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山東省濰坊市中級人民法院

民事判決書

（2013）濰民初字第241號

原告某某汽車貿易有限公司。

被告某某置業(yè)有限公司。

第三人高某。

委托代理人王炳穎，山東衡明律師事務所律師。

第三人雷某。

委托代理人劉瑋，山東泛海律師事務所律師。

原告某某汽車貿易有限公司與被告某某置業(yè)有限公司，第三人雷某、高某合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

原告某某汽車貿易有限公司訴稱，原告系原濰坊汽車工業(yè)貿易公司、濰坊汽車配件公司破產重組過程中為安置職工組建的企業(yè)，改制后，原告依據(jù)濰企改[2004]5號、濰政土字[2004]191號、濰政辦復字[2009]85號文件取得了位于濰坊市某某路以西、某某街以南地塊的使用權，面積為10063平方米，性質為出讓。為改善職工住房條件，原告與被告某某置業(yè)有限公司于2010年3月16日簽訂合作開發(fā)合同，合同約定由原告提供土地，由被告提供資金，對上述土地進行開發(fā)。合同簽訂后，原告按約定將上述土地中的7798平方米土地辦理了土地使用權變更手續(xù)，并承擔了相應費用，將該地塊過戶至被告名下[土地證號為濰國用（2011）第A016號，地號為05040-1號]，但被告某某公司未按合同約定履行開發(fā)義務，拖延工期，經原告多次催促仍遲遲不開工建設。近日，原告得到相關信息，被告某某置業(yè)有限公司因拖欠他人債務，導致上述土地被法院多次查封，致使合同無法履行。根據(jù)法律規(guī)定，被告某某置業(yè)有限公司系采用欺詐手段，惡意欺騙原告簽訂合作開發(fā)合同，根本目的是為了騙取原告上述土地以償還其自身債務。另，雙方簽訂合作開發(fā)合同時，未依法到相關行政機關辦理合作開發(fā)房地產審批手續(xù)，至今未進行項目立項，未取得相應的規(guī)劃審批，雙方簽訂的合作開發(fā)合同內容違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，系無效合同。為維護原告的合法權益，特訴至貴院，請求法院：一、依法確認原被告簽訂的合作開發(fā)合同無效；二、判令被告返還原告已經過戶至被告名下的土地；三、被告承擔原告損失及違約金共計46170000元；四、訴訟費用由被告負擔。后，因涉案土地被法院拍賣，被告某某置業(yè)有限公司亦進入破產程序，雙方簽訂合同的目的無法實現(xiàn)，原告變更其訴訟請求為：一、依法解除原被告簽訂的合作開發(fā)合同，判令被告償還土地使用權轉讓款23074282元及利息6710770.08元（自2010年3月16日計算至某某置業(yè)有限某某公司破產宣告之日，以本金23074282元為基數(shù)，按年利率6%計算）；二、判令被告支付違約金15200000元（自2010年10月27日計算至某某置業(yè)有限公司破產宣告之日，以總墊付資金10000000元為基數(shù)，按日1‰計算）；三、判令被告賠償原告損失351588元；四、訴訟費用由被告負擔。

被告某某置業(yè)有限公司辯稱，雙方簽訂的合作開發(fā)合同系各自真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。合作開發(fā)合同已實際履行，被告先期墊付了資金，因原告經營發(fā)生變化，合同沒有得到完全履行。綜上，原告的主張與事實不符，應依法駁回原告的訴訟請求。

第三人高某、雷某陳述意見稱，對雙方簽訂的合作開發(fā)合同的真實性不能確認，該合同是否有效不影響涉案土地轉讓的效力，也不影響涉案土地登記在被告某某公司名下的事實。根據(jù)法律規(guī)定，涉案土地登記在被告某某置業(yè)有限公司名下，第三人申請查封符合法律規(guī)定，不存在任何過錯。被告某某置業(yè)有限公司已取得涉案土地的使用權，原告主張返還土地無事實和法律依據(jù)。

