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浙江省杭州市中級人民法院

民事判決書

（2015）浙杭民終字第2255號

上訴人（原審原告）：張某某。

委托代理人（特別授權代理）：任旭榮、葛宗萍，浙江楷立律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：杭州余杭某某汽車修理廠。

負責人：戚某某。

委托代理人（特別授權代理）：謝俊，浙江澤毅律師事務所律師。

原審第三人：劉某。

上訴人張某某因與被上訴人杭州余杭某某汽車修理廠（以下簡稱某某汽修廠）、第三人劉某租賃合同糾紛一案，不服杭州市余杭區人民法院（2014）杭余民初字第1544號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年7月13日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

原審法院審理查明：2006年12月31日，張某某所經營的杭州余杭區星橋榮貴電器修理部（甲方）與某某汽修廠（乙方）簽訂《場地租賃協議書》一份。該合同約定，甲方將坐落于杭州市余杭區臨平街道丁山村土地租賃給某某汽修廠。甲方擁有使用權的全部場地，租賃場地的面積及四至界限以甲方的土地使用權書證書為準。租賃用途為倉儲及乙方營業執照經營范圍。租賃期限18年，從本合同簽訂之日即2007年1月1日起至2024年12月31日止。協議對租金進行了分階段約定。其中，2013年1月1日至2015年12月31日的租金每年198450元。租金支付方式：第一年租金在本合同簽訂之日一次性支付，其后一年租金應在前一年租賃期限滿30天前支付。關于乙方在租賃場地上興建地上建筑物、構筑物及附屬設施等相關事宜的處理：乙方如須在租賃場地上興建地上建筑物、構筑物及附屬設施須經甲方同意，但全部投資由以乙方自負，凡能辦理合法報批手續的，由甲方負責以甲方名義報批，并及時辦理相關房地產權屬證書，權屬證書由甲方保管。乙方在租賃場地上興建的地上建筑物、構筑物及附屬設施被依法全部或部分征用拆遷時，所得之全部拆遷補償賠償費如在本協議簽訂之日起五年內征用拆遷的，則由甲乙按3︰7比例分配；如在本協議簽訂之日起五年外征用拆遷的，則由甲乙按5︰5比例分配。協議還對其他權利義務進行了約定。

2007年6月30日，某某汽修廠經張某某同意將上述《場地租賃協議書》約定的部分租賃場地轉租給劉某。轉租土地面積約二畝。根據2006年5月8日頒發的國有土地使用證，使用權人杭州余杭區星橋榮貴電器修理部坐落于杭州市余杭區臨平街道丁山村的倉儲用地，使用權面積3879.3平方米。2008年1月1日，該土地使用證范圍內的部分土地被借用用于綠化。2014年4月22日，杭州余杭區星橋榮貴電器修理部與臨平街道辦事處簽訂《征收國有工業（倉儲）土地補償協議》一份，約定征收面積404平方米，土地補償361984元，地面附著物補償95300元。某某汽修廠已付清2013年度以前的租金，并已支付2014年度租金10萬元。張某某于2014年5月26日向該院起訴，請求判令：1.確認張某某與某某汽修廠之間的《場地租賃協議書》于2014年3月22日解除；2.確認租賃場地范圍內某某汽修廠及劉某興建的地上建筑物、構筑物及附屬設施無償歸張某某所有；3.某某汽修廠、劉某立即騰空并返還租賃場地及地上建筑物、構筑物及附屬設施；4.某某汽修廠支付張某某違約金30萬元；5.某某汽修廠支付租金123450元并承擔逾期支付租金違約金109418.16元（根據拖欠租金自逾期之日起暫計算至2014年3月22日止，按銀行同期貸款年利率百分之六的四倍的1.3倍計算，自2014年3月23日起算至判決確定解除合同有效之日的違約金，按上述標準另行計算）；6.某某汽修廠承擔逾期支付租金的違約金164340.60元（按銀行同期貸款年利率百分之六的四倍的1.3倍計算，自逾期之日起算至實際支付之日止）；7.某某汽修廠承擔判決確認解除合同之日起至租賃場地騰空退返之日止的租金損失。

