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浙江省湖州市中級人民法院

民事判決書

（2013）浙湖民終字第136號

上訴人（原審被告）：安某某云房地產開發有限公司。

法定代表人：許某某。

委托代理人：陳建鋼，浙江銀湖律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：金某某。

被上訴人（原審原告）：朱某某。

兩被上訴人委托代理人：何杰，浙江昌碩律師事務所律師。

上訴人安某某云房地產開發有限公司（以下簡稱“某云公司”）與被上訴人金某某、朱某某房屋買賣合同糾紛一案，不服安吉縣人民法院于2012年12月11日作出的（2012）湖安民初字第883號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年3月5日立案受理后，依法組成合議庭，分別于2013年3月26日、2013年10月29日公開開庭審理本案。上訴人某云公司的委托代理人陳建鋼，被上訴人金某某、朱某某的委托代理人何杰到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院審理認定：2008年10月9日，金某某、朱某某作為買受人與某云公司作為出賣人簽訂商品房買賣合同。該合同約定，出賣人以出讓方式取得位于遞鋪鎮某某大道東側編號為××-××-××-××××-×的地塊的土地使用權，土地使用權證號為安吉國用（2007）第25422號，該地塊土地面積為3997.66平方米，規劃用途為城鎮混合住宅用地，土地使用年限2002年6月11日至2042年6月10日。出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，現定名凱迪大廈，建設工程規劃許可證號為25，施工許可證號為33052320061127××××。買受人購買的商品房為預售商品房，預售商品房批準機關為安吉縣房地產管理處，商品房預售許可證號為售許字（2008）28號。買受人所購商品房的基本情況為：幢號房號層次用途結構層高地上層地下層建筑面積（平方米）套內面積（平方米）分攤面積（平方米）22營032商業鋼混4.5101781.26689.5291.7422營011商業鋼混4.5101617.49553.364.19計價方式與價款為：幢號房號計價方式單價單位總價22營03建筑面積3950元／平方米308597722營01建筑面積7000元／平方米4322430房價款為7408407元，買受人應于2008年10月15日前付清首付房款3718407元，余款369萬元向銀行辦理按揭手續，雙方以建筑面積為依據進行面積及面積差異處理。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按合同約定面積結算房款。同時，出賣人應當在2008年12月30日前，將具備綜合驗收合格條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用；應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬（包括契稅證、房屋所有權證和土地使用權證）登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。且雙方就逾期交付房屋和逾期辦證設定違約條款，具體為：出賣人逾期交房超過60日后，買受人有權解除合同……，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人應按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金；如因出賣人責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，可要求做退房或不退房處理，買受人不退房的，出賣人按已付房價款的1%支付違約金。2008年10月15日，某云公司就金某某首付房款3718407元向金某某開具統一收款收據。2008年10月21日，某云公司辦理以己為義務人，以金某某、朱某某為權利人的商品房預告登記。2010年5月17日，某云公司將金某某、朱某某列為被告提起訴訟，訴請判令涉案房屋的買賣合同無效，法院審理認為某云公司主張合同無效缺乏事實基礎，遂駁回其訴訟請求。2011年10月10日，某云公司不服一審判決提起上訴，二審判決維持原判。2010年10月30日，金某某、朱某某函告某云公司要求履行涉案商品房買賣合同、提供按揭貸款資料和交付房屋。而某云公司于2010年11月11日復函，以涉案合同及付款行為無效為由拒絕履行。

