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重慶市沙坪壩區人民法院

民事判決書

（2014）沙法民初字第00332號

原告羅某某，女，漢族。

委托代理人李福，重慶圣石牛律師事務所律師。

委托代理人譚安艷，重慶圣石牛律師事務所律師。

被告重慶某先商貿有限公司某分公司。

負責人孫某，重慶某先商貿有限公司某分公司經理。

委托代理人王一杰，重慶朗坤律師事務所律師。

被告重慶某先商貿有限公司。

法定代表人孫某，重慶某先商貿有限公司經理。

委托代理人王一杰，重慶朗坤律師事務所律師。

原告羅某某與被告重慶某先商貿有限公司某分公司（以下簡稱某分公司）、重慶某先商貿有限公司（以下簡稱某先公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由審判員謝鳳鳴獨任審理，適用簡易程序并于2014年1月16日公開開庭進行了審理。原告羅某某的委托代理人李福，被告重慶某先商貿有限公司某分公司的委托代理人王一杰，被告重慶某先商貿有限公司的委托代理人王一杰到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告羅某某訴稱，2013年8月23日，原被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定被告某分公司將重慶市某區某街＊號一樓商鋪租賃給原告，租賃期限自2013年8月26日至2017年10月7日止，第一年每月租金4000元，以后按6%遞增，租金按季支付，簽訂合同1日內原告支付被告履約保證金40000元，雙方約定違約金150000元。合同簽訂后原告向被告某分公司支付了履約保證金40000元和第一期租金100000元，原告進駐商場后在2012年9月4日被涉案房屋業主南開中學告知因租賃方拖欠租金，南開中學已解除租賃合同，要求原告停業并退還租賃房屋。被告某分公司不再擁有該房屋使用權，致使租賃合同在客觀上不能履行，現訴請法院判令：1、解除原告與被告重慶某先商貿有限公司某分公司于2013年8月23日簽訂的房屋租賃合同；2、由被告退還履約保證金40000元、租金100000元，共計140000元；3、由被告賠償原告違約金150000元

被告某分公司、某先公司辯稱，1、原被告形成了房屋租賃合同關系及簽訂合同屬實，原告交納保證金和租金共計140000元也屬實，被告愿意退還，但是被告經濟狀況不好，無法及時退還。2、雙方簽訂房屋租賃合同后，由于被告的合作方高某違約，致使出租方南開中學強行將被告趕出了商場，并與原告重新簽訂了房屋租賃合同，目前原告已經開始使用合同約定的租賃房屋。3、被告認為違約金過高，請求法院進行調整，由于原告實際使用了租賃物，因此被告違約并沒有給原告造成損失，對原告的違約金請求不予認可。4、被告與高某合作經營某商場，并約定出現債務時應當共同承擔，現被告因經營困難，無法及時返還租金和保證金才導致本案的發生，請求法院追加高某為本案被告。

經審理查明，2013年8月23日，原告羅某某（以下簡稱乙方）與被告某分公司（以下簡稱甲方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將其享有使用權的位于重慶市某區某街＊號一樓面積370平方米的商鋪出租給乙方作為藥品銷售使用。租賃期限：自2013年8月26日至2017年10月7日止；商鋪交付時間：2013年8月26日；租金標準：第一年租金4000元／月，以后每一年在上一年租金基礎上遞增6%；第一年租賃期限：2013年8月26日至2014年8月25日，第一年全年租金460000元（扣除裝修期15天）；租金交付：租金每角度支付一次，乙方先付費后使用；履約保證金：乙方在簽訂合同后1日內支付甲方履約保證金40000元；違約責任：由于涉案房屋是甲方向第三人租賃后轉租給乙方的，故在本合同期限內，如因甲方原因或第三人（包括但不限于產權方）要收回房屋或其他原因，導致乙方不能經營或不能正常經營，甲方退還乙方已支付但尚未到期的租金和保證金，同時甲方支付150000元作為違約金賠償給乙方。

合同簽訂后，原告于2013年9月2日向被告某先公司支付房屋租賃保證金40000元和2013年8月26日至2014年11月25日期間的租金100000元（扣除裝修期15天的租金20000元）。原告支付了保證金和租金后，被告即將租賃房屋交付給原告。

