發表于：2016-08-15閱讀量：（1753）
廣西壯族自治區北海市銀海區人民法院
民事判決書
（2014）銀民初字163號
原告：北海某某投資管理有限公司，住所地北海市。
法定代表人：顧某某，總經理。
委托代理人：盧波鋒，廣西啟迪律師事務所律師。
委托代理人：包棟，廣西啟迪律師事務所實習人員。
被告：北海某某通信器材有限公司，住所地北海市。
法定代表人：陳文霞。
原告北海某某投資管理有限公司與被告北海某某通信器材有限公司土地轉讓合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人盧波鋒、包棟到庭參加訴訟，被告經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟。本院依法缺席審理了本案，現已審理終結。
原告北海某某投資管理有限公司訴稱：在1992年改革開放熱潮中，根據北海市政府安排，市規劃局下文、市土地局發出通知，劃撥了銀海區665畝國有土地作為銀海區政府鄉鎮工業開發用地取名北海市某某鄉鎮企業園。1993年8月8日，銀海區政府與市土地局正式簽訂《國有土地使用權出讓合同》，按照市政府有關文件精神，對665畝土地支出征地費用、土地款及進行園區內基礎設施建設，總計支出4109.25906萬元。原告為對外招商引資，被告擬在銀灘某某工業園投資建設通信電線電纜廠，經雙方協商，原、被告于2002年11月20日簽訂《土地轉讓合同》，約定：1、原告以每畝6萬元的價格轉讓位于北海市某某鄉鎮企業園內的11.35畝土地（含道路分攤3.6畝）給被告興建北海某某通信器材廠；2、付款方式：簽訂協議之日起3日內，被告向原告繳付協議定金15萬元（定金可在最后一期土地款中沖抵）；土地款68.1萬元分三期繳付，第一期土地款25萬元須在合同簽訂后2個月內繳付，第二期土地款14萬元在2003年12月31日前繳付，第三期余款在2004年12月31日前繳清；3、土地辦證：被告付清土地轉讓款項并提供建設用地規劃許可證、廠區建筑平面圖（市規劃局認可）等辦證材料下，原告配合被告到市國土資源局將該項目土地使用權辦至被告名下；4、違約責任：由于一方的過錯，造成本合同不能履行或不能完全履行時，過錯方承擔違約責任，除賠償守約方因違約造成的經濟損失外，另向守約方支付10萬元違約金。此外，原、被告還作其他約定。合同簽訂后，原告向北海市銀海區政府申請，獲得該合同項目用地并交付被告使用，但被告未依約按期足額支付原告土地款（被告應在2003年1月20日前支付第一期土地款25萬元，但其僅在2003年2月10日支付了15萬元。之后第一期的余款和第二期、第三期均未按時支付），原告無法協助其辦妥項目用地的權證。2008年，被告要求原告協助辦理用地手續，經咨詢北海市國土局，2004年8月31日后，經營性用地無法再以協議出讓方式辦理，按規定以“招拍掛”方式組織出讓。原告認為，被告未按合同支付土地轉讓款構成違約，應承擔違約責任。現因被告遲延支付土地轉讓款和土地政策發生變化，雙方所訂合同無法履行，轉讓目的無法實現，故訴請法院判令：1、解除原、被告簽訂的《土地轉讓合同》；2、被告向原告支付違約金100000元、逾期付款違約金288180元；3、被告將原告已交付其使用的位于北海市某某鄉鎮企業園內的7.75畝土地恢復原狀并交還原告管理使用，恢復原狀的費用由被告承擔；4、被告向原告支付土地占用使用費371085元（以11.35畝土地面積，按同等地段土地租賃價格每年2800元／畝，自2002年11月28日計至被告將土地交還原告管理使用之日，暫計至2014年2月28日）；5、本案訴訟費用由被告承擔。
被告北海某某通信器材有限公司未作答辯，也未到庭參加訴訟。
原告北海某某投資管理有限公司對其訴訟主張在舉證期限內提供的證據有：
一、企業法人營業執照，擬證實原告的訴訟主體資格。
二、電腦咨詢單、企業法人營業執照，擬證實被告的訴訟主體資格。
三、《關于要求安排北海某某通信器材有限公司項目用地的請示》、《關于同意安排北海某某通信器材有限公司項目用地的批復》，擬證實原告向銀海區政府申請在銀灘某某工業園安排11畝土地作為被告的項目建設用地獲批。
四、《土地轉讓合同》，擬證實原、被告簽訂合同，就項目用地的轉讓約定了雙方的權利、義務關系。
