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溫州市鹿城區人民法院

民事判決書

（2015）溫鹿西商初字第930號

原告：溫州某傳媒有限公司。

法定代表人：李某。

委托代理人：王仁福，浙江海昌律師事務所律師。

被告：黃某。

委托代理人：金一，浙江和樂律師事務所律師。

原告溫州某傳媒有限公司（以下簡稱某公司）訴被告黃某合同糾紛一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法由審判員林毅適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告法定代理人李某及其委托代理人王仁福，被告黃某及其委托代理人金一到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告某公司訴稱：2014年3月20日，原、被告簽訂了《場地合作協議》約定原告將位于溫州市車站大道智慧谷××幢××時的營業場所劃出部分與被告進行合作，約定每年的合作費用為52380元，被告應在2015年5月1日支付2015-2016年度的合作費，若逾期支付合作費用、履約保證金等其他費用超過15天，原告有權解除合同。現被告未按約支付2015-2016年度的合作費用，故請求判令：1、解除原、被告簽訂的《場地合作協議》；2、被告支付原告拖欠的合作費4801.5元（暫算至2015年8月3日）；3、被告支付原告違約金5萬元；4、本案訴訟費由被告承擔。

被告黃某辯稱：1、答辯人與原告簽訂的《場地合作協議》實際就是租賃合同，雙方按場地面積確定每年租金52380元，原告僅提供租賃場地收取租金，并沒有對答辯人的攝影棚進行投資和管理。2、原告無權轉租，原告身為承租人，未經出租人華威公司的許可將部分場地轉租給答辯人，且轉租的期限超過原告原承租的剩余租賃期限，合同無效或部分無效。3、即使雙方合同有效，該合同已于2015年6月30日解除。2014年3月20日，原告將智慧谷××幢××室（計97平方米）出租給答辯人，后答辯人于2014年7月6日又加租40.5平方米，租賃期一年，每月每平方42元，同時雙方對原合同約定的每月每平方45元也調整為42元。計算至2015年7月5日，答辯人應支付原告租金合計69300元，而目前答辯人已支付7萬元。在2014年年底，答辯人發現原告沒有轉租權，且其原有租賃期限為2015年7月6日，就與原告協商解決，雙方明確租滿一年就結束。后原告多次要求答辯人于6月底搬走，2015年6月29日，答辯人準備搬走其場地的攝影器材，原告要求其繳納押金5000元用于水電結算，未能搬走；后答辯人于6月30日再次準備搬走器材，原告又一次阻撓，為此答辯人報警。2015年7月9日，答辯人繳納物業費、水電費2600元，并被迫向原告繳納押金1萬元，原告讓答辯人取回部分攝影器材，還有部分器材仍然被扣。4、原被告簽訂的《場地合作協議》無效，違約條款也無效。原告承租的訴爭場地到期為2015年7月6日，雙方轉租合同2015年7月6日之后部分明顯無效，答辯人無需履行第二年的承租義務，更不應承擔違約責任。退一步講，即使答辯人有違約責任，原告主張的違約損失遠遠超過其實際損失，應依法予以調整。綜上，要求駁回原告的訴訟請求。

經本院審理，認定事實如下：2014年3月20日，原、被告簽訂了《場地合作協議》，合同約定原告將位于溫州市車站大道智慧谷××幢××時的營業場所劃出97平方米與被告進行合作，由被告用于開展攝影棚進行拍攝工作；結合該攝影棚有原告模特培訓教室功能，被告可在原告綜合辦公區設置2-3工作位置，自行配置電腦等相關辦公設備；合作期限2014年4月1日至2016年7月1日；場地費用按每平方米45元計算，每年為52380元，實際費用如有變動以原告與智慧谷園區所簽訂的合同金額為準；每年5月1日支付下一年度的房租；若被告逾期支付合作費用、履約保證金等其他費用超過15天，原告有權解除合同。2015年5月1日，被告未支付2015-2016年度的場地合作費，原告曾要求被告搬離場地。2015年6月底，被告要將訴爭場地的攝影器材等搬走，原告以被告拖欠房租及水電費等為由進行阻撓，被告為此報警。2015年7月8日，原、被告就租賃糾紛在灰橋社區進行調解，雙方對場地合作事宜進行協商。次日，被告向原告支付房屋押金1萬元和物業水電費2600元。后被告將攝影棚的部分攝影器材搬走，原告于2015年8月3日向被告發出解除《場地合作協議》的函，通知被告解除合同。

另查明：溫州華威軟件產業園公司將其坐落于溫州車站大道智慧谷的房屋租賃給相關企業，原告承租了其中××幢××室房屋（計建筑面積275平方米）用于辦公，原租賃合同到期時間為2015年7月6日，后于2015年7月1日簽訂續租協議，租賃期至2018年7月6日。

以上事實由原、被告的陳述，原告提供的營業執照、組織機構代碼證、身份證、《場地合作協議》、《證明》、灰橋社區的《證明》、2015年7月20日和8月3日電話錄音、《證明》及曾穎熠證言、關于解除《場地合作協議》、掛號信收據、中國郵政跟蹤查詢系統截圖、短信截圖，被告提供收款收據、支付寶轉賬、《證明》、短信信息截圖及郵件信息復、欠款單、接受案件回執單等證據予以證實，本院予以確認。

本院認為：原、被告簽訂的《場地合作協議》，雖形式為合作協議，但合同內容就是原告將承租的部分場地提供給被告使用，按場地面積收取房屋租金收益，僅為場地使用進行約定，并未涉及共同投資、共同經營的相關內容。依照法律規定，聯營或合作必須是雙方共同投資、共同經營、共擔風險、共享利潤，原、被告所簽訂的《場地合作協議》明顯不符合上述規定，實質上屬于原告將租賃的部分房屋變相轉租給了被告使用，應為房屋轉租合同。雙方在協議中約定部分場地共用及置換使用，也不過根據場地的具體情況有效提高使用率，以達到雙贏目的，并不影響租賃合同的性質。

根據相關法律和司法解釋規定，承租人未經出租人同意而進行轉租，出租人可以解除合同，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，應當認定超過部分的約定無效。原告承租他人的房屋，未經出租人同意，將租賃的部分房屋擅自轉租給被告，而且簽訂轉租協議時約定的租賃期限超過原告當時租賃合同的剩余租賃期限，明顯有悖民事活動誠實信用的原則，對該合同超過剩余租賃期限約定的條款應認定無效。故原、被告所簽訂的《場地合作協議》中涉及2015年7月6日至2016年7月1日的相關約定均屬無效，相應的合同條款對雙方沒有法律約束力，原告未按約交納2015年7月1日至2016年7月1日的場地費并不屬于違約行為，無需承擔違約責任。雙方簽訂的《場地合作協議》，其中2015年7月之前的合同內容已履行完畢，之后的合同約定內容無效，不存在解除合同的事由，原告要求解除該合同的訴訟請求，于法無據，不予支持。合同確認無效，正在履行的應終止，尚未履行的不得履行，因該合同取得的財產應予返還，有過錯方應賠償對方損失。本案造成合同無效的過錯不在于被告，且被告于2015年6月30日之前已明確要求搬離物品退出租賃場地，因受到原告阻撓未果，故原告要求被告支付2015年7月1日起的場地費，無事實和法律依據，不予支持。據此，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條、第二百一十二條、第二百一十三條、第二百二十四條，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條之規定，判決如下：

駁回原告溫州某傳媒有限公司的訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費1170元，減半收取585元，由原告溫州某傳媒有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省溫州市中級人民法院。

審判員　林　毅

二〇一五年十月二十日

書記員　李夢怡

合同糾紛