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廣西壯族自治區北海市中級人民法院

民事判決書

（2012）北民一終字第395號

上訴人（一審被告）：北海某某投資有限公司。

法定代表人：丁某某，總經理。

委托代理人：歐作賢，廣西匯百川律師事務所律師。

被上訴人（一審原告）：盧某某。

被上訴人（一審原告）：程某。

委托代理人：陳承幗，廣西啟迪律師事務所律師（受以上兩被上訴人共同委托）。

委托代理人：宋春暉，廣西啟迪律師事務所實習律師（受以上兩被上訴人共同委托）。

上訴人北海某某投資有限公司因與被上訴人盧某某建設用地使用權糾紛一案，不服北海市海城區人民法院（2012）海民初字第369號民事判決，向本院提出上訴。本院于2012年10月22日立案受理后，依法組成合議庭并于2012年11月27日公開開庭審理本案。上訴人桂信公司的委托代理人歐作賢，被上訴人盧某某、程某的委托代理人陳承幗、宋春暉到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院經審理查明：程某某大約于2009年6月初死亡，有妻子原告盧某某，有兒子原告程某。2002年7月17日，程某某與被告簽訂《商業地使用權轉讓協議》，約定：被告將座落于北海市重慶路以北、貴州路以東、某某購物廣場（東座*棟）內第一號面積為105.6平方米的商業地一幅轉讓給程某某，轉讓價格24萬元，包含小區三通一平、辦理建設用地規劃許可證、土地使用權證；在簽訂協議之日起程某某支付土款22萬元，余2萬元在被告辦好該房的有關證件3天內支付完畢；協議簽訂后半年內被告應把一切報建手續辦好，并把地交給程某某使用等協議。協議簽訂的當天，程某某依約將首期款22萬元支付給了被告。被告至今也沒有辦到涉案商業地建設用地規劃許可證、土地使用權證，亦沒有將涉案的商業用地交付給原告使用。另查明，被告于2005年5月僅取得到北海市人民政府辦公室原則同意被告墊資改造建設油行村的《關于同意改造油行村的批復》，但至今未取得涉案土地使用權證。為此，原告提起訴訟，請求被告返還購地款和賠償損失。

一審法院認為：2002年7月15日，被告在沒有土地使用權情況下，與程某某簽訂《商業地使用權轉讓協議》將座落于北海市重慶路以北、貴州路以東、某某購物廣場（東座*棟）內第一號面積為105.6平方米的商業地一幅轉讓給程某某，是違法無效的。原告請求被告返還購地款22萬元，符合法律規定，應予支持。被告在沒有土地使用權情況下，為取得程某某資金使用，僅以市政府辦公室的“批文”，與程某某簽訂土地轉讓合同，具有欺詐性質，該合同無效，被告應負主要責任。雙方合同約定，在合同簽訂起半年內被告把報建手續辦好和將地交給原告使用，但當被告未按以上約定履行承諾時，原告應及時終止雙方無效的合同關系，但原告仍憑被告有市政府“批文”，而信賴被告能辦到相關手續，致使無效合同至今未解除，所造成的經濟損失，亦應有一定責任。根據《土地估價報告》，按現在市場價格購買相同位置的商業用地的價格為l21.3萬元，已大大超過2002年的價格，該差價應視為原告的經濟損失。該經濟損失應由被告承擔70％責任681100元［（1213000元一24萬元）×70％］，原告承擔30％責任291900［（1213000元一24萬元）×30％］。原告請求被告賠償經濟損失l500000元過高，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，判決：一、被告北海某某投資有限公司返還購地款人民幣22萬元給原告盧某某、程某；二、被告北海某某投資有限公司賠償經濟損失人民幣681100元給原告盧某某、程某。

