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廣西壯族自治區桂林市七星區人民法院

民事判決書

（2015）星民初字第1949號

原告（反訴被告）趙某，住桂林市疊彩區。

委托代理人周海鵬，廣西君健律師事務所律師。

被告（反訴原告）陳某，住桂林市七星區。

被告（反訴原告）紀某，住桂林市七星區。

法定代理人陳某，系紀某的母親。

以上二被告委托代理人周瑾，廣西伏波律師事務所律師。

被告桂林市某房地產經紀有限公司，住所地：桂林市秀峰區。

法定代表人裴某，經理。

委托代理人鄧金順，廣西齊興律師事務所律師。

原告（反訴被告）趙某訴被告（反訴原告）陳某、紀某，被告桂林市某房地產經紀有限公司（以下簡稱某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年11月10日立案受理后，2015年12月25日被告陳某、紀某向本院提起反訴。本院依法適用簡易程序公開開庭對本訴與反訴進行了合并審理。原告（反訴被告）趙某的委托代理人周海鵬，被告（反訴原告）陳某、紀某的委托代理人周瑾，被告桂林市某房地產經紀有限公司的法定代表人裴某及其委托代理人鄧金順到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

原告訴稱，2015年7月9日，原告就購買被告陳某及紀某位于桂林市七星區XXX號房屋一事，與三被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定由某公司作為中介（丙方），居間幫助趙某（乙方）購買陳某及紀某（甲方）位于桂林市七星區XXX號房屋，合同約定：第壹期房款（定金）人民幣5萬元整于甲乙丙三方簽訂合同的當日由乙方支付給丙方代為保管，丙方于甲方在銀行辦理還貸手續的當日轉交給甲方。合同簽訂當日，原告即委托吳某按某公司要求將該5萬元定金轉賬至某公司法定代表人裴某的賬戶。合同簽訂后，陳某又多次聲稱其資金周轉不靈，不能自行籌措50萬元按時于7月20日到貸款銀行辦理解押手續，同時又要求原告在原來為其承擔50萬元預付解押款的基礎上，再多為其承擔30萬元。原告因急于購房，不得己又于2015年7月17日與陳某及某公司簽訂《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》，約定“第貳期房款人民幣85萬元（其中再追加的定金人民幣30萬元整包含在內）于2015年7月22日前甲方在廣西靈川某銀行大面支行還款解押當日由乙方支付給甲方，此款須打入甲方銀行還款賬戶內當日扣除，甲方不得挪作他用。”協議簽訂后，原告不得已向融資公司籌措了人民幣90萬元，存入了其專門為支付房款與廣西靈川某銀行一個銀行系統的廣西桂林漓江某銀行開立的賬戶中，準備在陳某將其應承擔的20萬元解押款存入其貸款賬戶后直接劃入該賬戶。因擔心自己85萬元巨額款項的安全，原告多次要求被告陳某必須于7月22日前將20萬元款項存入其個人賬戶后供原告查實，以便自己支付其余的解押款，同時也要求某公司按合同約定，督促陳某執行。但直至7月22日，在原告的再三要求下，陳某仍拒絕提供其應承擔的20萬元款項已依約定劃至其個人賬戶的證明。原告為購買該房屋己將定金支付給某公司，在陳某的再三要求下，又做了最大程度的妥協，同時又擔負了巨額的高息債務。但作為出賣方，陳某拒不依約籌措其應當自行承擔的款項，以便辦理相關的解押手續，其違約的行為導致本合同根本無法繼續履行。原告不得己，只能于2015年7月20日委托廣西君健律師事務所分別向三被告郵寄了《關于解除﹤房屋買賣合同﹥的律師函》，通知解除原告與三被告于2015年7月9日簽訂的《房屋買賣合同》及于2105年7月17日簽訂的《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》，同時要求在收到本律師函三日內，將原告委托吳某向某公司支付的5萬元定金返還至吳某在桂林銀行的賬戶（賬號：62×××30，戶名：吳某）。以上兩份《解除及催款通知》均由三被告于2015年7月25日簽收。三被告收到《解除合同及催款通知》至今己三月有余，雖經原告多次要求，仍拒絕歸還已收取的原告的定金。三被告的違約行為己嚴重侵犯了原告的合法權益，依法律規定應連帶雙倍返還定金。為此，原告訴至法院，請求法院判令：1、解除原、被告于2015年7月9日簽訂的《房屋買賣合同》及2015年7月17日簽訂的《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》；2、三被告連帶雙倍返還原告購房定金共計人民幣壹拾萬元整（10萬元）；3、本案訴訟費由三被告承擔。原告對其主張在舉證期內提交的證據有：1、《房屋買賣合同》，證明原、被告簽訂了房屋買賣合同；2、《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》，證明原、被告簽訂了補充協議。3、桂林銀行轉賬回單及某公司出具的收條，證明原告已全額支付購房定金5萬元；4、桂林漓江某銀行中山支行賬戶明細查詢單，證明原告為履行合同籌措了90萬元的購房款；5、EMS回執，證明原告委托律師于2015年7月20日向三被告寄發了《解除合同律師函》；6、11183中國郵政速遞物流短信通知及139××××0602短信清單，證明三被告已于2015年7月25日收到《解除合同律師函》；7、《關于解除﹤房屋買賣合同﹥的律師函》兩份，證明《解除合同律師函》的具體內容。

