發表于：2016-05-12閱讀量：（1587）
安徽省合肥市蜀山區人民法院
民事判決書
（2015）蜀民二初字第02918號
原告：合肥某某房地產投資咨詢有限公司，住所地安徽省合肥市廬陽區。
法定代表人：曹洪春，該公司總經理。
委托代理人：陳永慶，安徽中特律師事務所律師。
委托代理人：費龍洋，安徽中特律師事務所律師。
被告：張某晴，女，漢族，住安徽省合肥市蜀山區。
委托代理人：王慶貴，安徽大祺律師事務所律師。
被告：范某菊，女，漢族，住安徽省合肥市廬陽區。
原告合肥某某房地產投資咨詢有限公司（以下簡稱：合肥某某房產咨詢公司）訴被告張某晴、范某菊居間合同糾紛一案，本院受理后依法由審判員湯本剛適用簡易程序于2015年11月17日公開開庭進行了審理。原告合肥某某房產咨詢公司的委托代理人陳永慶、費龍洋，被告張某晴的委托代理人王慶貴，被告范某菊均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告合肥某某房產咨詢公司訴稱：2015年7月份，被告范某菊欲將合肥市蜀山區安居苑小區7*幢＊＊＊室住宅對外出售，便與原告簽訂《房地產經紀合同（之一）》，委托原告對外出售。2015年7月20日，被告張某晴通過原告介紹并看房，決定購買被告范某菊所有的安居苑房屋，并于2015年7月20日與原告簽訂了《房地產經紀合同（之二）》。該合同約定被告張某晴買受被告范某菊所有的蜀山區安居苑小區71幢＊＊＊室，成交價為113萬元，原告在完成被告張某晴委托事項后，原告向被告張某晴收取中介服務手續費18000元。在原告的居間下，被告范某菊和被告張某晴簽訂了《存量房買賣合同》。合同簽訂后，兩被告相互認識，認為合同不能正常進行，雙方均不同意買賣上述房屋，要求解除《存量房買賣合同》及《房產經紀合同》。本著合同自由原則，原被告三方當日簽訂《解除合同協議書》，約定被告范某菊退還被告張某晴2萬定金，原告退還范某菊房產證原件，合同解除；兩被告并承諾若成交此物業必須通過原告居間，若兩被告直接交易或者通過其他途徑規避原告居間成交物業，自愿雙倍賠償原告全額代理費并承擔訴訟費，追償費，律師費等所有相關費用。事后，兩被告瞞著原告，違約私下成交，并辦理了房屋產權過戶，現兩被告違反了原被告雙方所簽訂的協議，違背了民事活動的誠實信用原則，原告為促成交易付出了居間服務并提供了相關信息，兩被告的行為已經給原告造成了巨大經濟損失并促成了不良交易風氣。為維護原告的合法權益特起訴要求：判令兩被告連帶賠償原告違約金36000元，追償費2000元，律師費5000元。
被告張某晴辯稱：1、涉案房地產經紀合同（之二）簽訂前，原告口頭承諾按照3000元的標準收取中介費。在簽訂合同時，原告私自將中介費確定為18000元，騙取被告在涉案房地產經紀合同（之二）上簽字。此后，因被告的反對，原告欺詐的陰謀沒有得逞，三方簽訂了解除合同協議，并確定三方互不追究責任，原告現起訴要求兩被告支付違約金，缺乏事實和法律依據，不應予以支持；2、涉案房產在多家房產中介機構登記，該房屋不屬于原告排他性占有的信息及資源，原告沒有權利阻止被告更換其他中介機構，被告依法有權利選擇其他中介服務機構。綜上，原告的訴訟請求均無法律依據，請求法院依法駁回。
被告范某菊辯稱：1、2015年7月20日，原告業務員帶著被告張某晴及丈夫陳某到被告處看房，兩被告當即確定案涉房屋以113萬成交，各項稅費及中介服務費由被告張某晴負擔。該113萬元系被告范某菊凈得款，三方均已談妥；2、在原告為兩被告簽訂購房合同、中介合同后，被告張某晴的丈夫發現中介費沒有填寫，遂詢問中介費的數額。但因原告需收取18000元的中介費，被告張某晴與原告最終未能談妥。此后，被告張某晴不同意在原告處購買案涉房產，各方遂重新簽訂一份合同解除協議，確定互不追究對方責任。被告也依約退還被告張某晴合同定金；3、解除合同后2小時，被告張某晴的丈夫陳某聯系被告在其他中介機構完成了案涉房屋交易。雙方于2015年8月實際完成了房屋過戶手續，該房屋現已實際出售給被告張某晴。綜上，被告在履行合同過程中不存在任何違約行為，不應承擔本案合同項下責任。
