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汕頭市金平區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）汕金法民二初字第21號

原告：林某甲，女，漢族，19**年**月**日出生，住所地汕頭市。

委托代理人：鄭豪，廣東中大中律師事務所律師。

被告：林某乙，女，漢族，19**年**月**日出生，住所地汕頭市。

委托代理人：林某丙（被告林某乙的丈夫），男，漢族，19**年**月**日出生，住所地汕頭市。

第三人：馬某某，男，漢族，19**年**月**日出生，住所地汕頭市。

原告林某甲訴被告林某乙、第三人馬某某租賃合同糾紛一案，本院于2015年3月31日立案受理后，適用簡易程序于2015年4月22日公開開庭進行審理。原告林某甲的委托代理人鄭豪，被告林某乙及其委托代理人林某丙到庭參加訴訟。第三人馬某某經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2012年2月22日，原告與被告簽訂《租賃合約》，合約注明被告將屬于自己業(yè)權的位于汕頭市中山路XX號之XX室鋪面租給原告經(jīng)營使用，租期三年，自2012年2月1日起至2015年1月30日止，每月租金5500元，半年收取一次，合同簽訂時，原告一次性支付給被告12個月租金66000元，其中33000元作為合約租期最后6個月預付租金，同時收取原告鋪面轉(zhuǎn)讓費50000元。半年后，該鋪業(yè)主即第三人來到店內(nèi)，指責原告侵占其鋪面，經(jīng)了解，才得知被告并非業(yè)主，而是從第三人手中租賃到該鋪面，未經(jīng)原業(yè)主同意就冒充業(yè)主將該鋪面轉(zhuǎn)租，更為惡劣的是被告與第三人簽訂的租期也僅到2014年9月30日為止，卻將與原告的租賃合同簽到2015年1月30日，并多收取4個月租金。2014年9月30日，原業(yè)主（即第三人）要收回鋪面，但被告卻不愿退回之前多收的4個月租金。按之前合約約定，稅收費用先由原告代繳，后向被告收取，但三年來，原告向房產(chǎn)管理部門繳交的房產(chǎn)稅5998.80元，被告卻分文未還，反過來卻向第三人收取。據(jù)此，原告訴請判令：1、被告退還原告鋪面轉(zhuǎn)讓費50000元及租金22000元（自2014年10月1日至2015年1月30日止）；2、被告返還原告所交的房產(chǎn)稅5998.80元；3、本案訴訟費用由被告負擔。

被告辯稱：原告主張被告退還”鋪面轉(zhuǎn)讓費”50000元及自2014年10月1日起至2015年1月30日止的租金共計22000元的訴訟請求缺乏事實依據(jù)，依法應予以駁回。事實是：被告原于汕頭市中山路XX號之XX號鋪面經(jīng)營服裝店，原告與被告系朋友關系，原告經(jīng)常在店內(nèi)協(xié)助被告料理生意。2012年初，由于被告另有發(fā)展，無暇料理上述服裝店，原告便提出由其向被告租用上述鋪面作為經(jīng)營使用。被告考慮到雙方系多年朋友關系，于是同意將上述鋪面租與原告，雙方就此簽訂《租賃合同》。合同約定租期為三年，自2012年2月1日至2015年1月30日止，租金為每月5500元，并就支付方式、雙方權利義務等條款作出約定。被告考慮到自己無暇繼續(xù)經(jīng)營生意，與原告又是朋友關系，才同意將鋪面租與原告經(jīng)營，雙方并沒有約定所謂的”鋪面轉(zhuǎn)讓費”，原告提出被告須退還鋪面轉(zhuǎn)讓費50000元的主張缺乏事實依據(jù)，依法應予以駁回。再者，原告稱因上述鋪面于2014年9月30日被原業(yè)主（即第三人）收回，要求被告退還自2014年10月1日至2015年1月30日的租金22000元的說法更是荒謬。事實是，原告依《租賃合同》的約定，租用上述鋪面至租期屆滿，其所稱的于2014年9月30日被第三人收回店面的說法缺乏事實依據(jù)，沒有相關證據(jù)證明，該說法不能得到支持。原告與被告均依法履行《租賃合同》的義務，雙方不存在任何經(jīng)濟糾紛，原告的主張缺乏證據(jù)，依法應予以駁回。原告請求被告返還代繳的房產(chǎn)稅5998.80元主張不但缺乏事實依據(jù)，更是違反合同約定，懇請法院予以駁回。首先，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條”當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。”的規(guī)定，原告提出主張必須有相應的證據(jù)加以印證，但原告不能提供相關證據(jù)證明其交付所謂的房產(chǎn)稅5998.80元，該主張依法不能得到支持。再者，即使確支付上述稅費，也無權向被告收取。根據(jù)《租賃合同》第七條”…乙方經(jīng)營方面的一切稅收費用由乙方負責支付”的約定及合同最后補充說明的”稅收費用等先由甲方（即被告）代繳，后向乙方（即原告）收取”的條款可知，相關的稅收費用系由原告負責支付或先由被告代繳后向原告收取，這與原告訴狀所稱的根據(jù)合同約定，稅收費用先由原告代繳而后向被告收取的說法是截然相反的，這顯然與事實嚴重不符，該說法不能采納。說明即使原告確繳付相關稅費也是符合合同約定的，這是原告應履行的合同義務，故其主張被告返還上述稅費既缺乏事實依據(jù)也違反合同約定，依法應予以駁回。綜上所述，被告認為原告的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，依法應予以駁回。

