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天津市和平區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）和民二初字第0602號

原告武某某。

委托代理人李某（原告之夫）。

被告某某黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司，住所地天津市和平區(qū)南京路***號津匯廣場***層***室。

法定代表人周某某，該公司董事長。

委托代理人張克，天津國鵬律師事務(wù)所律師。

委托代理人賈毅律，天津國鵬律師事務(wù)所律師。

原告武某某與被告某某黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年7月16日受理后，依法由代理審判員卞志杰適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告武某某及其委托代理人李某，被告某某黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司的委托代理人張克、賈毅律均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告武某某訴稱，原告于2012年9月12日購買了被告開發(fā)的坐落于和平區(qū)南京路與長沙路交口西南側(cè)都會軒5號樓709室的商品房屋。接被告《都會軒交付使用通知書》原告于2013年6月5日到被告的交樓中心辦理收房手續(xù)，發(fā)現(xiàn)被告施工人員正在該商品房內(nèi)進(jìn)行施工作業(yè)，原告在現(xiàn)場與被告交樓中心工作人員進(jìn)行溝通，并填寫了《都會軒客戶訴求跟進(jìn)表》。2013年6月16日接被告交樓中心工作人員電話通知可以就商品房辦理收房手續(xù)，原告于2013年6月18日再次到被告的交樓中心辦理收房手續(xù)，經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)該商品房未達(dá)到原告與被告簽訂的《房屋驗(yàn)收單》上標(biāo)注出的各不合格項(xiàng)目。原告于2013年9月1日給被告發(fā)出《告知函》，時(shí)至今日原告既未接到被告的書面收房通知，又實(shí)地查驗(yàn)該商品房，并未發(fā)現(xiàn)有任何整改修理好的跡象。原告無奈訴至法院，請求依法維護(hù)市場公平秩序及法律尊嚴(yán)，維護(hù)原告的合法權(quán)益。請求判令：1、被告履行《天津市商品房買賣合同》，交付原告合格的房屋；2、被告賠付原告自應(yīng)交付房屋之日起至最終實(shí)際交付房屋之日止，每逾期一日按已付商品房價(jià)款萬分之一的違約金。（2013年6月5日至2014年7月14日違約金238180.5元）

提交的證據(jù)：1、《天津市商品房買賣合同》一份；2、都會軒客戶訴求跟進(jìn)表；3、2013年6月18日的業(yè)主驗(yàn)房記錄表、業(yè)主訴求及回執(zhí)單；4、2014年6月9日業(yè)主驗(yàn)房記錄表；5、告知函四份及快遞憑證；6、催款信；7、回復(fù)函兩份。

被告某某黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。被告已于2013年6月5日履行了交房義務(wù)，房屋質(zhì)量符合合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，故不存在任何違約行為。原告主張的2013年6月5日至2014年7月14日的延期交房違約金沒有事實(shí)上和法律上的依據(jù)，被告對此不予認(rèn)可，請求法庭依法駁回該訴訟請求。

被告與原告于2012年9月12日簽訂《天津市商品房買賣合同》，該合同的補(bǔ)充合同是合同組成部分，補(bǔ)充合同第十一條第二款約定：“如商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)或房屋存在非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，原告應(yīng)當(dāng)在辦理商品房的驗(yàn)收交接手續(xù)后要求被告進(jìn)行整改。”本案所涉房屋于2013年5月13日完成工程竣工驗(yàn)收備案，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，所以本案所涉房屋符合交付標(biāo)準(zhǔn)。

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”根據(jù)補(bǔ)充合同第十四條第三款的規(guī)定：“自交付通知所確定的商品房交付日起，非因甲方原因造成乙方未交接商品房的，視同甲方完成交付。”補(bǔ)充合同第二十四條第三款的規(guī)定：“若一方采取掛號信件或特快專遞方式發(fā)送，自發(fā)出日起（不含當(dāng)日）的第七日視為送達(dá)另一方”。被告于2013年5月28日向原告發(fā)出了《都會軒交付使用通知書》，告知其于2013年6月5日前來辦理商品房交接及入住手續(xù)。而原告應(yīng)為個(gè)人原因，并未于當(dāng)天辦理收房手續(xù)，而是在2013年6月8日前來辦理，原告領(lǐng)取房屋鑰匙、門片等全套交房材料，完成了實(shí)體轉(zhuǎn)移。因此，無論是按照合同約定還是法律規(guī)定，被告都已于2013年6月5日完全履行了交付義務(wù)。原告提出的質(zhì)量問題，均屬于在2013年6月5日交房后產(chǎn)生的房屋保修問題，且被告已于2013年9月11日維修完畢。

