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上海市第一中級人民法院

民事判決書

（2015）滬一中民二（民）終字第2963號

上訴人（原審原告）車某某。

委托代理人許家東，上海保誠律師事務所律師。

委托代理人馬俊青，上海保誠律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）枚某某。

委托代理人郭宏君，上海尚簡律師事務所律師。

上訴人車某某因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市松江區人民法院（2015）松民三（民）初字第759號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年10月19日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。現已審理終結。

原審認定，2014年4月25日，車某某、枚某某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定車某某將上海市某區甲路***弄***號1301室房屋（以下簡稱“涉案房屋”）出租給枚某某。合同約定：一、租賃用途為租住之使用，不得擅自另做別用；二、租賃期限自2014年6月8日起至2019年6月7日止，租金為每月人民幣（下同）2，500元；三、付款方式為：枚某某應每六個月向車某某支付15，000元，下次付款應提前7天付清；四、合同簽訂之日，枚某某向車某某交付2，500元作押金，合同期滿且枚某某交清租賃期間應交的一切費用后，車某某應將押金無息退還給枚某某（原審誤寫為車某某）。…八、枚某某不得利用涉案房屋之便利進行非法活動，如有發現，車某某有權提前終止合同，枚某某所交納的押金作為賠償車某某的違約金。九、租賃期間，枚某某應愛惜一切設備，如因故意或過失造成該出租房屋及配套設施損壞，應負責恢復房屋原狀，并賠償由此造成的經濟損失，枚某某在交還房屋時應負責恢復原狀。合同第十五條備注：1、租住期間安全問題由枚某某負責；2、裝修期間不得破壞房屋主體結構；3、房租金前四年3萬元，第五年33，000元。合同簽訂后，車某某將涉案房屋出租給枚某某，枚某某支付租金至2014年12月7日。

原審另查明，涉案房屋登記的權利人為馬某甲（原審誤寫為張某甲）、張某乙，房屋建筑面積為148.62平方米，類型為公寓。張某乙于2013年（原審誤寫為2014年）11月1日去世。2014年12月13日，馬某甲出具情況說明，載明：涉案房屋系其與張某乙二人所有，張某乙已去世。2014年4月25日，馬某甲授權其舅舅即車某某將涉案房屋出租給枚某某，因涉案房屋產生的一切事宜交由車某某行使。

原審審理中，車某某為證明枚某某存在群租情況向原審法院提供了：1、照片，證明涉案房屋每間房間均安放了多張上下鋪床；2、電費發票，證明每個月電費都很多；3、車某某發送給枚某某的短信，9月23日的短信稱，車某某、枚某某約定涉案房屋僅供枚某某及其家人居住，但是枚某某私自改變為其員工集體宿舍，屬于群租，故要求枚某某盡快安置員工，并在兩個月內騰出住房，終止合同；10月23日的短信稱，再次要求枚某某于2014年11月18日騰空房屋；上述短信證明車某某發現群租后以短信方式向枚某某提出了解除合同及退房的要求；4、錄音材料，證明車某某向大聯動辦公室舉報涉案房屋群租及向枚某某核實群租情況，并要求枚某某搬離涉案房屋，枚某某向車某某主張裝修賠償。枚某某質證認為：1、照片不予認可；2、對電費單的真實性沒有異議；3、短信應該是車某某發給枚某某的，但枚某某未收到；4、對錄音材料不予認可。