上訴人不服一審判決上訴稱：1、一審判決認定被上訴人的損失不成立。2002年5月，北海市人民政府批復“原則同意”上訴人“墊資改造建設油行村”。上訴人根據改造油行村可能在“重慶路以北、貴州路以東”取得的用地，自行設計“綜合購物廣場”總平面圖。當年7月，上訴人將“某某購物廣場”B-1號以22萬元的價格轉讓給程某某。簽訂協議時上訴人沒有取得該土地，故以明顯低于當時的市場價格轉讓。程某某“知道被告有批文……相信被告能辦到相關手續”，且價格低，故賭一把。因此，雙方約定的轉讓價明顯低于當時的市場價。該土地至今仍屬油行村村民集體所有，土地上有村民搭建的小屋，生長著雜樹亂草。但一審法院以該土地是“某某購物廣場”，委托對“座落于北海市重慶路以北、貴州路以東、某某購物廣場（東座*棟）內第一號（土地的面積為l05.6平方米）的國有劃撥商業用地的土地使用權價格評估”，評估總價121.30萬元。資產評估，是評估機構或評估人員，以貨幣作為計算權益的統一尺度，對一定時點上的資產進行評定估算的行為。這“一定時點上的資產”是客觀存在的，而不是虛擬的。但一審委托評估的資產是不存在的，故得出的評估結果肯定是不客觀的。一審認為土地轉讓協議“是違法無效的”，因此約定的轉讓價同樣無效，且協議約定的轉讓價明顯低于當時的市場價。但一審就是以不存在的資產評估結果l21.30萬元減去合同約定價22萬元，認定為被上訴人的損失。2、一審錯誤判決上訴人賠償被上訴人不存在的損失。《合同法》第一百一十二條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當賠償對方可得利益損失。這一規定只適用有效合同。無效合同因不得履行或不能履行，當事人不存在可得利益損失，因此合同法第五十八條規定的賠償損失顯然不包括可得利益損失。但一審判決認定協議“違法無效”后，通過對虛擬資產的評估，名適用《合同法》第五十八條，實適用《合同法》第一百一十二條的規定，錯誤判決上訴人賠償被上訴人不存在的損失。廣西北生集團有限責任公司與北海市某某公司、廣西某某進出口北海公司土地使用權轉讓合同糾紛一案，廣西高院、最高人民法院認定轉讓合同無效后，判決北生公司返還土地款及賠償存款利息，連北海市某某公司、廣西某某進出口北海公司主張的貸款利息也不予支持。雖然，我國不實行判例法，但上級法院、最高院的判決，無疑對地方法院處理同類案件有指導意義。綜上，一審認為轉讓協議無效后，委托進行虛擬資產的評估，再名適用《合同法》第五十八條實適用第一百一十二條的規定，錯誤判決上訴人賠償被上訴人不存在的損失。請求二審法院：撤銷原判，改判上訴人返還被上訴人22萬元及利息（利息從取得款項之日起，按中國人民銀行同期一年期存款利率計算）。

被上訴人盧某某、程某辯稱：1、一審判決所查明和認定的事實客觀清楚。一審判決查明了本案的事實：2002年7月17日，程某某與上訴人簽訂了《商業地使用權轉讓協議》（以下稱《協議》），約定上訴人將涉案商業地一幅轉讓給程某某，轉讓價格24萬元，包含小區三通一平、辦理建設用地規劃許可證、土地使用權證。協議簽訂的當天，程某某依約將首期款22萬元支付給了上訴人。但上訴人至今沒有辦到涉案商業地建設用地規劃許可證、土地使用權證，亦沒有將涉案的商業用地交付給被上訴人使用。上訴人于2005年5月僅取得北海市人民政府辦公室原則同意上訴人墊資改造建設油行村的《關于同意改造油行村的批復》，但至今未取得涉案土地使用權證。2、上訴人的損失客觀存在，一審判決所適用的法律正確無誤。一審判決認為，“被告在沒有土地使用權情況下，將該商業地轉讓給程某某，是違法無效的……被告在沒有土地使用權的情況下，為取得程某某資金使用，僅以市政府辦公室的‘批文’，與程某某簽訂土地轉讓合同，具有欺詐性質，該合同無效，被告負主要責任……該經濟損失應由被告承擔70％責任681100元”。據此適用《合同法》第五十八條的規定，判決被告承擔原告的信賴利益損失的70％。被上訴人認為，一審只支持被上訴人所請求的信賴利益損失中的70％，另30％的損失由被答上訴人承擔，但該認定還是基于案件的事實正確適用法律的結果，被上訴人愿意服判息訟。理由如下：首先，上訴人對于協議的無效負主要的締約過失責任。上訴人作為一家有多年開發經驗的知名房地產企業，熟知商業用地相關轉讓流程，在簽訂協議時，隱瞞了其沒有取得涉案商業用地的合法轉讓手續，并一再承諾能辦妥涉案用地的所有報建手續，并向程某某提供了總平面圖以及政府的批準文件，讓程某某對其所購買用地的合法性和商業價值深信不疑，在簽訂轉讓協議的當天即按協議的約定支付了超過合同標的九成以上的轉讓款，在上訴人沒有依約在限定時間內辦妥報建手續時，程某某還繼續受上訴人的實力和承諾所迷惑，耐心等待上訴人完善手續。據此，被上訴人認為，上訴人對于協議的無效應當負主要責任。其次，上訴人依法應賠償因締約過失給被上訴人造成的信賴利益損失，被上訴人的損失客觀存在。《合同法》第42條規定：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況。（三）有其他違背誠實信用原則的行為。根據這條關于締約過失責任的規定，上訴人在本案中應當承擔締約過失的責任，而被上訴人的損失主要是信賴利益的損失，包括直接損失和間接損失。本案中，因為上訴人的締約過失，使得被上訴人在2002年支付了22萬元購地款后，至今都得不到所購買的商業用地使用權。必須強調的是，《協議》的轉讓價22萬元絕對不是上訴人所稱的“明顯低于當時的市場價格”，而是當時的市場價格。如果不是上訴人的過錯，被上訴人就能按約定取得協議所指的商業用地土地使用權或者用《協議》約定的該筆錢購買到其他相同價值的土地。因此，被上訴人主張上訴人承擔的締約過失責任包括被上訴人的直接損失和間接損失。本案的直接損失是被上訴人所支付的22萬元土地使用權轉讓款的本金；間接損失是按現在市場價格購買相同位置的商業用地與《協議》約定價錢的差價681100元。但一審只支持被上訴人所請求的信賴利益損失中的70％，另30％的損失由被上訴人承擔，對此，被上訴人愿意服判息訟。3、上訴人對一審判決書理解錯誤，所援引的“案例”對本案沒有任何指導意義。如前所述，被上訴人是基于上訴人的締約過失責任而請求其賠償信賴利益損失，一審判決根據《合同法》第五十八條和第四十二條作出了判決。而上訴人上訴稱，“一審錯誤將有效合同的可得利益損失認定為無效合同的損失后，再名為適用合同法第五十八條、實適用合同法第一百一十二條的規定，錯誤判決上訴人予以賠償”。上訴人連其應當承擔的責任都搞錯了，也沒有認真研讀判決書、甚至錯誤理解了判決書，導致其上訴的理由完全錯誤。其次，上訴人援引了廣西北生集團有限責任公司與北海市某某公司、廣西某某進出口北海公司土地使用權轉讓合同糾紛一案，稱“上級法院、最高院的判決，對地方法院處理同類案件無疑有指導意義”。但該案從訴訟請求和基本案情等方面來說都與本案完全不同，最起碼的一點是，根據起訴時的房地產行情，該案例的原告在起訴時并沒有產生、也沒有請求信賴利益損失。而本案的主要爭議是被上訴人的信賴利益損失是否應當得到支持。可見該案例對本案沒有任何的指導意義。綜上，上訴人的上訴沒有事實根據和法律依據，請求法院依法駁回上訴請求，維護被上訴人的權益。

