某某、謝某某與被告珠海某某房地產有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購買被告位于珠海市斗門區白藤頭某某路某房，房屋總價格是484739元。合同第七條約定被告應于2010年4月30日前將具備分期綜合驗收合格的房屋交付原告使用。合同第九條“出賣人逾期交房的違約責任”約定：“逾期超過30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起十天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第七條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。”合同第十一條約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第七條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。”
簽訂合同后，原告于2010年1月15支付首期款145739元，于同年4月14日支付售房款339000元。2011年7月份，原告曹某某到被告處領取涉案房屋的房產證。2013年10月22日，原告曹某某簽訂入伙確認書。
另查明，涉案房屋于2010年5月28日取得竣工驗收備案表。
本院認為，雙方爭議的焦點為：一、被告是否存在逾期交房的違約行為；二、原告的訴請是否超過訴訟時效。
關于被告是否存在逾期交房的違約行為的問題。
原被告于2010年1月14日簽訂的《商品房買賣合同》符合平等、自愿的原則，沒有違反法律、行政法規禁止性規定，是依法成立的有效合同，雙方當事人均應當按照合同的約定行使權利和履行義務。
按照合同約定，被告應當于2010年4月30日前將具備分期綜合驗收合格的房屋交付原告使用。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款“對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”之規定，被告未能提供證據證明其在2010年4月30日前已經履行以上合同義務，故應當視為被告逾期向原告交付房屋。2010年5月28日，涉案房屋取得竣工驗收備案表，按照合同約定，房屋已符合交付條件，但是被告亦未能提交證據證明其在該時向原告交付涉案房屋。2011年1月20日，被告為原告辦理涉案房屋的房屋所有權登記，根據《中華人民共和國物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，不動產的登記已完成了物權轉移，被告為原告辦理房產證是意將涉案房屋的物權轉移給原告，故原告要求被告支付的逾期交房違約金應當從2010年5月1日計算至2011年1月19日。
原、被告對于鑰匙為何在物業管理公司的理由各執一詞，而根據被告提交的證據，被告并未能證明其已向原告交付鑰匙，在房屋發生物權變動前鑰匙應當作為被告是否把房屋交付原告使用的主要依據，但是在房屋進行產權登記后，法律已經確認了原告作為涉案房屋所有權人的事實，原告完全可以行使所有權人的權利對房屋進行占有、使用、收益和處分，享有絕對的排他的對世權，任何人不得妨礙其作為房屋所有權人的各項權利。原告此時未能實際占有該房屋，應屬另一法律關系，而非開發商逾期交房的合同關系。故原告要求開發商承擔逾期交房違約責任沒有法律依據。
關于原告的訴請是否超過訴訟時效的問題。
《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。”原告訴請被告支付逾期交房違約金是屬于債權請求權，應當適用兩年的訴訟時效。根據上述分析，被告應承擔的逾期交房違約金的時段發生于2010年5月1日至2011年1月19日，而根據原告所述，原告是在2011年7月份到被告處領取房產證的，從該日起，原告就應當知道其已經實際享有涉案房屋的所有權，根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條的規定，訴訟時效應當從知道或者應當知道權利被侵害之日起開始計算，原告主張逾期交房違約金的訴訟時效應當從2011年7月份開始計算，原告并未提供證據證明其在兩年訴訟時效內向被告主張過權利，訴訟時效并未存在中止、中斷的情況，所以原告要求被告支付逾期交房違約金已超過訴訟時效，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第九條、《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規定、第一百三十七條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：
駁回原告曹某某、謝某某的訴訟請求。
案件受理費4300元，減半收取2150元（原告已預交2150元），由原告曹某某、謝某某承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于珠海市中級人民法院。
代理審判員 鐘紅敏
二〇一四年三月四日
書 記 員 周豪斌
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