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安徽省淮北市中級人民法院

民事判決書

（2014）淮民一初字第00090號

原告：張某，男，19**年**月**日出生，漢族，無固定職業，住安徽省蕭縣。

原告：潘某，女，19**年**月**日出生，漢族，無固定職業，住安徽省蕭縣。

上述二位原告共同的委托代理人：馬磊，安徽安港律師事務所律師。

上述二位原告共同的委托代理人：張明君，安徽安港律師事務所律師。

被告：淮北某某置業有限公司，住所地安徽省淮北市相山區，組織機構代碼78106807-4。

法定代表人：馮某，該公司董事長。

委托代理人：錢峰，安徽律誠律師事務所律師。

原告張某、潘某因與被告淮北某某置業有限公司（簡稱某某公司）商品房銷售合同糾紛一案，于2014年12月8日向本院提起訴訟。本院受理后依法組成合議庭，于201*年2月27日公開開庭進行了審理。原告張某及其與原告潘某共同的委托代理人馬磊、被告某某公司的委托代理人錢峰到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

張某、潘某訴稱：2013年9月11日，張某、潘某與某某公司簽訂8份《商品房買賣合同》，分別購買某某公司開發建造的淮北市金色某某東苑*號樓***號、***號、***室、***室一層及附屬二層商鋪。上述合同簽訂后，張某、潘某向某某公司支付購房款共計4917480元。因某某公司又將上述房屋備案給第三人，而不能交付給張某、潘某，其二人向淮北市中級人民法院提起訴訟，要求確認合同無效，并要求某某公司承擔賠償責任。后雙方于2014年2月13日達成調解協議，約定：某某公司解除就上述房屋與第三人簽訂的《商品房買賣合同》，在2014年3月*日前向淮北市房地產管理部門撤銷相應的商品房預售合同備案，并于同年3月6日為其二人辦理商品房預售合同備案，如不能按時備案，某某公司每日支付違約金2萬元。該協議簽訂后，張某、潘某又與某某公司重新簽訂《商品房買賣合同》，其中違約責任按照上述調解協議履行?，F某某公司未完全履行房屋備案及交付義務，僅將***室一層、***室一層房屋備案給其二人，其余房屋未予備案。據此，某某公司的違約行為嚴重侵犯了其二人的合法權益，請求判令：1、某某公司依法履行《商品房買賣合同》，將淮北市金色某某東苑*號樓***號（一、二層）、***號（二層）、***號（一、二層）、***號（二層）房屋交付給張某、潘某，并辦理上述房屋的預售備案登記；2、某某公司支付違約金302萬元（暫計，其余按每日2萬元計算至某某公司將房屋全部交付給張某、潘某之日止）；3、訴訟費用由某某公司負擔。

某某公司對張某、潘某起訴的基本事實無異議，但答辯稱：1、張某、潘某明知涉案第二層房屋已備案在第三人名下，仍與某某公司簽訂調解協議，其中第一項內容約定某某公司解除與第三人所簽合同，該約定是無效的；2、雙方所簽調解協議約定某某公司每天支付逾期備案的違約金2萬元過高。

張某、潘某針對其訴訟主張，舉證如下：

1、《調解協議書》，證明：雙方對淮北市金色某某*號樓***號、***號、***號、***號樓一層及附屬二層商鋪買賣事宜進行約定，某某公司解除與第三人簽訂的房屋買賣合同，本案雙方當事人重新簽訂合同，并在2014年3月6日前為張某、潘某辦理預售登記備案手續，逾期每日支付違約金2萬元。

2、《商品房買賣合同》8份，證明：雙方按照《調解協議書》的約定，就上述商鋪再次簽訂《商品房買賣合同》，重新確立雙方的房屋買賣合同權利義務關系。

3、某某公司出具的商鋪情況說明，證明：某某公司承諾張某、潘某可在涉案房屋全部網上備案后15日內支付剩余房款，某某公司應支付的違約金以《調解協議書》的約定為準，即每日支付2萬元。

4、收據，證明：張某、潘某已支付購房款4917480元，履行了合同義務，某某公司亦應履行合同義務。

5、售房發票2張、收據4份及協議書2份，證明：因某某公司就第一層商鋪遲遲不能撤銷與第三人陳連忠、朱麗芳、梅旭東等人的預售備案登記，張某、潘某代替某某公司向陳連忠、朱麗芳、梅旭東償還借款200萬元，才得以辦理了***號、***號第一層商鋪的預售備案登記，造成其二人較大的經濟損失。

