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廣東省佛山市禪城區人民法院

民事判決書

（2015）佛城法民一初字第435號

原告佛山市禪城區某某街道村尾北區股份合作經濟社，住所：廣東省佛山市禪城區某某街道村尾村。

負責人馮某。

委托代理人徐東劍、何家銘，均為廣東國龍律師事務所律師。

被告招某某，女，漢族，19**年**月**日出生，住所：佛山市禪城區。

被告陳某某，住所：佛山市禪城區。

被告佛山市某某科技有限公司，住所：佛山市禪城區某某街道村尾北區工業*區**號之**。

法定代表人陳某某。

被告何某，男，漢族，19**年**月**日出生，住所：佛山市禪城區。

委托代理人招某某，女，漢族，19**年**月**日出生，住所：佛山市禪城區。

原告佛山市禪城區某某街道村尾北區股份合作經濟社訴被告招某某、陳某某、佛山市某某科技有限公司（下簡稱某某公司）、何某租賃合同糾紛一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法由審判員田媛適用簡易程序獨任審判。因案情復雜，本院依法裁定本案轉為普通程序，由審判員田媛擔任審判長，與人民陪審員江言枝、區玉琴組成合議庭，于2015年5月21日公開開庭進行了審理。原告的委托代理人徐東劍、何家銘，被告陳某某到庭參加訴訟，被告招某某、何某經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭。本案現已審理終結。

原告訴稱，2013年11月21日，被告招某某與原告簽訂《承包廠房合同書》，雙方約定原告出租位于村尾北區工業二區18號的廠房，每月租金38880元。另水費按實際支出計算。雙方還約定，如被告逾期交款，則每日按欠款金額的百分之0.5加收延期付款違約金，如被告逾期交款超出一個月，甲方有權收回廠房……。同日，被告何某和招某某與原告簽訂《承包廠房合同書》，雙方約定原告將位于村尾北區工業二區18號之一的廠房（實際為空地），每月租金為4960元。另水費按實際支出計算。雙方還約定如被告逾期交款，則每日按欠款金額的百分之0.5加收延期付款違約金，如被告逾期交款超出一個月，甲方有權收回廠房……。另租賃雙方口頭約定衛生費按每平方0.5元計收。合同簽訂后，原告依約向被告提供廠房和場地，被告何某、招某某將廠房和場地交予某某公司使用。三被告于2014年12月25日與原告簽訂了確認書，確認其欠原告租金321080元、水費736元、衛生費5052元，并且同意法院查封或將查封物移到其他地方再行查封，于2014年12月31日終止租賃關系，原告在2014年12月31日后有權另行招租。在原告代墊費用的情況下，直至2015年1月28日被告才將機器設備與貨物搬放到廠房一旁，實際仍占用500平方米的廠房。而至今被告仍未支付欠款。另招某某與陳某某是夫妻關系，按照法律規定屬于夫妻關系存續期間的夫妻共同債務。被告的行為損害了原告的合法權益，請求判令：1、原、被告解除租賃合同，并返還租賃廠房；2、各被告共同向原告支付租金321080元、水費736元、衛生費5052元，并且支付2015年1月1日起至2015年1月28日的租金32500元，余下占用的500平方米的廠房租金按照租賃合同約定的每平方米13.5元的價格計算至返還廠房之日止；3、被告向原告支付違約金暫計292739.2元，余下違約金自2015年2月3日起按照每日百分之0.5計算至被告支付欠款并返還租賃廠房之日止；4、被告向原告支付搬遷廠房設備的費用35600元；5、訴訟費用由被告承擔。

訴訟中，原告明確對被告何某的訴訟請求為：1、立即搬出村尾北區工業二區18號之一的廠房空地并返還原告；2、支付租金44640元、衛生費1860元，余下占用的500平方米廠房租金按合同約定的每平方米13.5元價格計算至返還租賃廠房之日止；3、支付違約金4960元及暫計至2015年2月2日逾期利息45309.6元，余下違約金按照日百分之0.5計算至還清款項之日止；4、支付搬遷廠房設備的費用35600元；5、承擔訴訟費用。

