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濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2013）歷民初字第1620號(hào)

原告濟(jì)南軍區(qū)某某部濟(jì)南第＊離職干部休養(yǎng)所，住所地濟(jì)南市。

法定代表人孫某某，所長(zhǎng)。

委托代理人張寶軍，山東魯泉律師事務(wù)所律師。

委托代理人展先勇，某某某，住濟(jì)南市。

被告濟(jì)南某某食品有限公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人馬某某，總經(jīng)理。

委托代理人高磊，山東昌平律師事務(wù)所律師。

委托代理人陳艷，山東昌平律師事務(wù)所律師。

被告濟(jì)南某某某酒店某某有限公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人劉某，經(jīng)理。

委托代理人高磊，山東昌平律師事務(wù)所律師。

委托代理人魏紅，某某，住濟(jì)南市。

原 告濟(jì)南軍區(qū)某某部濟(jì)南第＊離職干部休養(yǎng)所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所）與被告濟(jì)南某某食品有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)濟(jì)南某某食品公司）、濟(jì)南某某某酒店某某有 限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)濟(jì)南某某某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的委托代理人張寶 軍、展先勇，被告濟(jì)南某某食品公司的委托代理人高磊、陳艷，被告濟(jì)南某某某公司的委托代理人高磊、魏紅到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原 告濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所訴稱(chēng)，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所與濟(jì)南某某食品公司于2004年1月1日簽訂（2004）房租合字第01號(hào)軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同，濟(jì)南軍區(qū)第 ＊干休所將坐落于濟(jì)南市歷下區(qū)某某某某某某某某某某某某某某某某某的房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉訴房屋）出租給濟(jì)南某某食品公司使用。合同對(duì)房地產(chǎn)的租賃用途，沒(méi)有 出租人書(shū)面同意承租人不得對(duì)租賃房地產(chǎn)進(jìn)行改裝修和增建、不得轉(zhuǎn)租以及合同的提前解除權(quán)等做了約定。濟(jì)南某某食品公司在合同履行期間，多次違反多項(xiàng)合同條 款，具體如下：擅自改變租賃用途、未與濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所協(xié)商、未經(jīng)濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所書(shū)面同意，私自對(duì)涉訴房屋進(jìn)行改裝修；私自將涉訴房屋轉(zhuǎn)租，并私自 改變承租用途；沒(méi)有履行附加條款第2條對(duì)內(nèi)要搞好老干部的生活服務(wù)保障工作，調(diào)劑好干部、戰(zhàn)士的日常生活之義務(wù)，對(duì)濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所離退休人員生活造成 不良影響，廣大老干部非常不滿(mǎn)意。為此，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所要求：1、確認(rèn)濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所與濟(jì)南某某食品公司于2004年1月1日簽訂的（2004） 房租合字第01號(hào)軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同，于2013年9月3日解除；2、判令濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司騰空、返還涉訴房屋房屋；3、濟(jì)南某某食品公 司、濟(jì)南某某某公司賠償損失50萬(wàn)元；4、本案訴訟費(fèi)用由濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司負(fù)擔(dān)。

原告濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提交了如下證據(jù)：

證據(jù)1、房屋租賃合同，證明雙方約定的租賃用途，濟(jì)南某某食品公司對(duì)涉訴房屋不得私自轉(zhuǎn)租、不得私自改裝修，一方違約，對(duì)方有合同提前解除權(quán)等內(nèi)容；

證據(jù)2、房屋租賃結(jié)構(gòu)圖（12張）和法院到涉訴房屋調(diào)查時(shí)拍攝的改裝修的照片一宗，證明濟(jì)南某某食品公司違反約定私自對(duì)租賃房屋進(jìn)行改裝修；濟(jì)南某某食品公司違反合同約定私自改變房屋租賃用途，用于非餐飲經(jīng)營(yíng)，在樓上開(kāi)了一家某某某某某某養(yǎng)生館；

證據(jù)3、濟(jì)南某某食品公司及濟(jì)南某某某公司的工商登記基本情況，證明兩公司是完全獨(dú)立的法人，濟(jì)南某某食品公司違反約定私自將涉訴房屋轉(zhuǎn)租給濟(jì)南某某某公司，同時(shí)證明濟(jì)南某某食品公司違反約定私自改變租賃用途；

