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江蘇省常州市中級人民法院

民事判決書

（2014）常民終字第2278號

上訴人（原審原告）魏某芳。

委托代理人吳明明，江蘇陽湖律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）吳某興。

委托代理人陳軼斌，江蘇東鼎律師事務所律師。

上訴人魏某芳因與被上訴人吳某興房屋租賃合同糾紛一案，不服常州市武進區人民法院（2014）武民初字第1363號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。

原審情況：

魏某芳訴稱，其與吳某興于2013年12月29日簽訂一份房屋租賃協議，約定其承租位于常州市武進區鳳鳴路*號*間*層半樓房約845平方米的房屋及附屬房屋經營幼兒園。合同簽訂后，吳某興一直以斷水斷電阻撓其裝修為由要求其簽訂不合理的補充協議，其被逼于2014年3月7日簽訂了《補充協議及甲方原有裝潢清單》。但吳某興再次提出不合理的要求，即要求其繳納裝修保證金、支付裝修補償和補簽《魏某芳幼兒園裝修施工方案說明》等，且經其多次催要，吳某興拒絕提供出租房屋的產權證明為其辦理營業執照，故其委托律師向吳某興發函要求吳某興解決上述問題，但吳某興拒收材料并置之不理，吳某興的違法違約行為損害其合法權益，致使合同目的無法實現，其為維護自己的合法權益訴至法院，請求判決：1、確認解除雙方于2013年12月29日簽訂的《房屋租賃協議》及其補充協議；2、要求吳某興返還租金110000元和賠償損失10000元，共計120000元；3、訴訟費由吳某興承擔。

吳某興辯稱，魏某芳訴稱的事實及理由均不成立，是魏某芳為了達到自己的目的制造的偽證，本人沒有收到魏某芳郵寄的律師函，魏某芳所稱的被逼簽訂補充協議也不是事實，本人不存在不提供產權證明的情形。事實上，魏某芳明知其開辦的幼兒園不符合申請領取營業執照的條件，故意制造違約并強加為本人違約。綜上，請求法院依法駁回魏某芳的訴訟請求。

原審法院經審理查明，2013年12月29日，魏某芳作為乙方、吳某興作為甲方簽訂房屋租賃協議一份，約定：甲、乙雙方在自愿平等、協商一致的基礎上將鳳鳴路*號*間*層半樓房約845平米（一樓、二樓為七間，三樓為六間）和樓房西面一排八間的磚混鐵木結構的房屋及廁所（院內場地甲、乙雙方共用）租賃給乙方合法經營幼兒園，具體事項如下；一、租期為自2014年2月1日起至2020年1月31日止；二、年租金110000元，后五年遞增的金額總計為37200元，第二年交房租時一起付清，乙方繳納租房押金8000元整；三、租金每年付一次，現付后用，提前一個月付清，如乙方不按合同約定時間交納房租，作違約處理，同時甲方收回租賃給乙方的房屋；四、乙方需重新裝修，事先征得甲方的同意，不得破壞甲方的房屋原結構及裝潢，必須請有資質的裝潢公司施工，同時向甲方提供施工圖紙及施工說明，有甲方簽字認可后施工。乙方的裝潢公司必須給甲方交納裝潢押金10000元，乙方驗收合格簽字，并且沒有損壞甲方房屋，甲方退還押金。如乙方合同到期后不續簽或乙方中途違約，乙方的一切裝潢歸甲方所有，甲方不補償乙方任何裝潢費用。乙方不得破壞房屋內裝潢，如有破壞，乙方承擔一切經濟損失的賠償。甲方原有的裝潢和設施另附清單；五、乙方在幼兒園申辦經營過程中，甲方只提供居委會出具的居所證明。如乙方不能申領到營業執照，與甲方無關。乙方中途違約，甲方不退還已交的房租。合同落款處注明：2013年12月31號前付清租金110000元，合同生效。

