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廣東省中山市第一人民法院

民事判決書

（2014）中一法民二初字第1940號

原告：中山市某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地廣東省中山市。

法定代表人：張某某，該司執(zhí)行董事。

委托代理人：朱志強(qiáng)、曾茜茜，均系廣東凱行律師事務(wù)所律師。

被告：劉某某，男，某年某月某日出生，漢族，身份證住址廣東省東莞市。

委托代理人：黎莉，廣東國融律師事務(wù)所律師。

原告中山市某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱某某經(jīng)紀(jì)公司）訴被告劉某某居間合同糾紛一案，本院于2014年8月8日立案受理后，依法由審判員李靜敏適用簡易程序，于2014年10月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告某某經(jīng)紀(jì)公司委托代理人朱志強(qiáng)、曾茜茜，被告劉某某委托代理人黎莉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某經(jīng)紀(jì)公司訴稱：2014年2月22日，被告劉某某通過原告某某經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)，與中山市東區(qū)＊＊下街＊＊號物業(yè)賣方黃卓江簽訂《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》，約定：鑒于原告某某經(jīng)紀(jì)公司已促成買賣雙方之間買賣合同的成立，買方應(yīng)在簽訂本合同當(dāng)日向原告某某經(jīng)紀(jì)公司支付傭金98400元，若逾期支付傭金，則買方須每日向原告某某經(jīng)紀(jì)公司支付0.5%的違約金，同時(shí)原告某某經(jīng)紀(jì)公司可采取必要的途徑向買方追討，由此引起的一切費(fèi)用（包括律師費(fèi)、查檔費(fèi)、訴訟費(fèi)等）由買方承擔(dān)。經(jīng)原告某某經(jīng)紀(jì)公司多次催討，被告劉某某至今未向原告某某經(jīng)紀(jì)公司支付傭金。為此，原告某某經(jīng)紀(jì)公司訴至法院，請求判令：1.被告劉某某向原告某某經(jīng)紀(jì)公司支付傭金98400元；2.被告劉某某向原告某某經(jīng)紀(jì)公司支付延期付款違約金（以98400元為基數(shù)，從2014年2月22日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算至款項(xiàng)付清之日止，暫計(jì)至2014年8月6日為508.40元）；3.被告劉某某向原告某某經(jīng)紀(jì)公司支付律師費(fèi)8000元、查檔費(fèi)100元；4.本案全部訴訟費(fèi)用由被告劉某某承擔(dān)。

原告某某經(jīng)紀(jì)公司為支持其訴訟請求，在舉證期限內(nèi)向本院提交的證據(jù)有：1.《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》、中山市土地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案館檔案資料證明書、房地產(chǎn)無查封證明表、房地產(chǎn)無抵押證明表；2.告知函、EMS回執(zhí)；3.證明費(fèi)發(fā)票；4.委托代理合同、律師費(fèi)發(fā)票。

被告劉某某辯稱：一、原告某某經(jīng)紀(jì)公司沒有促成被告劉某某與涉案房屋的業(yè)主黃卓江簽訂《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》，無權(quán)收取傭金，被告劉某某只需要支付必要的費(fèi)用，但這部分費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由雙方來分?jǐn)偂Ｉ姘浮吨猩绞卸址抠I賣及居間服務(wù)合同》簽訂的目的是為了促使房屋買賣雙方達(dá)成一致意見，最終訂立《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》。《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》僅約定了房屋的價(jià)款等，但無法涵蓋《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》的主要條款及房屋交易的主要內(nèi)容，因此《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》不能代替《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》。退一步講，即使《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》包含了房屋買賣合同的約定，這一部分內(nèi)容充其量是簽訂《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》的預(yù)約行為，相當(dāng)于商品房買賣合同的認(rèn)購書，類似簽訂正式合同之前的協(xié)議。因此，本案所簽訂的《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》是一個(gè)居間服務(wù)合同，或者說還包含了和約合同，不包括房地產(chǎn)買賣合同。二、《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》第十一條（關(guān)于傭金的約定）為無效條款，是原告某某經(jīng)紀(jì)公司在沒有與買賣雙方充分協(xié)商的情況下事先擬定，屬于格式條款，在簽訂合同時(shí)原告某某經(jīng)紀(jì)公司沒有提醒買賣雙方注意。而且，買賣合同一經(jīng)簽訂必須成交，這不符合居間服務(wù)的立法精神。原告某某經(jīng)紀(jì)公司只是帶被告劉某某看過兩次房，然后匆匆簽訂了合同，如果支持原告某某經(jīng)紀(jì)公司的主張，是違反公平和誠實(shí)信用原則。三、查檔費(fèi)用不是基于居間合同而支出，是在原告某某經(jīng)紀(jì)公司起訴的前兩天產(chǎn)生，基于訴訟而支出的，不屬于居間費(fèi)用。四、不同意支付律師費(fèi)，因?yàn)槁蓭熧M(fèi)是基于98400元的傭金計(jì)算出來的。