原審法院審理認為：一、涉案合同的效力。某云公司主張涉案商品房買賣合同無效或效力待定，其理由為金某某為某云公司高級管理人員，涉案合同未經公司同意確認，且已將前案向申請檢察機關提出抗訴。對此，涉案合同的效力已為生效的（2011）湖安民初字第474號及（2011）浙湖民終字第408號兩民事判決書所判斷：“某云公司主張合同無效缺乏事實基礎”。終局判決對雙方當事人及后訴法院具有既判力，即確定的判決對訴訟標的之判斷對法院及當事人具有約束力。至于某云公司所主張的抗訴問題，應屬于審判監督程序，再審之前不影響已生效裁判的效力，更無效力待定之說。綜上，涉案合同系當事人真實意思表示，不存在無效和效力待定之情形，應屬有效。另，某云公司以金某某所支付的首付款來源其挪用公司資金為由主張付款行為無效，并舉領付款憑證（復印件）、對賬單予以證明。對此，取得資金行為是否構成挪用資金應由司法機關定性，且資金的來源的正當性與否，與作為民事法律行為的付款行為的效力無涉，相關證據與本案缺乏關聯性，不予認定。二、涉案合同是否解除。某云公司主張涉案合同已于2009年6月18日協商解除，且由安吉某某某房地產開發有限公司（以下簡稱某某盛公司）賬號和許某某個人賬號向金某某退還房款300萬元，為此提交收條（復印件）、借記卡資料查詢單、電子銀行交易回單、公安機關詢問筆錄。金某某則抗辯認為接受該兩筆款項系因另與許某某和六合盛公司存在債權債務關系，非商品房買賣合同解除后的退房款，未協商約定解除合同。為此舉備忘錄、股權轉讓協議、借條、付款憑證予以證明。對此，原審法院認為，當事人協商一致，可以解除合同。但某云公司所舉證據無法體現雙方就解除本案所涉合同達成合意，亦不能形成證據鏈證明金某某所收款項系涉案合同相關退房款，故對于某云公司關于合同解除的主張不予采信，對雙方相關證據的其他證明效力，不予置評。綜上，金某某、朱某某與某云公司于2008年10月9日簽訂的商品房買賣合同系雙方當事人真實意思表示，不違反法律和行政法規強制性規定，合法有效。轉移標的物所有權是作為出賣人的某云公司應負之義務，不動產所有權轉移包含轉移占有和完成權屬登記備案義務。權屬證書的登記與核發由行政部門具體實施，權屬證書的取得，出賣人應提供協助并提供必要的證明文件，即出賣人應在約定的期限內提交用地證明文件、建設工程許可證、房屋竣工驗收資料、測繪資料以及其他有關證明文件完成房地產權屬的變更登記的備案義務?，F某云公司未在合同約定2008年12月30日前履行涉案商品房轉移占有義務，2009年3月31日前（約定交付日期＋90日履行期）提供權屬證書登記備案相關證明文件的義務，已構成違約，應承擔繼續履行、賠償損失的違約責任。故金某某、朱某某要求某云公司交付涉案房屋及協助辦理權屬證書登記手續的訴請，于法有據，予以支持；另金某某、朱某某主張某云公司支付兩項違約金之訴請，其計算方法符合雙方合同約定，亦予以支持。據此，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十八條，判決：一、某云公司將位于安吉縣遞鋪鎮迎賓大道東側凱迪大廈22幢營01、03號商品房向金某某、朱某某交付使用，并辦理上述房屋權屬證書的變更登記備案手續，限于本判決生效后十日內履行；二、某云公司支付金某某、朱某某違約金（逾期交房違約金以3718407元為基數，自2008年12月31日起按日利率0.01%算至生效判決確定交付之日止，另逾期辦證違約金37184元），限于本判決生效后十日內支付；如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審受理費67250元，財產保全費3020元，合計訴訟費70270元，由某云公司負擔。

上訴人某云公司不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴稱：一、涉案商品房買賣合同已因雙方一致合意而解除。上訴人某云公司在一審中提交了安吉縣公安局向案外人方某某、楊某某所做的調查筆錄，兩人均陳述其參與了上訴人某云公司原負責人許某某與被上訴人金某某、朱某某的談判過程，雙方就退房、退款事項均達成了合意。兩份筆錄系有效證據，能直觀反映上訴人某云公司的抗辯主張。二、雙方達成解除約定后，上訴人某云公司已履行大部分退款義務。一審中，上訴人某云公司提交了一份收條和一份領款憑證，證明上訴人某云公司已按約定將首批款項交付給被上訴人金某某、朱某某，且被上訴人金某某、朱某某也予以接受。1.上述兩份證據均由被上訴人金某某簽字、認可，且兩份原始書證上注明該款項性質為“退房款”。在此前提下，被上訴人金某某、朱某某“其他債務”的抗辯不足以否定其效力。2.2012年9月3日安吉縣公安局向被上訴人金某某所做調查筆錄中，被上訴人金某某稱該300萬元系其與某云公司“2008年2月至10月480萬元的利息和《備忘錄》中提到的差價錢”，但庭審中又陳述該款屬于與許某某和某某盛公司存在的其他債權債務關系，前后存在矛盾。3.被上訴人金某某、朱某某購買的房屋總價在700多萬元，即使扣除雙方原來約定的480萬元股權轉讓款抵扣房款外，被上訴人金某某、朱某某仍需支付上訴人某云公司200多萬元，但實際是上訴人某云公司支付給被上訴人金某某、朱某某300萬元，中間差額高達500多萬元。綜上，上訴人某云公司提交的一系列證據客觀真實，具有足夠的證明力，雙方雖沒有簽訂書面的解除協議，但上述證據足以形成一個完整的證據鏈，能夠證明雙方已經達成解除合同的約定并已經履行。一審認定事實錯誤，請求二審撤銷原判，駁回被上訴人金某某、朱某某的訴請。針對上訴人某云公司的上訴，被上訴人金某某、朱某某在二審中答辯稱：雙方并未就解除合同達成協議。

