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濟南市歷城區人民法院

民事判決書

（2014）歷城民初字第2966號

原告張某，男，漢族，無業，住濟南市

委托代理人吳明佑、劉付利，均系山東天航律師事務所律師。

被告濟南某汽車服務有限責任公司，住所地濟南市。

法定代表人劉某，董事長。

委托代理人尹德存，山東舜通律師事務所律師。

第三人山東某汽車用品服務有限公司，住所地濟南市。

法定代表人邢某，董事長。

委托代理人孫蕓，山東平正大律師事務所律師。

第三人山東某汽車用品服務有限公司濟南華信路店，住所地濟南市。

代表人邢某，經理

委托代理人孫蕓，山東平正大律師事務所律師。

委托代理人霍震，山東平正大律師事務所實習律師。

原告張某與被告濟南某汽車服務有限責任公司（以下簡稱濟南某公司）、第三人山東某汽車用品服務有限公司（以下簡稱山東某公司）房屋租賃合同糾紛一案，張某于2014年8月27日提起本案訴訟，本院于當日立案受理。本院依法適用普通程序，組成合議庭，于2015年1月5日、2015年1月29日兩次公開開庭進行了審理。原告張某的委托代理人吳明佑、劉付利，被告濟南某公司委托代理人尹德存，第三人山東某公司委托代理人孫蕓到庭參加訴訟。根據開庭查明的情況，依照原告張某的申請，本院依法追加山東某汽車用品服務有限公司濟南華信路店（以下簡稱山東某公司華信路店）作為第三人參加訴訟，并于2015年3月5日第三次公開開庭進行了審理，原告張某的委托代理人吳明佑、劉付利，被告濟南某公司委托代理人尹德存，第三人山東某公司委托代理人孫蕓，第三人山東某公司華信路店委托代理人孫蕓、霍震到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張某訴稱，原被告于2003年12月10日簽訂房屋租賃合同，約定張某將擁有土地使用權和房屋所有權的座落于歷城區×××的房屋租賃給被告濟南某公司作為業務用房；租賃期限自2003年12月15日起至2023年12月14日止；租金為每年37萬元，每五年遞增3萬元；經雙方協商同意后，濟南某公司有權轉租；如濟南某公司違約，所造成的直接經濟損失由其承擔，并向張某支付當年租金的10%作為違約金。2014年6月份，張某發現被告濟南某公司未經原告張某同意，私自冒用張某的簽名，以張某的名義，將該房屋轉租給第三人山東某公司，由第三人山東某公司利用該虛假的租賃合同辦理工商登記、登記其分公司。張某認為，被告與第三人惡意串通，損害了張某的合法權益，請求法院判決解除原被告于2003年12月10日簽訂的房屋租賃合同，判令濟南某公司及山東某公司返還租賃的張某的房屋，山東某公司華信路店返還張某的房屋。

被告濟南某公司辯稱，我公司并沒有冒用張某的簽名以張某的名義將房屋轉租給第三人，我公司與第三人山東某公司是合作經營關系，并簽訂了合作經營合同，張某的陳述是虛假的，其請求沒有事實和法律依據，請求法院駁回。

第三人山東某公司述稱，我公司與被告濟南某公司系合作關系。2011年11月30日，我公司與濟南某公司就雙方合作開辦某行事宜簽訂合同，合同第二條約定由濟南某公司提供經營場地，我公司提供經營資金進行合作。合同第十一條第一款約定由濟南某公司辦理相關證件，我公司委托其辦理，合作期間濟南某公司向我公司提供張某簽名的房屋租賃合同等辦理山東某公司濟南華信路店工商登記的相關資料，并與我公司共同辦理工商登記手續。張某所稱的合同系為辦理工商登記的備案合同，未實際履行，我公司與被告濟南某公司實際履行的是合作經營合同。我公司認真履行了與濟南某公司之間的合作協議，并按照合作經營合同的約定向其支付服務咨詢費，我公司系善意使用人，與濟南某公司無惡意串通行為，不構成對張某的侵權，我方一直依照約定履行合同，且合同期間未屆滿，應當繼續履行，請求法院駁回張某要求我公司返還房屋的訴訟請求。

第三人山東某公司華信路店述稱，我公司系被告濟南某公司與第三人山東某公司共同成立的分店，房屋的實際使用人仍然是被告濟南某公司，山東某公司只是參與經營，我公司不應當作為第三人參與訴訟。