原審法院認為：張某某與某某汽修廠簽訂的《場地租賃協議書》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。根據張某某提供的證據，可以證明其曾向某某汽修廠寄發《單方解除場地租賃協議通知書》，但尚不足以證明某某汽修廠已收到該解除通知。故張某某要求確認《場地租賃協議書》于2014年3月22日解除的訴訟請求，依據不足，該院不予支持。租賃協議約定租賃場地的面積及界限以土地使用權書證書為準，該證書載明的使用權面積為3879.30平方米。而該土地使用證范圍內的部分土地于2008年1月1日被借用用于綠化，并于2014年4月22日被征收土地面積404平方米。上述土地在被借用或征收后，某某汽修廠未實際占用使用，即張某某提供的權屬范圍內土地，實際少于協議約定面積。張某某亦未根據權屬范圍內土地被借用或征收的情況核減租金。故某某汽修廠關于張某某未按協議約定提供權屬范圍內足額面積租賃場地，存在先行違約行為的主張，依法有據，該院予以采信。張某某關于其實際提供的土地面積大于協議約定面積的主張，首先張某某未提供有效證據證明該主張；其次該主張亦不符合雙方的《場地租賃協議書》中租賃場地的面積及四至界限以土地使用權書證書為準之約定。故張某某的該主張，理由不足，該院不予采納。綜上，本案中張某某的訴訟請求，依據不足，該院均不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，該院于2015年5月26日作出如下判決：駁回張某某的訴訟請求。案件受理費11135元，減半收取5567.50元，由張某某負擔。

宣判后，張某某不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：張某某因某某汽修廠長期持續地拖欠租金，從不按照雙方簽訂的《場地租賃協議書》約定方式和時間支付租金，致使張某某的合同權利和目的不能實現，為維護自己的權益，而不得不解除雙方的合同。張某某解除合同有充分的事實和法律依據，并履行了法定告知程序，但一審法院一方面不依法認定某某汽修廠存在違約行為，另一方面又將根本不屬于張某某的行為認定為是張某某的違約。一、某某汽修廠長期、持續地違約，張某某按照租賃協議約定，依法可單方解除合同。雙方簽訂的租賃協議明確約定租期內各年度租金以及支付方式和時間。租賃協議第四條第1項約定租金的支付方式：“第一階段3年合計租金54萬元，每年一付，第一年租金人民幣18萬元在本合同簽訂之日一次性支付、第二年租金人民幣18萬元，在第一年租期滿三十天前支付、第三年租金人民幣18萬元，在第二年租期滿三十天前支付，其他各三年段除租金調整外，支付方式不變，即后一年租金應在前一年租賃期滿30天前支付。”協議第九條約定了拖延支付租金的處理辦法：“逾期不付，每拖延一天應當承擔當年租金總額8%的違約金，累計拖欠租金30天，乙方除應承擔違約金外，甲方即可單方解除合同，由此給甲方造成損失乙方應賠償超過違約金的損失。”雙方對拖延租金的行為規定了相當高額的違約金，并規定累計拖欠租金30天就可單方解除合同，說明張某某極為關注租金能否按時支付。因此要求某某汽修廠必須按時支付租金，是張某某最重要、最基本的合同利益。