第三人經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，也沒有提交書面陳述意見。

經(jīng)審理查明，本案涉訟房產(chǎn)位于汕頭市中山路XX號之XX室，該房產(chǎn)權屬登記人為第三人。2012年2月22日，原告與被告簽訂《租賃合約》一份，約定，被告將稱屬于自己業(yè)權的位于汕頭市中山路XX號之XX室鋪面租給原告經(jīng)營使用，租賃期限三年，自2012年2月1日起至2015年1月30日止，每月租金5500元，合同簽訂時，原告一次性支付給被告12個月租金66000元正，其中33000元作為合約租期最后6個月預付租金，另33000元作為起租6個月的租金，注明稅收費用等先由被告代繳，后向原告收取等內(nèi)容。合約簽訂后，原告與被告依約履行各自的權利義務，直至第三人向原告主張收回涉訟房產(chǎn)時，原告才得知租賃房產(chǎn)的權屬登記人為第三人而非被告，被告曾于2011年10月1日與第三人簽訂《租賃合約》一份，約定，被告向第三人租賃訟爭房產(chǎn)，租賃期限為2011年10月1日起至2014年9月30日止，期限為三年，租金每年50000元，被告不得將訟爭房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租、分租或借給他人使用等內(nèi)容。2014年9月30日，在第三人準備收回其出租給被告涉訟房產(chǎn)的情況下，原告只能與第三人另行簽訂新的租賃合同，繼續(xù)承租訟爭房產(chǎn)，原告現(xiàn)為涉訟房產(chǎn)的實際使用人。被告明知其與第三人簽訂的《租賃合約》租賃期限屆滿為2014年9月30日，卻將其與原告簽訂的涉訟《租賃合約》租賃期限屆滿確定為2015年1月30日，并多收原告4個月租金22000元卻不愿退回。原告聲稱在上述涉案合約簽訂之時，被告收取原告鋪面轉(zhuǎn)讓費50000元，并請求判令被告返還其代交的房產(chǎn)稅5998.80元，卻未能提交相關證據(jù)予以證明。第三人對被告的轉(zhuǎn)租行為沒有主張任何民事權利。原告經(jīng)多次向被告催討涉案款項未果，遂于2015年3月31日提起訴訟，提出前述訴訟請求。

第三人經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為放棄抗辯權。

以上事實有當事人提交的《房地產(chǎn)權證》、《租賃合約》、《租金收據(jù)》等及《庭審筆錄》在卷為證，足以認定。

本院認為：本案為租賃合同糾紛。原告與被告于2012年2月22日簽訂《租賃合約》是雙方當事人在平等自愿基礎上協(xié)商達成的協(xié)議，為其真實意思表示，該合約的租賃期限于2015年1月30日屆滿，而被告與第三人于2011年10月1日簽訂的《租賃合約》租賃期限于2014年9月30日屆滿，即被告轉(zhuǎn)租期限超過其承租剩余租賃期限，據(jù)此，原告與被告簽訂的《租賃合約》內(nèi)容部分違反公民行使民事權利應遵循”誠實信用”的原則，超過部分的約定應依法予以撤銷。被告因合同部分無效而取得的財產(chǎn)依法應予以返還，據(jù)此，原告主張被告返還其多收回4個月租金22000元依法應予支持。房產(chǎn)辦理權屬登記是權屬人合法取得物權的前提，涉案租賃合同在履行過程中，第三人沒有向原告與被告主張任何民事權利，在知道被告存在轉(zhuǎn)租行為的情形下，也沒有提出任何異議，可視為其對被告轉(zhuǎn)租行為的默認，如果被告因租賃標的物存在瑕疵，給原告造成損失，應由其承擔相應的法律后果。涉案《租賃合約》內(nèi)容未涉及鋪面轉(zhuǎn)讓費收取的事項，有關代付稅費權利的主張依約應由被告行使，原告未能提交相關證據(jù)證明其主張，應承擔舉證不能的法律后果，故原告主張被告返還轉(zhuǎn)讓費及代付稅款的訴訟請求缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，依法不予支持。第三人經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為放棄抗辯權，依法不影響案件的審理。

綜上所述，依照《《中華人民共和國合同法》第六條、第五十四條、第五十六條、第五十八條、第二百一十二條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條、第十六條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第二百四十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告林某乙應于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還原告林某甲4個月租金22000元。

二、駁回原告林某甲的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費減半收取為875元，由原告林某甲負擔625元，被告林某乙負擔250元。案件受理費原告林某甲已向本院預交，被告林某乙負擔部分應于本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)逕行付還原告林某甲。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省汕頭市中級人民法院。

審判員　　許智武

二〇一五年五月二十七日

書記員　　林海雄

租賃合同糾紛