經審理本院認定，位于濟南市歷城區×××的樓房系原告張某所有。2003年12月10日，張某作為甲方與濟南某公司作為乙方簽訂一份房屋租賃合同，約定張某將前述房屋附樓租賃給濟南某公司，租賃期限自2003年12月15日至2023年12月14日。合同第二條第1項約定：甲方將擁有土地使用權和房屋所有權的位于濟南市（建筑面積約2000平方米）的樓房（附該附樓四至圖）有償租賃給乙方作為業務、辦公和生活用房，并允許乙方無償使用該附樓東、北、西三面空地，允許乙方對該附樓進行改造和裝修。第2項約定：甲方有權利按照本合同的規定取得人民幣租金。第一至五年，每年租金人民幣37萬元，以后以此為基數，每五年遞增3萬元。具體如下：第一至五年，每年37萬元；第六至十年每年為人民幣40萬元；第十一至十五年每年為人民幣43萬元；第十六至二十年每年為人民幣46萬元。第3項約定：甲方有義務在本合同簽訂后即向乙方提供所租賃的附樓和所屬空地。同時，甲方有義務為乙方提供免租改造裝修周期4個月即（2003.12.15-2004.4.15）。在合同第三條第1項約定：乙方有權利在租賃期限內按照本合同的規定經營、使用該附樓和所屬空地，在不破壞該樓結構的情況下有權利對該附樓和所屬空地進行改造和裝修。第2項約定：乙方在與甲方協商同意后，有權在租賃期限內進行合法轉讓，當乙方合法轉讓時，就本合約條件，第三方享有同等的權利和義務。租賃期滿后，同等條件下，乙方有優先獲得該附樓的承租權，但需提前1個月以書面形式通知甲方。在合同第六條第2項約定：因乙方違約導致合同無法履行，所造成的直接經濟損失由乙方承擔，并向甲方支付當年租金的10%作為違約金。第八條合同附件中列明：附件1、甲方所擁有該附樓的有關合法手續（復印件）；附件2、該附樓的四至圖；附件3、甲方的身份證（復印件）；附件4、乙方法人的身份證（復印件）。房屋租賃合同并對租金支付形式、其他終止變更事由等情況作出了約定。

原被告均認可，在上述合同簽訂后，雙方即依照合同約定交付了房屋、租金等開始履行合同。

原告張某提交自工商部門調取的山東某公司華信路店登記材料中的房屋租賃合同一份，該合同顯示的甲方系張某，乙方系第三人山東某公司，合同約定張某將華信路×號齊魯信息中心附樓××層租賃給山東某公司使用，年租金30萬元，每年遞增1萬元，租賃期限自2012年2月1日至2015年1月31日。合同并約定了其他事項。原告張某主張此合同中的張某簽名并非自己所簽，自己對此合同也并不知情，此合同是被告濟南某公司冒用自己的名義和簽字簽訂的，本意是將房屋轉租給第三人山東某公司。被告濟南某公司陳述此合同并非自己冒用張某名義和簽字簽訂，從合同本身看應當是張某與第三人山東某公司簽訂，不管如何，從客觀事實來看，此合同并未得到履行。第三人山東某公司陳述，此合同系被告濟南某公司向其提供，僅用于山東某公司的分公司即第三人山東某公司華信路店的工商登記，并未實際履行，也并非山東某公司與張某真實意思的表示，雙方也并未就此進行過協商。