經審理查明，2010年3月16日，某某汽車貿易有限公司（甲方）與某某置業(yè)有限公司（乙方）簽訂合作開發(fā)合同，雙方就合作開發(fā)濰坊市某某路與某某街交叉口西南角地塊事務約定如下：一、合作開發(fā)的地塊基本情況。使用權人某某公司，地號**，地址為某某路**號，四界位置為東至某某路、南至某某公司宿舍、西至濰坊某某包裝制品有限公司、北至某某街，地籍圖號為**，土地面積為**平方米，使用權類型為出讓，用途為商業(yè)，土地使用證頒發(fā)時間為**年**月**日，附有廠房等附屬物。二、合作開發(fā)方式。1、甲方提供項目開發(fā)用地，作為合作開發(fā)的投資，并負責土地過戶、用途變更（變更為商服、住宅，乙方對以上事務提供幫助并及時提供相關手續(xù)）、地上居民安置、地上附屬建筑物拆遷補償?shù)龋雇恋赝耆享椖块_發(fā)的用地條件，甲乙雙方按照30%、70%的比例分擔土地用途登記變更前的所有契稅及評估費、政府規(guī)費，但該宗土地向乙方過戶、用途變更登記時需要繳納的土地增值稅由甲方全部承擔；2、乙方以自己的名義，利用自有的開發(fā)資質，負責具體開發(fā)，包括但不限于土地開發(fā)規(guī)劃設計與審批、施工發(fā)包與建設管理、委托監(jiān)理、對外銷（預）售以及委托物業(yè)管理等全程開發(fā)行為，并承擔項目工程的建筑成本費用。三、合作開發(fā)具體事務。1、本協(xié)議簽訂后60日內，甲方負責將項目開發(fā)用地改變土地用途，并將項目開發(fā)用地過戶到乙方名下，并同時將變更登記后的土地使用證交給乙方，乙方予以配合；2、在辦理土地過戶的同時，甲方負責將項目開發(fā)用地的地上建筑物全部拆除，實現(xiàn)三通一平，并同時具備土地開發(fā)條件。乙方及時落實施工方案的準備工作……四、合作開發(fā)的費用承擔。自項目用地辦理變更手續(xù)開始至項目驗收交房結束，期間所需的所有項目開發(fā)費用，甲乙雙方按照30%、70%的比例分擔……八、違約責任。1、甲方單方責任造成逾期交付土地使用證或凈土地，每日按照總墊付資金（10000000元）的1‰向乙方承擔違約責任；2、乙方單方責任逾期墊付資金，每日按照應墊付資金的1‰向甲方承擔違約責任；3、因乙方原因致使項目開發(fā)周期拖延，根據(jù)逾期天數(shù)，每日按照總墊付資金（1000萬元）的1‰向甲方承擔違約責任。如項目滯后四個月，甲方有權終止本合同，不再要分得的房屋，乙方應按照甲方應分得的房屋屆時（指合同約定的開發(fā)周期屆滿后的第四個月底）的價格賠償甲方的損失；4、乙方未經甲方許可銷售甲方分得的房屋，應按照屆時房屋價格的150%賠償甲方的損失。雙方還對合作開發(fā)的利益分配、風險負擔、爭議解決等問題作了約定。

合作開發(fā)合同簽訂后，某某置業(yè)有限公司向某某汽車貿易有限公司支付4300000元，某某汽車貿易有限公司為某某置業(yè)有限公司出具了五份收款收據(jù)，后某某汽車貿易有限公司以承兌匯票方式分四次返還給某某置業(yè)有限公司3900000元，并協(xié)助某某置業(yè)有限公司辦理了土地過戶手續(xù)，某某置業(yè)有限公司于2011年3月4日取得了濰國用（2011）第016號國有土地使用證（地號0504049-1，面積7798平方米），某某汽車貿易有限公司為某某置業(yè)有限公司墊付稅金350208元。某某置業(yè)有限公司在取得上述土地的使用權后，并未按合作開發(fā)合同約定進行開發(fā)建設。