證據(jù)4、解除租賃房屋合同通知書(shū)、郵寄單據(jù)、郵局郵寄詳情單、2013年8月31日在濟(jì)南某某某公司門(mén)口張貼送達(dá)解除合同通知的照片，證明租賃合同已依法解除；

證據(jù)5、涉訴房屋的房產(chǎn)證及軍用房產(chǎn)坐落平面圖（均系復(fù)印件），證明房屋是濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的房產(chǎn)，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所具有訴訟主體資格，租賃合同有效；

證據(jù)6、濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所退回濟(jì)南某某某公司打入濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所賬戶(hù)的款項(xiàng)（房屋租金）憑證，證明合同已經(jīng)解除，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所已不再收取濟(jì)南某某食品公司或濟(jì)南某某某公司的租金；

證據(jù)7、EMS發(fā)件單，證明濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所給濟(jì)南某某食品公司郵寄的解除房屋租賃合同通知書(shū)于2013年8月31日9時(shí)送達(dá)，有收件人于某的簽名，同時(shí)證明房屋租賃合同已于該日解除；

證據(jù)8、濟(jì)南軍區(qū)房地產(chǎn)某某局出具的許可文件，證明濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所有權(quán)出租涉訴房屋。

經(jīng) 原告濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所申請(qǐng)，本院調(diào)取了山東省某某某某研究院對(duì)涉訴房屋加固改造的設(shè)計(jì)施工圖紙，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所認(rèn)為該圖紙可以證明，涉訴房屋以下部 分需進(jìn)行拆改：一層，B軸處墻體需拆除，二軸處墻體需拆除，3軸B-G軸需部分拆除，4軸B-G需部分拆除；二層至五層，E軸1-3軸需部分拆除，3-6 軸需拆除，D軸1-3軸需部分拆除，4-6軸需拆除。

被 告濟(jì)南某某食品公司辯稱(chēng)：一、濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所訴稱(chēng)與事實(shí)不符。1、房屋租賃合同簽訂之日起，濟(jì)南某某食品公司委托劉某女士成立酒店在此經(jīng)營(yíng)。2008 年8月以前的實(shí)際承租人為濟(jì)南某某餐飲娛樂(lè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)濟(jì)南某某公司），2008年8月至今的實(shí)際承租人為濟(jì)南某某某公司。上述實(shí)際承租人適用涉訴 房屋期間，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所對(duì)此明知，均收取了相關(guān)房租及水電費(fèi)等，且多年來(lái)一直未提出異議，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所不能以此為由要求解除合同。2、 2004年第一實(shí)際承租人濟(jì)南某某公司營(yíng)業(yè)之初便對(duì)涉訴房屋進(jìn)行了滿(mǎn)足基本經(jīng)營(yíng)需要的必要裝飾裝修。2008年濟(jì)南某某某公司開(kāi)業(yè)時(shí)又進(jìn)行了二次裝修，但 均沒(méi)有所謂的大規(guī)模改裝修、破壞房屋結(jié)構(gòu)的行為發(fā)生，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所對(duì)此也沒(méi)有提出異議，也沒(méi)有所謂恢復(fù)原狀、賠償損失的證據(jù)和要求。除合同約定的可 以擴(kuò)建的營(yíng)業(yè)樓前的空地外，濟(jì)南某某食品公司及實(shí)際承租人也沒(méi)有對(duì)涉訴房屋進(jìn)行過(guò)擴(kuò)建。3、實(shí)際承租人的酒店對(duì)外進(jìn)行餐飲經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也作為干休所的內(nèi)部食 堂，十年來(lái)長(zhǎng)期為干休所戰(zhàn)士及老干部提供就餐服務(wù)，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的工作人員來(lái)就餐可以增加店面收入，故承租人及實(shí)際承租人不可能也沒(méi)有理由限制濟(jì)南 軍區(qū)第＊干休所人員就餐，違約之說(shuō)無(wú)從談起。二、濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的起訴目的另有原因。2012年5月15日濟(jì)南時(shí)報(bào)刊登了“濟(jì)南軍區(qū)某某部濟(jì)南第＊干 休所軍用土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓信息公告”，轉(zhuǎn)讓涉訴房屋及坐落下的地塊，且已完成交易。濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所找到濟(jì)南某某食品公司協(xié)商賠償事宜未果，轉(zhuǎn)而提起 本次訴訟，其真實(shí)目的并非為主張違約，而是想回避對(duì)承租人、實(shí)際承租人的補(bǔ)償。三、濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的訴訟主體資格存疑。濟(jì)南某某食品公司在歷下某某局 查詢(xún)涉訴房屋坐落下的土地交易結(jié)果時(shí)，得知該土地已過(guò)戶(hù)給買(mǎi)受人濟(jì)南某某置業(yè)有限公司，并辦理了土地使用權(quán)證，該宗土地已不在濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所名下，因 涉及軍產(chǎn)，不予提供書(shū)面材料，本案涉及的地上物產(chǎn)權(quán)可能也發(fā)生轉(zhuǎn)移，故應(yīng)查實(shí)濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的訴訟主體資格。＊、濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所在合同履行中存在 一定的違約行為。濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所提供涉訴房屋后，應(yīng)保證房屋符合承租人用途，符合合同目的。在合同履行中，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所對(duì)涉訴房屋院落進(jìn)行施工 產(chǎn)生嚴(yán)重的揚(yáng)塵、占道、噪音，并隨意關(guān)閉實(shí)際承租人的熱力管道，嚴(yán)重影響實(shí)際承租人經(jīng)營(yíng)，對(duì)此濟(jì)南某某食品公司保留另訴的權(quán)利。綜上，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所 的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回其訴訟請(qǐng)求。