濟南某公司與山東某公司均向本院提交了合作經營合同，此合同以濟南某公司作為甲方，山東某公司作為乙方于2011年11月30日簽訂。合同第二條合作方式中約定：1、甲方提供經營場地（地址：歷城區×××，面積：約二千平方米），保證所提供經營場地房屋質量達到正常商業經營用途標準，并向甲方提供不低于經營標準的用電。乙方提供經營運作資金，并在甲方原有設備、裝修的基礎上增加新的設備、裝修。2、由乙方承管合作后新店的日常經營，乙方可以自己的名義掛牌自主經營，進行獨立的財務核算。3、雙方合作不改變各自企業法人地位且互無隸屬關系。除非經過書面授權委托，任何一方不得擅自以對方名義代理任何民商事活動。4、合同簽訂后雙方共同對作為甲方合作條件的房屋、場地、設備、設施、物品等進行清點，登記造冊一式二份。在設備試運行合格后雙方負責人員在移交清冊上簽字并加蓋公章作為合同附件，甲方實物移交乙方。乙方在移交清冊上簽字后，視為對甲方所提供條件等履行合作義務的認可。5、甲方應保證提供合作經營場所的合法性，具有經營場所使用權的有效證明文件、身份證明（營業執照）等文件，乙方應提供身份證明文件。雙方驗證后可復印對方文件備存。所有復印件僅供本次合作使用。合同第三條合作期限約定：1、甲乙雙方的合作期共120個月，即自2012年5月1日起至2022年4月30日止。2、合作期限內，甲方提供給乙方的經營場所僅限經營汽車服務，不能作為其他用途使用。合同第四條合作利潤分配約定：1、乙方以承諾支付甲方承包金的方式每年向甲方支付人民幣100萬元，前兩年每年支付一百萬元計，從2014年起每兩年在一百萬元的基礎上增加5%支付給甲方，十年合作期共計支付給甲方承包總額為一千一百萬元整。除此之外的一切收益歸乙方所有，甲方不得干涉。2、甲方所得承包金為乙方的稅后利潤，甲方向乙方開具（咨詢、服務類）發票。合作雙方在合作期內各自公司經營產生的稅務由雙方自行繳納。合同第五條結算方式約定：1、甲乙雙方的合作時間由2012年5月1日起正式生效，之前自2012年2月1日至2012年4月30日的三個月時間作為乙方重新裝修經營場所和安裝調試新設備的期限。2、自2012年2月1日起，至每年2月1日作為雙方利潤的結算日，乙方需在此約定期限日內向甲方交清壹年分配承包金才可在甲方提供的場所繼續進行經營活動。3、合作合同簽訂之日起叁日內乙方先付首年承包金的50%作為定金，在雙方正式裝修前的2011年12月及2012年1月期間，甲方允許在經營場所二樓由乙方做為貨物配送中心使用，乙方正式裝修前付清首年全部承包金。合同第十一條其他約定事項中約定：1、甲方負責提供辦理各種證照的相關文件，并由乙方委托甲方辦理，如因甲方原因延誤，甲方將承擔所造成乙方逾期開業的全部營業損失。（注：期限為乙方提供的裝修期滿前七個工作日，環保評估不屬于甲方責任范圍）。2、甲方之前在某汽車服務有限責任公司經營期間遺留的會員卡所涉及卡面余額共計肆拾伍萬元的服務項目，以甲方原有設備價值抵轉的形式轉給乙方（產權歸屬為乙方），由乙方在新成立的合作經營店開業經營后繼續按卡面原有價格余額完成服務，如會員卡所涉及金額超出肆拾伍萬元的部分，乙方需從甲方承包金扣除。以上所指會員卡（服務卡）涉及的服務余額需經乙方審計后，雙方簽字認可留檔后生效執行。3、乙方為甲方在本經營地提供辦公室肆拾平方米作為工作之用途。4、甲、乙雙方對該合同的內容需遵守保密原則，核心機密僅限于經手簽約的高層內部人員知情，因一方泄露合同的核心內容導致對方經濟損失，雙方均有追究對方賠償經濟損失的權利，賠償金額參照合同之前約定的條款。

被告濟南某公司與山東某公司均認可雙方嚴格履行了上述合作經營合同，目前華信路×××由雙方共同使用。對外懸掛的醒目招牌為山東某公司的“某行”字樣。

山東某公司華信路店的工商登記顯示，該店為有限責任公司的分公司，系法人獨資。

當事人之間爭議的焦點為：被告濟南某公司與第三人山東某公司之間是否就本案爭議房屋存在房屋轉租行為。

原告張某認為，關于其從工商部門調取的冒用自己簽名和名義的房屋租賃合同，第三人山東某公司陳述系被告濟南某公司向其交付的，綜合案件審理情況及當事人的陳述，均能夠證明被告濟南某公司偽造合同，未經張某同意且在張某不知情的情況下將房屋轉租給第三人山東某公司。而關于被告及第三人提交的合作經營合同，雖然名為合作，但實為租賃。從山東某公司華信路店的工商登記中可以看出其系第三人山東某公司法人獨資的分公司，并沒有被告濟南某公司的任何信息，不能反映雙方合作的情況。從合作經營合同的約定來看，被告濟南某公司在合作中不出資、不經營、不承擔任何風險、不參與分紅，只是有固定收益，且收益名稱為承包費，這與共擔風險共享收益的合作行為完全不同。故不論被告與第三人是履行了前述兩份合同的哪一個合同，均構成轉租，而此轉租行為張某不知情也不同意，被告濟南某公司違反了雙方合同的約定，擅自轉租承租房屋，張某依照約定享有合同解除權。