經審理查明：2015年5月，范某菊欲將其合肥市蜀山區安居苑小區71幢＊＊＊室房屋出售，該售房信息后在合肥某某房產咨詢公司等數十家中介公司網站上對外發布。此后，張某晴向合肥某某房產咨詢公司了解了該房產的相關信息，并有購買意愿。同年7月20日，合肥某某房產咨詢公司經聯系范某菊后，陪同張某晴前往合肥市蜀山區安居苑小區71幢＊＊＊室看房。看房現場，各方確定范某菊以113萬的凈得價出售房產，各項稅費及中介費由張某晴承擔。當日，合肥某某房產咨詢公司協助賣方范某菊與買方張某晴就房屋買賣合同的簽訂及履行細節予以磋商、確定后，賣方范某菊與買方張某晴在合肥某某房產咨詢公司簽訂了賣方以113萬凈得價出售合肥市蜀山區安居苑小區71幢＊＊＊室的存量房買賣合同，并由張某晴實際向范某菊支付該合同項下定金2萬元。此后，范某菊、張某晴還分別與合肥某某房產咨詢公司簽訂了房地產經紀合同。其中，范某菊（委托人、甲方）與合肥某某房產咨詢公司（丙方）簽訂的房地產經紀合同（之一）載明：甲方委托丙方為坐落于合肥市蜀山區安居苑小區71幢＊＊＊室住宅的房地產轉讓提供以下服務：（一）提供信息發布，（二）充當訂約介紹人，（三）協助指導訂立存量房買賣合同，（四）協助辦理房地產交易手續，（五）協助辦理其他手續；經交易雙方確認的價格為人民幣113萬元；單方解除本合同，由違約方支付違約金22600元；本合同自乙丙雙方簽訂之日起生效。由張某晴（委托人、乙方）與合肥某某房產咨詢公司（經紀人、丙方）簽訂的房地產經紀合同（之二）載明：乙方委托丙方買受坐落在合肥市蜀山區安居苑小區71幢502室住宅，提供以下服務：（一）提供訂約信息，（二）充當訂約介紹人，（三）協助指導訂立存量房買賣合同，（四）協助辦理房地產交易手續，（五）協助辦理其他手續；經交易雙方確認的房屋交易價格為113萬元；丙方在完成乙方委托事項后，按物價部門核定的收費標準向乙方收取中介服務手續費18000元；單方解除本合同，由違約方支付違約金22600元；本合同自乙丙雙方簽訂之日起生效。上述兩份房地產經紀合同，乙方欄有范某菊、張某晴的簽名，丙方欄有合肥某某房產咨詢公司的印章。
上述合同簽訂后，張某晴以合肥某某房產咨詢公司收取的中介費過高等為由，拒絕履行存量房買賣合同及房地產經紀合同項下義務。同日，范某菊（甲方）、張某晴（乙方）與合肥某某房產咨詢公司（丙方）遂簽訂了一份解除合同協議書，協議約定：經甲乙丙三方友好協商，就位于合肥市蜀山區安居苑71幢＊＊＊室房屋（建筑面積95.32平米、產權證號合蜀814001＊＊＊＊）有關解除存量房買賣合同、房地產經紀合同事宜達成如下協議；經三方協商合同不能正常進行，甲方退還乙方定金，丙方退還甲方原件（房產證），三方互不追究責任，合同自動解除；甲乙雙方承諾，若成交此物業必須通過丙方居間。若雙方直接交易或通過其他途徑規避丙方居間成交物業，自愿雙倍賠償丙方全額代理費并承擔訴訟費、追償費、律師費等所有費用。此后，范某菊依約退還張某晴房屋買賣合同項下定金2萬元，合肥某某房產咨詢公司將案涉房屋買賣合同房產證原件退還范某菊。
三方解除協議當日，張某晴即與范某菊電話取得聯系，表明其仍有意購買合肥市蜀山區安居苑小區71幢＊＊＊室住宅。此后，張某晴與范某菊通過張某晴委托的其他中介機構以3000元的價格完成了該房屋的產權交易，并于2015年8月24日辦理了產權過戶登記手續。
2015年9月16日，合肥某某房產咨詢公司就案涉糾紛委托安徽中特律師事務所主張權利，為此支出法律服務費5000元。
上述事實有原告提交的房地產經紀合同（之一）、房地產經紀合同（之二）、存量房買賣合同、補充協議、解除合同協議書、房屋所有權轉移登記申請書、詢問筆錄、房地產權屬登記繳費單、資金不托管申請、存量房買賣合同、房屋登記簿、委托代理合同、律師費發票，被告張某晴及范某菊提交的房地產經紀合同（之二）、解除合同協議書，被告張某晴提交的結婚證、編號為0002356的房地產經紀合同及原被告各方的當庭陳述在卷證實，本院予以確認。