被告陳某某和某某公司共同答辯稱，一、原告主張的2015年租金是按照合同的全部面積計算，但在2014年12月31日終止合同后，被告的機器設備僅占用約500平方米廠房，因此不應當按照全部面積計算2015年1月1日-2015年1月28日期間的租金，應當按照占用的500平方米計算；二、原告主張的千分之五違約金過高，應予調整。

被告招某某和被告何某未到庭應訴，亦未提交書面答辯意見。

訴訟中，原告提交以下證據：

1、原告的組織機構代碼證，被告招某某、陳某某、何某的身份證復印件，被告某某公司的組織機構代碼證復印件。擬證明原告和四被告的主體資格。

2、佛山市石灣區人民政府結婚登記表（某某鎮政府）石張結字第106號。擬證明被告陳某某與被告招某某是夫妻關系。

3、佛山市國土局文件（佛土建（1993）67號）。擬證明涉案土地及廠房由某某鎮村尾管理區集體所有，其符合建設規劃。

4、管理書。擬證明某某鎮村尾管理區的名稱根據粵發（1998）14號文變更為某某街道村尾村民委員會，由于村民委員會是村民的自治組織，不進行經濟管理，相關經濟管理工作由相應的集體經濟組織進行，所以涉案的土地及廠房交由原告管理。

5、承包廠房合同書2份。擬證明被告何某、招某某與原告簽訂承包土地和廠房的合同，其中招某某簽訂的合同約定其租用位于村尾北區工業二區18號的廠房，每月租金為38880元；何某與招某某共同簽訂的合同則約定其租用位于村尾北區工業二區18號之一的廠房（實際為空地），每月租金為4960元；被告必須在每年每季第一個月10日前交清當年當季的承包款及其他費用，如被告逾期交款，則每日按欠款的百分之0.5加收延期付款違約金，如被告逾期交款超出一個月份，原告有權收回廠房……。

6、確認書。擬證明被告招某某、陳某某、某某公司與原告簽訂確認書，確認暫計至2014年12月25日欠原告租金321080元，水費736元，衛生費5052元。

7、收據（編號：1747715號）。擬證明原告代被告墊付涉案廠房內機械設備的搬運費用35600元。

四被告訴訟中均未提交證據。

經庭審質證，本院認證如下：被告招某某、何某經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，視為其放棄舉證、質證、抗辯的權利。原告的證據1-6，被告陳某某和某某公司均無異議，本院予以采信。原告的證據7，有原件核對，且被告陳某某和某某公司對真實性無異議，本院對真實性予以確認。

綜合庭審中當事人的陳述以及本院采信的證據，本院確認以下案件事實：

1993年5月12日，原佛山市國土局向某某鎮村尾管理區辦事處作出佛土建（1993）67號《關于某某鎮村尾管理區要求辦理商住用地的批復》，同意該管理區先期使用位于本管理區地段的水田22194平方米（折合33.291畝，位置附圖，其中規劃道路占地7.631畝，實際用地25.66畝），作為管理區人均35平方米以內的商住用地。

2013年11月21日，原告（發包方、甲方）與被告招某某（承包方、乙方）簽訂《承包廠房合同書》，約定：一、甲方提供現有廠房（水泥鋼筋結構）面積共2880平方米給乙方使用……二、廠房的承包期限為三年，即從2013年11月16日起至2016年11月15日止。三、承包款及其它費用的計算。廠房租金占40%，失地農民補償款占40%，基礎設施維護費占20%。面積合計2880平方，每平方米每月13.50元，每月繳費38880元，每季繳費116640元，每年繳費466560元。……乙方必須在每年每季第一個月10日前交清當年當季的承包款及其它費用，逾期交款，每日按欠款金額的百分之0.5加收延期付款違約金……五、該廠房在承包期間，乙方必須負擔的費用：水電費、稅金、工商管理費、廠房的維修費用……七、乙方在簽訂本合同時先預付131250元給甲方作履行合同的信用擔保……電費按金15000元。