被告濟(jì)南某某食品公司為支持其答辯意見(jiàn)，向本院提交了以下證據(jù)：

證據(jù)1、濟(jì)南某某餐飲娛樂(lè)有限公司向原告交納房租、水電費(fèi)的單據(jù)一宗（2005年3月28日至2008年4月28日期間的），證明濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所對(duì)轉(zhuǎn)租及實(shí)際承租人的情況是明知的，依據(jù)最高法院的司法解釋的相關(guān)規(guī)定，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所無(wú)權(quán)以此理由解除合同；

證據(jù)2、濟(jì)南某某餐飲娛樂(lè)有限公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）及該公司的注銷(xiāo)核準(zhǔn)通知書(shū)（復(fù)印件），結(jié)合證據(jù)1證明第一實(shí)際承租人某某餐飲公司的信息；

證 據(jù)3、濟(jì)南某某某酒店某某有限公司在2009年5月13日至2013年11月4日期間向濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所交納房租、水電費(fèi)單據(jù)＊份，證明濟(jì)南軍區(qū)第＊干 休所對(duì)轉(zhuǎn)租及濟(jì)南某某某公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)的情況是應(yīng)當(dāng)知道的，且在6個(gè)月內(nèi)沒(méi)有提出異議，結(jié)合濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所與濟(jì)南某某某公司同在一個(gè)院落內(nèi)的事實(shí)，證明 濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所對(duì)于轉(zhuǎn)租是明知的且是認(rèn)可的，無(wú)權(quán)要求解除合同；

證據(jù)4、濟(jì)南時(shí)報(bào)于2012年5月15日刊登的涉訴房屋所在土地轉(zhuǎn)讓公告1份，證明濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的訴訟目的是為了回避對(duì)承租人的補(bǔ)償，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所訴訟主體資格的也存在問(wèn)題。

經(jīng) 濟(jì)南某某某公司申請(qǐng)，“某某某某某時(shí)尚餐吧”的店長(zhǎng)邰某某作為證人出庭作證。針對(duì)為濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的老干部及戰(zhàn)士提供食堂、地點(diǎn)、方式等問(wèn)題，邰某某 稱(chēng)老干部到店里就餐可以提供特價(jià)菜；普通戰(zhàn)士的午餐、晚餐，由濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所提供食材，店內(nèi)廚師加工后，再送到位于濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所內(nèi)的戰(zhàn)士餐廳。

