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江蘇省南京市中級人民法院

民事判決書

（2014）寧民終字第4927號

上訴人（原審被告）南京某某電子科技有限公司，組織機構代碼6***7-X，住所地南京市某某經濟開發區某某路18號8幢418室。

法定代表人匡某某，該公司董事長。

委托代理人劉金鳳，南京知識律師事務所律師。

委托代理人郭琳娜，南京知識律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）南京某某精密機械有限公司，組織機構代碼7217985**7-7，住所地南京市某某經濟技術開發區某某路。

法定代表人許某某，該公司總經理。

委托代理人任志勝，江蘇法德永衡律師事務所律師。

上訴人南京某某電子科技有限公司（以下簡稱某某公司）因與被上訴人南京某某精密機械有限公司（以下簡稱某某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服南京市某某區人民法院（2014）某某開民初字第571號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年11月19日立案受理，依法組成合議庭，于2014年12月2日公開開庭審理了本案。上訴人某某公司的委托代理人郭琳娜、被上訴人某某公司的委托代理人任志勝到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

某某公司原審訴稱，其將所有的位于南京市某某經濟技術開發區某某路79號南廠房（以下簡稱79號南廠房）出租給某某公司，廠房建筑面積為2668平方米，租賃期限自2012年1月19日起至2014年1月18日止。雙方約定某某公司在租賃區域以外部分的衛生由其負責，某某公司應當按照每平方米每月1元的標準向其支付物業管理費；某某公司租賃區域內部的生活垃圾，應按照其要求在指定地點倒放并由其統一處理，某某公司每月支付垃圾托運費400元；某某公司按照實際耗電量向其繳納電費，每月支付水費1000元，上述費用均應于月底結清。雙方還約定，某某公司應當向其支付相當于一個月租金的保證金46556元，合同終止后，扣除應當由某某公司承擔的費用外，剩余部分予以返還。合同簽訂后，某某公司依約支付了房屋租金及保證金46556元，但未繳納物業管理費64032元、最后一個月的垃圾托運費400元、電費9407元、水費1000元。合同到期后，其按照約定將保證金沖抵了部分物業管理費后，某某公司尚欠其28233元未給付。其多次向某某公司催要，但某某公司均不予理睬。現其訴至法院，要求判令：1、某某公司向其支付拖欠的管理費17476元、垃圾托運費400元、電費9407元、水費1000元，共計28283元；2、某某公司向其支付拖欠費用的利息5027元。

某某公司原審辯稱，1、自2012年1月19日起至2014年1月18日止，其與某某公司簽訂了兩份《房屋租賃合同》，期限分別為一年半和半年。在這兩份《房屋租賃合同》中，雙方并未約定其應當向某某公司支付物業管理費。其一直是按照合同約定交納各項費用，唯獨不交物業管理費本來就不合常理。根據雙方的約定，某某公司對其租賃區域以外的衛生負責，但卻毫無道理的要根據其租賃廠房的面積來收取物業管理費，其認為其向某某公司交納的房屋租金就已經包含了某某公司所謂的物業管理費。某某公司并非物業管理的相關企業，無權向其收取物業管理費。且某某公司主張的物業管理費也已經超過訴訟時效；2、其認可2014年4月的垃圾托運費為400元，但某某公司未提供相關證據證明2014年4月其應當交納9407元電費，其可以參照2013年電費的月平均值即3130元向某某公司交納該月的電費。

原審法院經審理查明，自2010年3月18日起至2014年4月30日止，某某公司承租某某公司所有的79號南廠房，雙方為此簽訂多份《房屋租賃合同》。2011年12月8日，某某公司（甲方，出租方）與某某公司（乙方，承租方）簽訂《房屋租賃合同》一份，約定甲方將79號南廠房（建筑面積合計為2668平方米）出租給乙方使用，租賃期自2012年1月19日至2013年7月18日止，共計1.5年，月租金為50692元；甲方交付該房屋時，乙方向甲方支付50692元的房屋租賃保證金；租賃期限內，乙方承擔與該房屋有關的以下費用：水電費和行車維護費，電費按月結算，水費每月交納1000元，乙方于每月月底前向甲方交納。在某某公司所持有的《房屋租賃合同》中第十二條第7項顯示“乙方租賃區域以外部分的衛生由甲方負責，但必須交納物業管理費，每個月每平方米1元人民幣，金額為每個月元，月底結算付清，甲方開具收據。乙方將其內部所有的生活垃圾（建筑垃圾除外）按甲方要求的指定地點倒放，由甲方統一處理，乙方交納垃圾托運費，金額為每個月400元，月底結算付清，甲方開具收據”。但在某某公司所持有的《房屋租賃合同》中第十二條第7項相應部分卻顯示為“金額為每個月／元”。合同簽訂后，某某公司向某某公司交付了79號南廠房，某某公司按照約定向某某公司支付了房屋租金、電費、水費、垃圾托運費，但未支付物業管理費。2013年7月12日，某某公司（甲方）與某某公司（乙方）又簽訂《房屋租賃合同》一份，約定甲方將79號南廠房繼續出租給乙方使用，租賃期自2013年7月19日至2014年1月18日止，共計0.5年，月租金為58295.8元，房屋租賃保證金為58295.8元，其他約定均同2011年12月8日雙方簽訂的《房屋租賃合同》。某某公司向某某公司僅支付了房屋租金、電費、水費、垃圾托運費，未支付物業管理費。