五、收款收據（NO.0084***、NO.00848**），擬證實被告于2002年11月8日、11月14日分別支付給原告100000元和50000元購地定金。
六、收款收據（NO.00848**），擬證實被告于2003年2月10日支付給原告土地款150000元。
七、《關于要求協助辦理某某通信項目用地手續的報告》和《關于辦理某某通訊公司項目用地手續的函復》，擬證實原告函復被告，因被告未能及時付清土地款而導致原告無法協助其辦妥有關項目用地的權證，因國家土地政策的重大變化，原、被告簽訂的合同無法履行。
八、《北海某某通信器材公司關于要求完善公司所用土地的出讓手續的報告》、《北海某某通信器材公司關于要求補辦公司所用土地的出讓手續的報告》，擬證實被告致土地局及原告的報告中，確認其因未足額繳納土地款，導致至今土地出讓手續未辦。
九、《關于結清土地轉讓尾款的函》、《關于要求結清土地轉讓尾款的函復》、《關于匯款結清土地轉讓款的函》、《關于〈關于匯款結清土地轉讓款的函〉的復函》、《關于對北海銀海投資管理有限公司復函的回函》、同城票據結算提入貸方憑證，擬證實被告違約造成雙方原約定合同無法履行，經原告告知其暫不收取相關尾款后，被告仍于2010年5月10日單方強行向原告賬號匯款381000元。
十、《北海市銀海區人民政府關于辦理銀海區銀灘某某工業園土地使用權證的征詢函》，擬證實銀海區政府就涉案土地辦證問題向北海市國土資源局發出征詢函。
十一、《關于辦理銀海區銀灘某某工業園土地使用權有關問題的復函》，擬證實涉案土地屬工業等經營性用地，已無法再以協議出讓方式辦理，按規定須以“招拍掛”方式出讓。
十二、《關于征用土地作郊區政府開發用地建設用地的通知》，擬證實北海市土地管理局發布征用土通知，征用665畝集體土地并劃給郊區政府（現銀海區政府）做開發用地。
十三、《國有土地使用權出讓合同》北地合字（93）號，擬證實1、北海市銀海區人民政府取得銀海區某某鄉鎮企業園的665畝土地使用權建立工業開發區，有權根據項目對企業園內的土地使用權進行轉讓。2、北海市土地局根據管理權限對出讓土地按項目出讓。
十四、市長辦公會議簡報（1998）第15期，擬證實北海市政府同意將銀海區某某鄉鎮企業園內尚未辦證的土地使用權直接辦理至受讓企業名下。
十五、北海市第十二屆人民政府第二十二次常務會議紀要，擬證實會議決定，銀海區某某鄉鎮企業園項目用地繼續享受優惠政策的問題仍按北海市人民政府市長辦公會議簡報（1998）第15期執行。
十六、協議書，擬證實臨近土地租賃價格。
被告北海某某通信器材有限公司在舉證期限內未提供證據。
根據《中華人民共和國民事訴訟法》的規定，當事人有答辯及對對方當事人提交的證據進行質證的權利，被告北海某某通信器材有限公司經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，視為其已放棄答辯和質證的權利，原告提供的以上證據符合《中華人民共和國民事訴訟法》第六十三條、第六十四條的規定，本院予以確認。
綜合全案證據，本院確認以下法律事實：
2002年11月20日，原告北海某某投資管理有限公司與被告北海某某通信器材有限公司簽訂一份《土地轉讓合同》，約定：一、被告購買原告位于北海市某某鄉鎮企業園（如下簡稱：“企業園”）內，東接企業園小區道路，南接企業園小區主干道，西接西塘某某信用社查封地，北接北海某某建筑陶瓷公司，約11.35畝土地（凈地7.75畝，道路分攤3.6畝，以土地局出具的宗地園為準）興建北海某某通信器材廠。二、被告將法定的生產經營地址注冊至企業園內；保證該用地用于建廠，五年內不得轉讓，如需轉讓，須征得原告同意，并將土地轉讓所得60％上繳原告；被告自合同簽訂之日起一個月內進場動工建設，延遲動工，原告每月按合同總額的1％向被告收取土地租用金。三、每畝作價60000元，11.35畝共681000元。四、合同簽訂之日起3日內，被告向原告繳付協議定金150000元（定金可在最后一期土地款沖抵）；土地款681000元分三期繳付，第一期250000元在合同簽訂后2個月內繳付，第二期140000元在2003年12月31日前繳付，第三期余款在2004年12月31日前繳清。五、付清款后，被告提供建設用地規劃許可證，廠區建筑規劃平面圖等辦證材料，原告配合被告將項目土地使用權辦至被告名下，辦證過程中除土地出讓金、營業稅外所發生的交易費用由被告負責。