二審查明的事實與一審查明的一致，本院予以確認。

本案的爭議焦點為：被上訴人主張上訴人賠償的經濟損失有無事實及法律依據。

本院認為：上訴人將沒有取得相關的用地手續及土地使用權證的土地轉讓給被上訴人，違反相關法律規定，雙方所簽訂的《商業地土地使用權轉讓協議》無效。關于被上訴人主張的信賴利益損失是否存在，本院認為，所謂信賴利益損失應包括所受損害和所失利益，就所受損害而言，本案涉及的土地因未辦理征地手續，仍屬集體土地，不能轉讓，故不存在土地升值或拆遷、補償等所獲利益的損失，且對于合同的違法性，上訴人與被上訴人都是明知的，均存在明顯的主觀過錯，被上訴人不能以違法合同取得土地升值部分的不當利益，一審判決以現行市場價格與當時合同約定價格之間的差價，即以土地升值的部分作為被上訴人的經濟損失是不當的，應當予以糾正；就所失利益而言，被上訴人沒有證據證實其有喪失了另行訂立合同的機會損失，因此，被上訴人雖然有信賴上訴人可以將辦理用地手續后合同能夠有效成立的情形，但對是否造成實際損失，被上訴人沒有充分的證據證實，故對其所主張的信賴利益損失，本院不予支持，但鑒于上訴人確已占用被上訴人資金多年，仍應按人民銀行同期貸款利率支付相應利息，并參照《商業地土地使用權轉讓協議》的違約條款，即按被上訴人已支付款項的10%作為補償。

綜上，上訴人的部分上訴理由成立，本院予以支持，一審判決上訴人按比例賠償被上訴人差價損失不當，本院予以糾正。上訴人應返還被上訴人已交納的款項22萬元，并按人民銀行同期同類貸款利率支付相應利息（從2002年7月15日起計至本判決確定的還款之日止），及支付人民幣2.2萬元給被上訴人。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項之規定，判決如下：

一、撤銷北海市海城區人民法院（2012）海民初字第369號民事判決第二項；

二、變更北海市海城區人民法院（2012）海民初字第369號民事判決第一項為：上訴人北海某某投資有限公司返還購地款人民幣22萬元及支付相應利息（按人民銀行同期同類貸款利率從2002年7月16日起計至本判決確定的還款之日止）給被上訴人盧某某、程某；

三、上訴人北海某某投資有限公司補償被上訴人盧某某、程某人民幣2.2萬元。

一、二審案件受理費合計40560元，由上訴人北海某某投資有限公司，被上訴人盧某某、程某各自負擔20280元（均已交）。

上述債務，義務人應于本案判決生效之日起10日內履行完畢，逾期則應加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內，向北海市海城區人民法院申請執行。

本判決為終審判決。

審　判　長　何能媛

審　判　員　魏　嵐

代理審判員　李雪燕

二〇一三年四月二十二日

書　記　員　涂　娟

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