被告陳某、紀某辯稱，原告解除合同不符合法定理由，也不符合合同約定。原告先違約，應對被告進行賠償。請求法院駁回原告的訴訟請求。

被告陳某、紀某對其辯解在舉證期內提交的證據有：1、《房屋買賣合同》，證明雙方的合同權利義務內容；2、《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》，證明雙方經協商后更改了合同的權利義務內容；3、詢問筆錄。證：證明反訴被告違約的事實；4、貸款催收通知書，證明反訴原告貸款已到期，隨時可以辦理還款解押手續；5、廣西靈川某銀行大面支行信貸副行長出具的證明，證明情況說明人的個人信息及職務；6、廣西靈川某銀行大面支行信貸副行長出具的情況說明，證明被告為履行合同義務已經預約了銀行，準備在7月22日辦理還款解押手續；7、通話記錄，證明被告與銀行負責信貸的工作人員預約了7月22日去辦理還款解押手續；8、證明，證明被告為還款已經準備好資金，隨時可以辦理還款解押；9、銀行明細清單，證明人有資金可隨時幫助陳某辦理還款解押；10、關于解除《房屋買賣合同》的律師函，證明原告在合同履行期限屆滿前已經決定不履行合同的事實；11、民事起訴狀，證明原告在合同履行期限屆滿前已經決定了違約。

被告某公司辯稱，2015年7月9日趙某和陳某、紀某簽訂房屋買賣合同，2015年7月16日甲方和乙方、丙方和銀行四方一起去房產局進行了核實。2015年7月17日簽訂了《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》，約定2015年7月22日上午支付購房款給賣方。2015年7月22上午，陳某和朋友到了某公司，但趙某沒到，當日下午，趙某到某公司，表示準備出國，不要房子了。買賣雙方曾就賠償問題進行溝通，但是沒有結果。在合同履行期間被告不存在違約的事實，合同無法履行的主要原因是在原告一方。被告某公司不是房屋買賣合同的買賣方，不存在雙倍返還定金的法律義務。請求法院查明事實，駁回對被告的訴請。

被告某公司對其辯解當庭提交的證據有：1、房產證復印件、土地證復印件，證明涉訴房屋的真實性；2、契稅完稅證復印件，證明被告陳某和紀某是房屋的合法權屬人；3、公證書復印件，證明涉案房屋的真實性，被告陳某和紀某是房屋的合法權屬人。

