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上海市松江區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）松民三（民）初字第613號(hào)

原告上海某某智能科技有限公司。

法定代表人沈某某。

委托代理人曾大鵬，上海磊天律師事務(wù)所律師。

委托代理人潘亮，上海磊天律師事務(wù)所律師。

被告上海某某光電科技有限公司。

法定代表人陳某。

委托代理人顧葉青，上海市長江律師事務(wù)所律師。

委托代理人陳哲，上海市長江律師事務(wù)所律師。

原告上海某某智能科技有限公司與被告上海某某光電科技有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年2月16日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序。在審理過程中，發(fā)現(xiàn)案情復(fù)雜，故于2014年5月15日轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖怼Ｔ嫔虾Ｄ衬持悄芸萍加邢薰镜奈写砣伺肆粒桓嫔虾Ｄ衬彻怆娍萍加邢薰镜奈写砣祟櫲~青、陳哲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告上海某某智能科技有限公司訴稱：2011年9月16日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》一份，約定：被告承租原告所擁有的上海市小昆山鎮(zhèn)光華路XXX號(hào)第2幢廠房；租賃面積為8,835.98平方米；租金標(biāo)準(zhǔn)為每天0.60元/平方米；第一年租金應(yīng)于合同簽訂后一周內(nèi)支付完畢，第二、三年租金在每年的10月16日前支付；被告逾期支付費(fèi)用的，應(yīng)按同期貸款利率的1.5倍向原告支付滯納金；被告存在損壞物業(yè)、存放危險(xiǎn)物品、逾期2個(gè)月支付租金等情形時(shí)，原告有權(quán)解除合同；因被告違約導(dǎo)致合同解除或終止的，原告有權(quán)即日收回房屋，并要求被告按兩個(gè)月的租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。合同履行過程中，被告存在嚴(yán)重的逾期支付租金情形，且發(fā)生因存放危險(xiǎn)化學(xué)品導(dǎo)致租賃物發(fā)生火災(zāi)。為此，原告發(fā)函催討租金并就火災(zāi)事件進(jìn)行溝通，其后，原告于2013年8月27日向被告發(fā)出《律師函》，解除雙方簽訂的《廠房租賃合同》。原告請(qǐng)求法院判令：1、確認(rèn)原、被告于2011年9月16日簽訂的廠房租賃合同于2013年8月28日解除，被告向原告返還該廠房；2、被告按照0.90元/平方米/日的標(biāo)準(zhǔn)支付自2013年8月29日起至實(shí)際返還廠房之日止的的使用費(fèi)（扣除被告已支付的部分）；3、被告按0.025%每日的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期支付租金及使用費(fèi)的滯納金61,078.71元，并按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際清償使用費(fèi)為止；4、被告支付原告兩個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金322,513.27元。

被告上海某某光電科技有限公司辯稱：不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求，具體理由如下：1、原告發(fā)函時(shí)尚不具備合同解除的條件，其要求單方面解除合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。2、雖然被告有逾期支付租金的情況，但是原告也有存在違約在先的情況，即沒有按照合同約定提供被告租金的發(fā)票。被告之所以不能支付租金是因?yàn)榘l(fā)生過重大的火災(zāi)，遭受了企業(yè)的停產(chǎn)，在此期間被告也陸續(xù)向原告支付了租金。截止至2月28日的時(shí)候已經(jīng)支付完畢，雖然被告有延期支付租金的情況的，但是相對(duì)于整個(gè)年租金，不應(yīng)成為解除的理由。3、原告提出使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒有合同依據(jù)，而且合同未解除，應(yīng)該按照原合同履行。4、即使要支付滯納金的話，那么滯納金的標(biāo)準(zhǔn)過高，被告也僅同意按照銀行貸款利息計(jì)算。5、因?yàn)椴淮嬖谶`約，所以不同意支付違約金。

經(jīng)審理查明：2011年9月16日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》乙方，約定被告租賃原告位于小昆山鎮(zhèn)光華路351#第2幢廠房（以下簡(jiǎn)稱該房屋），總計(jì)建筑面積為8,835.98平方米；2011年9月16日至2011年11月15日為免租期；租賃期10年，自2011年11月16日起至2021年11月15日止；租賃期屆滿后，被告應(yīng)于租賃期屆之日起15日內(nèi)撤離該房屋并將房屋返還原告；第1年租金每日每平方米0.60元，年租金1,935,079.62元，第4年起租金在前一年的租金基礎(chǔ)上年遞增6%，原告應(yīng)開具正式發(fā)票；租金實(shí)行先付后用的方式支付，前2年每年支付一次，第1年的租金于合同簽訂后一周內(nèi)支付完畢，第2、3年租金在每年的10月16日前支付，之后的租金每3個(gè)月支付一次，每次提前3個(gè)月支付下3個(gè)月的租金；正常使用下，非因被告的責(zé)任，房屋維修應(yīng)由原告負(fù)責(zé)，若被告責(zé)任則由被告負(fù)責(zé)修繕及賠償；租賃期間，被告損壞物業(yè)在原告提出的合理期限內(nèi)仍未修復(fù)的、存放危險(xiǎn)物品、逾期2個(gè)月支付租金的，原告有權(quán)解除合同，收回該房屋；租賃期間，被告違約導(dǎo)致合同解除的，原告有權(quán)即日收回該房屋并要求被告按照2個(gè)月的租金支付違約金；被告逾期交納合同約定的費(fèi)用，逾期則應(yīng)按同期貸款利率的1.5倍向原告支付滯納金；租賃合同終止的，被告應(yīng)如期交還該房屋，逾期歸還，每逾期一日應(yīng)向原告支付日租金1.5倍的房屋使用費(fèi)。該合同另對(duì)其他有關(guān)租賃事宜作了相應(yīng)的約定。

