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北京市第二中級人民法院

民事判決書

（2013）二中民終字第15567號

上訴人（原審被告）朱某，男，****年**月**日出生。

委托代理人朱嵐，北京市東易律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）鄭某某，女，****年**月**日出生。

委托代理人馬玉珍，北京市中潤律師事務所律師。

原審第三人北京某某房地產經紀有限公司，住所地北京市東城區某某倉某某大廈某某號。

法定代表人劉某，董事長。

委托代理人于某某，男，****年**月**日出生。

原審第三人北京某某投資擔保有限公司，住所地北京市東城區某某倉某某大廈某某號。

法定代表人劉某，董事長。

委托代理人于某某，男，****年**月**日出生。

上訴人朱某因房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市東城區人民法院（2013）東民初字第09603號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

2013年7月，鄭某某起訴至原審法院稱：2013年3月5日，經北京某某房地產經紀有限公司（以下簡稱某某公司）提供居間服務，我與朱某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定朱某將其所有的619號房屋出售給我，房屋售價為725000元。同時，我還與案外人朱某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，購買了朱某所有的621號房屋，房屋售價亦為725000元。由于上述二套房屋相通，故需要一同辦理過戶手續。合同簽訂后，我按約定向朱某支付了定金50000元。此后，因朱某故意拖延，直至4月1日才辦理完房屋解除抵押登記手續。我接到中介公司通知后于2013年4月8日攜全款到北京辦理房屋產權過戶手續時，才得知朱某無法提供該房屋的購房契稅票，由此將多產生一筆幾萬元的稅費。后經中介公司積極協調，朱某同意于2013年4月30日前辦理完房屋過戶及交割手續。2013年4月25日，我接到通知再次攜全款到北京辦理產權過戶手續，由于朱某未到場，故涉訴房屋的過戶手續無法辦理。2013年5月6日至5月8日，案外人朱某三次以手機短信和致函的方式要求支付除100000元定金外的全部房款1450000元（二套房屋），屬變相漲價，且要求我將房屋過戶相關稅費350000元匯至其個人賬戶。我認為朱某單方變相漲價，改變合同的實質性條款，完全沒有履行合同的誠意，已構成根本違約。故我起訴要求解除我與朱某簽訂的《房屋買賣合同》，要求朱某雙倍返還定金100000元，訴訟費由朱某承擔。

朱某辯稱：鄭某某所述簽訂合同及補充協議的情況屬實。但鄭某某的真實目的并非購房，而是倒賣房屋。在簽訂合同時，我已提供了相關資料，故鄭某某及某某公司在簽訂合同時就明確知道我可以提供什么資料。我、鄭某某及某某公司曾約定4月8日辦理過戶手續，我也按約定到場配合辦理過戶手續。但鄭某某以稅費超過預期為由拒絕辦理交付房款、稅款，并拒絕辦理過戶手續。此后，鄭某某及某某公司多次要求我提供相關票據，且未經我同意，便辦理了訴爭房屋的網簽手續。鄭某某稱，其曾于4月25日攜全款來京辦理過戶手續，其實是某某公司想通過欺騙手段從我手中拿走合同原件。合同約定的定金，性質為履約定金，鄭某某拒不支付稅費、房款，已構成根本違約，最終導致合同無法履行，故鄭某某無權要求返還定金。綜上，我同意解除雙方簽訂的買賣合同，但不同意返還定金。

某某公司、北京某某投資擔保有限公司（以下簡稱某某公司）述稱：鄭某某所述簽訂合同及補充協議的情況屬實。雙方曾共同去辦理過戶手續，由于朱某名下房屋的材料不全，故只有案外人朱某名下的房屋可以辦理過戶手續。又因兩套房屋連在一起，故需要一起辦理過戶手續。鄭某某的訴訟請求并不涉及我公司，故我公司不發表意見。

原審法院經審理認為：依法訂立的合同受法律保護。本案中，鄭某某與朱某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應嚴格遵守。根據已查明的事實，鄭某某同時購買了朱某及案外人朱某名下的兩套房屋，并簽訂兩份獨立的買賣合同。鄭某某主張兩套房屋應一同辦理過戶手續，雖然鄭某某與朱某并未就此問題進行明確約定，但根據相關短信的往來記錄、某某公司與某某公司的陳述以及案外人朱某多次要求鄭某某同時支付兩套房屋購房款的情形，鄭某某與朱某對于兩套房屋應當一同辦理過戶手續一事是明知的。而由于朱某原因導致雙方約定期限屆滿前，僅有一套房屋能辦理過戶手續，此情形系朱某違約，應承擔相應的違約責任。此后，案外人朱某又代表朱某以鄭某某違約為由，單方要求鄭某某增付購房款，擅自變更合同內容，亦為朱某違約。現鄭某某起訴要求解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，朱某同意，法院對此予以準許。因合同解除系因朱某違約所致，故鄭某某要求朱某雙倍返還定金，于法有據，法院對其訴訟請求予以支持。據此，原審法院于2013年8月判決：一、解除鄭某某與朱某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；二、朱某于判決生效后七日內雙倍返還鄭某某所交定金人民幣十萬元。