然而本案中，自合同簽訂履行開始，某某汽修廠就從未按照協議約定的方式和時間準時支付租金。年租金一次性支付的約定，儼然變成了某某汽修廠可隨心所欲的分期付款。某某汽修廠長期、有意不按時支付租金，已經構成嚴重違約。張某某提出解除合同，不僅符合法定解除權的條件，也完全符合租賃協議關于張某某享有單方解除權的約定。但一審判決沒有認定上述事實。二、張某某通過公證保全方式向某某汽修廠郵寄送達《單方解除場地租賃協議通知書》，一審判決認定“不足以證明某某汽修廠已收到該解除通知”，與事實不符，顯然錯誤。三、一審判決認定張某某存在先行違約行為，完全不成立。1.關于404平方米土地于2008年1月1日被街道社區借用用于綠化的事宜。首先，張某某于租賃協議簽訂之日就將符合約定的土地交付給某某汽修廠使用，雙方于2007年2月13日蓋章確認的土地收條可以證明張某某已經按約履行土地交付義務。其次，借用該404平方米土地發生于合同履行期間，當時該土地實際由某某汽修廠占有使用。借用時由街道社區人員與某某汽修廠直接協商，經某某汽修廠同意。此次借用的404平方米土地系靠近公路邊的空地，沒有某某汽修廠的建筑物或構筑物，也不影響生產經營，因此某某汽修廠同意無償借用給街道用于綠化工程。此后，某某汽修廠從未向張某某提出過降低租金的要求。2.關于前述404平方米空地于2014年4月22日被征收的事宜。首先，該土地被征收同樣自始沒有影響某某汽修廠合同目的的實現，即不影響其在租賃土地上繼續進行經營活動，因此也不影響租賃協議的繼續履行。其次，土地征收是行政行為，并且雙方在合同中明確約定如果遇到政府征用拆遷該如何處理的條款。顯然，將土地被征收認定為張某某的違約行為，是錯誤的。第三，根據租賃協議第七條第4項約定，只有在乙方在租賃場地上自建的地上建筑物、構筑物及附屬設施被征用拆遷時，乙方才有權對相應的補償費要求按一定比例分配，并且土地征用補償費及租賃場地圍墻和石駁墻基的征用拆遷補償費與乙方無關。而這404平方米的土地已于2008年被借用綠化，并不存在乙方自建建筑物、構筑物和附屬設施，因此乙方主張享有地面附著物補償費95300元的50%，沒有依據。第四，即使地面附著物補償費95300元中，某某汽修廠有權享有一定份額，其也不得主張用該費用抵扣2014年度的租金。2014年度租金的支付時間應為2013年12月1日之前。某某汽修廠主張用地面附著物補償費抵消其應付租金，卻自始不提租金支付時間，恰能說明某某汽修廠從未有過應按時履行義務的想法。綜上，一審判決認定事實錯誤，導致適用法律錯誤，請求：裁定撤銷原判，發回重審，或查清事實后依法改判：1.確認張某某與某某汽修廠之間的《場地租賃協議》于2014年3月22日解除；2.某某汽修廠立即支付拖欠租金3.23萬元（2014年度）和逾期付款違約金5383.75元（僅計算2014年度逾期違約金，根據該年度租金的實際付款情況計算至合同解除之日2014年3月22日，逾期利率按銀行同期貸款年利率5.6%的四倍計算）；3.某某汽修廠支付違約金30萬元；4.某某汽修廠立即騰空租賃場地及地上建筑物、構筑物并歸還、交付張某某；5.本案的所有訴訟費用由某某汽修廠承擔。

