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新民市人民法院

民事判決書

（2014）新民民二初字第04920號

原告陳某，女，19**年*月*日出生，漢族，住址沈陽市大東區。

委托代理人徐全穎，遼寧卓政律師事務所律師。

原告張某麗，女，19**年*月**日出生，漢族，住址沈陽市大東區。

委托代理人徐全穎，遼寧卓政律師事務所律師。

原告冷某山，男，19**年*月*日出生，漢族，住址沈陽市大東區。

委托代理人徐全穎，遼寧卓政律師事務所律師。

被告郝某川，男，19**年**月*日出生，漢族，住址遼寧省盤錦市雙臺子區。

委托代理人周爽，北京市中銀（沈陽）律師事務所律師。

委托代理人金陸，北京市中銀（沈陽）律師事務所律師。

被告沈陽某某房地產開發有限公司，住所地遼寧省新民市。

法定代表人王某成，系該公司經理。

委托代理人趙銘洲，男，19**年*月**日出生，漢族，住址遼寧省康平縣，系該公司工作人員。

原告陳某、張某麗、冷某山訴被告郝某川、沈陽某某房地產開發有限公司申請執行人執行異議之訴一案，原告陳某、張某麗、冷某山于2014年8月29日在本院起訴，本院受理后，依法由審判員張春紅擔任審判長與代理審判員唐曉麗（主審）、人民陪審員李艷靜組成合議庭，于2014年9月24日公開開庭進行了審理。原告陳某的委托代理人徐全穎、原告張某麗、冷某山及其委托代理人徐全穎，被告郝某川的委托代理人周爽，被告沈陽某某房地產開發有限公司（以下簡稱“某某公司”）的委托代理人趙銘洲到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告陳某、張某麗、冷某山訴稱，二被告之間并未成立商品房買賣合同關系，被告某某公司借用被告郝某川名義簽訂《商品房買賣合同》，而并非真實的商品房買賣合同關系。由于債權具有平等性，在原告與被告某某公司之間的債權關系的合法性已經為人民法院生效法律文書所確認的前提下，即使二被告之間的債權關系合法有效，那么，其對訴爭房屋也并不具有優先受償權。此外，被告郝某川自稱是于2011年6月22日與被告某某公司簽訂了所謂的《商品房買賣合同》，而新民市人民法院根據三原告的申請，早在2011年1月4日即對本案訴爭的房屋進行查封，并依法將查封裁定送達給被告某某公司。被告某某公司明知該房屋已經被人民法院查封的情況下，又將該房屋抵債給被告郝某川。因此，二被告簽訂的《商品房買賣合同》無效。在執行過程中，被告郝某川向執行局提出書面執行異議，要求法院解除查封。新民市人民法院于2014年8月14日作出（2014）新執字第1767號執行裁定書，裁定：“中止對新民市鐵道北某某小區**號樓***建筑面積69.59平方米的房產的執行”。三原告陳某、張某麗、冷某山認為此執行裁定書侵害了其權益，故訴訟來院，請求法院依法確認二被告所簽訂的《商品房買賣合同》無效，撤銷（2014）新執字第1767號《執行裁定書》并恢復對新民市鐵道北某某小區**號樓***建筑面積69.59平方米房產的執行，訴訟費由二被告承擔。

被告郝某川辯稱，二被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，并經過房產部門備案，不違反相關法律規定，對雙方均具有法律約束力。被告郝某川用抵債的方式支付了購房款，某某公司為被告郝某川開具了正式的銷售發票，并將房屋交付給答辯人，合同雙方已經履行了合同的主要義務。本案訴爭房屋無法辦理房屋權屬證書的原因是某某公司單方原因，答辯人沒有過錯。三原告在訴狀中所稱的對訴爭房產的查封裁定，從未給二被告和房產部門送達，否則房產部門也不會于2011年6月22日將訴爭房屋為被告郝某川辦理備案手續。依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條的規定。新民市人民法院下達的（2014）新執字第1767號執行裁定書，完全符合事實及法律規定。

被告某某公司辯稱，某某公司對雙方當事人爭論的房屋沒有任何主張權，某某公司為無獨立請求權第三人。某某公司強調三點：第一、某某公司與郝某川簽訂的商品房買賣合同及開具的發票手續為真實有效。第二、某某公司對三原告的訴訟保全查封并不知情。第三、郝某川對房屋進行了實際占有，對于房屋的實際占有，某某公司認為辦理入住領取鑰匙即應視為對房屋有了實際占有。最后，某某公司希望法院根據相關法律維護合法人的正當權益。