六、原告保證被告享受企業園投資優惠政策；合同所述土地不受第三方于擾；被告提供相關資料給原告，原告協同被告辦好工商及稅務登記。七、被告將法定的生產經營地址注冊至企業園內；保證按合同相關條款并按時如數交納款項，在未付清土地款前，因未正式辦理土地使用證而自建的臨時建筑，應按規定自行辦理手續，因手續不全產生的損失由被告承擔；被告必須服從企業園的園區管理；在生產經營和各種活動中所發生的法律責任由被告負責。八、因一方過錯造成合同不能履行或不能完全履行時，由有過錯方承擔違約責任，除負責賠償守約方因違約造成的經濟損失外，另向守約方支付100000元違約金，支付期限為守約方給違約方發出通知之日起一個月內。被告未能按期向原告支付合同款項，逾期一個月，除交納違約金外，每日按欠款額的千分之三向原告交納罰金等。合同簽訂前，被告于2002年11月8日、14日分別支付購買土地定金100000元和50000元給原告。合同簽訂當天，原告將涉案土地（空地）交付被告使用，被告陸續興建一些簡易建筑物使用。2003年2月10日，被告向原告支付土地款150000元。此后，被告沒有按照合同約定向原告支付購地款，所稱建造的北海某某通信器材廠亦未投產使用。2008年10月，被告向原告發去《關于要求協助辦理某某通信項目用地手續的報告》，要求原告配合，按程序申報并協助為被告辦理涉案用地手續。2009年2月27日，原告作出《關于辦理某某通訊公司項目用地手續的函復》稱，因被告在簽訂合同后未能及時付清土地款，原告無法協助被告辦妥項目用地權證，而自2004年8月31日起，國家土地政策變化，土地出讓須通過招拍掛方式進行，故雙方所訂合同無法履行，望被告盡快派員來協商相關事宜，原告將積極協助被告辦理該項目用地相關手續。2009年7月16日，被告向北海市國土資源管理局提出《北海某某通信器材公司關于要求完善公司所用土地的出讓手續的報告》，稱其與原告簽約使用的涉案企業用地11.3畝，約定土地受讓價為681000元，分三期于2004年底前付清，其因故至2003年2月才繳納300000元，余下381000元未付，土地出讓手續至今未辦。請該局支持其盡快解決此問題，其按現行土地出讓政策完成所用土地出讓手續辦理工作。2009年10月15日，被告致原告《北海某某通信器材公司關于要求補辦公司所用土地的出讓手續的報告》，承認其至2003年2月只向原告繳納土地款300000元，余下381000元未付。請原告支持其解決涉案企業用地11.3畝土地出讓手續問題，其按現行土地出讓政策完成所用土地的補辦出讓手續的工作。2010年3月16日，被告致原告《關于結清土地轉讓尾款的函》，稱其從2004年底前后幾年，被告多次向原告提出結清土地轉讓款和辦理土地轉讓手續，原告推諉未果，再次書面申請繳清土地轉讓款尾數。2010年4月8日，原告作出《關于要求結清土地轉讓尾款的函復》稱，因國家土地政策發生變化及各種原因，造成雙方合同無法履行，原告暫不收取合同約定的土地轉讓款尾數。從現在起，原告同意被告對土地繼續使用，每年須向原告支付不少于50000元的管理費。2010年5月8日，被告致原告《關于匯款結清土地轉讓款的函》稱，被告決定將項目土地轉讓尾款381000元以轉帳方式匯入原告銀行帳戶，請原告查收。此前，被告多次要求同原告結清土地轉讓尾款，因原告原因未果，責任不在被告；被告不接受原告在《關于辦理某某通訊公司項目用地手續的函復》提出將該項用地未能及時辦證的原因說成是因被告未及時付清土地轉讓款造成的觀點。2010年5月10日，被告將381000元匯入原告在某某銀行股份有限公司北海新安支行的賬戶。2010年5月25日，原告作出《關于〈關于匯款結清土地轉讓款的函〉的復函》提出，原告認為此際收取被告應于2004年年底前支付的土地價款不妥。請被告告知銀行賬戶，原告及時將該款還給被告。2010年6月18日，被告作出《關于對北海銀海投資管理有限公司復函的回函》稱，被告將土地轉讓余款匯給原告，是履行合同義務，并無不妥，原告將土地款退還被告，無利于問題的解決，被告不同意原告退款的做法。2013年7月18日，北海市銀海區人民政府向北海市國土資源局送去《北海市銀海區人民政府關于辦理銀海區銀灘某某工業園土地使用權證的征詢函》提出，貴局于1993年8月8日與我區政府簽訂合同，出讓位于廣東南路（前政法路）以東，鄉鎮企業城以南的665畝土地給我區政府建設銀海區銀灘某某工業園。