上述協議簽訂后，魏某芳通過案外人王某祿支付給吳某興房屋租金110000元。2014年2月1日，吳某興將上述房屋交付給魏某芳。2014年3月7日，魏某芳作為乙方、吳某興作為甲方另行簽訂補充協議及甲方原有裝潢清單一份，載明：甲、乙雙方在簽訂原租房合同后，乙方交付房租前，甲方已告知乙方房屋不久將要拆遷，乙方仍堅持繼續履行合同，由此引起的一切經濟損失由乙方負責。根據甲、乙雙方簽訂的租房協議，乙方不得破壞甲方原有的房屋結構、裝潢和設施，如乙方不能避免的破壞了甲方的裝潢及設施，在拆除甲方的裝潢及設施前，一定要告知甲方，并根據補充協議約定的價格和乙方實際需要拆除的面積先補償甲方的經濟損失后拆除；上述補充協議及甲方原有裝潢清單中一至十四條列明了甲方原有的裝潢內容和費用計算，并約定補充協議及甲方原有裝潢清單與雙方簽訂的上述租房協議具有同等的法律效力。

原審另查明，涉案房屋系原武進市鳴凰某家具廠于1998年經行政部門審核批準所建，并取得了前述房屋所占土地的集體土地使用證。武進市鳴凰某家具廠系吳某興投資的個人獨資企業，并先后更名為武進市湖塘鎮某家具廠和常州市武進湖塘某家具廠。

原審法院認為，涉案房屋由常州市武進湖塘某家具廠申請所建，常州市武進湖塘某家具廠系吳某興個人投資的個人獨資企業，吳某興作為投資人對前述家具廠的所有財產享有所有權，因此，吳某興有權作為出租人與魏某芳簽訂房屋租賃協議，其作為本案的當事人主體適格。依照規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。雙方簽訂的房屋租賃協議系雙方自愿簽訂，沒有違反法律法規的強制性規定，魏某芳按照合同約定支付了房屋租金，吳某興交付了前述協議約定的房屋，故雙方之間簽訂的房屋租賃協議成立并生效，雙方均應按照合同的約定全面履行自己的義務。魏某芳訴稱其與吳某興簽訂的補充協議具有脅迫、欺詐和顯失公平等嚴重不合理內容、吳某興未按約提供房屋產權證明和吳某興斷水斷電阻礙魏某芳裝修等主張并無充足證據予以證明，再結合雙方簽訂的房屋租賃協議的約定、魏某芳提供的住所證明、常州市武進區公安局鳴凰派出所的接處警記錄以及當事人的陳述等綜合考量，對魏某芳訴稱的吳某興存在嚴重違約行為的意見不予采信，魏某芳以此為基礎郵寄律師函要求與吳某興解除房屋租賃協議及補充協議亦不成立，再結合魏某芳郵寄給吳某興的律師函并未實際送達，對魏某芳要求確認其與吳某興簽訂的房屋租賃協議及補充協議于其郵寄給吳某興的解除協議的律師函到達吳某興之日解除的訴訟請求不予支持，魏某芳以其第一項訴訟請求為基礎要求吳某興返還房屋租金和賠償損失的訴訟請求因其第一項訴訟請求不得支持亦不得支持。原審法院依照《中華人民共和國個人獨資企業法》第十七條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十四條、第九十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第六十五條之規定，作出如下判決：駁回魏某芳的訴訟請求。案件受理費2780元，由魏某芳負擔。