反訴原告陳某、紀某反訴稱，2015年7月9口，反訴原告與反訴被告在某公司的居間下簽署了《房屋買賣合同》，合同中約定反訴被告趙某以人民幣150萬元（后經補充協議約定變更為149萬元）價格購買反訴原告名下位于桂林市七星區XXX室的房屋。反訴被告趙某應于2015年7月22目前支付人民幣85萬元整到反訴原告陳某的賬戶，當日再去辦理還款解押手續。直到2015年7月22曰，反訴原告一直催告反訴被告履行合同付款義務，但反訴被告不將購房款支付到解押賬戶。現在反訴被告已明確表示了不履行合同付款義務。根據反訴原、被告之間訂立的《房屋買賣合同》及其補充協議的約定，反訴被告應按時將第二期購房款項打到合同約定的反訴原告的專款專用賬戶，若沒有按時付款，系違約行為。反訴被告不僅要依法承擔繼續履行合同責任，同時仍需承擔違約責任。因此，根據《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》第二條第2款的約定，反訴被告應支付反訴原告定金人民幣30萬元。為此，反訴原告提出反訴，請求法院判令：1、反訴被告繼續履行反訴原告與反訴被告簽訂的《房屋買賣合同》及《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》；2、反訴被告支付給反訴原告定金人民幣30萬元整；3、本案訴訟費由反訴被告承擔。

反訴原告的反訴證據與本訴證據一致。

反訴被告趙某辯稱，反訴原告不是涉訴房屋的所有權人，沒有資格提起反訴。由于反訴原告多次違約導致合同無法履行，合同已于2015年7月25日經反訴被告通知而解除，反訴原告應該承擔雙倍返還定金的責任。反訴原告的訴請沒有事實的法律依據，應予駁回。

反訴被告的反訴證據與本訴證據一致。

經開庭質證，被告陳某、紀某對原告提交的證據1－3無異議；對證據4的真實性不認可，查詢單的公章比較模糊，銀行做事一向謹慎，一般有業務藍章和紅章，查詢單的真實性有待證實。這筆款項和本案也無關，只能證明趙某有這筆錢；對證據5－6的真實性、合法性、關聯性均無異議。但對其內容不認可，解除合同的理由和事實均不認可；對證據7的真實性、合法性均無異議。原告律師稱律師函的日期寫錯，實際上是2015年7月24日，對此被告不予認可，被告認為原告7月20日委托律師預先解除合同是趙某的真實意思。

被告某公司對原告提交的證據1－3無異議；對證據4的質證意見與陳某和紀某的意見一致，不能證明這90萬元是用于履行這份合同的，事實上原告也沒有按照合同的約定向被告支付款項；對證據5－6無異議；對證據7的真實性無異議，不認同解除合同的理由，是原告違反了合同的約定。

原告對被告陳某、紀某提交的證據1－2無異議；對證據3不認可，證人必須出庭作證才行。徐輝是某公司的工作人員，該詢問筆錄不能作為本案的證據；對證據4的真實性不認可，因為是復印件，真實性無法考證，不是公章，大面支行沒派人出庭，沒有相應的貸款合同，真實性無從考證。銀行貸款的到期與否與房屋買賣合同的履行無關，到目前為止沒有證據證實被告為履行合同籌措了資金；對證據5的真實性不予認可，大面支行沒有作為證人出庭作證，證明員工的信息應該由勞動合同、工資單來證明，而不是隨便出一個證明就能證明的；對證據6的真實性不予認可，說明人沒有出庭作證；對證據7的真實性不認可，是打印的單子，沒有移動公司的公章。尾號為6889的手機號所有人沒有出庭作證，也沒有錄音來證實。通話清單可以說明徐輝沒有如實的陳述，她稱陳某在某公司打電話向銀行解釋。實際上只在7月17日、22日打過電話給尾號6889的手機，7月20日沒有打過一次電話，因此徐輝的證人證言也是虛假的；對證據8不認可，羅海云沒有出庭作證，因此對它的真實性不予認可。同時他人的賬上有錢也不能證明陳某的賬上有錢，直到今天陳某也沒有證據證明她有30萬元進行解押；對證據9的真實性不予認可，沒有銀行的公章，羅海云沒有提供銀行卡和存折，沒有22日取過20萬元的記錄；對證據10－11的真實性無異議。律師函的日期是因為律師的工作失誤，實際上律師函內已經表明陳某沒有按合同約定準備錢。原告解除合同的通知是7月24日發出的，因此律師函上的日期是2015年7月24日而不是7月20日。

被告某公司對被告陳某、紀某提交的證據1－11的真實性及證明內容均無異議。

原告對被告某公司提交的證據1的真實性不認可，某公司提供的是復印件，只是加蓋了中介公司的公章；對證據2－3的真實性予以認可，但對證明的內容不認可，房屋所有權的憑證是房產證。

