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廣東省中山市中級人民法院

民事判決書

（2014）中中法民一終字第1379號

上訴人（原審被告）：廣東某某集團股份有限公司，住所地廣東省中山市。

法定代表人：溫某某，該公司董事長。

委托代理人：李某某，該公司法務部總監。

被上訴人（原審原告）：陳某某，女，某年某月某日出生，漢族，住廣州市，現住廣東省中山市。

委托代理人：朱志強，廣東凱行律師事務所律師。

委托代理人：曾茜茜，廣東凱行律師事務所律師。

上訴人廣東某某集團股份有限公司（以下簡稱某某公司）因與被上訴人陳某某商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省中山市第一人民法院（2014）中一法張民一初字第606號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院查明：2010年3月23日，某某公司（出賣人）與陳某某（買受人）簽訂中山市商品房買賣合同，約定：買受人向出賣人購買坐落于中山市火炬開發區博愛七路聚豪園東鉑世紀（東苑）X幢X房的商品房；總樓價為390800元，買受人采取銀行按揭方式支付樓款；買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列方式處理：逾期在90日之內，在本合同規定的應付款期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之壹的違約金，合同繼續履行；逾期超過90日后，出賣人有權解除合同，買受人按累計應付款的20%向出賣人支付違約金；買受人要求繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款的萬分之貳的違約金。上述約定中，買受人逾期付款超過90日，除買受人提出繼續履行合同并經出賣人書面同意外，均視為出賣人提出解除合同，出賣人已收買受人的定金不予退還，本合同的商品房由出賣人收回另行處理；出賣人應當在2009年12月31日前將約定的商品房交付給買受人；出賣人應當在商品房交付使用后730個工作日內，持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。合同還約定了其他事項。

合同簽訂后，陳某某已按合同的約定向某某公司支付了全部的購房款。2010年4月2日，雙方簽訂的中山市商品房買賣合同在中山市房地產交易登記管理所進行了登記備案。某某公司于2010年3月23日將上述商品房交付給陳某某。陳某某購買的上述商品房的房屋產權證書至今尚未辦妥。2014年5月30日，陳某某向原審法院提起訴訟，請求判令：某某公司向陳某某支付逾期辦理房產證書違約金（計算方法：以已付購房款總額390800元為基數，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準從2013年2月19日起暫計至2014年5月30日，為29310元）。

原審法院認為：本案系商品房預售合同糾紛。某某公司與陳某某簽訂中山市商品房買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律規定，雙方本應按法律法規和合同約定履行各自的義務。根據合同的約定，某某公司應在2009年12月31日前向陳某某交樓（某某公司實際交樓時間為2010年3月23日），并在商品房交付使用后730個工作日內即在2012年12月4日前將辦理權屬登記需要該公司提供的資料報產權登記機關備案。某某公司未按照合同約定完成辦證義務，違反法律規定，應承擔相應的違約責任。對逾期辦理房產證的違約金，雙方約定為按已付房價款的1%計算，而對于陳某某違約時的違約金則高達應付款的20%；某某公司應在2012年12月4日前將辦理權屬登記需要該公司提供的資料報產權登記機關備案，但時過一年多，某某公司仍不能確定辦理房產證的時間；綜合上述情況，原審法院認定，合同約定的逾期辦證違約金過低，不足以彌補陳某某損失并督促某某公司積極履行合同義務。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條之規定，約定的違約金低于造成的損失，當事人可以請求人民法院予以增加，增加的違約金數額以不超過實際損失額為限。具體到本案中，對于逾期辦理房產證導致陳某某的實際損失數額，雙方均無充分證據予以證明，因而實際損失難以確定。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款利息的標準計算”的規定和合同對等原則，結合本案的實際情況，原審法院認為宜參照金融機構同期同類貸款利率的標準來確定陳某某的實際損失數額。陳某某主張參照中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款利息的標準計算違約金，原審法院不予采信。關于逾期辦證的違約金起算時間問題，陳某某主張從2013年2月19日開始計算，不違反法律規定，原審法院予以采信，逾期辦證的違約金應當從2013年2月19日起計至陳某某起訴之日即2014年5月30日止；對該日之后的逾期辦證的違約金，陳某某可另行起訴。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決：某某公司于原審判決生效之日起七日內向陳某某支付逾期辦證的違約金（計算方法：以390800元為基數，按中國人民銀行規定的同期同類貸款利率的標準從2013年2月19日起計至2014年5月30日止）。如果未按原審判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。案件受理費533元，減半收取為266元，由某某公司負擔，某某公司于原審判決生效之日起七日內向原審法院繳納。