上訴人魏某芳不服上述判決，向本院提起上訴，請求：1、撤銷原判，改判支持其原審訴訟請求；2、一、二審訴訟費由吳某興承擔。事實與理由如下：一、原審法院認定事實有誤。1、吳某興至今未將房屋鑰匙交給本人，未履行租賃合同中最基本的交付房屋義務，屬于重大違約。2、雙方簽訂的裝修補充協議書，顯失公平。3、2014年5月8日其委托律師發的律師函，吳某興已簽收，該函明確要求吳某興在合理期限內（7天內）提供房產證明。同年5月21日其又委托律師發了兩份律師函，這兩份函分別發往吳某興戶籍地和涉案房屋地址（因吳某興和其配偶經常居住于此），但吳某興拒收。同時，裝律師函的快遞封面明確說明了解除合同通知書。前后律師函對方簽收與拒收明顯可以看出，吳某興是有意拒收，根據合同法第96條規定，通知書到達即解除雙方合同關系。即使法院不能認定吳某興拒收，但原審法院郵寄給吳某興的傳票包括本人的起訴狀等也明確記載，因合同目的不能實現解除雙方合同，至少也應當認定傳票送達日為合同解除之日。原審開庭時本人也明確主張解除雙方合同。4、吳某興對于其提出的吳某興應按合同約定提供居所證明的要求置之不理，而是將居所證明的材料在原審開庭時提交給法院。吳某興違約未提供房產證明材料，符合合同法第94條規定第（三）（四）項規定開情形。5、本人已經明確表示合同目的不能實現而解除合同。即使吳某興按時提供居所證明，但是仍不符合工商注冊所需的建設部門提供的非住宅證明條件，故無法開辦幼兒園，無法實現合同目的，該情形符合合同法第94條第（一）項關于因不可抗力不能實現合同目的，也是符合法定解除權的條件。6、本人已經通過訴訟明確表示不再租用房屋，也是符合合同法第94條第（二）項規定的，在履行期屆滿前，當事人一方明確表示或才以自己的行為表明不履行主要債務，不再使用吳某興的房屋，也是符合法定解除的情形。綜上，即使其不提供吳某興違約的證據，只要自己的合同目的不能實現或者自己拒絕履行主要債務，該合同就應當根據解除方要求解除。先不管合同當事人哪一方違約，只要基于一方因合同目的不能實現就可以解除合同，然后再確認違約責任由誰承擔。二、原審法院適用法律錯誤。原審法院依據的合同法第93條，該條是約定解除的條款，而雙方簽訂的合同未約定解除合同的情形，故與本案無關，本案實際上涉及的是法定解除的情形。

被上訴人吳某興辯稱，一、原審判決對事實認定正確。1、魏某芳原審中未提及任何鑰匙交付問題；合同簽訂后吳某興于2014年2月1日將房屋交付魏某芳，原審庭審中魏某芳當庭予以認可。之后魏某芳多次派裝修人員出入租賃房屋進行實地測量、規劃，直至2014年5月7日起裝修工人正式進場進行裝修，5月8日自導自演鎖門鬧劇，并向派出所報案；魏某芳的裝修材料到現在還堆放在租賃房屋內。可見，魏某芳所言不符合事實，原審法院認定事實正確。2、補充協議是魏某芳起草的，本人只是簽字認可。本人在原審中對裝修補充協議書多次說明，該補充協議是其原有裝潢的清單，如果魏某芳在裝修過程中不需對原有裝潢拆除，也就不需要進行補償。房屋租賃協議約定“吳某興不提供開通自來水，如要開通自來水由魏某芳自行到自來水公司開通，費用由魏某芳自行承擔”，因吳某興出租的房屋到目前為止未開通自來水。吳某興只提供現有的用電設施，原大部分房屋是作為倉庫使用的，并無用電設施，魏某芳租賃房屋后并未安裝包括電表、電線等單獨的用電設施，當然無電可用。魏某芳未按照協議約定繳納租房押金八千元，未提供裝潢公司的資質、施工圖紙、施工說明，也未繳納裝潢押金10000元，針對魏某芳未履行協議約定的行為，即使存在斷水斷電行為，也是房東對租客不遵守租賃協議采取的正常措施。3、我方未簽收過任何律師函，魏某芳未提供快遞簽收單。4、本人在2014年2月11日為魏某芳辦理了住所證明，魏某芳一直未前來領取，吳某興多次告知魏某芳盡快辦理裝修手續領取住所證明，魏某芳一直推諉。雙方在簽訂合同之時，魏某芳未明確交代我方如何送達該住所證明，應當視為魏某芳到我方領取。5、上訴狀中所稱的“即使吳某興按時提供居所證明，但是仍然不符合工商注冊所需的建設部門提供的非住宅證明條件，所以無法開辦幼兒園，無法實現合同目的”，不是法律規定的不可抗力因素，魏某芳是受到武進地區取締非法幼兒園的影響，導致魏某芳不敢冒此風險，魏某芳為掩蓋自己違約的事實，聲稱合同目的不能實現，轉嫁吳某興違約的假象。二、原審法院適用法律正確。根據合同法的相關規定，合同合法有效，吳某興按合同約定履行了相關的義務，魏某芳亦按合同約定履行了部分付款義務。魏某芳聲稱合同符合法定解除條件，已單方通知吳某興解除了合同，但吳某興并未實際收到相關通知。后魏某芳通過訴訟請求確認解除合同，原審法院根據庭審、證據材料及相關法律規定，駁回魏某芳的訴訟請求完全正確。綜上，原審判決認定事實清楚、適用法律正確，請求貴院駁回上訴，維持原判。