經(jīng) 濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司申請(qǐng)，本院于2014年1月13日到歷下區(qū)某某資源局地籍科對(duì)涉訴房屋所在土地的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查，該局工作人員稱(chēng)涉 訴房屋所占用土地的使用權(quán)人已于2013年11月27日變更為山東某某置業(yè)有限公司。濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司認(rèn)為該調(diào)查可以證實(shí)，濟(jì)南軍區(qū)第＊ 干休所已不是涉訴房屋的土地使用權(quán)人。

被告濟(jì)南某某某公司的答辯意見(jiàn)同被告濟(jì)南某某食品公司的答辯意見(jiàn)。

被告濟(jì)南某某某公司為支持其答辯意見(jiàn)，向本院提交了2013年10月、2013年12月按合同約定履行支付租金義務(wù)的付款憑證二份，證明濟(jì)南某某某公司為涉訴房屋的實(shí)際使用人，且一直按合同約定支付租金。

經(jīng)對(duì)原告濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所、被告濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證及審核認(rèn)定，結(jié)合當(dāng)事人及證人陳述，本院綜合認(rèn)定事實(shí)如下：

涉 訴房屋位于濟(jì)南市院內(nèi)，房產(chǎn)證號(hào)為濟(jì)政房字第00某某某號(hào)，坐落編號(hào)為17號(hào)。2004年1月1日，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所（甲方）與濟(jì)南某某食品公司（乙 方）簽訂軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同，合同約定：甲方將建筑面積為1000平米的涉訴房屋出租給乙方使用，涉訴房屋的租賃用途為內(nèi)部工休人員食堂兼對(duì)外餐飲經(jīng)營(yíng)； 租賃期限自2004年1月1日至2023年12月31日；合同租金2004年1月1日至2009年1月1日期間為18萬(wàn)元／年，之后每五年遞增一次，每次 遞增2萬(wàn)元；乙方不得對(duì)涉訴房屋進(jìn)行改裝修或增擴(kuò)設(shè)備，不得在承租的場(chǎng)地上新建各種永久性建筑物、構(gòu)筑物，如確實(shí)需要，必須征得甲方書(shū)面同意，費(fèi)用由乙方 自理，合同期滿(mǎn)后，乙方保證完好無(wú)損地?zé)o償移交給甲方；乙方如要將涉訴房屋轉(zhuǎn)租給他人使用或與他人互換使用時(shí)，必須征得甲方書(shū)面同意，轉(zhuǎn)租雙方必須另行簽 訂租賃合同，且乙方不得擅自改變承租用途；合同生效后，任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款，另一方有權(quán)提前解除本合同，所造成的損失由責(zé)任一方承擔(dān)；合同 經(jīng)雙方簽章并經(jīng)軍隊(duì)房地產(chǎn)某某部門(mén)審查批準(zhǔn)后生效；合同終止時(shí)，對(duì)于房屋的裝修、改善、增設(shè)物品，乙方可以帶走移動(dòng)物品，其他無(wú)償歸甲方所有；乙方對(duì)內(nèi)要 搞好老干部的生活服務(wù)保障工作，調(diào)劑好老干部、戰(zhàn)士的日常生活；營(yíng)業(yè)樓前的空地，由乙方投資擴(kuò)建，如因乙方原因致使合同提前解除或租賃合同到期，擴(kuò)建物歸 甲方所有（其他所有擴(kuò)建物無(wú)償歸甲方所有）。濟(jì)南軍區(qū)房地產(chǎn)某某局出具了許可文件，同意濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所對(duì)涉訴房屋進(jìn)行對(duì)外出租，并簽訂租賃合同。

合 同簽訂后，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所向濟(jì)南某某食品公司交付了涉訴房屋。2008年之前，涉訴房屋的實(shí)際使用人為濟(jì)南某某公司；2008年至今，涉訴房屋的實(shí)際 使用人為濟(jì)南某某某公司。濟(jì)南某某食品公司與濟(jì)南某某某公司未就涉訴房屋的使用簽訂過(guò)書(shū)面協(xié)議，雙方也未與濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所簽訂過(guò)書(shū)面轉(zhuǎn)租合同。濟(jì)南軍 區(qū)第＊干休所在2009年至2013年期間開(kāi)具的涉訴房屋的房租發(fā)票或水電費(fèi)收據(jù)載明，相關(guān)費(fèi)用的付款單位為“某某某”。濟(jì)南某某某公司在2013年10 月至12月期間曾向濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所某豐歷下支行的銀行賬戶(hù)進(jìn)行過(guò)轉(zhuǎn)賬，付款憑證的用途一欄中注明“某會(huì)所房租”；濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所又將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)回 濟(jì)南某某某公司的賬戶(hù)，付款憑證用途一欄中注明“退某會(huì)所房租”。