租賃合同簽訂后，原告將租賃物交付被告，被告支付了租金，但第二年度租金存在延遲支付的情形，原告未向被告開具租賃發(fā)票。2012年9月26日，被告以銀行匯款方式支付原告租金1,000,000元并給付原告到期日為2013年3月17日、金額為600,000元的銀行承兌匯票。被告分別于2013年6月19日支付100,000元、7月3日支付200,000元、7月5日支付200,000元、7月15日支付500,000元、10月24日支付700,000元，2014年1月28日支付200,000元、2月28日支付210,000元。

2013年5月14日，該房屋發(fā)生火災(zāi)，過火面積約1,000平方米，被告的化學(xué)原料、流水線等受損，原告的辦公區(qū)域及廠房局部受煙熏。起火原因無法排除化學(xué)危險(xiǎn)品發(fā)生反應(yīng)導(dǎo)致火災(zāi)。2013年5月23日，上海市松江區(qū)公安消防支隊(duì)出具火災(zāi)事故認(rèn)定書。

2013年7月25日，原告向被告發(fā)出律師函，要求被告于2013年8月15日前向原告承諾：不再發(fā)生火災(zāi)及其他安全事故，拆除違章建筑；結(jié)清欠付的租金并保證今后足額支付；按照原告的要求開展修復(fù)工作。

2013年8月1日，被告回函原告，承諾杜絕發(fā)生火災(zāi)或其他安全事故，解決遺留問題；確保租金足額支付；積極和原告一起完成廠房修復(fù)。

2013年8月27日，原告向被告發(fā)函要求解除合同、被告于2013年9月15日前搬離房屋、支付相應(yīng)損失等。

另查明，原告系該房屋的權(quán)利人。被告目前仍正常經(jīng)營。

以上事實(shí)，由廠房租賃合同、支付憑證、律師函、回函、上海市房地產(chǎn)登記薄以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：原、被告之間簽訂的租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定以及法律的規(guī)定全面履行各自的義務(wù)。

關(guān)于合同的解除問題。被告主張要求解除合同主要基于被告延遲支付租金及發(fā)生火災(zāi)。首先，關(guān)于延遲支付租金。被告確實(shí)存在延期支付租金的情形，但截止至原告于2013年8月27日發(fā)函要求解除合同時(shí)，第二年的租金被告已全部支付，故被告延遲支付的行為尚不構(gòu)成根本性違約。原告主張被告于2013年7月3日支付的200,000元系用于火災(zāi)后修復(fù)房屋并無相應(yīng)依據(jù)，故應(yīng)認(rèn)定為支付的租金。其次，關(guān)于火災(zāi)問題。相關(guān)部門出具的事故認(rèn)定書并未明確火災(zāi)發(fā)生的原因，故原告將火災(zāi)責(zé)任全部歸咎于被告有欠妥當(dāng)。且在原告發(fā)出律師函后，被告已書面承諾不再發(fā)生安全事故及時(shí)處理遺留問題。本院考慮到雙方合同長達(dá)十年，且在履行過程中，原告均能支付絕大部分租金且部分租金提前支付。因被告主張部分維修費(fèi)用應(yīng)抵充租金，故尚有部分第三年租金未及時(shí)支付。但審理過程中，被告為保證合同履行，將第三年租金的余款支付至本院。因此，本案系爭(zhēng)租賃合同仍有履行基礎(chǔ)，從維護(hù)租賃合同穩(wěn)定性的角度，合同應(yīng)繼續(xù)履行。故原告要求解除合同及返還該房屋的請(qǐng)求本院不予支持。

原告基于解除合同主張被告應(yīng)支付自2013年8月29日始至實(shí)際返還之日止的房屋使用費(fèi)及合同解除的違約金。本院認(rèn)為，在合同繼續(xù)履行的前提下，被告應(yīng)支付的仍為房屋租金而非房屋使用費(fèi)，因此，對(duì)于原告要求被告支付使用費(fèi)及違約金的訴請(qǐng)，本院不予支持，被告仍應(yīng)按約支付租金。

關(guān)于延遲支付租金產(chǎn)生的滯納金。合同約定逾期交納租金的，按同期貸款利率的1.5倍支付滯納金，原告依照此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算滯納金并無不當(dāng)，但計(jì)算方式存在誤差，本院予以調(diào)整。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十四條、第九十六條第一款、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告上海某某光電科技有限公司于本本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海某某智能科技有限公司2013年11月16日至2014年11月15日期間的租金余款160,159.24元；

二、被告上海某某光電科技有限公司于本本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海某某智能科技有限公司逾期支付租金的滯納金45,542.58元；

三、駁回原告上海某某智能科技有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)9,875元，由原告上海某某智能科技有限公司負(fù)擔(dān)5,490元（已付），被告上海某某光電科技有限公司負(fù)擔(dān)4,385元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審　判　長　楊惠星

審　判　員　張　丹

代理審判員　姚洪濤

二〇一四年七月三十一日

書　記　員　仇　知

房屋租賃  合同糾紛