同日，原告（發包方、甲方）與被告何某、招某某（承包方、乙方）簽訂《承包廠房合同書》，約定：一、甲方提供現有廠房（空場地結構）面積共620平方米給乙方使用……二、廠房的承包期限為三年，即從2013年11月16日起至2016年11月15日止。三、承包款及其它費用的計算。廠房租金占40%，失地農民補償款占40%，基礎設施維護費占20%。面積合計620平方，每平方米每月8元，每月繳費4960元，每季繳費14880元，每年繳費59520元。……乙方必須在每年每季第一個月10日前交清當年當季的承包款及其它費用，逾期交款，每日按欠款金額的百分之0.5加收延期付款違約金……五、該廠房在承包期間，乙方必須負擔的費用：水電費、稅金、工商管理費、廠房的維修費用……六、……如乙方喪失繼續經營的能力可終止合同的履行，但乙方必須在終止合同前兩個月提出，并一次性補償一個月租金給甲方，否則視乙方違約處理……。

2014年12月25日，原告（甲方）與被告招某某、某某公司（乙方）簽訂《確認書》，內容為“乙方租用甲方位于佛山市禪城區某某街道村尾村北區工業二區18號廠房及18號之一空地，因乙方經營困難，經雙方協商，達成協議如下：一、現有廠房內的設備等已被人民法院查封，雙方同意，人民法院解封或將查封物移到其他地方再行查封。于2014年12月31日雙方終止租賃關系，甲方再2014年12月31日后有權另行招租。二、乙方欠甲方的租金321080元，水費736元，衛生費5052元，由雙方另行協商解決或由甲方通過法律渠道解決。三、本確認書一式兩份，自雙方簽名、確認后生效。甲乙雙方各持一份，有同等法律效力。”原告在“甲方”落款處蓋章，被告某某公司、招某某、陳某某在“乙方”落款處蓋章、簽名捺印。上述確認書空白處手寫“雙方同意2014年12月31日終止合同，合同原件已由村尾北區股份合作經濟社收回”，原告、被告某某公司、招某某、陳某某分別在下方蓋章、簽名捺印。

2015年1月30日，東莞市富發拆遷工程有限公司佛山分公司向原告出具NO.1747715《收據》，確認收到佛山市禪城區某某街道村尾村某某科技有限公司廠房內搬運機器及雜物工人工資和搬運機械費用合計35600元，并加蓋公司財務專用章予以確認。

另查明，2015年3月31日，佛山市禪城區某某街道村尾村民委員會出具《管理書》，內容為：位于禪城區某某街道村尾村民委員會內村尾北區工業二區土地及廠房（土地批文號：佛土建（1993）67號），產權屬佛山市禪城區某某街道村尾村民委員會農民集體所有，村尾管理區根據粵發（1998）14號文決定，變更為某某街道村尾村民委員會，根據現有體制，村民委員會是村民的自治組織，不進行經濟管理，經濟管理工作由相應的集體經濟組織進行，因此該土地及廠房一直由佛山市禪城區某某街道村尾北區股份合作經濟社管理。

原告陳述：18號之一空地的合同是與何某簽訂，何某簽訂合同后將場地交付某某公司使用，故何某作為合同簽訂方應承擔責任；被告的設備貨物現處于查封狀態，法院查封后被告沒有提供場地另行存放，為減少雙方損失，經法院同意，原告2015年1月28日集中將設備和物品大部分堆放在廠房一樓，因空地與廠房相連，空地也堆放了部分物品和設備，原告訴請的搬遷費就是指該次移動搬運產生的費用，原告已通知被告，但被告不予理睬，原告已實際支付了35600元；原告訴請返還的廠房和空地即為對方被告物品和設備的500平方米；經本社查賬核對，暫時未查到被告向本社繳納保證金，同時本社并沒有收到勞動部門要求凍結被告所陳述的合同保證金的通知。