被告張某晴提交的三份其他房地產經紀合同系在案涉房地產經紀合同簽訂并發生爭議后產生，不能達到雙方此前有過交易慣例及原告在本案中存在欺詐的證明目的，對其證明效力，本院不予確認；被告張某晴申請的證人陳某的證言，因證人與被告張某晴系夫妻關系，與本案存在利害關系，且其證言無其他證據予以佐證，對其證言的證明力，本院不予確認。
本院認為：兩被告與原告分別或共同簽訂的房地產經紀合同、解除合同協議書，符合居間合同的法律特征，各方均應依法依約履行各自合同義務，否則應承擔相應的法律責任。通過被告范某菊及本案原告庭審中的陳述及各方證據，能夠判定兩被告與原告分別簽訂的居間合同已經成立并生效，原告也已實際履行居間合同約定的提供相關信息、充當訂約介紹人、協助和指導雙方簽訂房屋買賣合同等合同義務。訴訟中，被告張某晴關于案涉房地產經紀合同并非其真實意思表示，而系受原告欺詐所簽的辯解意見，缺乏相應的證據予以證明，本院不予采信。此后，各方雖因被告張某晴拒絕履行合同義務，協商解除了居間合同及商品房買賣合同，但各方已在另行簽訂的解除合同協議書中對相關的后合同義務及居間人正當權益的保護予以了明確的約定，兩被告也明確承諾對案涉房產的交易不得存在規避原告居間交易的行為。該合同條款系各方在解除合同后，對自身權利的處分，不存在免除原告責任加重被告負擔的問題。被告張某晴據此主張該合同條款無效，于法無據，本院不予支持。兩被告在解除本案所涉居間合同后，違反合同約定通過其他途徑成交案涉房產，顯與誠實信用原則相悖，也損害了原告的正當權益，其依法應當承擔相應的違約責任。
對于本案項下違約損失賠償額的確定問題。本院認為，雙方解除協議第三條雖對賠償損失數額做出約定，但該賠償數額明顯與各方履約程度、違約行為后果、違約導致的損失不符，依法應予核減。根據本案原告提交的能夠依法確認的居間義務的實際履行情況，結合居間合同確定的原告的主要合同義務、居間成本、實際損失等因素綜合衡量，本院酌情對本案項下兩被告應承擔的違約損失賠償責任總額核減為6000元。原告超過該數額主張的追償費損失、雙倍中介費損失及律師費損失主張，本院不予支持。被告張某晴在案涉居間合同及解除合同協議書的履行過程中，拒絕履行主要義務，且在合同解除后違反協議約定主動積極聯系被告范某菊規避原告居間成本，其行為系導致兩被告共同違約的根本原因，其應對該損失賠償承擔主要責任。根據兩被告各自行為性質、過錯程度、行為后果，其在連帶賠償原告各項損失后，應按被告張某晴負擔全部損失賠償額的90%（即5400元），被告范某菊負擔全部損失賠償額的10%（即600元），確定兩被告之間的各自賠償份額較為公允。據此，依據《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：
一、張某晴于本判決生效之日起十日內支付合肥某某房地產投資咨詢有限公司經濟損失5400元；
二、范某菊本判決生效之日起十日內支付合肥某某房地產投資咨詢有限公司經濟損失600元；
三、張某晴、范某菊相互之間對各自應負擔的上述賠償金額向合肥某某房產咨詢公司承擔連帶清償責任；
四、駁回合肥某某房產咨詢公司的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費875元，減半收取437.5元，由張某晴負擔50元，由范某菊負擔12元，由合肥某某房產咨詢公司負擔375.5元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省合肥市中級人民法院。
審判員 湯本剛
二〇一五年十二月十日
書記員 彭丹丹
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