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上海市奉賢區人民法院

民事判決書

（2015）奉民三（民）初字第4780號

原告黃某某，女，19**年**月**日生，漢族，戶籍地江蘇省如皋市。

原告高某某，男，19**年**月**日生，漢族，戶籍地湖北省鄂州市。

兩原告共同委托代理人張天宇，上海徐衛紅律師事務所律師。

兩原告共同委托代理人吳忠革，上海徐衛紅律師事務所律師。

被告上海某某房地產有限公司，住所地上海市奉賢區。

法定代表人王某某，總經理。

委托代理人曾某某，男。

第三人某某銀行股份有限公司上海創智天地支行，住所地上海市楊浦區。

負責人沈某某，行長。

委托代理人彭筱劍，上海市中大律師事務所律師。

委托代理人朱佳穎，上海市中大律師事務所律師。

原告黃某某、高某某與被告上海某某房地產有限公司、第三人某某銀行股份有限公司上海創智天地支行商品房預售合同、按揭貸款合同糾紛一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法適用簡易程序，于2015年11月17日公開開庭進行了審理。原告黃某某、高某某的委托代理人吳忠革、被告上海某某房地產有限公司的委托代理人曾某某、第三人某某銀行股份有限公司上海創智天地支行的委托代理人彭筱劍均到庭參加了庭審。本案現已審理終結。

原告黃某某、高某某訴稱，原、被告于2014年6月28日簽訂《上海市商品房預售合同》。合同約定原告向被告購買位于上海市奉賢區蘭博路3069弄《佳源奉城名都》3號1401室房屋。原告支付全部房款人民幣（下同）1，348，834元。合同第十條約定，被告承諾在2015年7月31日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證（大產證），如到時不能取得商品房房地產權證（大產證），原告有權單方面解除本合同。現被告未按約辦理大產證，原告遂訴至法院，要求判令：1、解除原、被告簽訂的《上海市商品房預售合同》；2、被告返還原告購房款448，834元及原告已向第三人歸還的貸款本金8，909.04元、貸款利息45，921.46元；3、解除原告與第三人簽訂的《個人購房借款及擔保合同》，由被告將原告尚未償還的貸款金額直接支付給第三人；4、被告支付原告以448，834元為本金，自2014年6月1日起至判決生效日止，按中國人民銀行同期存款利率計算的利息；5、被告支付原告賠償金13，488.34元。庭審中，原告變更訴訟請求4為：被告分別支付原告以248，834元為本金，自2014年7月6日起至判決生效日止，以200，000元為本金，自2015年1月19日起至判決生效日止，按中國人民銀行同期存款利率計算的利息。

原告黃某某、高某某針對其訴請提供并當庭出示了下列證據：

1、上海市商品房預售合同一份，旨在證明雙方的買賣合同關系，并約定了相關的違約責任；

2、購房發票，旨在證明原告已支付全部購房款的事實；

3、個人購房借款及擔保合同，旨在證明原告與第三人之間存在借款并由被告擔保的事實；

4、上海市房地產登記薄，旨在證明被告沒有按約在規定時間內取得大產證的事實；

5、律師函，旨在證明原告向被告發過律師函要求解除合同并返還購房款等的事實。

被告上海某某房地產有限公司辯稱，同意解除上海市商品房預售合同，并返還原告購房款448，834元及按中國人民銀行同期存款利率計算的利息。同意支付原告已歸還的貸款本金8，909.04元，但不同意支付原告已向銀行支付的貸款利息，只愿意以8，909.04元為本金，按存款利率計算的利息。關于總房價款1%的賠償金，認為和原告主張的利息系重復計算，不同意支付。

被告上海某某房地產有限公司針對其辯稱提供并當庭出示了上海市新建住宅交付使用許可證，旨在證明被告延期交付房屋的事實。

第三人某某銀行股份有限公司上海創智天地支行述稱，要求繼續履行個人購房借款擔保合同，若最后法院判決解除的話，原告必須還清剩余貸款本金及利息，并由被告承擔連帶保證責任。

第三人某某銀行股份有限公司上海創智天地支行針對其述稱提供并當庭出示了原告還款明細清單，旨在證明原告貸款的金額及按期還款的事實。

經庭審質證，原、被告及第三人對相對方提供的證據均無異議，本院予以確認。

基于上述認定的證據，本院確認如下法律事實，2014年6月28日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《上海市商品房預售合同》，合同約定，乙方購買甲方坐落于上海市奉賢區蘭博路3069弄《佳源奉城名都》3號14層1401室，暫測建筑面積為121.67平方米，總房價款暫定為1，348，834元。合同約定，甲方承諾在2015年7月31日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證（大產證），如到時不能取得商品房房地產權證（大產證），乙方有權單方面解除本合同。合同第十九條約定，乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知起30天內將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算）全部退還乙方，并承擔賠償責任。賠償金額為總房款的1.00%，在退還房價款時一并支付給乙方。前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款，是包括乙方直接支付的和通過貸款方式支付的房價款。合同第二十條約定，按本合同約定，甲、乙雙方單方解除合同的，在單方解除合同以前，對方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應在按本合同約定的賠償金額中扣除。合同第二十一條約定，甲方或乙方對相對方行使單方面解除本合同有異議的，應在接到對方有關單方面解除本合同的書面通知之日起30天內，向按第三十三條選定的解決爭議機關確認解除合同的效力。