被告陳某、紀某對被告某公司提交的證據1－3的真實性及證明內容均無異議。

本院結合雙方舉證和質證，認證如下：對雙方確認的證據予以采信。對雙方提出異議的證據，因該類證據確與雙方訴辯事由有一定的關聯性，故本院亦作為定案的參考依據。

經審理查明，2015年7月9日，被告陳某、紀某為甲方，原告趙某為乙方，被告某公司為丙方，簽訂《房屋買賣合同》一份，合同約定：甲方（陳某、紀某）自愿將座落在桂林市七星區XXX號的房產按現狀出售給乙方（趙某），乙方已對甲方所要出售的房產做了充分了解，愿意購買該房產。現狀如下：房產證號為桂林市房權證七星區字第××號，產權面積為198.50㎡，產權性質為商品房，無附屬建筑；甲乙雙方決定上述房產成交總價款為人民幣150萬元；購房款項（包括定金）分叁期付清。第壹期房款（定金）人民幣5萬元于甲乙丙三方簽訂合同的當日由乙方支付給丙方（某公司）代為保管，丙方于甲方在銀行辦理還貸手續的當日轉交給甲方。第貳期房款人民幣55萬元于2015年7月20日之前甲方在廣西靈川某銀行大面支行還款解押當日由乙方支付給甲方，此款須打入甲方銀行還款賬戶內當日扣除，甲方不得挪作他用。第叁期房款人民幣90萬元于領取乙方房產證的當日起80個工作日內以銀行按揭的方式由乙方支付給甲方；乙方（即購買人）中途悔約，乙方不得向甲方索還定金，由乙方支付丙方中介服務傭金。甲方中途悔約，甲方應在悔約之日起十日內將定金退還給乙方，另賠付乙方與定金數額相等的違約金，由甲方支付丙方應收取的全部中介服務傭金。乙方不能按期向甲方付清購房款，或甲方不能按期向乙方交付房產，每逾期一日，由違約一方向對方賠付相當于上述房產總價款萬分之五的滯納金。2015年7月17日，原告趙某、被告陳某、紀某、某公司簽訂《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》，協議約定：甲乙丙三方決定上述房產成交總價款由原來的150萬元更改為149萬元，分叁期付清。原第壹期房款付款方式不變，第貳期房款、第叁期房款付款金額及付款方式更改如下：第貳期房款人民幣85萬元（其中再追加的定金人民幣30萬元包含在內）于2015年7月22日之前甲方在廣西靈川某銀行大面支行還款解押當日由乙方支付給甲方，此款須打入甲方銀行還款賬戶內當日扣除，甲方不得挪作他用。第叁期房款人民幣59萬元于領取乙方房產證的當日起80個工作日內以銀行按揭的方式由乙方支付給甲方；因甲方在廣西靈川某銀行大面支行以上述房屋作為抵押物辦理了抵押貸款，借款金額為人民幣110萬元，甲方用于還款的自有資金為人民幣20萬元，其余的還款資金人民幣90萬元由乙方提供給甲方（即乙方支付給甲方的購房首付款人民幣90萬元，甲方向乙出具收款收據）。2015年7月9日，原告按約定將定金5萬元支付給被告某公司代為保管，2015年7月22日上午，被告陳某到被告某公司處準備去銀行還款解押，但原告未到。當日下午，原告到被告某公司處，并表示不愿購買涉訴房屋。原告一直未將第二期購房款支付給被告陳某、紀某。2015年7月25日，被告收到原告委托律師發出的《關于解除﹤房屋買賣合同﹥的律師函》，在該函中，原告表示解除原、被告于2015年7月9日簽訂的《房屋買賣合同》及2015年7月17日簽訂的《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》。