判決后，朱某不服，向本院提起上訴，請求撤銷原判，駁回鄭某某的全部訴訟請求。其主要上訴理由為：原判認定的事實存在多處錯誤，對違約責任的認定存在偏頗，我已經按照合同約定全面履行了自己的義務，在鄭某某拒不履行合同的情況下，我有權依據合同不予退還定金。鄭某某、某某公司、某某公司同意原判。

經審理查明：2013年3月5日，經某某公司提供中介服務，案外人朱某受朱某委托與鄭某某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》雙方約定，鄭某某購買朱某名下位于619號房屋，該房屋建筑面積22.12平方米，規劃設計用途為辦公，成交價格為725000元，鄭某某向朱某支付定金50000元。雙方同意自本合同簽訂之日起90日內，共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。朱某應當在領取全部房款當天將房屋交付給鄭某某。上述合同簽訂同時，案外人朱某還與鄭某某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定鄭某某購買朱某名下位于621號房屋，該房屋建筑面積22.12平方米，規劃設計用途為辦公，成交價格為725000元，鄭某某向朱某支付定金50000元。雙方同意自本合同簽訂之日起90日內，共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。朱某應當在領取全部房款當天將房屋交付給鄭某某。同日，案外人朱某（甲方）受朱某委托與鄭某某（乙方）及某某公司（丙方）簽訂《補充協議》，約定：對甲乙雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及甲乙丙三方簽署的《居間服務合同》及有關補充協議達成如下修正：如政策有變，為盡快完成交易過程，甲乙雙方協商一致自愿同意在2013年3月31日先行自行繳納有關交易房屋涉及的相關稅款。如在繳納上述有關稅款后甲乙解除《北京市存量房屋買賣合同》或變更交易信息的，由稅費繳納方自行辦理稅費退還手續，另一方必須積極全面配合，丙方在必要時提供協助。甲乙雙方約定于2013年4月30日（原約定日期為2013年4月15日，后經雙方協商延遲至4月30日）之前辦理過戶手續并做房屋交割。房屋交易所產生的一切稅費由乙方承擔，稅費以國家新政為準?！堆a充協議》有甲方朱某、朱某，乙方鄭某某及丙方某某公司經辦人楊文全的簽名。同日，案外人朱某受朱某委托與鄭某某及某某公司簽訂《房屋交易保障服務合同》，約定由某某公司負責辦理交易雙方的各項服務、及時督促交易方履行應盡義務，并協調處理交易履行中產生的爭議或糾紛。上述合同及補充協議簽訂后，鄭某某向朱某支付定金50000元。

2013年4月8日，朱某、朱某、鄭某某共同前往房屋交易部門準備辦理上述二套房屋的過戶手續，朱某、朱某所攜帶的相關材料并不能以差額的方式完成繳稅手續，故雙方當日未能完成過戶手續。

2013年4月25日，鄭某某與案外人朱某前往房屋交易部門，但當時僅能辦理一套房屋的過戶手續。故朱某提出先行辦理一套房屋的過戶手續，并要求鄭某某給付兩套房屋的全部購房款。鄭某某認為由于此兩套房屋在格局上是相通的，應當一同辦理過戶手續，不同意先行辦理一套房屋的過戶手續，且也不能在僅辦理一套房屋過戶手續的情況下，支付兩套房屋的全部購房款。

2013年5月6日，案外人朱某曾發短信要求鄭某某在扣除上述兩套房屋支付的定金100000元外，于5月8日前再支付購房款1450000元，并將相關稅款一并匯入朱某的賬戶內，即可辦理過戶手續。就房屋價款增加一事，朱某認為鄭某某的行為已構成違約，其所交定金應當沒收，故每套房屋應再支付購房款50000元。

二審庭審中，朱某作為朱某的代理人稱：在2013年4月8日未能辦理過戶手續之后，其與中介共同前往東城區建委調取契稅票，并到開發商處調取原始購房發票，以配合鄭某某以差額方式完成繳稅手續。另，朱某提交了其與東城區地稅局工作人員的對話錄音及東城區房屋交易大廳中張貼的房產交易稅收政策解讀，以證明以差額方式的繳稅金額比以全額方式繳稅的金額還要高，且如果要以差額的方式完成繳稅必須要提供個人手中的原始購房發票，開發商手中的發票聯無法完成繳稅。鄭某某認為朱某提供的證據并非一審期間無法獲得的新證據，故其不予質證，且不認可錄音的真實性、關聯性。某某公司、某某公司認可東城區房屋交易大廳中張貼的房產交易稅收政策解讀的真實性，但不認可朱某的證明目的，也不認可錄音的真實性。