山 東省某某某某某某研究院于2007年8月27日制作的涉訴房屋設(shè)計(jì)圖紙載明，該院對(duì)涉訴房屋進(jìn)行了加固改造設(shè)計(jì)，工程名稱(chēng)為某某海鮮城工程，設(shè)計(jì)要求需要 拆除涉訴房屋的部分墻體、房梁，并新增部分墻體、圈梁及橫梁。濟(jì)南某某公司和濟(jì)南某某某公司分別曾在2004年和2008年對(duì)涉訴房屋內(nèi)部進(jìn)行過(guò)裝飾裝 修，但濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司未證明以上改造或裝飾裝修已經(jīng)過(guò)濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的書(shū)面同意。另，按照合同約定，濟(jì)南某某食品公司可對(duì)涉訴房屋 室外的空地處進(jìn)行擴(kuò)建利用；濟(jì)南某某食品公司稱(chēng)，濟(jì)南某某公司于2004年實(shí)施了上述擴(kuò)建。濟(jì)南某某公司注銷(xiāo)后，由濟(jì)南某某某公司繼續(xù)使用該擴(kuò)建建筑。

濟(jì) 南某某某公司將涉訴房屋用于開(kāi)設(shè)“某某某某某時(shí)尚餐吧”，主營(yíng)餐飲服務(wù)，兼營(yíng)SPA娛樂(lè)保健服務(wù)。濟(jì)南某某食品公司或濟(jì)南某某某公司未專(zhuān)門(mén)針對(duì)濟(jì)南軍區(qū)第 ＊干休所離退休干部及戰(zhàn)士開(kāi)設(shè)食堂。濟(jì)南某某某公司的店長(zhǎng)邰某某稱(chēng)若離退休干部來(lái)用餐，可以提供菜金優(yōu)惠；針對(duì)普通戰(zhàn)士，由濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所提供食材， 濟(jì)南某某某公司的廚師加工成午餐、晚餐后送到濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所內(nèi)部的戰(zhàn)士餐廳。

2013 年8月31日，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所向濟(jì)南某某食品公司郵寄了解除房屋租賃合同通知書(shū)，并于當(dāng)日在濟(jì)南某某某公司“某時(shí)尚餐吧”門(mén)口張貼。該通知書(shū)載明，因 濟(jì)南某某食品公司對(duì)涉訴房屋私自改裝修，擅自轉(zhuǎn)租并改變租賃用途，未按合同履行內(nèi)部工休人員食堂職能，也未搞好老干部生活服務(wù)保障工作，為此，濟(jì)南軍區(qū)第 ＊干休所要求解除雙方簽訂的軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同，并要求濟(jì)南某某食品公司在收到通知后10日內(nèi)返還涉訴房屋。濟(jì)南某某食品公司稱(chēng)未收到該解除合同的通知。

2012 年5月15日，濟(jì)南時(shí)報(bào)刊登了濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所軍用土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓信息公告，內(nèi)容為包含涉訴房屋所占土地在內(nèi)的軍用土地使用權(quán)擬進(jìn)行競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓。 2013年11月27日，涉訴房屋所占用的土地使用權(quán)人變更為山東某某置業(yè)有限公司。另，濟(jì)南某某公司已于2008年8月11日經(jīng)濟(jì)南市工商行政某某局歷 下分局核準(zhǔn)注銷(xiāo)，該公司與濟(jì)南某某某公司的住所地濟(jì)南市'style='cousor：pointer'﹥均為濟(jì)南市，法定代表人均為劉某。本院于 2013年10月24日向濟(jì)南某某食品公司留置送達(dá)了本案的起訴狀副本及其他訴訟文書(shū)。

