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新疆維吾爾自治區烏魯木齊市新市區人民法院

民事判決書

（2015）新民三初字第95號

原告（反訴被告）：朱某某。

委托代理人：李瓊，新疆翔瑞律師事務所律師。

被告（反訴原告）：張某某。

第三人：烏魯木齊市某某房產經紀有限公司，住所地：烏魯木齊市喀什東路*號博雅馨園小區*棟*單元*號。

法定代表人：劉某某，該公司經理。

委托代理人：劉某某。

委托代理人：史某某。

原告（反訴被告）朱某某與被告（反訴原告）張某某及第三人烏魯木齊市某某房產經紀有限公司（下稱聯家公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年1月9日受理后，依法組成合議庭，于2015年4月17日、23日公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）朱某某的委托代理人李瓊與被告（反訴原告）張某某及第三人聯家公司的委托代理人劉某某、史某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告（反訴被告）朱某某訴稱：我經第三人聯家公司中介，購買被告張某某位于烏魯木齊市喀什東路博雅馨園小區35棟3單元301號房屋。2014年4月7日，我與被告張某某及第三人聯家公司簽訂《房屋買賣合同》。合同約定，被告張某某將其位于烏魯木齊市喀什東路博雅馨園小區35棟3單元301號房屋出售給我，保證該房屋無產權糾紛，未拖欠稅費，未被查封抵押等。合同簽訂當日我依約向被告張某某支付定金20000元。合同簽訂后第三日向被告支付購房款50000元并開始辦理按揭貸款手續。2014年4月15日，銀行通知我該房屋不是獨立產權，系被告張某某與閔翠芳共有，且法院將該房屋查封凍結，無法辦理按揭貸款。遂不能向被告支付首付款并通知被告張某某。但被告張某某態度惡劣，發生爭執。此后，雙方協商解除了合同，但被告拒不退還我已付購房款及定金，故訴至法院請求被告張某某雙倍返還定金40000元，返還首付購房款50000元，賠償損失3412元，由被告承擔本案訴訟費。

被告（反訴原告）張某某答辯并反訴稱：我與原告朱某某簽訂房屋買賣合同時，已告知其房屋系我與前妻共有，但離婚時該房屋歸我所有，原告朱某某在查驗了房產證后，與我簽訂的房屋買賣合同，因此房屋買賣合同是雙方真實意思表示，合法有效。合同簽訂后，我積極履行合同，為此還清了房屋按揭貸款，解除了房屋抵押權。2014年4月15日，得知法院查封該房屋后，我及時與法院聯系，于2014年4月22日解除查封，不影響辦理產權過戶。房屋查封解除后，我通知了原告并約定在2014年4月30日到工商銀行辦理交付首付款。原告沒有按約支付首付款，違約在先。此后，我多次聯系原告繼續履行合同，原告提出了不合理要求。原告曾在法院提起訴訟要求解除房屋買賣合同，但又主動撤訴，約定繼續履行合同。綜上，我認為雙方合同應繼續履行，請求駁回原告的全部訴訟請求，訴訟費由原告自行負擔。同時提出反訴，要求被反訴人繼續履行合同，如被反訴人不履行合同則要求其支付違約金123150元，被反訴人支付公證費300元，房屋降低的差價（具體金額申請法院委托評估鑒定），反訴費用由反訴被告承擔。

針對被告（反訴原告）張某某的反訴，原告（反訴被告）朱某某答辯稱：2014年4月30日，我與被告張某某及第三人聯家公司三方在工商銀行辦理按揭手續時，被告明確表示不履行合同。此后，雙方協議解除合同，被告表示同意返還首付款和定金，所以雙方合同已經合意解除。我與被告簽訂的房屋買賣合同雖然有效，但合法有效的合同是可以經當事人的合意解除的。雙方合同已經解除，不存在繼續履行的條件。被告的反訴理由不能成立，其損失應由其自行承擔。

第三人聯家公司述稱：2014年4月17日，原告朱某某與被告張某某經我公司介紹簽訂了房屋買賣合同。我們一同去工商銀行辦理貸款手續時，被銀行告知該房屋系被告張某某與其前妻共同共有，但其前妻又未到庭，故原告朱某某未向被告張某某支付首付款。我公司通知被告張某某協助辦理按揭貸款手續時，被告張某某明確表示“房屋不賣了”。因此，我公司對原告朱某某的訴訟請求沒有異議。

經審理查明：被告張某某與閔翠芳（案外人）于2009年1月22日登記結婚。2009年10月2日，雙方共同出資首付并向中國銀行新疆分行（下稱中國銀行）按揭貸款購買了位于烏魯木齊市喀什東路博雅馨園小區35棟3單元301號房屋，房產證載明為雙方共同共有。2013年，本院作出（2013）新少民初字第364號民事判決，判決被告張某某與閔翠芳離婚；位于烏魯木齊市喀什東路博雅馨園小區35棟3單元301號房屋歸被告張某某所有，剩余按揭貸款由被告張某某償還，被告張某某支付被告閔翠芳房屋折價款165000元。

2014年4月7日，經第三人聯家公司介紹，被告張某某與原告朱某某簽訂了房屋買賣合同。合同約定，原告朱某某購買被告張某某位于烏魯木齊市喀什東路博雅馨園小區35棟3單元301號房屋；購房款821000元，原告朱某某在2014年4月7日支付定金20000元，在2014年4月15日前支付首付款230000元（其中在2014年4月8日付50000元），剩余購房款原告利用公積金貸款支付；被告張某某在收到全款后五日內交付房屋，一個月內交付地下室。合同簽訂后，原告朱某某于合同簽訂當日向被告張某某支付定金20000元，隨后，又支付購房款50000元。