嗣后，原告以現金方式共支付購房款448，834元，并于2014年11月27日，作為借款人與第三人（貸款人）、被告（保證人）簽訂《個人購房借款及擔保合同》，約定貸款金額為900，000元，貸款期限360個月，從2014年11月27日起至2044年11月27日止，貸款用于購買坐落于上海市奉賢區蘭博路XXX弄XXX號XXX層XXX室，原告以上述所購房屋作為抵押財產提供抵押擔保，被告作為保證人為借款人在本合同項下的債務提供連帶責任保證。嗣后，第三人將貸款金額劃入被告賬戶。被告分別于2014年7月5日、2015年1月19日向原告出具金額為248，834元、1，100，000元的銷售不動產統一發票兩份。2015年8月14日，因被告未按約取得大產證，原告郵寄信函要求與被告解除合同，被告于同年8月21日收悉。原告遂涉訟。

庭審中，原、被告及第三人確認，2015年2月8日至2015年11月8日，原告共支付第三人貸款本金8，909.04元、貸款利息45，921.46元。

另查明，涉案商品房被告未交付給原告。

本院認為，買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。原告與被告簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方當事人真實的意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，故該合同合法有效。當事人應當按照約定履行自己的義務。被告作為涉案房產的開發商，按約取得大產證系其基本的合同義務，現被告未能按約于2015年7月31日前取得涉案房屋的大產證，顯已違約，原告據此行使合同解除權，符合約定，應予支持。被告現確認于2015年8月21日收到原告郵寄的關于解除合同的律師函，故本院確認原、被告之間的《上海市商品房預售合同》于2015年8月21日解除。

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條的規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。故現原告要求解除與第三人簽訂的《個人購房借款及擔保合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。涉案商品房預售合同解除后，被告應將原告支付的購房款返還給原告，并賠償原告因此所產生的損失。因此，原告要求被告返還已付購房首付款448，834元及原告已向第三人歸還的貸款本金，并賠償首付款的利息損失及原告已向第三人歸還的貸款利息的訴訟請求，于法有據，本院予以支持。關于原告主張要求被告支付總房款1%的賠償金，本院認為合同所約定解除合同違約金，主要為填補守約方損失，兼具懲罰性。現原告的實際損失，高于合同解除違約金，為填補原告實際損失，本院以原告實際產生損失進行調整，但該損失不包括因原告自身逾期還款等所擴大產生罰息等損失，對原告的該主張，本院不予支持。

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條的規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。故原告要求被告向第三人返還剩余貸款的請求，本院予以支持，對第三人要求原告承擔返還責任，被告承擔連帶清償責任的主張，本院不予采信。被告清償剩余貸款本息等債務后，第三人應及時滌除涉案商品房上的抵押登記。

依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百三十條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條的規定，判決如下：

一、確認原告黃某某、高某某與被告上海某某房地產有限公司于2014年6月28日簽訂的《上海市商品房預售合同》已于2015年8月21日解除；

二、解除原告黃某某、高某某與第三人某某銀行股份有限公司上海創智天地支行、被告上海某某房地產有限公司于2014年11月27日簽訂的《個人購房借款及擔保合同》；

三、被告上海某某房地產有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告黃某某、高某某購房款人民幣448，834元、及自2015年2月8日起至本判決生效之日止，原告黃某某、高某某已向某某銀行股份有限公司上海創智天地支行歸還的貸款本金（以某某銀行股份有限公司上海創智天地支行于判決生效當月出具的還款明細清單為準）；

四、被告上海某某房地產有限公司于本判決生效之日起十日內賠償原告黃某某、高某某以248，834元為本金，自2014年7月6日起至判決生效日止，以200，000元為本金，自2015年1月19日起至判決生效日止，按中國人民銀行同期存款利率計算的利息、及自2015年2月8日起至本判決生效之日止，原告黃某某、高某某已向某某銀行股份有限公司上海創智天地支行歸還的貸款利息（以某某銀行股份有限公司上海創智天地支行于判決生效當月出具的還款明細清單為準）；

五、被告上海某某房地產有限公司于本判決生效之日起十日內向某某銀行股份有限公司上海創智天地支行償還原告黃某某、高某某自本判決生效之日起就《個人購房借款及擔保合同》剩余的貸款（以某某銀行股份有限公司上海創智天地支行出具的還款明細清單為準）。自被告上海某某房地產有限公司清償上述貸款之日起七日內，某某銀行股份有限公司上海創智天地支行辦理上海市奉賢區蘭博路3069弄《佳源奉城名都》3號14層1401室房屋上抵押登記的滌除手續；

六、駁回原告黃某某、高某某的其余訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費人民幣8，971元，減半收取計4，485.5元，由被告上海某某房地產有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員　裴孫英

二〇一五年十一月二十五日

書記員　沈　嚴

合同糾紛  商品房預售