本 院認(rèn)為，涉訴房屋系合法建筑，且濟(jì)南軍區(qū)房地產(chǎn)某某局已同意濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所對(duì)涉訴房屋進(jìn)行出租，故，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所與濟(jì)南某某食品公司自愿簽訂的 軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同合法有效。本案的焦點(diǎn)問(wèn)題為，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所是否有權(quán)解除房屋租賃合同，本院對(duì)此問(wèn)題分析如下：

1、關(guān)于涉訴房屋的轉(zhuǎn)租或交由他人使用

根據(jù)合同約定，濟(jì)南某某食品公司如要將涉訴房屋轉(zhuǎn)租給他人使用或與他人互換使用時(shí)，必須征得濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所書(shū)面同意，且轉(zhuǎn)租雙方必須另行簽訂租賃合同，且不得擅自改變承租用途。

《最 高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其 以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。雖然濟(jì)南某某食品公司將涉訴房屋交給濟(jì)南某某公司、濟(jì)南某某某公司實(shí)際使用 的行為未征得濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的書(shū)面同意，但濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所在2009年就曾開(kāi)具過(guò)付款單位為“某某某”的房租或費(fèi)用的收據(jù)，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所在 2009年時(shí)就知道或應(yīng)當(dāng)知道涉訴房屋由濟(jì)南某某某公司使用的事實(shí)。因濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所未在六個(gè)月內(nèi)提出異議，故濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所認(rèn)為濟(jì)南某某食品公 司存在擅自轉(zhuǎn)租行為，合同應(yīng)當(dāng)解除的主張沒(méi)有法律依據(jù)，本院對(duì)該主張不予支持。

2、關(guān)于涉訴房屋的用途

合 同約定，濟(jì)南某某食品公司應(yīng)將涉訴房屋用于干休所內(nèi)部工休人員食堂兼對(duì)外餐飲經(jīng)營(yíng)，對(duì)內(nèi)要搞好老干部的生活服務(wù)保障工作，調(diào)劑好老干部、戰(zhàn)士的日常生活。 根據(jù)合同約定，涉訴房屋的主要用途應(yīng)為濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的內(nèi)部食堂、為離退休干部及戰(zhàn)士提供生活保障服務(wù)；涉訴房屋的承租人應(yīng)將部隊(duì)工休人員的內(nèi)部食堂 服務(wù)作為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)外餐飲經(jīng)營(yíng)服務(wù)作為其兼營(yíng)業(yè)務(wù)；涉訴房屋主要用于內(nèi)部食堂這一特殊用途，為雙方訂立合同的條件及目的之一。濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南 某某某公司將涉訴房屋主要用于對(duì)外餐飲，兼營(yíng)“SPA”娛樂(lè)保健服務(wù)，卻未針對(duì)部隊(duì)工休人員開(kāi)設(shè)食堂服務(wù)，該行為違反了合同對(duì)涉訴房屋特殊用途的約定，已 使?jié)宪妳^(qū)第＊干休所對(duì)涉訴房屋功能用途的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，濟(jì)南某某食品公司對(duì)此已構(gòu)成根本違約，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所有權(quán)解除房屋租賃合同。

3、關(guān)于涉訴房屋的裝修改造

根 據(jù)合同約定，非經(jīng)濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所書(shū)面同意，濟(jì)南某某食品公司不得對(duì)涉訴房屋進(jìn)行改裝修或增擴(kuò)設(shè)備。濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司認(rèn)可，濟(jì)南某某公 司和濟(jì)南某某某公司分別在2004年和2008年對(duì)涉訴房屋內(nèi)部進(jìn)行過(guò)裝修；山東省某某某某某某研究院于2007年8月27日制作的涉訴房屋內(nèi)部的加固改 造設(shè)計(jì)圖紙載明，涉訴房屋進(jìn)行施工時(shí)需拆改、增加部分墻體和房梁，結(jié)合涉訴房屋的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查照片及原始結(jié)構(gòu)圖紙可以看出，涉訴房屋的裝修改造超出了一般的裝 飾裝修范疇，并改變了原來(lái)的屋內(nèi)結(jié)構(gòu)。濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司未證實(shí)相關(guān)裝修改造（不含涉訴房屋外空地的擴(kuò)建工程）已經(jīng)過(guò)濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的 同意，濟(jì)南某某食品公司擅自裝修改造或放任房屋實(shí)際使用人擅自改造裝修涉訴房屋的行為已構(gòu)成違約，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所有權(quán)解除合同。