被告劉某某為支持其抗辯意見，在舉證期限內(nèi)向本院提交的證據(jù)有：資金托管協(xié)議。

經(jīng)審理查明：2014年2月22日，案外人黃卓江作為賣方，劉某某作為買方，某某經(jīng)紀(jì)公司作為居間方，三方共同簽訂《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》，約定：買賣雙方交易的房地產(chǎn)位于中山市東區(qū)＊＊下街＊＊號，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為328萬元；該房產(chǎn)交易定金為18萬元，買方同意在本合同簽訂時(shí)向賣方支付定金2萬元，本合同簽訂8天后再向賣方支付定金16萬元；買方須于2014年3月31日前將除定金之外的樓款310萬元一次性支付至買賣雙方約定的銀行監(jiān)管賬戶；在買方按約定將樓款一次性打入買賣雙方指定的銀行監(jiān)管賬號或取得銀行貸款承諾函，且賣方已取得房地產(chǎn)證原件（產(chǎn)權(quán)無抵押、無查封）之日起三個(gè)工作日內(nèi)，買賣雙方簽署《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》并辦理遞件過戶手續(xù)；買賣雙方均清楚該房產(chǎn)以現(xiàn)狀出售，買方已檢查或已授權(quán)代表代為檢查該房產(chǎn)，故買方不得據(jù)此拒絕交易；該房產(chǎn)沒有設(shè)定抵押，賣方對該房產(chǎn)享有完全的處分權(quán)；該房產(chǎn)現(xiàn)有租約正在履行中，買賣雙方一致同意賣方于交付該房產(chǎn)時(shí)協(xié)助買方與承租人簽訂新的租賃合同；鑒于經(jīng)紀(jì)方已促成買賣雙方之間買賣合同的成立，買賣雙方應(yīng)在簽訂本合同當(dāng)日向居間方支付98400元作為傭金，該款全部由買方向居間方支付；買賣雙方延期支付傭金的，須以全額傭金為基數(shù)按日千分之五向居間方支付延期付款違約金；居間方可采取必要的途徑向其追討，由此引起的一切費(fèi)用應(yīng)由支付傭金的一方承擔(dān)，包括但不限于居間方委托律師的律師費(fèi)、查檔費(fèi)、訴訟費(fèi)等；此外還約定了其他事項(xiàng)。當(dāng)天，三方還簽訂了《資金托管協(xié)議》，就買賣雙方授權(quán)居間方對相關(guān)款項(xiàng)進(jìn)行托管予以約定。

上述合同簽訂后，劉某某向黃卓江支付了2萬元定金。此后，劉某某認(rèn)為涉案房屋為出租房，還有很多手續(xù)需要辦理，而且還沒有了解清楚該房屋的情況，因此未按合同約定向黃卓江支付剩余購房款，涉案房屋最終沒有交易成功，劉某某也沒有向某某經(jīng)紀(jì)公司支付傭金。

另查，2014年8月5日，某某經(jīng)紀(jì)公司與廣東凱行律師事務(wù)所簽訂委托代理合同，委托朱志強(qiáng)、曾茜茜律師為本案訴訟代理人，并支付了律師費(fèi)8000元。該律師事務(wù)所向某某經(jīng)紀(jì)公司開具了相應(yīng)金額的律師費(fèi)發(fā)票。