另查明，涉訴房屋登記在被告陳某、紀某名下，陳某占3／4份額，紀某占1／4份額。

本院認為，關于本訴，原、被告于2015年7月9日簽訂的《房屋買賣合同》及2015年7月17日簽訂的《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》是雙方真實意思表示。《中華人民共和國民法通則》第十八條第一款規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。被告紀某尚未成年，其母親陳某是其法定監護人，作為監護人的陳某除為被監護人紀某的利益外，不得處理被監護人紀某的財產。然而《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。即便是無權處分，仍不能導致合同無效。故本案原、被告簽訂的《房屋買賣合同》及《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》沒有違反法律、行政法規的效力性強制性規定，合法有效，當事人應依法依約履行自己的義務。原告沒有按合同約定于2015年7月22日前將第二期購房款85萬元支付給被告陳某、紀某用于還貸解押，構成違約。合同中并未約定被告陳某、紀某用于還貸解押的20萬元應提前向原告出示，故原告無權以被告未提前出示20萬元為由而拒絕支付第二期購房款。合同中沒有解除合同的相關約定，故原告無約定解除權。原告不支付第二期購房款，經反訴原告陳某、紀某以起訴的方式催告后仍不履行付款義務，且在本案庭審時原告明確表示不愿繼續履行合同，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項的規定，達到了法定解除的條件，但該合同解除權應由守約方陳某、紀某享有，原告作為違約方不享有法定解除權。因為如果違約方也享有解除權，則會出現合同一方因根本違約而獲得法定解除權的現象，明顯與《中華人民共和國合同法》第六條規定的誠實信用原則以及第五條規定的公平原則相違背。因原告不享有合同解除權，故原告委托律師發出的《關于解除﹤房屋買賣合同﹥的律師函》不能產生解除合同的法律效果。按合同約定，第三期購房款590000元是以銀行按揭的方式支付，原告的義務不是單純地支付購房款，履行合同還涉及到還貸解押，辦理房屋過戶手續，辦理按揭貸款等。被告陳某、紀某沒有提供銀行同意其提前還貸解押的相關證據，不能確定是否能還貸解押。涉訴房屋的過戶涉及到處理未成年人的房產份額，不能確定是否能辦理過戶手續。辦理按揭貸款也存在諸多不確定性。且這些事項需要原、被告雙方密切配合，而原告已明確表示不愿繼續履行合同，故本合同不適于強制履行。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十條的規定精神，債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高的，不宜要求強制履行。本案合同已達到法定解除的條件，故對原告要求解除原、被告于2015年7月9日簽訂的《房屋買賣合同》及2015年7月17日簽訂的《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》的訴訟請求，本院予以支持。按合同約定，原告中途悔約，不得向被告陳某、紀某索還定金，故對原告要求三被告連帶雙倍返還原告購房定金10萬元的訴訟請求，本院不予支持。關于反訴，如前文所述，本案合同已不適于強制履行，故對反訴原告要求反訴被告繼續履行反訴原、被告簽訂的《房屋買賣合同》及《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》的訴訟請求，本院不予支持。雙方簽訂的合同明確約定，原告中途悔約，不得向被告陳某、紀某索還定金。雖然雙方在《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》中約定追加定金30萬元，但反訴被告實際上已經支付的定金為5萬元。依照《中華人民共和國擔保法》第九十條的規定，定金合同從實際交付定金之日起生效。故定金數額應當以實際交付數額為準，反訴原告無需返還反訴被告已經支付的定金5萬元，也無權要求反訴被告支付定金30萬元。因此，對反訴原告要求反訴被告支付反訴原告定金30萬元的訴訟請求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項、第一百一十條、第一百一十五條，《中華人民共和國擔保法》第九十條之規定，判決如下：

一、解除原告趙某與被告陳某、紀某、桂林市某房地產經紀有限公司于2015年7月9日簽訂的《房屋買賣合同》及2015年7月17日簽訂的《﹤房屋買賣合同﹥補充協議》；

二、駁回原告趙某的其他訴訟請求；

三、駁回反訴原告陳某、紀某的訴訟請求。

本案本訴收取案件受理費2300元（原告已預付本院），由于適用簡易程序，減半收取案件受理費1150元，由原告趙某負擔；本案反訴收取案件受理費2900元（反訴原告已預付本院），由反訴原告陳某、紀某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時預交本訴上訴案件受理費2300元；反訴上訴案件受理費2900元（收款單位：應解匯款及臨時存款（桂林市中級人民法院），賬號：20×××16，開戶行：某行桂林高新支行），上訴于桂林市中級人民法院。遞交上訴狀后七天內未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理，本判決即發生法律效力。

代理審判員　　蔣西鳳

二〇一六年一月二十五日

書　記　員　　賴雨微

買賣合同  合同糾紛