此外，被告已向原告支付了2013年5月1日至2013年6月5日為止的延期交房違約金，原告已簽字確認(rèn)收悉，承認(rèn)逾期交付期間至2013年6月5日為止。被告于2013年6月5日履行交房義務(wù)，就不存在違約行為了，原告主張違約金沒有任何依據(jù)。綜上，被告已按時(shí)履行了交房義務(wù)，房屋質(zhì)量符合合同約定及法律規(guī)定，不存在任何違約行為，原告的主張沒有事實(shí)上和法律上的依據(jù)，依法不能成立，依法應(yīng)當(dāng)駁回其全部的訴訟請求。

提交的證據(jù)：1、《天津市商品房買賣合同》一份；2、《天津市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書》一份；3、《都會軒交付使用通知書》一份；4、快遞單；5、《都會選逾期交付使用違約金確認(rèn)函》一份；6、業(yè)主驗(yàn)房記錄表；7、《天津都會軒交房手續(xù)進(jìn)程確認(rèn)書》一份；8、五號樓其他業(yè)主的《業(yè)主驗(yàn)房記錄表》；9、2013年6月18日的《業(yè)主驗(yàn)房記錄表》；10、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)交付記錄；11、關(guān)于天津都會軒前提物業(yè)服務(wù)和《天津都會軒臨時(shí)管理規(guī)約》的承諾書。

經(jīng)審理查明，2012年9月12日，原、被簽訂了《天津市商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)的位于天津市和平區(qū)南京路與長沙路交口西南側(cè)都會軒5號樓709室的商品房屋，建筑面積200.84平方米，每平方米價(jià)格為29317.37元，價(jià)款為5888100元。原告付款方式為貸款付款。合同第三條約定，商品房竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》后，方可交付使用。被告于2013年4月30日前，將符合上述條件的房屋交付原告。如遇不可抗力，不能履行合同的，按合同附件六第五條履行，即買賣合同第三條第一款所述“驗(yàn)收”是指：經(jīng)甲方、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位聯(lián)合進(jìn)行的竣工驗(yàn)收（或法定代替該驗(yàn)收形式的驗(yàn)收。以下簡稱：竣工驗(yàn)收）。如應(yīng)天津市相關(guān)政府主管部門的規(guī)定，原告無需就商品房向原告提供《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》的，被告將依該規(guī)定不向原告提供該文件。如發(fā)生不可抗力情形及其影響不能消除，以致被告不能按期履行買賣合同的，被告在及時(shí)書面通知原告后可延期將商品房交付原告，不視為被告逾期交付商品房其被告無需承擔(dān)任何責(zé)任，買賣合同約定的商品房交付期相應(yīng)順延。合同第五條約定：除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在0日內(nèi)的，原告有權(quán)向被告追究已付款利息，利息自合同約定被告應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過上述約定期限的，原告有權(quán)按照合同附件六第八條履行，即若被告逾期交付商品房不超過一百八十日（含一百八十日）的，買賣合同繼續(xù)履行，且自商品房交付期滿日起（不含當(dāng)日）至實(shí)際交付商品房之日止（含當(dāng)日），被告應(yīng)按日向原告支付相當(dāng)于原告已付商品房價(jià)款的萬分之一向原告支付違約金。合同第八條約定：被告交付的商品房的質(zhì)量和設(shè)備等符合國家有關(guān)規(guī)定和被告的承諾（附件三：交樓標(biāo)準(zhǔn)），未到達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)和承諾的，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。在原告正常使用情況下，被告應(yīng)按照《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定履行保修職責(zé)，因原告擅自拆改造成損壞的，被告不承擔(dān)責(zé)任。合同第十一條約定：商品房交付時(shí)，原告應(yīng)書面通知被告辦理商品房交接手續(xù)，提供《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》和《天津市商品住宅使用說明書》，交接房屋鑰匙。合同附件六《補(bǔ)充合同》第三條約定，下列日期起，即視為被告已將房屋交付使用。原告按被告電話通知或按被告發(fā)出的書面交付通知書上注明的交付日期來辦理房屋交接手續(xù)的，以房屋交接單上注明的交接日期為該房屋交付日期。自被告發(fā)出的書面交付通知書上注明的交付日期屆滿后未辦理房屋交接手續(xù)的，書面交付通知書上注明的交付日期屆滿之日即為該房屋交付日期，日期屆滿視為房屋已交付。自視為交付日起，該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)由原告承擔(dān)，此后有關(guān)該房屋發(fā)生的費(fèi)用均由原告承擔(dān)。交接房屋過程中，如原告認(rèn)為該房屋的局部質(zhì)量有問題，應(yīng)在交接后10日內(nèi)以書面方式按《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定要求被告承擔(dān)保修義務(wù)。但原告不得以局部質(zhì)量問題為由拒絕接受該房屋。否則，交付日期屆滿之日即視為該房屋交付日期。