被上訴人某某汽修廠答辯稱：第一，某某汽修廠截止至2013年的租金已付清，并未欠張某某租金。同時某某汽修廠已支付2014年租金10萬元，張某某向吳經偉、張云華收取2014年租金66150元。第二，某某汽修廠在2013年未按合同約定支付租金以及2014年未一次性支付全部租金的原因是張某某存在違約行為，而某某汽修廠的上述行為系根據合同法相關規定行使先履行抗辯權。張某某存在的違約情形如下：1.張某某租賃給某某汽修廠使用的3879.2平方米土地中，有404平方米土地在2008年即被臨平街道借用用于望梅路兩側綠化工程。某某汽修廠自2008年起即從未占有及使用過該部分土地，故某某汽修廠不應支付該部分土地面積的租金，但張某某一直拒絕給某某汽修廠減免相應租金。張某某未按合同約定交付相應面積土地給某某汽修廠，其行為已構成違約。同時，由于張某某未及時排除某某汽修廠正常使用全部租賃物的障礙，故其無權收取非因某某汽修廠原因而無法使用的404平方米土地租金。因此，張某某共計應減免某某汽修廠租金137877元。同時，由于2014年全年租金為198450元，某某汽修廠已支付10萬元，扣除吳經偉、張云華已支付66150元，尚剩余32300元。而張某某應減免某某汽修廠的租金為137877元，故某某汽修廠已多支付105577元，并不存在拖欠租金及遲延交付租金的行為。2.張某某至今仍未按照合同約定為某某汽修廠辦理土地上建筑的建筑物房地產權屬證書。而合法建筑與違章建筑的價值及使用風險以及被政府征用拆遷時的補償價格顯然有著本質區別。張某某在一審庭審過程中亦承認上述建筑物的產權證書至今還處在辦理中，其怠于辦理相關房地產權屬證書的行為顯然系嚴重違約行為。3.張某某擅自將土地及某某汽修廠建造的部分房屋出租給案外人吳經偉及張云華使用，并自行收取租金。張某某在本案一審中故意隱瞞其已向案外人出租并收取租金的事實，并要求某某汽修廠支付該部分租金，其行為顯然屬于不誠信行為。張某某在未征得某某汽修廠同意的情形下，將土地租賃給案外人的行為系違約行為。張某某應賠償某某汽修廠相應租金損失。同時，張某某提供的《轉讓協議》的簽字系偽造，某某汽修廠根本就不知道這份協議，也從未同意并見證轉讓50%份額。4.張某某隱瞞本案所涉土地中的404平米于2014年4月22日已被臨平街道征用的事實，意圖逃避履行《場地租賃協議書》之規定，將征用土地地面附著物補償費95300元的50%即47650元支付給某某汽修廠。張某某的上述行為顯然侵害了某某汽修廠的合法權益，屬違約行為。上述土地被借用時，某某汽修廠已對土地進行硬化，澆筑水泥地面用于洗車。在借用時某某汽修廠并未同意，并阻擾過政府進行綠化施工。本次征用所對應的地面附著物補償系某某汽修廠構筑物的賠償款，某某汽修廠根據合同約定應獲得補償費的50%。鑒于某某汽修廠已多支付105577元，張某某需支付某某汽修廠征用補償款47650元，合計153227元。而2015年租金為177782元，扣除吳經偉及張云華應承擔的66150元尚剩余111632元應由某某汽修廠承擔。至此張某某應返還某某汽修廠扣除2015年租金后的剩余金額41595元。因此，張某某存在多種違約情形且某某汽修廠已超額支付租金的前提下，自身行使先履行抗辯權完全具有充分的理由及法律依據，在本案所涉合同的履行過程中某某汽修廠并不存在任何違約行為。第三，張某某在自身具有以上違約情形的前提下提出解除合同，其應根據本案所涉租賃合同之規定，賠償某某汽修廠在租賃場地上興建的地上建筑物、構筑物及附屬設施的實際投入的全部損失并承擔違約金30萬元以及返還某某汽修廠未使用期間的租金及超額支付租金與征地補償款。第四，《場地租賃協議書》明確租賃標的以土地使用權屬證書面積為準，而張某某在交付租賃物的時候并未告知某某汽修廠交付土地包括土地使用權屬證書之外的土地，同時張某某也無證據證明其對土地使用權屬證書之外享有使用權，故其認為交付土地面積超過合同約定土地面積實屬混淆概念。第五，張某某在本案一審、二審中存在隱瞞事實真相，提供虛假證明的不誠信行為。1.在一審中否認某某汽修廠截止至2013年底的租金已按合同約定全額支付的事實2.在一審中提供虛假的《轉讓協議》，偽造某某汽修廠負責人簽字，意圖證明某某汽修廠同意徐正利將租賃土地上自建房屋的50%份額轉讓給張某某的事實。3.故意隱瞞其擅自將土地及某某汽修廠建造的部分房屋出租給案外人吳經偉及張云華使用，并收取租金的事實。4.二審提交的丁山社區居委會出具的證明系張某某伙同徐正利虛構事實，騙取丁山社區居委會出具相應證明。綜上，在張某某存在多種違約行為且某某汽修廠已超額支付租金的情形下，某某汽修廠享有先履行抗辯權。因此，張某某所提訴請均無任何事實及法律依據，請求駁回張某某的全部訴訟請求，維持原判。