被上訴人金某某、朱某某收受的300萬元與本案沒有關聯，該款項是與案外人發生的，并非解除涉案商品房買賣合同的退款。一審認定事實清楚，適用法律正確，請求二審維持原判。

二審中，上訴人某云公司向本院提交以下證據材料：1.安吉縣公安局向方某某、楊某某所做詢問筆錄，用以證明上訴人某云公司原負責人許某某與被上訴人金某某、朱某某就解除商品房買賣合同的談判過程，雙方就解除合同、已付部分房款的退還等事項達成協議；2.收條、交易回單及領款憑證，用以證明上訴人某云公司已向被上訴人金某某、朱某某退還購房款300萬元；3.安吉縣農村信用合作社提供的情況說明，用以證明商品房買賣合同解除后，涉案房屋已于2009年9月17日出售給安吉縣農村信用合作社，該社于2009年11月中旬進行房屋裝修，2010年4月搬入營業；4.浙江某某貿易開發有限公司章程、某某盛公司章程、某云公司章程，用以證明上述三家公司股東均為許某某、婁某某夫婦，三家公司均為其所有。對上訴人某云公司提供的證據材料，被上訴人金某某、朱某某經質證認為：證據1、2上訴人某云公司在一審中已經提交，質證意見與一審相同，被上訴人金某某、朱某某沒有明確同意退房，所收取的款項是與許某某、某某盛公司的其他債權債務，不是退房款；證據3不屬于二審中的新證據，不能證明涉案合同已經解除；證據4與本案無關聯。被上訴人金某某、朱某某未向本院提交新的證據。二審中，為查明案件事實，本院依職權對案外人方某某、楊某某、陳某某進行了調查，并分別制作了調查筆錄。方某某調查筆錄的主要內容為：我和許某某原來就認識，金某某是通過他老婆單位的領導介紹認識的，讓我協調許某某和金某某之間房子的事情。金某某想叫許某某把房子交付給他，但許某某不同意，后來他們談妥由金某某把房子退給許某某，許某某把錢還給金某某，而且還要賠償金某某，具體數字我已經忘記了。當著我的面他們沒有寫協議。后來許某某跟我說錢付給金某某了，具體付了多少錢我也不清楚。當時在場的有金某某老婆的領導陳某某、金某某夫妻倆、許某某。金某某算過一筆賬，他付的本金加利息是多少，我讓他讓了點，算了個總數，讓許某某一次性打給金某某，當時他們都同意的。地點在中都大廈。楊某某調查筆錄的主要內容為：我沒有幫助他們協調房子的事情，就是金某某叫我過去做個見證，他們協調得差不多了，我后來才過去的，地點在安吉六合盛大酒店。陳某某調查筆錄的主要內容為：方某某出面幫助金某某和許某某從退房和付錢這個方面來協調房子的事情，最后確定了一筆錢，方某某讓金某某讓掉一點，兩個人都確認了。方某某協調時還涉及到金某某墊付的錢、金某某和其他兩人退出涉及的錢，還有金某某墊付的利息等，就是把雙方之間的經濟賬都算清楚，付掉之后雙方就兩清了，當時還讓金某某回去再寫個書面的協議。第二天，金某某叫了我，他的一個朋友一起到許某某辦公室去，是帶著協議去的，但是許某某說了幾句就走掉了，所以協議沒簽成。之后的事情我就不清楚了。