合同簽訂后，原告按照合同約定向被告支付購房款，被告于2013年5月27日取得了《天津市建筑工程竣工備案書》，并于2013年5月30日向原告郵寄了《都會軒交付使用通知書》，通知原告按照合同約定于2013年6月5日辦理商品房交接及入住手續(xù)。原告按時(shí)到現(xiàn)場辦理房屋交接手續(xù)，因現(xiàn)場仍在施工，經(jīng)與被告在場工作人員溝通后，填寫了《都會軒客戶訴求跟進(jìn)表》，未辦理交接手續(xù)。后被告通知原告可以辦理交接手續(xù)，原告于2013年6月18日與被告辦理了其所購商品房的交房手續(xù)，并在《天津都會軒交房手續(xù)進(jìn)程確認(rèn)書》及《都會軒逾期交付使用違約金確認(rèn)函》上簽字，在驗(yàn)收房屋后，又填寫了《業(yè)主驗(yàn)房記錄表》，要求被告維修房屋，被告的物業(yè)管理處托管原告鑰匙一把以便進(jìn)行維修。此后，原告就房屋維修問題多次向被告發(fā)出《告知函》，被告于2013年9月9日給原告《回復(fù)函》，還于2014年6月23日給原告《整修完畢通知函》。

上述事實(shí)，有原、被告的當(dāng)庭陳述及提交的證據(jù)予以證實(shí)，經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，原告提交的證據(jù)6及被告提交的證據(jù)8、10、11與本案無直接關(guān)聯(lián)性，本院不予確認(rèn)，其他證據(jù)本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依照法律規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。原、被告簽訂的《天津市商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法成立、有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

被告提交的“天津市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書”，證實(shí)原告購買的商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，具備交付條件。而且，原告與被告已于2013年6月18日辦理其所購商品房的交房手續(xù)，被告已向原告提供了《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》和《天津市商品住宅使用說明書》，并交接了房屋鑰匙，有被告提交的證據(jù)5、7予以證實(shí)，故原告要求被告履行《天津市商品房買賣合同》，交付原告合格的房屋的訴訟請求，因原、被告已經(jīng)辦理完畢交房手續(xù)，不再存在交付房屋的情形，本院不予支持。同時(shí)，原告要求被告賠付自應(yīng)交付房屋之日起至最終實(shí)際交付房屋之日止違約金的訴訟請求，因房屋已經(jīng)交付，關(guān)于原告所購房屋存在的質(zhì)量問題，應(yīng)屬于被告按照《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定履行保修職責(zé)，如被告在履行保修職責(zé)過程中給原告造成相關(guān)損失的，原告可要求被告賠償相應(yīng)的損失，但被告不存在承擔(dān)逾期交付商品房的違約責(zé)任，故原告的該項(xiàng)訴訟請求，本院亦無法支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款的規(guī)定，判決如下：

駁回原告的全部訴訟請求。

本案訴訟受理費(fèi)4873元，減半收取2436.5元，由原告自行負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于天津市第一中級人民法院。

代理審判員　卞志杰

二〇一四年十月十六日

書　記　員　劉　義

商品房預(yù)售  合同糾紛