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河南省鄭州高新技術產業開發區人民法院

民事判決書

（2014）開民初字第6910號

原告周某英。

委托代理人呂素萍，河南經東律師事務所律師。

被告孫某六。

委托代理人孟艷峰，鄭州市法律援助中心律師。

原告周某英訴被告孫某六房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，由代理審判員秦海偉依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告周某英及委托代理人呂素萍，被告孫某六及委托代理人孟艷峰到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2013年9月1日，原被告簽訂房屋租賃協議一份，協議約定：原告將其承租的楊兌橋村*號樓地下室其中一套轉租給被告使用，租賃期限自2013年9月1日至2014年9月1日；承租期內，被告未經原告許可不得再將承租房屋轉租給他人。后原告發現被告擅自將房屋轉租給他人，針對該違約行為，原告在合同履行期限屆滿前，按協議約定向被告發出合同到期不再續簽的律師函。被告收到律師函至今仍拒絕履行終止合同后的交接手續。故原告請求：1.判令被告返還雙方于2013年9月1日簽訂房屋租賃協議所涉租賃房屋給原告，并辦理交接手續；2.判令被告支付因無效轉租合同所得的收益4844元；3.判令被告支付自2014年9月1日至房屋返還之日的房屋使用費，暫計算至開庭之日1500元，（租賃標準為每月900元）；4.本案訴訟費由被告承擔。

被告辯稱，原被告所租賃房屋使用權系楊兌橋村享有分房待遇全體漢民共同享有，原告擅自將該村70平米地下室出租給被告，未經房屋使用權人同意，原被告之間的租賃協議應該是無效的。事實上，被告按期將該房屋租金直接支付給全體房屋使用權人所指定的人員。被告不存在拖欠任何租金，該房屋與原告無關，請求駁回原告訴訟請求。

原告為支持其訴訟請求提交如下證據材料：第一組證據：原告與楊兌橋村委所簽訂的租賃合同一份，證明1、該房屋屬于楊兌橋村所有的安置房，該合同由原被告所屬村小組組長代表村委簽訂，本合同合法有效。該合同在楊兌橋村委也有備案一份。2、合同生效后，原告周某英享有楊兌橋村*號樓地下室280平方米的房屋承租權，根據合同約定，并不限制原告周某英在承包期限內轉租，原告享有轉租權。第二組證據：原告與被告所簽的租賃協議一份，證明：1.2013年9月1日，原告將其中一間房屋與被告簽訂租賃協議，期限為2013年9月1日至2014年9月1日，租金為一年2500元。原被告約定未經原告許可不得轉租，否則應當賠償原告損失。2.合同期限已經屆滿，被告除承擔違約責任外，還應當支付逾期交房使用費。第三組證據：律師函復印件、郵寄單、網上打印被告簽收單一份，證明被告違反合同約定，擅自轉租，原告要求被告返還房屋，賠償損失。

被告質證稱，對第一組證據：1.對證據真實性有異議，因甲方未到庭，其所簽名真實性無法核實，另外該租賃合同并未加蓋楊兌橋村所屬的村委會公章，也沒有證據顯示甲方系楊兌橋村村委小組組長以及村委所出具的委托。2.該證據內容雖然沒有限制原告在承租期內可以轉租，但是不足以證明原告享有轉租權。對第二組證據：對該組證據真實性無異議，對證明內容有異議，被告認為：1.原被告所簽訂的房屋租賃協議，該協議是2013年9月1日簽訂的，原告對該租賃房屋沒有權利出租，該租賃協議也未經房屋權利人認可，應當是無效的。被告在簽訂該協議后確實一直使用該房屋，但均按期將房屋租金支付給房屋權利人，事實上原被告在該租賃協議無效后，被告與房屋權利人形成了事實上的租賃關系。對第三組證據：對該組證據中的律師函真實性有異議，因為該律師函沒有加蓋律所公章。對郵寄單及簽收單真實性無異議。但不能證明被告存在違約行為，因為原被告之間并不存在租賃關系。

經審查，被告對第二組證據真實性無異議，本院予以采信。對第一組證據關于被告辯稱無法證明甲方的身份，也沒有村委公章的主張，本院認為，被告沒有提供證據來證明其主張，且該合同甲方也持有一份，可以證明其真實性，本院予以采信。對第三組證據，原告曾經向被告發過律師函，被告簽收，可以證明被告存在違約行為，故第三組證據本院予以采信。

被告未提交證據。

根據原告的舉證、被告的質證，庭審查證，本院確認如下事實：2013年9月15日，原告與楊兌橋村孫建立簽訂了租賃合同，由原告承租楊兌橋村所有的地下室，租期為5年，租金每年一萬元。原告與被告孫某六簽訂了房屋租賃協議，將其中的一部分房屋租給被告孫某六，并約定房屋的租賃期限為2013年9月1日至2014年9月1日，租金為每年2500元，且未經原告許可，被告不得將房屋轉租出去。房屋到期后，被告未將房屋返還給原告，并在租賃期間未經原告許可將房屋轉租出去。

本院認為，當事人對于自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，被告沒有提供證據證明原告與楊兌橋村孫建立簽訂的合同是無效合同，在合同有效的情況下，原告享有承租權與轉租權。原被告之間簽訂房屋租賃合同，系雙方當事人真實意思表示，合法有效，原告依約將房屋租給被告，房屋到期后，被告未按合同約定歸還房屋，且租賃期間未經原告許可將房屋轉租出去，構成違約，應當向原告賠償損失。故原告要求被告返還房屋，辦理交接手續，并支付自2014年9月1日至房屋返還之日的房屋使用費，暫計算至開庭之日1500元（租賃標準為每月900元）的訴請本院予以支持。關于原告要求被告支付因無效轉租合同所得的收益4844元的訴請，原告未提供證據來證明其主張，故此項訴請本院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、被告孫某六于本判決生效后十日內將涉案房屋返還給原告周某英，并辦理交接手續。

二、被告孫某六于本判決生效后十日內支付給原告周某英一千五百元。

三、駁回原告周某英其他的訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費五十元，減半收取二十五元，由被告孫某六負擔。

如不服本判決，可在收到判決書之日起十五日內向本院遞交上訴狀一式十份，上訴于河南省鄭州市中級人民法院，并于上訴之日起七日內向河南省鄭州市中級人民法院交納上訴費，并將交費憑證交本院查驗，逾期視為放棄上訴。

代理審判員　秦海偉

二〇一四年十二月十七日

書　記　員　吳潤曉

房屋租賃合同糾紛