某某公司（甲方）與某某公司（乙方）于2014年1月和同年4月簽訂了兩份《房屋租賃合同》，約定乙方自2014年1月19日起至同年4月30日止繼續承租79號南廠房，自2014年1月19日起至同年2月28日止的房屋租金為每月79670.9元，自同年3月31日起至4月30日止的房屋租金為每月62698元。電費按租賃月結算，乙方每月交納水費1000元，乙方于每月月底前向甲方交納；垃圾托運費為每個租賃月400元，月底結算付清。這兩份《房屋租賃合同》的第十一條第7項均載明“乙方租賃區域以外部分的衛生由甲方負責，但必須交納物業管理費，每個租賃月每平方米1元人民幣，金額為每個租賃月2668元，月底結算付清，甲方開具收據。”合同簽訂后，某某公司按照約定向某某公司支付了自2014年1月19日起至同年4月30日止的房屋租金、物業管理費，截止至同年3月份的電費、水費、垃圾托運費，尚欠同年4月份的電費、水費及垃圾托運費。

原審法院另查明，某某公司向某某公司交納的房屋租賃保證金為46556元。江蘇海企長城股份有限公司自2010年5月起開始租賃某某公司位于南京市某某經濟技術開發區某某路79號綜合樓，按照1元／㎡×租用面積的標準向某某公司交納物業管理費。某某公司提交的收據清單顯示，某某公司自2012年1月18日起至2014年3月17日止每月向某某公司支付價格不等的電費、水費1000元、垃圾托運費400元，自2014年1月18日起至2014年4月30日止每月向某某公司支付物業管理費2668元。

原審法院認為，某某公司與某某公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，應受法律保護。本案爭議的焦點是某某公司與某某公司于2011年12月8日、2013年7月12日簽訂的《房屋租賃合同》有無約定物業管理費。在這兩份《房屋租賃合同》中均明確載明：某某公司出租給某某公司的79號南廠房建筑面積為2668平方米，某某公司租賃區域以外部分的衛生由某某公司負責，但必須交納物業管理費，每個月每平方米1元，月底結算付清，某某公司開具收據，某某公司每月交納垃圾托運費400元。根據該約定，某某公司應當自2012年1月19日起至2014年1月18日止，按照每月2668元標準向某某公司支付物業管理費，于每月月底付清。雖然在某某公司所持有的《房屋租賃合同》中物業管理費金額一欄被人為劃去，但是在某某公司所持有的《房屋租賃合同》中物業管理費金額一欄卻并未被劃去。如果某某公司與某某公司已經對于自2012年1月19日起至2014年1月18日止某某公司可以不向某某公司交納物業管理費達成一致，那么某某公司所持有的《房屋租賃合同》中物業管理費金額一欄就也應該一并被劃去。而某某公司所持有的《房屋租賃合同》物業管理費金額一欄并未被劃去，可見某某公司、某某公司雙方并未對可以不交納自2012年1月19日起至2014年1月18日止的物業管理費達成一致，某某公司還是應當按照《房屋租賃合同》的約定向某某公司支付自2012年1月19日起至2014年1月18日止的物業管理費。某某公司與某某公司在2014年4月的《房屋租賃合同》中明確約定電費按租賃月據實結算，某某公司每月向某某公司交納水費1000元，垃圾托運費400元，于每月月底前交納。某某公司雖未能提供相關證據證明2014年4月某某公司應當交納的電費金額，但某某公司在庭審中認可其2014年4月欠某某公司的電費為3130元，不違反法律規定，原審法院予以認可。故某某公司應當于2014年5月1日前向某某公司支付電費3130元、水費1000元、垃圾托運費400元，合計4530元。某某公司辯稱其與某某公司于2011年12月8日、2013年7月12日簽訂的《房屋租賃合同》并未約定物業管理費。但這兩份《房屋租賃合同》對物業管理費有明確約定，故某某公司此辯解意見，缺乏事實依據，原審法院不予采信。某某公司辯稱某某公司主張的物業管理費已經超過訴訟時效。《房屋租賃合同》約定自2012年1月19日起至2014年1月18日止的物業管理費應于月底付清，而某某公司于2014年6月19日才向某某公司要求支付上述物業管理費，則2012年6月19日前的物業管理費已經超過訴訟時效，故對某某公司此辯解意見，原審法院部分予以支持。綜上，某某公司應當向某某公司支付自2012年6月19日起至2014年1月18日止的物業管理費50692元（2668元／月×19個月）、2014年4月的電費3130元、水費1000元、垃圾托運費400元，合計55222元，扣除某某公司已經向某某公司支付的保證金46556元，尚欠8666元。某某公司和某某公司在《房屋租賃合同》中約定物業管理費、電費、水費、垃圾托運費均應當在月底前結清，經計算，物業管理費的利息截止至2014年1月31日為2290元，水費、電費、垃圾托運費的利息截止至2014年7月31日為64元，合計2354元。故對某某公司要求某某公司支付逾期付款利息5027元的訴訟請求，原審法院部分予以支持。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十三條，最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，原審法院判決：一、南京某某電子科技有限公司于判決發生法律效力之日起10日內向南京某某精密機械有限公司支付拖欠的物業管理費4136元、水費1000元、電費3130元、垃圾托運費400元，合計8666元。二、南京某某電子科技有限公司于判決發生法律效力之日起10日內向南京某某精密機械有限公司支付逾期付款利息2354元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費633元，財產保全費370元，合計1003元，由某某公司承擔424元，由某某公司承擔579元（此款已由某某公司墊付，某某公司在支付上述款項時應一并支付此墊付款）。