被告某某公司和陳某某陳述：原告前任村委會工作人員要求被告分兩個合同承租涉案場地，但鑒于被告陳某某和招某某是夫妻關系，不能同時簽兩份合同，被告陳某某就找了朋友何某，以其名義簽訂合同，當時各方在場已口頭說明何某不承擔責任，如果何某是承租人，必須在確認書上簽名，但確認書只有另三被告簽名，已可以證明何某不是承租人，無需承擔責任；被告不是沒有場地另行存放，但沒人征求過被告的意見，確認書已明確被告同意法院解封或另找地方查封，一直是法院操作，執行法官要求被告派兩個員工去監督設備和物品，防止被挪動或丟失，后來村委會向法院提出減少損失，將廠房另行出租，法院要求村委會可將物品和設備另行存放，但未通知被告可另行存放；原告主張的搬運費用過高，被告找人搬遷設備，所有搬遷費用只需要22000元，而且是從某某搬至羅村，包括裝卸、安裝費用；對設備和物品確實搬動過的事實無異議，村里跟被告說大概占用500平方米，被告沒有實際丈量；合同約定的保證金131250元，在處理工人工資時，勞動仲裁提出暫時將保證金凍結，被告也不清楚如何處理；被告陳某某與招某某至今仍為夫妻關系。

本院認為，本案為租賃合同糾紛。原告雖是18號之一空地的合法權利人，但涉案18號廠房未履行合法報建手續和取得建設工程規劃許可證，且在法庭辯論終結前，原告亦未能提供該廠房已取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的相關證據，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，原告2013年11月21日與被告招某某就18號廠房簽訂的《承包廠房合同書》應屬無效。而原告2013年11月21日與被告招某某、何某就18號之一空地簽訂的《承包廠房合同書》是各方的真實意思表示，內容沒有違反法律和行政法規的強制性規定，合法有效，各方均應依約履行。

關于原告訴請解除租賃合同、返還租賃廠房。如前認定，原告2013年11月21日與被告招某某就18號廠房簽訂的《承包廠房合同書》應屬無效，故原告訴請解除，于法無據，本院不予支持。而原告2013年11月21日與被告招某某、何某就18號之一空地簽訂的《承包廠房合同書》，據前查明，原告與被告招某某、某某公司、陳某某已于2014年12月25日簽訂《確認書》，一致同意于2014年12月31日終止租賃關系，故本院確認關于18號之一空地的《承包廠房合同書》已于2014年12月31日解除。至于返還廠房，原告主張被告的設備和物品被法院就地封存、占用500平方米涉案廠房，被告某某公司和陳某某對其設備和物品至今仍占用原告廠房的事實無異議，亦無提供有效的證據反駁原告主張的占用面積，本院對原告主張的占用事實予以確認。由于原告未有舉證證明500平方米占用面積的具體范圍，結合原告主張的占有使用費計算標準，本院認定占用的對象為涉案廠房。因廠房的合同承租人為被告招某某，被告某某公司對占有使用廠房和空地的事實予以確認并與原告簽訂確認書，確認相關欠費，故返還廠房的主體應為被告招某某和某某公司，原告訴請被告何某與陳某某連帶返還，無事實和法律依據，本院不予支持。