綜 上，濟(jì)南某某食品公司未按合同約定的用途使用涉訴房屋，涉訴房屋在未經(jīng)濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所同意的情況下被裝修改造，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所有權(quán)解除房屋租賃合 同。因濟(jì)南某某食品公司辯稱(chēng)未實(shí)際收到濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所解除合同的通知，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所也未提交郵局簽章的送達(dá)回執(zhí)等有效送達(dá)證據(jù)，故本院以本案起 訴狀送達(dá)到合同相對(duì)人濟(jì)南某某食品公司的時(shí)間認(rèn)定合同解除的時(shí)間，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所與濟(jì)南某某食品公司簽訂的軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)于2013年10月 24日解除。

對(duì) 于濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司認(rèn)為涉訴房屋所占用的土地使用權(quán)已被轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑵?jì)南軍區(qū)第＊干休所不是適格原告、濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的起訴是回避相關(guān)賠償 問(wèn)題的辯解，因該轉(zhuǎn)讓標(biāo)的系涉訴房屋所占土地的使用權(quán)，而非涉訴房屋的所有權(quán)；又因濟(jì)南某某食品公司的違約行為在涉訴土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前就已發(fā)生，且涉訴土 地使用權(quán)于2013年11月27日發(fā)生轉(zhuǎn)移，濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所在2013年9月17日就已起訴解除合同，故濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司違約在先， 濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所的原告主體適格，對(duì)于濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司的該項(xiàng)辯解意見(jiàn)，本院不予采納。

對(duì) 于濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司認(rèn)為濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所存在一定違約行為，其對(duì)涉訴房屋院落進(jìn)行施工期間產(chǎn)生嚴(yán)重的揚(yáng)塵、占道、噪音，并隨意關(guān)閉實(shí)際 濟(jì)南某某某公司的熱力管道，嚴(yán)重影響濟(jì)南某某某公司經(jīng)營(yíng)的辯解意見(jiàn)，因濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司未提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，該辯解沒(méi)有事實(shí)和法律依 據(jù)，本院對(duì)此不予采納。

因濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所與濟(jì)南某某食品公司簽訂的房屋租賃合同已被解除，濟(jì)南某某食品公司與濟(jì)南某某某公司已喪失了對(duì)涉訴房屋的占有依據(jù)，故濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所要求濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司騰空返還涉訴房屋的訴訟請(qǐng)求，本院應(yīng)予支持。

對(duì)于濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所主張濟(jì)南某某食品公司、濟(jì)南某某某公司共同賠償經(jīng)濟(jì)損失50萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，因濟(jì)南軍區(qū)第＊干休所未證實(shí)損失客觀性及具體數(shù)額，故該請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十七條、第二百一十九條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條之規(guī)定，經(jīng)本院審委會(huì)研究，判決如下：

一、原告濟(jì)南軍區(qū)某某部濟(jì)南第＊離職干部休養(yǎng)所與被告濟(jì)南某某食品有限公司于2004年1月1日簽訂的（2004）房租合字第01號(hào)軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同于2013年10月24日解除；

二、被告濟(jì)南某某食品有限公司、濟(jì)南某某某酒店某某有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告濟(jì)南軍區(qū)某某部濟(jì)南第＊離職干部休養(yǎng)所騰空、返還位于濟(jì)南市院內(nèi)，坐落編號(hào)為17號(hào)的房屋；

三、駁回原告濟(jì)南軍區(qū)某某部濟(jì)南第＊離職干部休養(yǎng)所的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)人民幣45200元，由被告濟(jì)南某某食品有限公司、濟(jì)南某某某酒店某某有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，同時(shí)預(yù)繳上訴費(fèi)，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　于騏寧

人民陪審員　馬俊華

人民陪審員　顧建金

二〇一三年三月二十八日

書(shū)　記　員　王恩輝

房屋租賃合同糾紛