另查明，某某置業(yè)有限公司因與高某等人存在民間借貸糾紛，高某以某某置業(yè)有限公司等作為被告向濰坊市奎文區(qū)人民法院（以下稱奎文法院）提起訴訟，同時申請法院對濰國用（2011）第016號國有土地采取保全措施，奎文法院于2012年1月6日作出（2012）奎開民初字第90號民事裁定書查封了上述國有土地。奎文法院分別于2012年4月27日、2012年12月17日作出（2012）奎開民一初字第91號民事判決書、（2012）奎開民一初字第90號民事調解書，上述文書生效后，某某汽車貿易有限公司、吳某某等未履行法律文書確定的義務。2013年3月11日，本院作出（2013）濰執(zhí)字第71-1號執(zhí)行裁定書，將上述生效文書提級執(zhí)行，裁定拍賣某某公司坐落于某某路以西、某某街以南的7798平方米國有土地使用權。某某汽車貿易有限公司對（2013）濰執(zhí)字第71號執(zhí)行裁定不服，向本院提出異議，請求撤銷對濰國用（2011）第016號國有土地使用權的委托拍賣行為，本院于2013年8月19日作出（2013）濰執(zhí)異字第40號執(zhí)行裁定書，裁定駁回某某汽車貿易有限公司的執(zhí)行異議。2013年10月17日，本院作出（2013）濰執(zhí)字第71-2號執(zhí)行裁定書，以本案的裁判結果可能影響執(zhí)行案件對某某公司國有土地使用權的處分為由，裁定中止對濰國用（2011）第016號國有土地使用權的公開拍賣。高某不服（2013）濰執(zhí)字第71-2號執(zhí)行裁定，向本院提出異議，本院于2014年1月23日作出（2014）濰執(zhí)異字第1號執(zhí)行裁定書，裁定撤銷（2013）濰執(zhí)字第71-2號執(zhí)行裁定書。某某汽車貿易有限公司不服（2014）濰執(zhí)異字第1號執(zhí)行裁定書，向山東省高級人民法院申請復議，山東省高級人民法院于2014年4月28日作出（2014）魯執(zhí)復議字第32號執(zhí)行裁定書，裁定駁回某某公司的復議申請。經本院委托，濰坊乾業(yè)立信資產評估土地房地產估價有限公司于2014年5月17日對涉案登記在某某置業(yè)有限公司名下的濰國用（2011）第016號國有土地使用權及其上附屬設施、附著物進行了評估，并出具了評估報告，結論為：濰國用（2011）第016號國有土地使用權及其地上附屬設施、附著物等的評估總值為人民幣24696190元，其中土地使用權的評估價值為人民幣23074282元，地上附屬設施、附著物等的評估價值為1621908元。涉案土地及其地上附屬設施、附著物現(xiàn)已被拍賣，由高某競得。在涉案土地被拍賣后，某某汽車貿易有限公司依法變更了訴訟請求。

還查明，某某汽車貿易有限公司成立于**年**月**日，系由原濰坊市汽車工業(yè)貿易公司、濰坊市汽車配件公司重組而成。**年**月**日，某某汽車貿易有限公司與濰坊市規(guī)劃與國土資源局簽訂國有土地使用權出讓合同，以出讓方式取得濰國用（2005）第**號國有土地使用權，該土地地號為**，坐落于濰坊市某某路以西、某某街以南，面積為10063平方米，國有土地使用證頒發(fā)時間為2005年7月15日。2009年11月19日，濰坊市人民政府辦公室作出濰政辦復字[2009]85號批復，同意將上述10063平方米商業(yè)用地按市場化實施拆遷改造。

被告某某置業(yè)有限公司成立于**年**月**日。**年**月**日，案外人江蘇某某置業(yè)有限公司、某某建材有限公司、某某經貿有限公司以某某置業(yè)有限公司不能清償?shù)狡趥鶆諡橛煞謩e向本院申請對某某公司進行破產清算，本院于2014年6月4日通知了某某置業(yè)公司，某某置業(yè)有限公司在法定期限內表示對破產清算申請沒有異議。本院于2014年12月8日作出（2014）濰民轄字第2號民事裁定書，指定濰坊市寒亭區(qū)人民法院（以下稱寒亭法院）審查受理某某置業(yè)有限公司破產案件。寒亭法院于2014年12月26日作出（2015）寒商破字第1-1號民事裁定書，裁定受理江蘇某某置業(yè)有限公司、某某建材有限公司、某某經貿有限公司的破產清算申請，并于同日作出（2015）寒商破字第1-1號決定書，指定山東求是和信律師事務所擔任某某置業(yè)有限公司管理人。2015年4月1日，寒亭法院作出（2015）寒商破字第1-2號民事裁定書，裁定宣告某某置業(yè)有限公司破產。2015年4月10日，寒亭法院作出（2015）寒商破字第1-4號民事裁定書，裁定對某某置業(yè)有限公司管理人擬訂的《破產財產變價方案》予以認可。

本案審理過程中，高某、雷某于2013年10月11日以本案審理結果與其存在利害關系為由申請作為第三人參加本案訴訟，本院依法予以準許。在涉案土地被依法拍賣后，某某汽車貿易有限公司變更了訴訟請求，第三人高某、雷某于2015年6月15日以某某汽車貿易有限公司變更后的訴訟請求與其不再有利害關系為由申請退出本案訴訟。