某某公司不服原審法院判決，向本院提起上訴稱，1、一審法院認為《房屋租賃合同》對物業管理費約定明確，該認定與事實不符。上訴人與被上訴人一共簽訂過四份《房屋租賃合同》，這四份合同中，都有某某公司租賃區域以外部分的衛生由某某公司負責，但必須交納物業管理費，每個月每平方米1元人民幣，金額為每個月元，月底結算付清，某某公司開具收據。其中前二份合同的金額部分均為空白金額，后二份合同的金額部分均為每個月2668元。上訴人認為，前二份合同是對該項收費物業管理費沒有約定。2、從常理來說，從2012年1月19日到2014年1月18日期間，上訴人對合同當中約定的租金、垃圾費，都是按時、足額支付的，從未出現過拖欠。如果雙方約定了物業管理費，上訴人不可能對其他費用及時繳納，唯獨不交物業管理費，被上訴人也從未催繳，而且還繼續與上訴人續簽合同，所以從上訴人履行合同來看，被上訴人主張上訴人拖欠物業費也不符合常理。3、從合同中空白條款效力認定的慣例來說，如果沒有其他證據予以輔證，一般都認定為雙方對該條款未達成一致。綜上，請求二審法院：1、撤銷原審判決，改判上訴人不向被上訴人支付物業管理費及逾期付款利息。2、由被上訴人承擔一、二審案件受理費。

被上訴人某某公司答辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴人的上訴請求。

二審中，雙方當事人對原審法院查明的事實均無異議，本院依法予以確認。

本院認為，上訴人某某公司與被上訴人某某公司簽訂的《房屋租賃合同》，內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，合法有效，雙方當事人均應按約履行。雙方分別于2011年12月8日、2013年7月12日簽訂的《房屋租賃合同》均約定，某某公司出租給某某公司的79號南廠房建筑面積為2668平方米，某某公司租賃區域以外部分的衛生由某某公司負責，但必須交納物業管理費，每個月每平方米1元，金額為每個月元，月底結算付清，某某公司開具收據。雖然合同對每個月物業管理費的總額沒有寫明，但合同中已明確物業管理費的計費標準，即每個月每平方米1元，合同中亦明確某某公司租賃的廠房面積為2668平方米，因此雙方對物業管理費的約定是明確的，故上訴人某某公司認為該二份合同對物業管理費沒有約定，雙方對物業管理費條款亦未達成一致的上訴意見，缺乏事實依據，本院不予支持。

綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律并無不當，依法應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判決。

二審案件受理費1242元，由上訴人南京某某電子科技有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　郝莉坤

審　判　員　　曹　艷

代理審判員　　吳　勇

二〇一四年十二月十六日

書　記　員　　羅程允

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