被告濟南某公司認為，張某調取的第三人分公司工商登記材料中的房屋租賃合同并非被告與第三人所為，根據合同內容是張某與第三人簽訂，屬于一房二租，此合同根據客觀事實并沒有實際履行，以此認為濟南某公司轉租房屋沒有事實依據也沒有意義。濟南某公司與山東某公司因為合作達成了合作經營合同，也嚴格履行了合作經營合同的約定，此合作經營合同并未超出原被告間約定的房屋使用范圍，不違反雙方合同約定，房屋的使用人還是濟南某公司，濟南某公司在租賃房屋內有專門的辦公室和人員，負責合作經營過程中的監督，同時將原有的老客戶交到合作經營中并負責客戶關系的維護。雙方約定的100萬元的承包金是經過充分核算后確定的，考慮到房屋的成本、設施設備的損耗、客戶群體的支出等，并非是房屋轉租費用。

第三人山東某公司認為，其并未與張某或者被告濟南某公司履行工商登記中的房屋租賃合同，該合同僅用于工商備案登記。該公司一直都是與被告濟南某公司履行合作經營合同，房屋的實際使用人是濟南某公司，山東某公司只是進行經營管理。山東某公司華信路店認可山東某公司的說法。

本院認為：關于記載為張某與山東某公司簽訂的房屋租賃合同，張某陳述并非其簽訂，自己也不知情，被告濟南某公司陳述此合同與其無關，第三人山東某公司陳述僅用于工商備案登記，從各方當事人的陳述可以確定此合同并非當事人真實意思的表示，也未得到履行，張某以此主張濟南某公司將房屋轉租與山東某公司不能成立。關于濟南某公司及山東某公司提交的合作經營合同，此合同明確約定了標的、金額、履行方式等要件，雙方均陳述嚴格履行了合同的約定，應當認定濟南某公司與山東某公司實際履行了此合作經營合同。房屋租賃合同是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應的租金的合同，被告濟南某公司雖然主張自己是承租房屋的使用人，但根據合作經營合同的約定：“合同簽訂后雙方共同對作為甲方合作條件的房屋、場地、設備、設施、物品等進行清點，登記造冊一式二份。在設備試運行合格后雙方負責人員在移交清冊上簽字并加蓋公章作為合同附件，甲方實物移交乙方。乙方在移交清冊上簽字后，視為對甲方所提供條件等履行合作義務的認可。”可以確定租賃房屋現已經由被告濟南某公司移交給第三人山東某公司，現在的實際占有使用人是第三人山東某公司與第三人山東某公司華信路店，濟南某公司雖然保留了40平方米的辦公室，不能否認絕大部分房屋由兩第三人占有使用的事實，被告也自述其獲取的100萬收益中包括房屋、場地的使用費用，被告濟南某公司與第三人山東某公司簽訂的雖然名為合作經營合同，但被告濟南某公司依據合同取得的是固定收益，不參與經營，也不承擔經營風險，不負擔虧損，獲取合同收益的對價是件租賃原告的房屋場地及本公司的設施等交付給第三人山東某公司使用，故濟南某公司與山東某公司簽訂的“合作經營協議”實際上是包括房屋、場地和設施的整體租賃行為，張某主張濟南某公司將承租的房屋轉租給山東某公司成立，被告及兩第三人均未提交證據證實張某對此明知且同意，張某也不予認可，根據張某與濟南某公司的約定：“乙方在與甲方協商同意后，有權在租賃期限內進行合法轉讓，”濟南某公司的行為有悖于雙方此約定，張某得以此行使合同解除權。張某要求解除2003年12月10日與濟南某公司簽訂的房屋租賃合同，本院予以支持。雙方合同解除，被告濟南某公司及第三人山東某公司、山東某公司華信路店應當返還房屋，張某要求三公司返還房屋，本院予以支持。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

一、解除原告張某與被告濟南某汽車服務有限責任公司于2003年12月10日簽訂的房屋租賃合同。

二、被告濟南某汽車服務有限責任公司、第三人山東某汽車用品服務有限責任公司、第三人山東某汽車用品服務有限責任公司濟南華信路店于本判決生效之日起60日內，騰出位于濟南市的樓房，并返還給原告張某。

如果未按本判決指定的期間履行給付賠償義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的利息。

案件受理費38800元，由被告濟南某汽車服務有限責任公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時預交二審案件受理費，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　馬悅靜

人民陪審員　朱翠榮

人民陪審員　呂春華

二〇一五年三月六日

書　記　員　周　佳

合同糾紛