二審中，雙方當事人均未向本院提交新證據，且對原審查明的事實均無異議，故本院對原審查明的事實予以確認。

二審中，上訴人魏某芳陳述，裝修的具體時間記不清了，但是我們裝修就裝修了半天，因為是吳某興阻撓我們，我們就沒有再裝修了，裝修那天吳某興還報警的。其不愿意再租賃吳某興的房子了。裝修材料是裝修的人員自己拉的，他們也沒有通知過我們，至于什么時候拉走其也不知道，我們與裝修人員的工錢已經結算好了，現在房間里面還有什么材料其不清楚。被上訴人吳某興陳述，2014年5月8日魏某芳進入涉案房屋裝修，僅裝修半天就再未到涉案房屋裝修了。原審第一次開庭之后魏某芳來拉過一次裝修材料。涉案房屋其可以進去，房門一直開著，沒有鎖，現在也能進去的。本人要求魏某芳繼續履行合同。

本院認為，魏某芳與吳某興之間的房屋租賃協議系雙方自愿簽訂，是雙方的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，應認定為合法有效，對雙方具有法律約束力。關于吳某興是否存在違約行為問題，魏某芳主張其與吳某興簽訂的補充協議顯失公平及吳某興未履行交房義務、未按約提供房屋產權證明且斷水斷電阻礙其裝修等，但其未提供充足的證據予以證明，再結合雙方簽訂的房屋租賃協議的約定、魏某芳提供的住所證明、公安機關的接處警記錄以及當事人的陳述等，魏某芳的此項上訴主張理由不成立，本院不予采納。因吳某興不存在違約行為，魏某芳要求提前解除合同，其應承擔違約責任。根據雙方之間的房屋租賃協議第五條關于魏某芳中途違約，吳某興不退還已交的房租的約定，魏某芳無權要求吳某興退還其已交納的房租，故對于魏某芳要求吳某興返還租金的主張，本院不予支持。關于雙方之間的房屋租賃協議及補充協議可否終止或解除問題，《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項規定，在履行期屆滿前，當事人一方明確表示或才以自己的行為表明不履行主要債務，當事人可以解除合同。本案中，雙方均認可在2014年5月8日當天魏某芳找人裝修涉案房屋后就再未使用過涉案房屋，即涉案房屋自2014年5月9日閑置至今，且魏某芳在一、二審時均明確表示不再租用涉案房屋，故魏某芳在其與吳某興的租賃合同屆滿前，以自己的行為明確表示不履行合同主要義務，依照上述法律規定，在魏某芳承擔相應違約責任的前提下，本院確認魏某芳與吳某興之間的房屋租賃協議及補充協議終止履行。關于魏某芳主張的1萬元損失，無事實與法律依據，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費2780元，二審案件受理費2780元，合計5560元，由上訴人魏某芳負擔。

本判決為終審判決。

審判長　丁　飛

審判員　張　斌

審判員　羅希夷

二〇一五年七月二十二日

書記員　汪芫朗

租賃合同糾紛