原審審理中，原審法院于2015年6月24日至涉案房屋進行現場勘查并拍攝了照片。涉案房屋有三間房，一間內放置了兩張床，一間放置了一張床，還有一間未放置床，客廳內放置了沙發，未發現群租。勘查當日，為車某某、枚某某租賃房屋提供居間服務的上海丙房地產經紀事務所（以下簡稱“丙房產”）的工作人員張某丁也到場。張某丁對于2015年4月20日出具的證明予以了確認，該證明載明：2014年6月1日，車某某、枚某某在丙房產簽訂了房屋租賃合同。2014年12月1日，枚某某告訴張某丁車某某拒收房租，并讓張某丁與車某某聯系并把房租交給車某某。張某丁與車某某聯系，車某某拒收房租。張某丁對2015年5月9日車某某的律師所作的詢問筆錄予以認可，該詢問筆錄中其陳述：車某某、枚某某簽訂合同時枚某某稱租賃涉案房屋用于家人居住。2014年9月，車某某打電話給其稱涉案房屋電費很高，其便陪同車某某一起至涉案房屋，發現涉案房屋內有上下鋪，居住多人，應該是作員工宿舍使用。次日，其與車某某又至涉案房屋拍照。

原審審理中，車某某請求法院判令：1、確認車某某、枚某某簽訂的《房屋租賃合同》于2014年9月23日解除；2、要求枚某某支付違約金2，500元；3、枚某某拆除房屋內裝修設施（包括兩個衛生間的吊頂、墻磚、地磚、洗面臺、熱水器，廚房間的灶具、吊頂、墻磚、櫥柜；客廳的地面地板，臥室的三個空調及地面地板）并返還涉案房屋；4、枚某某支付自2014年12月8日至拆除房屋內裝修設施之日止的使用費，按照每月2，500元的標準計算。枚某某則不同意車某某的訴訟請求。

原審認為，車某某、枚某某之間的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，且并未違反法律規定，應屬有效，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。根據車某某提供的證據以及中介人員張某丁的陳述可以確認涉案房屋曾被枚某某用作員工集體宿舍。但在車某某就此提出異議后，枚某某已經進行了整改，而且根據現場勘查，已經不存在車某某主張的群租問題。綜合考量枚某某的行為、各方合同目的的實現情況以及維護租賃合同履行的穩定性等因素，法院認為車某某、枚某某之間的租賃合同不宜解除。況且枚某某將涉案房屋作為自己員工的集體宿舍尚不構成合同約定的利用涉案房屋進行非法活動，故法院對于車某某主張解除合同不予支持。車某某所提的其他訴訟請求均系以合同解除為基礎，故在合同解除不予支持的情況下，其余訴訟請求均不予支持。至于因雙方在訴訟期間導致屆期的租金尚未支付的問題，因枚某某表示愿意支付，故雙方可按約自行履行。

原審法院審理后于二○一五年九月二日作出判決：駁回車某某的全部訴訟請求。案件受理費240元，由車某某負擔。

判決后，車某某不服，上訴于本院稱：被上訴人將涉案房屋用以群租，上訴人根據合同約定有權解除租賃合同。合同解除后，被上訴人理應將房屋恢復原狀、返還房屋并支付違約金以及房屋使用費。上訴人請求撤銷原審判決，改判支持其在原審中的全部訴訟請求。

被上訴人枚某某辯稱：原審判決查明事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

經審理查明，原審法院認定的事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，該合同合法有效，雙方均應按約履行。在合同履行過程中，上訴人以被上訴人將涉案房屋用于群租為由要求解除合同。對此，本院認為，根據上訴人在原審中提供的照片及相關證人證言，被上訴人確曾將涉案房屋用作員工集體宿舍，但將房屋用作員工集體宿舍并不構成合同約定的利用房屋進行非法活動的情形，而且經原審法院現場勘查，目前該房屋內已不存在群租現象，故上訴人以此為由主張解除租賃合同，并要求被上訴人將房屋恢復原狀、返還房屋并支付違約金以及房屋使用費的上訴請求，缺乏事實與法律依據，本院不予支持。原審法院根據查明的事實所作的判決并無不當，本院予以維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條  第一款  第（一）項  之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣240元，由上訴人車某某負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　顧　依

代理審判員　婁　永

代理審判員　蔣慶琨

二〇一五年十二月十日

書　記　員　許晶

房屋租賃  合同糾紛