經審理查明，原告陳某、張某麗、冷某山因其與被告某某公司之間的民間借貸糾紛起訴至新民市人民法院。在該案件審理過程中，三原告陳某、張某麗、冷某山向我院提出保全申請，新民市人民法院于2011年1月4日作出（2011）新民民三初字128號民事裁定書，裁定“將被告名下位于新民市某某小區**號樓10套、17號樓7套（附表）予以查封”。經審理，新民市人民法院作出（2011）新民民三初字第128號民事判決書，被告某某公司不服一審判決，上訴至沈陽市中級人民法院。二審審理中，陳某、張某麗、冷某山與被告某某公司自愿達成調解，沈陽市中級人民法院于2012年2月29日作出（2012）沈中民三終字第364號民事調解書，約定被告某某公司于2012年4月15日之前一次性給付陳某、張某麗、冷某山借款本金1998058元。另，三原告陳某、張某麗、冷某山又因其與被告某某公司之間另一筆欠款糾紛起訴至新民市人民法院，新民市人民法院于2011年10月11日作出（2011）新民民三初字1294號民事判決書，被告某某公司不服一審判決，上訴至沈陽市中級人民法院。二審審理中，雙方自愿達成調解，沈陽市中級人民法院于2012年2月29日作出（2012）沈中民三終字第352號民事調解書，約定被告某某公司于2012年4月15日之前一次性給付陳某、張某麗、冷某山借款本金356萬元及利息。被告某某公司未履行上述兩份民事調解書，三原告陳某、張某麗、冷某山向新民市人民法院申請執行，新民市人民法院于2012年6月4日作出（2012）新執字第721號執行裁定書，查封某某公司開發建設上城小區的房產（包含本案訴爭房屋）。在執行過程中，被告郝某川向執行局提出書面執行異議，要求法院解除查封。新民市人民法院于2014年8月14日作出（2014）新執字第1767號執行裁定書，裁定：“中止對新民市鐵道北某某小區**號樓***建筑面積69.59平方米的房產的執行”。原告陳某、張某麗、冷某山認為新民市人民法院的執行裁定書侵害其權益，故訴訟來院。

另查明，三原告陳某、張某麗、冷某山提出（2011）新民民三初字128號民事裁定書中提到的附表就是指其與被告某某公司雙方于2010年8月30日簽訂《協議書》，包含本案訴爭房屋。

還查明，被告郝某川稱其與被告某某公司為以房抵債欠款關系。2011年6月22日，被告郝某川與被告某某公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定被告郝某川購買位于新民市遼河大街***-*號第**幢*-*單元*號房（建筑面積69.59平方米），單價1900元，一次性付款，2011年12月31日前交房。同日，被告某某公司為郝某川開具《銷售不動產統一發票（自開）發票聯》一份。被告郝某川自認其以抵賬的方式支付了房款。2011年6月23日，被告某某公司為郝某川出具《上城小區業主入住通知書》一份，通知其于2011年12月22日辦理入住手續。被告郝某川承認被告某某公司在2011年6月23日已向其交付案涉房屋，其已經辦理入住，但沒有居住。被告郝某川也未提交其他的入住憑證和相關的居住證明材料。

以上事實，有原告起訴狀、被告答辯狀、新民市人民法院（2012）新執字第721號執行裁定書、遼寧省沈陽市中級人民法院（2012）沈中民三終字第364號民事調解書、遼寧省沈陽市中級人民法院（2012）沈中民三終字第352號民事調解書、遼寧省新民市人民法院（2014）新執字第1767號執行裁定書、《商品房買賣合同》、《銷售不動產統一發票（自開）發票聯》、《上城小區業主入住通知單》、商品房預售許可證及雙方當事人的陳述，經庭審質證，予以認定，在卷佐證。

本院認為，根據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十一條的規定，案外人或者申請執行人提起異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。本案爭議焦點在于被告郝某川是否符合《最高人民法院關于人民法院民事執行查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定的法院不得查封的情況。本案中，被告郝某川與被告某某公司系基于欠款關系簽訂的《商品房買賣合同》，而以房抵債只有在取得抵債房屋權屬登記手續后才能視為履行完畢，現被告郝某川未取得抵債房屋的權屬證書，而且，被告郝某川向法院提供的證據不足以證明其在法院查封前已實際占有使用了本案訴爭房屋。同時，《最高人民法院關于人民法院民事執行查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的立法精神是為了保護已實際占有使用執行標的物的善意買受人的權利，本案不屬于法院不得查封的情形。被告郝某川作為案外人提供的證據不足以證明其享有足以排除強制執行的民事權益，故對于原告提出恢復對執行標的的執行的訴求，本院予以支持。綜上所述，為維護當事人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》第九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條、第三百一十一條、三百一十三條之規定，判決如下：

準許執行位于新民市鐵道北某某小區**號樓***號（建筑面積69.59平方米）的執行標的；

駁回原告的其他訴訟請求。

案件受理費3039元，由被告郝某川承擔。

如不服本判決，可于判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于遼寧省沈陽市中級人民法院。

審　判　長　　張春紅

代理審判員　　唐曉麗

人民陪審員　　李艷靜

二〇一六年一月二十五日

書　記　員　　王海濱

申請執行人執行異議之訴