經我區政府同意，我區投資公司于2002年11月20日與北海某某通信器材有限公司簽訂《土地轉讓合同》，將銀灘某某工業園11.35畝土地（東接企業園小區規劃道路中心，南接杭州路中心，西接北海市某某純凈水有限公司，北接北海某某建筑陶瓷公司，詳見附圖）轉讓給某某公司作項目用地。因某某公司未依約按時支付相關款項，未及時申報辦理土地使用權證，以致某某公司至今未能辦理該地的土地使用權證。征詢：1、該幅土地現能否辦理國有土地使用權證？2、如能辦理，能否辦理至某某公司名下？需提供什么資料？3、如無法辦理，說明具體原因。2013年8月13日，北海市國土資源局作出《關于辦理銀海區銀灘某某工業園土地使用權有關問題的復函》答復：根據國土資源部《關于印發〈關于進一步治理整頓土地市場秩序中自查自糾若干問題的處理意見〉的通知》、國土資源部、監察部《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（以下簡稱：兩《通知》）精神，對在2002年7月1月以前，市、縣政府已經進行了前置審批，或者市、縣政府已經與開發商簽訂書面項目開發協議的經營性用地，作為歷史遺留問題，可以在2004年8月31日以前繼續以協議方式出讓；8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權。來函征詢地塊如屬工業（含倉儲）、商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地，已無法再以協議出讓方式辦理，須以“招拍掛”方式組織出讓。
另查明：1993年5月21日，北海市土地管理局（“北海市國土資源局”前稱）作出《關于征用土地作郊區政府開發用地建設用地的通知》，征用位于北海林場以東以南，沙江村以南，北背嶺村以北一幅面積約665畝土地作郊區政府開發用地。1993年8月8日，北海市郊區人民政府（“北海市銀海區政府”前稱）與北海市土地管理局簽訂北地合字（93號）《廣西壯族自治區北海市國有土地使用權出讓合同（成片開發土地出讓合同）》，約定：北海市土地管理局出讓位于政法路以東，鄉鎮企業城以南443333.33平方米（665畝）土地給北海市郊區人民政府，建立工業開發區，由北海市郊區人民政府根據管理權限按項目分期出讓，并向北海市土地管理局提供招商投資開發的土地使用者名單及擬安排的土地座落、面積，依照規定辦理土地登記手續，分塊領取《建設用地許可證》，取得土地使用權，竣工后經甲方復核無誤，換發《國有土地使用證》。北海市郊區于1995年變更為北海市銀海區。1998年10月9日（1998）第15期北海市人民政府市長辦公會議簡報，針對銀海區某某鄉鎮企業園內已出讓但尚未辦證的，同意在辦理土地使用權手續時將土地使用證直接辦理至受讓企業名下。
還查明：涉案土地11.35畝位于上述665畝土地范圍內。
本院認為，原、被告簽訂的《土地轉讓合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、法規的禁止性規定，該合同合法有效，當事人應當按照合同約定全面履行義務。合同簽訂當天，原告已將涉案土地交付被告使用；被告除了在合同簽訂前向原告支付購地定金150000元和合同簽訂后的2003年2月10日，向原告支付土地款150000元外，第一、二期購地款均沒按合同的約定向原告支付。合同約定雙方的第三期購地余款（291000元）定于2004年12月31日付清，但是，根據兩《通知》精神規定，在2004年8月31日以后，原、被告對涉案土地要以“招拍掛”方式組織出讓，故此，因國家土地政策發生變化，導致雙方不能繼續履行合同。