2013年9月8日，在原告還沒有開始進行房屋裝修時，涉案房屋的產權人重慶南開中學校因承租重慶市某區某街＊號一樓、二樓的承租人拖欠租金而決定單方解除合同，并通知南圓一樓、二樓即某商場的所有商戶離開。此后，重慶南開中學校自行將涉案房屋出租。因原告要求被告某分公司退還保證金和租金未獲得結果，現原告訴至本院，要求判如所請。

另查明，被告重慶某先商貿有限公司某分公司系被告重慶某先商貿有限公司開辦的不具有企業法人資格的分支機構。

審理中，被告以某先公司與案外人高某存在合作經營關系且雙方約定共同經營涉案房屋過程中產生的債務由雙方按比例承擔為由，書面申請追加案外人高某為本案被告。

庭審中，被告陳述，現涉案房屋系“某藥莊”在使用，但被告也自認其沒有證據證明涉案房屋現在是原告羅某某在使用。

上述事實，有原告提交的《房屋租賃合同》、收據以及雙方當事人的陳述等證據在案證明，這些證據的真實性、合法性、關聯性已經開庭質證和本院審查，可以作為認定本案事實的根據。

本院認為，被告某先公司與案外人高某之間系合作經營關系，原告羅某某與被告某分公司之間系房屋租賃合同關系，二者不屬于同一法律關系。案外人高某不是本案房屋租賃合同的相對人，與本案沒有法律上的利害關系，本院對被告要求追加案外人高某為本案被告的請求不予支持。

原告羅某某與被告某分公司簽訂的《房屋租賃合同》，是雙方當事人的真實意思表示，并不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同，雙方當事人應當按照合同的約定全面履行自己的義務。

原告按照約定支付了保證金和租金，但被告某分公司向原告交付涉案房屋后發生了該涉案房屋產權人收回房屋的事實，導致原告羅某某與被告某分公司簽訂的《房屋租賃合同》的合同目的不能實現，本院對原告要求解除其與被告某分公司簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請求本院予以支持。

原告羅某某與被告某分公司簽訂的《房屋租賃合同》約定，由于涉案房屋是被告向第三人租賃后轉租給原告的，故在本合同期限內，如因被告原因或第三人（包括但不限于產權方）要收回房屋或其他原因，導致乙方不能經營或不能正常經營，被告退還原告已支付但尚未到期的租金和保證金，同時被告支付150000元作為違約金賠償給原告。現原告羅某某與被告某分公司簽訂的《房屋租賃合同》因涉案房屋產權人收回房屋而已經解除，被告某分公司依據合同收取的保證金和租金應當退還原告并向原告支付違約金150000元，本院對原告要求被告某分公司退還履約保證金40000元、租金100000元的訴訟請求以及原告要求被告某分公司支付違約金150000元的訴訟請求予以支持。

被告重慶某先商貿有限公司某分公司系被告重慶某先商貿有限公司開辦的不具有企業法人資格的分支機構，被告某分公司到期不能清償的債務，應當由被告某先公司負責清償。

被告辨稱，合同約定的違約金過高并認為被告違約并沒有給原告造成損失，請求法院對違約金進行調整，但被告未舉示證據證明其違約并沒有給原告造成損失，因此，本院對被告的此項抗辯不予支持。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十四條第（四）項、第一百零七條之規定，判決如下：

一、解除原告羅某某與被告重慶某先商貿有限公司某分公司簽訂的《房屋租賃合同》。

二、由被告重慶某先商貿有限公司某分公司在本判決發生法律效力后立即退還原告羅某某履約保證金40000元、租金100000元、支付原告羅某某違約金150000元，共計290000元。

三、被告重慶某先商貿有限公司某分公司到期不能清償原告羅某某上述債務，該債務由被告重慶某先商貿有限公司負責清償。

如果被告重慶某先商貿有限公司某分公司、重慶某先商貿有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費5650元（原告已預交2825元），減半收取2825元，由被告重慶某先商貿有限公司某分公司、重慶某先商貿有限公司負擔，限被告重慶某先商貿有限公司某分公司、重慶某先商貿有限公司在本判決發生法律效力后立即給付原告羅某某。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第一中級人民法院。

同時，直接向該院預交上訴案件受理費，遞交上訴狀后上訴期滿七日仍未預交訴訟費又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力，當事人應自覺履行判決的全部義務。一方不履行的，自本判決內容生效后，權利人可以向本院申請強制執行。申請執行的期間為二年，該期間從法律文書規定履行期間的最后一日計算。

審判員　謝鳳鳴

二〇一四年三月四日

書記員　任琴琴

合同糾紛