2014年4月9日，被告張某某向中國銀行償還了全部按揭貸款。2014年4月15日，中國銀行出具解除抵押通知書，解除對上述房屋的抵押。由于被告張某某未及時向閔翠芳支付房屋折價款165000元，閔翠芳向本院申請強制執行。本院依法查封了位于烏魯木齊市喀什東路博雅馨園小區35棟3單元301號房屋。被告張某某于2014年4月16日支付了該款。本院于2014年4月22日依法解除了對該房屋的查封凍結。2014年4月29日，被告張某某取得了上述房屋的獨立產權。

2014年4月30日，原告朱某某與被告張某某及第三人聯家公司協議共同前往工商銀行辦理按揭貸款手續。雙方在辦理過程中發生糾紛。原告朱某某未向被告張某某支付首付款，被告張某某也未協助原告辦理按揭手續。

2014年5月12日，原告朱某某的丈夫王亮曾與被告張某某通話，電話中張某某曾表示“房屋不賣了”，要求原告朱某某提供銀行賬號并同意退款。2014年5月13日，王亮將朱某某的銀行賬戶發給被告張某某，但被告張某某要求原告朱某某給其打電話確認，雙方協議未果。

2014年5月22日，原告朱某某將被告張某某及第三人聯家公司訴至本院，要求解除上述房屋買賣合同并返還購房款等。由于原告朱某某未能按時到庭參加訴訟，本院于2014年8月5日依法作出（2014）新民三初第652號民事裁定，裁定“本案按原告朱某某撤回起訴處理”。

2014年8月25日，被告張某某通過陜西省延安市寶塔區公證處（下稱公證處）向新疆昌年律師事務所律師李萬忠出具授權委托書，委托李萬忠代表被告張某某辦理履行與原告朱某某簽訂的房屋買賣合同。被告張某某支付公證費300元并郵寄委托書給李萬忠。

2014年9月，被告張某某電話通知第三人聯家公司負責人劉某某，告知其已郵寄委托律師辦理房屋買賣事宜。10月被告張某某與第三人聯家公司劉某某及王亮通過電話聯系協商繼續履行合同事宜。雙方協議未果，原告故再次提起本案訴訟。

以上事實有原告朱某某與被告張某某簽署的《房屋買賣合同》、公證處的公證書、被告張某某出具的收條、本院民事裁定書和協助執行通知書、電話錄音、短信、房產證、解押通知書及本案庭審記錄等證據存卷為證。

本院認為，當事人對自己提出的主張負有舉證責任。本案原告朱某某與被告張某某房屋買賣合同已經成立。原告朱某某認為雙方房屋買賣合同已經協議解除，對此原告朱某某應當承擔舉證責任。庭審中，原告以被告張某某在短信和電話中表示“房屋不賣了”并同意退款證明雙方協議解除了房屋買賣合同。但2014年5月22日原告朱某某向本院提起解除合同之訴，本院作出（2014）新民三初字第652號民事裁定，按原告朱某某撤回起訴處理，表明原告朱某某也認為雙方合同尚未解除。此后，雙方于2014年的9月、10月仍然在通過電話并經第三人聯家公司協商履行合同事宜。故原告朱某某主張雙方房屋買賣合同已經解除的主張舉證不足本院不予采納。原告朱某某其據此要求被告雙倍返還定金和購房款的請求本院不予支持。同時，原告朱某某亦無充分證據證明被告張某某在履行合同過程中有違約行為，從被告張某某已辦理解押手續和解除查封凍結手續等事實證明被告張某某在積極履行合同，抵押、凍結未影響雙方房屋買賣合同的履行，故原告朱某某要求被告承擔違約責任賠償損失的請求本院不予支持。

合同一經成立，合同當事人均應當認真履行。本案原告朱某某與被告張某某房屋買賣合同依法成立。在原告朱某某無充分證據證明合同已經解除的情況下，被告張某某要求繼續履行合同的請求應予支持。原告朱某某向本院提起訴訟行使的是法律賦予的訴訟權力，被告張某某不能以此認為原告朱某某不履行合同違約而要求支付違約金并賠償損失。同時，被告張某某也不能以“如原告朱某某不履行合同”而要求原告朱某某承擔違約責任。據此，被告張某某申請對房屋差價進行評估的請求本院亦不予采納。

第三人聯家公司在本案中不是房屋買賣合同的相對一方，其在本案中不承擔責任。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規定，判決如下：

一、駁回原告（反訴被告）朱某某的訴訟請求；

二、原告（反訴被告）朱某某與被告（反訴原告）張某某繼續履行房屋買賣合同；

三、駁回被告（反訴原告）張某某的其他反訴請求；

四、第三人烏魯木齊市某某房產經紀有限公司在本案中不承擔責任。

本案本訴案件受理費2135、30元（原告朱某某已預交）由原告朱某某負擔。本案反訴費1384、50元（被告張某某已預交）由被告張某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院。

審　判　長　　謝然軍

人民陪審員　　張成勝

人民陪審員　　武鳳義

二〇一五年六月二十五日

書　記　員　　李　健

合同糾紛