某某公司的質證意見為：證據1《調解協議書》的內容屬實，但其第一項內容涉及第三人，系無效條款，對其余證據均無異議。

本院認證意見為：張某、潘某所舉的五份證據均具有真實性、合法性及與本案的關聯性，本院均予以確認。

經審理查明：2013年9月11日，張某、潘某與某某公司簽訂《商品房買賣合同》，購買某某公司開發建造的淮北市金色某某東苑*號樓***室及附屬二層、***室及附屬二層、***室及附屬二層、***室及附屬二層商鋪。上述合同簽訂后，張某、潘某向某某公司支付購房款共計4917480元。在簽約前，因某某公司向第三人陳連忠等人借款等原因，已將上述商鋪與第三人辦理了預售備案登記，從而無法交付張某、潘某。張某、潘某獲悉后，向本院提起訴訟，請求確認上述合同無效，并要求某某公司承擔賠償責任。在本院審理期間，雙方于2014年2月13日達成調解協議，約定：某某公司就上述房屋解除與第三人簽訂的《商品房買賣合同》，在2014年3月5日前向淮北市房地產管理部門撤銷相應的商品房預售登記備案，并于同年3月6日為其二人辦理商品房備案手續，如不能按時備案，某某公司每日支付違約金2萬元。該協議簽訂后，張某、潘某向本院撤回起訴，并與某某公司重新簽訂了《商品房買賣合同》，其中***號、***號一層商鋪合同于2014年4月29日簽訂，***號、***號、***號、***號附屬二層商鋪于2014年6月4日簽訂，***號、***號一層商鋪未明確簽訂時間，并約定對購房價格進行了下調，商鋪總價款合計7397509元。2014年6月28日，某某公司再次向張某、潘某書面承諾：1、公司同意以上房屋（即涉案房屋）全部網上備案以后1*日內付清全部剩余房款；2、關于合同網上備案與逾期交房違約責任按出賣人與買受人簽訂的調解書條款執行等內容。

在本案審理期間，張某、潘某代某某公司向第三人陳連忠、朱麗芳、梅旭東償還借款200萬元后，某某公司就涉案***號、***號一層商鋪解除與第三人的預售備案登記，并為張某、潘某辦理了預售備案登記。至此，雙方當事人所簽《商品房買賣合同》中尚有***號、***號、***號、***號商鋪的附屬二層至今仍預售登記在第三人名下，上述商鋪約定的總價款為3888675元。雙方在本案中均不主張撤銷合同或變更合同，并持續就《商品房買賣合同》的履行或替代方案進行協商，但未達成一致意見。

本院認為：依照《中華人民共和國合同法》的相關規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，張某、潘某與某某公司先后簽訂的《調解協議書》、《商品房買賣合同》均系當事人的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，具有法律效力。按照上述合同的約定，結合某某公司出具的書面承諾，張某、潘某已依約支付了部分購房款，履行了合同義務。而某某公司在2013年9月11日與張某、潘某簽約前隱瞞已將涉案商鋪為第三人辦理了預售備案登記的事實，后不能妥善解決與他人的借款等經濟紛爭，在約定的時間內無法向張某、潘某交付房屋和辦理預售備案登記，顯已違約，依法應承擔違約責任。按照雙方《調解協議書》的約定及某某公司的書面承諾，某某公司如不能在2014年3月6日為張某、潘某辦理商品房預售合同備案，每日支付違約金2萬元。但慮及在起訴前及本院審理期間，某某公司已陸續就***號、***號、***號、***號一層商鋪解除與第三人的預售備案登記，為張某、潘某辦理了預售登記，部分履行了合同義務，張某、潘某僅支付部分購房款，且約定的遲延備案每日支付違約金2萬元過高等具體案情分析，本院酌定某某公司應支付的違約金按下列方式計算：以未辦理預售備案登記部分的***號、***號、***號、***號二層附屬商鋪的總價款3888675元為基數，從2014年3月7日起計算至某某公司為張某、潘某辦理完畢預售登記時止，按同期銀行貸款基準利率的二倍標準向張某、潘某支付違約金，其余部分不予支持。由于雙方均不主張撤銷合同或變更合同，雙方應繼續履行合同或協商采取其他補救措施。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條及《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條之規定，判決如下：

一、被告淮北某某置業有限公司于本判決生效后15日內以3888675元為基數，按同期銀行貸款基準利率的二倍標準，向原告張某、潘某支付違約金，從2014年3月7日起計算至該公司為張某、潘某辦理完畢淮北市金色某某東苑*號樓***號、***號、***號、***號二層商鋪的預售備案登記之日止；

二、駁回原告張某、潘某的其他訴訟請求。

案件受理費30960元，由被告淮北某某置業有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀一份，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于安徽省高級人民法院。

審　判　長　　陳雷雨

代理審判員　　王冬寧

人民陪審員　　張天林

二〇一五年五月五日

書　記　員　　王巧嫻

銷售合同  合同糾紛