又查，2014年8月6日，某某經(jīng)紀(jì)公司向中山市土地房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案館查詢涉案房屋的相關(guān)信息，為此支出查檔費(fèi)100元。據(jù)中山市土地房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案館出具的證明顯示，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人仍為黃卓江，該房屋無查封、抵押記錄。

本院認(rèn)為：黃卓江、劉某某、某某經(jīng)紀(jì)公司三方簽訂的《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》為復(fù)合型合同，包含黃卓江與劉某某之間的房地產(chǎn)買賣合同關(guān)系，以及房地產(chǎn)買賣雙方與某某經(jīng)紀(jì)公司之間的居間合同關(guān)系。該合同系各方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)自覺履行合同義務(wù)。上述合同雖為格式合同，但傭金條款并沒有免除某某經(jīng)紀(jì)公司責(zé)任、加重買賣雙方責(zé)任或排除買賣雙方主要權(quán)利等情形，故對于劉某某主張傭金條款無效的抗辯意見，本院不予采納。

關(guān)于劉某某認(rèn)為某某經(jīng)紀(jì)公司未促成買賣雙方簽訂《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》無權(quán)收取傭金的抗辯意見，本院認(rèn)為，《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》為廣東省建設(shè)廳、廣東省工商行政管理局制定的示范文本，簽訂該合同是房地產(chǎn)交易部門為規(guī)范買賣雙方交易行為而要求履行的手續(xù)。某某經(jīng)紀(jì)公司是否促成買賣雙方合同成立，不應(yīng)以雙方是否簽訂《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》來判定，關(guān)鍵要看雙方對房屋的交易是否達(dá)成合意。本案中，黃卓江與劉某某已就涉案房屋的現(xiàn)狀、價(jià)格、付款方式、稅費(fèi)承擔(dān)、房產(chǎn)交付等在《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》中進(jìn)行了詳細(xì)的約定，該合同已具備了房地產(chǎn)買賣合同的實(shí)質(zhì)要件。《中華人民共和國合同法》第四百二十六條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。”現(xiàn)某某經(jīng)紀(jì)公司作為居間人促成了黃卓江與劉某某之間的房地產(chǎn)買賣合同的成立，即使涉案房屋最終未能成功交易，也不影響劉某某向某某經(jīng)紀(jì)公司履行支付傭金的義務(wù)。現(xiàn)劉某某拖欠某某經(jīng)紀(jì)公司傭金98400元的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，除應(yīng)向某某經(jīng)紀(jì)公司支付傭金98400元外，還應(yīng)向某某經(jīng)紀(jì)公司支付違約金。《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》約定違約金按日千分之五計(jì)算，現(xiàn)某某經(jīng)紀(jì)公司主張按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)收，是在法律允許的范圍內(nèi)對自己權(quán)利的處分，本院予以支持，違約金應(yīng)從逾期付款日即2014年2月23日起算。關(guān)于律師費(fèi)、查檔費(fèi)，因雙方在合同中明確約定某某經(jīng)紀(jì)公司因追討傭金而支出的律師費(fèi)、查檔費(fèi)由違約方負(fù)擔(dān)，上述費(fèi)用有相關(guān)發(fā)票予以證實(shí)，且律師費(fèi)也沒有超出《廣東省物價(jià)局、司法廳律師服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》規(guī)定的范圍，故本院對某某經(jīng)紀(jì)公司主張的律師費(fèi)8000元、查檔費(fèi)100元予以支持。劉某某的抗辯意見，理據(jù)不充分，本院不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第四百二十六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某某于本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向原告中山市某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付傭金98400元及違約金（以98400元為基數(shù)，從2014年2月23日起至債務(wù)清償之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算）；

二、被告劉某某于本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向原告中山市某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付律師費(fèi)8000元、查檔費(fèi)100元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)2440元，減半收取1220元（原告中山市某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司已預(yù)付），由被告劉某某負(fù)擔(dān)（該款被告劉某某應(yīng)在本判決生效之日起七日內(nèi)逕付原告中山市某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于廣東省中山市中級人民法院。

審判員　　李靜敏

二〇一四年十月二十四日

書記員　　張煒立

合同糾紛