上訴人某云公司經質證對三人的調查筆錄無異議。

被上訴人金某某、朱某某經質證對楊某某、陳某某的調查筆錄無異議；對方某某的調查筆錄，認為方某某的陳述與事實不符，被上訴人金某某、朱某某雖然通過關系請方某某出面協調涉案房屋事宜，但雙方沒有談妥，沒有簽訂書面協議。

根據當事人的舉證、質證情況和本院依職權調查情況，本院認證如下：對陳某某、楊某某二審調查筆錄，雙方當事人均無異議，本院予以采信。對方某某的調查筆錄，其所陳述的內容與陳某某調查筆錄內容基本一致，本院予以采信。上訴人某云公司提交的證據1、2均已在一審中提交，系重復舉證，證據1方某某、楊某某所作陳述與此二人在二審調查筆錄中所作陳述存在矛盾，不予采信；證據2被上訴人金某某、朱某某對收取300萬元無異議，本院對此予以確認，但對該款項是否屬退房款，本院將結合其他證據材料、當事人陳述等綜合分析認定。證據3、4與本案缺乏關聯性，不予認定。本院認為：本案二審爭議焦點為上訴人某云公司與被上訴人金某某、朱某某有無達成退房協議，以及被上訴人金某某、朱某某收取的300萬元是否為上訴人某云公司支付的退房款。有關雙方當事人有無達成退房協議的問題。上訴人某云公司主張雙方經協商達成了退房、退款的一致意見，方某某、楊某某參與了退房協商過程。但綜合方某某、楊某某、陳某某二審調查筆錄分析，楊某某并未參與協商，雙方當事人系由方某某、陳某某出面組織協調。協商過程中，據陳某某陳述，“還讓金某某回去再寫個書面的協議。第二天，金某某叫了我，他的一個朋友一起到許某某辦公室去，是帶著協議去的，但是許某某說了幾句就走掉了，所以協議沒簽成”，對該陳述，雙方當事人均予以認可。由此可見，雙方雖就退房進行過口頭協商，但協商確認需再行簽訂書面協議，后因許某某原因致使書面協議未簽成。根據《中華人民共和國合同法》第十條第二款規定，“當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式”，應當認定上訴人某云公司與被上訴人金某某、朱某某并未達成退房協議。有關300萬元款項的性質。上訴人某云公司主張雙方協商約定退房款共計700萬元，分兩次支付，第一次支付300萬元，剩余400萬元待工程竣工后付清，其已按約定將首批退房款300萬元支付給被上訴人金某某、朱某某，并提供收條、交易回單及領款憑證等證據材料予以證明。被上訴人金某某、朱某某對收取300萬元無異議，但認為收取該款項系因其與許某某、六合盛公司之間存在其他債權債務關系。

本院認為，首先，上訴人某云公司提供的174萬元的收條并未注明“退房款”字樣，126萬元付款憑證又系復印件，其上所注“退房款”也非被上訴人金某某、朱某某書寫，故上述證據材料不能直接證明該300萬元為退房款；其次，上訴人某云公司主張分期支付退房款與方某某在二審調查筆錄中所稱“讓許某某一次性打給金某某”與之間存在矛盾，而上訴人又對方某某調查筆錄經質證予以認可，故本院難以采信上訴人某云公司主張的雙方約定分期支付退房款以及首批退房款為300萬元；再次，根據陳某某陳述，“協調時還涉及到金某某墊付的錢、金某某和其他兩人退出涉及的錢，還有金某某墊付的利息”，上訴人某云公司對此沒有異議，由此可知上訴人某云公司實際認可許某某與被上訴人金某某、朱某某之間確有其他債權債務關系，可與被上訴人金某某、朱某某的說法相互印證。據此，上訴人某云公司雖主張該300萬元為退房款，但未提供充足證據予以證明，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，上訴人某云公司應承擔舉證不能的不利后果。

綜上，上訴人某云公司的上訴理由缺乏事實和法律依據，對其上訴主張，本院不予支持。一審認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費67250元，由上訴人安某某云房地產開發有限公司負擔。本判決為終審判決。

審　判　長　江嘯嘯

代理審判員　徐　晶

代理審判員　沈　杰

二〇一三年十二月二十三日

書　記　員　謝敏飛

買賣合同糾紛