上述事實，有當事人陳述、合作開發(fā)合同、評估報告、收款收據(jù)、庭審筆錄及相關法律文書等在案為證，足以認定。

本院認為，某某汽車貿易有限公司與某某置業(yè)有限公司簽訂的合作開發(fā)合同系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應按合同約定行使權利，履行義務。合作開發(fā)合同簽訂后，某某汽車貿易有限公司按約定將其享有使用權的7798平方米國有土地過戶至某某置業(yè)有限公司名下，某某置業(yè)有限公司于2011年3月4日取得了濰國用（2011）第016號國有土地使用權證，但某某置業(yè)有限公司并未按合作開發(fā)合同約定進行開發(fā)建設，且因其與高某等人的民間借貸糾紛致上述國有土地被查封并最終被拍賣，雙方簽訂的合作開發(fā)合同因某某公司的原因不能實現(xiàn)合同目的，故某某汽車貿易有限公司要求解除雙方簽訂的合作開發(fā)合同符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項之規(guī)定，對某某汽車貿易有限公司的該項主張予以支持。在合作開發(fā)合同被依法解除，且過戶至某某置業(yè)有限公司名下的國有土地已經被依法拍賣的情況下，某某置業(yè)有限公司應將與被拍賣的國有土地價值相等的款項返還給某某汽車貿易有限公司。本案合作開發(fā)合同簽訂后，某某置業(yè)有限公司曾向某某汽車貿易有限公司支付了4300000元，某某汽車貿易有限公司后又返還給某某置業(yè)有限公司3900000元，并為某某置業(yè)有限公司墊付稅金350208元，上述款項的差額49792元（4300000元-3900000元-350208元）應在某某置業(yè)有公司返還某某汽車貿易有限公司的土地價款中予以扣減。即，某某置業(yè)有限公司應返還某某汽車貿易有限公司的土地價款為23024490元（23074282元-49792元），且應承擔上述本金自2011年3月4日（土地過戶至某某公司之日）至2015年4月1日（某某公司破產宣告之日）按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息。關于某某汽車貿易有限公司主張的違約金問題，根據(jù)合作開發(fā)合同第八條第三款“因乙方（某某公司）的原因致使項目開發(fā)周期拖延，根據(jù)逾期的天數(shù)，每日按照總墊付資金（10000000元）的1‰向甲方（某某汽車貿易有限公司）承擔違約責任……”之約定，結合前述查明的系某某置業(yè)有限公司原因導致涉案合作開發(fā)合同目的不能實現(xiàn)的事實，某某置業(yè)有限公司應向某某汽車貿易有限公司承擔相應的違約責任。關于違約金的計算標準及起止期限問題，根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，人民法院在確定違約金計算標準時，應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。綜合考慮合同約定及法律規(guī)定，本院確定某某置業(yè)有限公司應承擔的違約金數(shù)額為4464000元（以合同約定的10000000元為基數(shù)，按日1‰標準，自2011年3月4日計算至2015年4月1日，數(shù)額為14880000元，按其中的30%計算）。某某汽車貿易有限公司要求某某置業(yè)有限公司承擔違約金的主張部分成立，本院予以支持，計算標準以本院認定的為準。本案審理過程中，第三人高某、雷某申請退出本案訴訟，系對其自身權利的自由處分，不違反法律規(guī)定，本院予以準許。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第（四）項、第一百零七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告濰坊某某汽車貿易有限公司與被告濰坊某某置業(yè)有限公司于2010年3月16日簽訂的合作開發(fā)合同；

二、被告濰坊某某置業(yè)有限公司支付給原告濰坊某某汽車貿易有限公司土地價款23024490元及利息（以23024490元為基數(shù)，自2011年3月4日至2015年4月1日，按中國人民銀行同期貸款利率計算），于本判決生效之日起十日內履行完畢；

三、被告濰坊某某置業(yè)有限公司支付給原告濰坊某某汽車貿易有限公司違約金4464000元，于本判決生效之日起十日內履行完畢；

四、駁回原告濰坊某某汽車貿易有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費268483元（原告濰坊某某汽車貿易有限公司已預交119522元，余款148961元緩交），由被告濰坊某某置業(yè)有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省高級人民法院。

審　判　長　尹　義

代理審判員　張　敏

代理審判員　賈元勝

二〇一五年七月二十三日

書　記　員　張瑞豐

房地產  合同糾紛