關于原告訴請的欠費。據前查明，被告招某某、某某公司與原告簽訂確認書，確認拖欠租金321080元、水費736元、衛生費5052元，被告何某無正當理由拒不到庭抗辯和提供證據予以反駁，本院對上述欠費予以確認。根據確認書的約定，被告應將查封物轉移到其他地方查封，但原告主張直至2015年1月28日其代被告將查封物集中堆放、支付搬遷費用35600元，由于被告某某公司對設備和物品由原告搬動并集中存放的事實無異議，且原告提供了搬運費用的支出憑證予以證明，本院對上述事實亦予以確認。因此，被告招某某、何某、某某公司還應向原告支付2015年1月1日至2015年1月28日期間的占有使用費39597元【（38880元＋4960元）÷31天×28天】，原告僅主張32500元系對其自身訴訟權利的自由處分，不違反法律規定，本院予以準許。至于2015年1月29日至實際返還500平方米廠房之日止的占有使用費，被告招某某和某某公司應按照每月6750元（13.5元／月／平方米×500平方米）的標準向原告支付。被告抗辯主張搬運費35600元過高，經查，在被告不履行返還涉案廠房和空地義務的情況下，原告作為出租方為減少損失，將被告物品和設備集中堆放的行為并無不當，為此已實際支出的搬運費用理應由被告承擔，被告的抗辯意見，本院不予采納，被告招某某、何某、某某公司應向原告支付該筆費用。

至于原告訴請的違約金，如前認定，涉案廠房的租賃合同無效，其約定的違約金條款亦屬無效，而原、被告簽訂的確認書并未對廠房的欠費和空地的欠費作出區分，故本院酌定被告以359368元（321080＋736＋5052＋32500）為本金，按照中國人民銀行同期貸款利率自原告起訴之日起，即2015年2月6日起向原告支付逾期付款利息，原告訴請超出部分，本院不予支持。

至于被告陳某某，其與被告招某某系夫妻關系，依據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥若干問題的解釋（二）》第二十四條“債權人就婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的，應當按夫妻共同債務處理。但夫妻一方能夠證明債權人與債務人明確約定為個人債務，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規定情形的除外。”之規定，因被告招某某所負上述債務發生在其與被告陳某某夫妻關系存續期間，且無證據證明不屬夫妻共同債務的情形，故應按共同債務處理，被告陳某某應對被告招某某在本案中的債務承擔共同清償責任。原告訴請有理，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條第（五）項、第五十八條、第一百零七條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥若干問題的解釋（二）》第二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條第二款、第六十四條第一款、第一百四十四條的規定，缺席判決如下：

一、確認原告佛山市禪城區某某街道村尾北區股份合作經濟社與被告招某某于2013年11月21日就村尾北區工業二區18號廠房簽訂的《承包廠房合同書》無效；

二、確認原告佛山市禪城區某某街道村尾北區股份合作經濟社與被告招某某、何某于2013年11月21日就村尾北區工業二區18號之一空地簽訂的《承包廠房合同書》已于2014年12月31日解除；

3、被告招某某、佛山市某某科技有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內，向原告佛山市禪城區某某街道村尾北區股份合作經濟社返還位于村尾北區工業二區18號、面積為500平方米的廠房；

4、被告招某某、佛山市某某科技有限公司、陳某某于本判決發生法律效力之日起十日內，向原告佛山市禪城區某某街道村尾北區股份合作經濟社支付租金321080元、水費736元、衛生費5052元、2015年1月1日至2015年1月28日的占有使用費32500元，合計359368元及利息（利息以359368元為本金，從2015年2月6日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至本判決確定的給付之日止）；

5、被告何某以本金50980元為限，對上述第四項債務承擔連帶清償責任；

6、被告招某某、佛山市某某科技有限公司、陳某某于本判決發生法律效力之日起十日內，按照每月6750元的標準向原告佛山市禪城區某某街道村尾北區股份合作經濟社支付自2015年1月29日至實際返還500平方米廠房之日止的占有使用費；

七、被告招某某、何某、佛山市某某科技有限公司、陳某某于本判決發生法律效力之日起十日內，向原告佛山市禪城區某某街道村尾北區股份合作經濟社支付搬運費35600元；

八、駁回原告佛山市禪城區某某街道村尾北區股份合作經濟社的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行返還義務和給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，支付遲延履行金并加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省佛山市中級人民法院。

審　判　長　田　媛

人民陪審員　李玉珠

人民陪審員　江言枝

二〇一五年六月八日

書　記　員　李若梅

民事判決書