二審審理中，朱某提交了調查取證申請，請求法院向東城區住建委、北京市地稅局東城分局查詢在沒有購房發票的情況下能否完成過戶及繳稅、全額繳稅與差額繳稅的土地增值稅分別為多少，并請求法院向北京市住房和城鄉建設委員會調取涉案房屋買賣的網簽合同檔案材料。朱某還提交了中止審理申請，朱某以居間服務合同糾紛為由將某某公司、某某公司訴至北京市大興區人民法院，并申請追加鄭某某為第三人，請求撤銷《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議，并請求某某公司、某某公司賠償其經濟損失12000元。朱某認為該案的審理結果直接影響本案的判決，請求中止本案的審理。

以上事實，有各方當事人陳述、《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》、收據、短信記錄、錄音、申請書等證據在案佐證。

本院認為：關于朱某所提中止審理申請，本案系房屋買賣合同糾紛，而朱某在北京市大興區人民法院提起的訴訟為居間服務合同糾紛，其爭議焦點及判決結果均圍繞朱某與某某公司、某某公司的居間服務關系，與朱某與鄭某某之間的房屋買賣合同關系無關，故朱某以另案訴訟可能影響本案之審理結果為由主張中止本案的審理，缺乏法律依據，本院不予支持。

關于朱某所提調查取證申請，其申請法院調查收集的證據不屬于人民法院依職權調取的檔案材料的范圍，故本院對于朱某的調查取證申請不予支持。

關于鄭某某與朱某所簽《北京市存量房屋買賣合同》能否解除一節。雙方簽訂買賣合同后，鄭某某與朱某就買賣合同的履行產生了糾紛，現鄭某某訴請解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，朱某亦表示同意，本院對此不持異議。

關于鄭某某能否主張雙倍返還定金一節。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。本案的爭議焦點為朱某是否有違約行為，是否存在不履行約定債務的情形。根據已查明的事實，2013年4月8日，朱某、朱某、鄭某某均前往房屋產權交易部門準備辦理產權過戶登記手續，但因朱某、朱某攜帶的相關材料不能以差額的方式完成繳稅而未能完成過戶手續。雙方簽訂的合同中，并未對以何種方式繳納稅費進行約定，現亦沒有證據證明朱某所攜帶材料不能完成過戶手續，在此情況下，不能認定朱某存在違約情形。此后，朱某與鄭某某就如何繳稅進行了協商，根據朱某自述其在2013年4月8日后仍在補辦以差額方式繳納稅費的相關票據，可以看出朱某已同意配合鄭某某補辦以差額方式繳納稅費的相關材料，合同并未因此而不能履行，雙方亦在以積極的態度努力促成合同的履行。直至2013年4月25日，朱某與鄭某某再次前往房屋產權交易部門，在朱某沒有到場的情況下，朱某提出先行辦理一套房屋的過戶手續，并要求鄭某某給付兩套房屋的全部購房款，鄭某某對此不予認可，且認為此兩套房屋在格局上是相通的，應當一同辦理過戶手續，不同意先行辦理一套房屋的過戶手續，故而2013年4月25日雙方又未能完成過戶手續。從雙方所簽合同來看，合同中并未明確約定支付剩余購房款的時間，亦未對兩套房屋是否一同辦理過戶手續進行約定，在合同約定不明的情況下，2013年4月25日雙方就此進行協商，但未能達成一致意見，直至合同約定的履行期限屆滿為止，雙方也未能就此協商一致。結合上述事實可以看出，雙方在合同履行中對于合同約定不明之處進行了補充協商，但是未能就購房款給付時間以及兩套房屋是否一同過戶等履行中的重要問題達成一致意見，且朱某與鄭某某又均同意解除房屋買賣合同，故朱某、鄭某某對于合同的最終履行不能均不應承擔責任。鑒于此，在合同解除之后，朱某應將已收付的定金五萬元返還給予鄭某某。原審法院以朱某違約為由判決朱某雙倍返還定金不妥，本院予以糾正。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，本院判決如下：

一、維持北京市東城區人民法院（2013）東民初字第09603號民事判決第一項；

二、撤銷北京市東城區人民法院（2013）東民初字第09603號民事判決第二項；

三、朱某于本判決生效后七日內返還鄭某某所交定金人民幣五萬元；

四、駁回鄭某某的其他訴訟請求；

五、駁回朱某的其他上訴請求。

如果未按本判決指定的期間給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費1150元，由鄭某某負擔575元（已交納），由朱某負擔575元（于本判決生效后七日內交納）；二審案件受理費2300元，由鄭某某負擔1150元（于本判決生效后七日內交納），由朱某負擔1150元（已交納）。

本判決為終審判決。

審　判　長　　刁久豹

代理審判員　　劉麗杰

代理審判員　　王　佳

二〇一三年十二月二十日

書　記　員　　劉　瑩

房屋  買賣合同  違約