宣判后，上訴人某某公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：陳某某于本案中并無提供證據證明其損失，故本案應依照雙方合同的約定計算逾期辦證違約金，陳某某請求參照中國人民銀行逾期貸款利率計算逾期辦證違約金，理據不足，法院不應予以支持。因此，某某公司請求二審法院判令：撤銷原審判決，變更按雙方合同約定的標準（即房價款的1%）計算逾期辦證違約金。

被上訴人陳某某辯稱：一、某某公司并未完成合同主要義務，嚴重違約。物權法規定對于不動產交付標的物并不意味著對標的物的所有權轉移，之后還有過戶登記問題，也只有登記機關確認并頒發權利證書后才發生法律意義上的所有權移轉。二、關于遲延辦產權證某某公司應當承擔的違約責任。截止起訴之日，陳某某仍未取得房產證，某某公司已經違約長達兩年多。如果按照合同約定，不論是違約一天還是十年，還是永久的違約下去，某某公司只需承擔已付房款1%即3900元的違約金，如此約定顯然不公平，最終也不符合法律的規定。三、合同約定的違約責任不對等，顯失公平。某某公司擬定的格式條款減輕自己的責任，加重陳某某的責任，嚴重違反消費者權益保護法及合同法的公平原則，依法應予以調整。四、關于合同約定的違約金過低，應予以增加。陳某某從買房到起訴之日四年多來實體權利未得到任何保障，而造成的損失卻又樁樁可數，沒有產權無法交易（開發商不允許更名買賣、無產權無法自主交易）、沒有產權證無法入戶（孩子由于沒有產權證無法入戶，導致入學困難、不能辦理本地社保、醫療報銷等），陳某某的損失均無法用金錢來具體確定。

本院經審理查明：原審法院查明的基本事實清楚，本院予以確認。

本院認為：本案為商品房預售合同糾紛。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務”，根據上述法律規定，違約金主要是補償性的，但也可以兼具一定的懲罰性。如當事人約定的違約金過低，不足以彌補守約方損失的，或不足以促使違約方繼續履行其義務的，經一方當事人（守約方）提出請求，法院可對雙方約定的違約金予以調整。本案中，陳某某與某某公司簽訂的商品房買賣合同約定某某公司應當在2009年12月31日前，將經單體竣工驗收合格的商品房交付陳某某使用，某某公司在商品房交付使用后730個工作日內將辦理權屬登記需由某某公司提供的資料報產權登記機關備案。合同簽訂后，陳某某依據雙方合同約定履行了支付購房款的義務，某某公司亦于2010年3月23日將涉案商品房交付給陳某某使用，但至今某某公司亦未能將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，致使陳某某至今未能取得房地產權屬證書。某某公司的上述行為已構成違約。雙方合同約定如因某某公司的責任，陳某某不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，某某公司按已付房價款的1%支付違約金，陳某某主張雙方約定的違約金過低，請求法院調整至按銀行逾期貸款利率的標準計算違約金。本院認為，雖然雙方約定違約金按已付房價款的1%計算，但某某公司至今未能將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，致使陳某某未能取得房地產權屬證書，不能完全享有涉案房地產收益、處分的權益，給陳某某造成一定的損失，該損失具有不確定性。且某某公司至今亦尚不能明確其何時才能履行約定的義務，即陳某某何時才能取得涉案房地產的權屬證書尚不能確定，若按雙方約定的已付房價款的1%為標準計算違約金，而該標準約定的違約金數額是確定的，將不能更好地促使某某公司履行義務，不利于陳某某實現其對涉案房地產所享有的完整權益。原審法院結合本案的實際情況認為宜參照金融機構同期同類貸款利率的標準計算某某公司應承擔的逾期辦證違約金并無明顯不妥，本院對此予以維持。另外，對于當事人未上訴的其余部分，本院不作審查。

綜上，上訴人某某公司的上訴請求沒有事實和法律依據，其上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定基本事實清楚，適用法律正確，處理并無不當，應予維持。為此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費266元，由上訴人廣東某某集團股份有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　黃岳文

審　判　員　　曾　玲

代理審判員　　陳愛玲

二〇一四年十一月二十四日

書　記　員　　林　俊

合同糾紛