二審期間，張某某向本院提交以下證據材料：

1.土地收條1份，欲證明某某汽修廠于2007年2月13日向張某某出具土地收條，確認張某某交付的土地符合協議約定，張某某完成租賃標的物交付義務的事實。

2.付款情況表1份、收條及領（付）款憑證21份，欲證明某某汽修廠歷次付款情況，其連續、長期逾期付款，且至今拖欠2014年租金，未支付2015年租金的事實。

3.丁山社區居委會的證明及徐正利的證明各1份，欲證明部分土地于2008年被征用用于綠化，系由丁山社區居民委員會經與某某汽修廠負責人戚某某、徐正利協商同意后簽訂無償借地協議，張某某并不知情的事實。

4.股份轉讓說明1份，欲證明某某汽修廠合伙人徐正利因個人對張某某欠款，將其對某某汽修廠享有的50%財產份額轉讓給張某某，并經戚某某同意；張某某取得財產份額后，將相應的財產出租給案外人吳經緯、張云華使用，并收取租金，不構成違約的事實。

5.收條、承諾以及未辦理房產證事項的證明各1份，欲證明張某某積極配合某某汽修廠辦理房產證，但因某某汽修廠自身原因未辦理房產證的事實。

6.身份證復印件1份、照片2份，欲證明上述證明均系徐正利本人真實出具的事實。

上述證據材料，經某某汽修廠質證：證據1，真實性、合法性及關聯性均沒有異議。證據2，有些款項來往無法確認，某某汽修廠已全額付清2013年之前的租金，并支付2014年租金10萬元。證據3，系張某某與徐正利欺騙居委會開具，已經提交反駁證據。證據4，股份轉讓說明，徐正利應該出庭作證，沒有出庭不符合證據舉證原則，同時其與本案張某某有利益關系，不應被采信。證據5，收條的真實性不予認可，如果張某某已經將上述文件交付，說明文件在相關單位存檔，但張某某至今無法提供相關單位的存檔；承諾無法達到其證明目的；未辦理房產證事項的證明系證人證言，在證人沒有出庭的情況下，不予質證。證據6與本案沒有關聯性。本院經審查后認為，證據1、2，根據當事人相關陳述并結合本案一審確認的有效證據,綜合予以認定；證據3、4、5、6，尚不足以證明張某某主張的待證事實，故不予確認。

二審期間，某某汽修廠向本院提交以下證據材料：

1.收條1份，欲證明案外人已將2014年度租金66150元全部支付給張某某的事實。

2.證明1份，欲證明張某某提供的證據3中的丁山社區居委會出具的證明系張某某與徐正利騙取該社區所出具，該社區借用土地事宜并未與某某汽修廠協商的事實。

上述證據材料，經張某某質證：對證據1的真實性、合法性沒有異議，但恰能證明某某汽修廠知道并認可張某某作為某某汽修廠合伙人收取案外人租金的事實。對證據2的真實性、合法性有異議，該證據系戚某某到居委會打鬧，脅迫居委會出具。本院經審查認為，結合當事人陳述及一審認定的有效證據，對上述證據予以認定。

二審期間，劉某未向本院陳述意見亦未提供證據材料。

本院經審理查明的事實與原審法院查明的事實一致。

本院認為：首先，關于張某某要求確認《場地租賃協議書》于2014年3月22日解除的主張，張某某雖對其向某某汽修廠郵寄《單方解除場地租賃協議通知書》的行為進行公證，但也僅能證明其存在該寄發行為，根據本案張某某提供的現有證據尚不能證明已將該解除通知有效送達某某汽修廠。而某某汽修廠亦明確否認收到該解除通知，并對張某某主張的單方解除不予認可。同時，依據《場地租賃協議書》的約定內容以及雙方對該租賃協議的實際履行情況，張某某在寄送《單方解除場地租賃協議通知書》時亦不具備行使租賃協議單方解除權的條件。故張某某要求確認《場地租賃協議書》于2014年3月22日解除的上訴請求無法成立。因張某某要求確認租賃協議解除的主張不能得到支持，其要求騰空租賃場地及地上建筑物、構筑物等并歸還、交付張某某的訴請，亦無法予以支持。其次，關于租賃協議履行過程中是否存在違約行為的問題。在《場地租賃協議書》的履行過程中，本案所涉部分土地被借用或征收。被借用或征收土地在使用權證書范圍內，而《場地租賃協議書》約定租賃場地的面積及界限以土地使用權證書為準。故某某汽修廠實際占有使用的土地面積，少于協議約定面積即土地使用權證范圍內土地面積。可見，張某某未按協議約定提供權屬范圍內足額面積租賃場地。某某汽修廠關于張某某存在先行違約行為的主張，理由成立。故張某某要求某某汽修廠支付違約金的訴請，于法無據。土地被借用或征收后，理應根據現實情況重新核定租金數額。現根據當事人相關陳述及提供的有效證據，雙方尚未就租金數額達成一致；且張貴榮同時向案外人就本案所涉土地另行收取了部分租金。在此情況下，張某某要求某某汽修廠按照《場地租賃協議書》支付租金及逾期付款違約金的訴請，依據不足，本院不予支持。綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費6365元，由上訴人張某某負擔。

本判決為終審判決。

審判長　瞿　靜

審判員　張一文

審判員　盛　峰

二〇一五年十月二十九日

書記員　何英杰

租賃合同