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》（二）第二十六條“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的，非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”的規定，原告請求解除合同，有事實和法律依據，應予支持；但是，合同不能繼續履行是國家土地政策變化的原因，不能歸責于被告的過錯，原告請求被告支付違約金100000元及按合同第八條規定的支付逾期付款違約金288180元，沒有法律依據，不予支持；由于涉案土地為11.35畝土地，其中道路分攤3.6畝，尚剩7.75畝，原告請求對涉案土地中的7.75畝土地恢復原狀并交還其管理使用，有事實和法律依據，應予支持，但請求被告負擔恢復原狀的費用，因該項費用尚未產生，故原告該項請求因缺乏證據，不予支持；合同解除后，原告應將收取被告的購地定金150000元、土地款150000元以及被告通過銀行轉給原告的土地轉讓尾款381000元，共購地款681000元返還給被告；原告請求被告支付土地占用使用費371085元（以11.35畝土地面積，按同等地段土地租賃價格每年2800元／畝，自2002年11月28日計至被告將土地交還原告管理使用之日，暫計至2014年2月28日），并出具其與他人簽訂《協議書》（證據十六），欲以涉案土地的同等地段臨近土地上述租賃價格證明該項訴訟請求，因該《協議書》與本案沒有關聯性，本院不予采納，但是，鑒于被告從簽訂合同的2002年11月20日起占用原告涉案土地至今，除2003年2月10日向原告支付購地款共300000元外，一直沒有向原告支付土地占用使用費，造成原告的損失，原告請求被告支付土地占用使用費，有事實和法律依據，故此，該土地占用使用費應以被告未付的購地余款381000元作為本金基數，按中國人民銀行同期流動資金貸款利率，自2002年11月20日起計至本判決生效確定的履行期限屆滿之日止，被告提前履行交還涉案土地給原告的，計至實際履行之日止。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》（二）第二十六條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規定，并經本院審判委員會討論決定，判決如下：
一、解除原告北海某某投資管理有限公司與被告北海某某通信器材有限公司簽訂的《土地轉讓合同》；
二、被告北海某某通信器材有限公司在本判決發生法律效力后三十日內將位于北海市某某鄉鎮企業園內的7.75畝土地（四至界向為：東接企業園小區規劃道路中心，南接杭州路中心，西接北海市某某純凈水有限公司，北接北海某某建筑陶瓷公司，已扣除其中道路分攤3.6畝）拆除地上建筑物，并恢復原狀，交還原告管理使用；
三、原告北海某某投資管理有限公司返還購地款681000元給被告北海某某通信器材有限公司；
四、被告北海某某通信器材有限公司支付原告北海某某投資管理有限公司上述土地占用使用費（計算方式：以被告未付的購地余款381000元作為基數，按中國人民銀行同期流動資金貸款利率計算土地占用使用費，自原告將涉案土地交付被告使用的2002年11月20日起計至本判決生效確定的履行期限屆滿之日止，被告提前履行交還涉案土地給原告的，計至實際履行之日止）。
五、駁回原告北海某某投資管理有限公司的其他訴訟請求。
本案受理費11392元，由原告原告北海某某投資管理有限公司負擔5696元，被告北海某某通信器材有限公司負擔5696元。
上述應付款項，義務人應于本判決發生法律效力之日起十日內履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院申請執行。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院或廣西壯族自治區北海市中級人民法院遞交上訴狀，按對方當事人人數提交副本，上訴于廣西壯族自治區北海市中級人民法院，并于遞交上訴狀之日起至上訴期限屆滿后7日內預交上訴案件受理費11392元（收款單位：廣西壯族自治區北海市中級人民法院，帳號：4550606000181200984***，開戶銀行：交通銀行北海分行北部灣東路支行）。逾期不交也不提出緩交、減交、免交案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理。
審 判 長 王宗劍
代理審判員 錢 芳
人民陪審員 吳宗富
二〇一四年十二月九日
書 記 員 許 建
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