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廣西壯族自治區玉林市玉州區人民法院

民事判決書

（2013）玉區法民初字第389號

原告：練某某。

原告：楊某。（與練某某系母子關系）

原告：楊甲。（與練某某系母關系）

上述三原告委托代理人：曾小明，廣西桂金劍律師事務所律師（特別授權）。

上述三原告委托代理人：鐘光武，廣西桂金劍律師事務所律師（特別授權）。

上述三原告委托代理人：唐洪武，廣西桂金劍律師事務所律師（特別授權）。

被告：黃某某。

被告：王某某。

委托代理人：王某甲。（特別授權）

被告：朱某某。

被告：寧某某。

被告：曾某某。

被告：馮某。

上述六被告委托代理人：覃健文，廣西國銳律師事務所律師（特別授權）。

原告練某某、楊某、楊甲與被告黃某某、王某某、朱某某、寧某某、曾某某、馮某相鄰關系糾紛一案，本院于2011年8月5日作出（2011）玉區民初字第179號民事判決書，宣判后，被告黃某某、王某某、朱某某、寧某某、曾某某、馮某不服提起上訴，玉林市中級人民法院于2011年12月21日作出（2011）玉中民一終字第406號民事裁定書，撤銷本院（2011）玉區民初字第179號民事判決書，發回重審。本院于2013年1月4日重新立案，并依法另行組成由審判員楊勝琪擔任審判長、代理審判員黃雙、人民陪審員鐘范林參加的合議庭，于2013年3月5日公開開庭進行了審理。書記員陳浩擔任法庭記錄。原告楊甲及三原告共同委托代理人曾小明、鐘光武與被告黃某某、朱某某、寧某某、曾某某、馮某及六被告共同委托代理人覃健文、被告王某某的委托代理人王某甲到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告練某某、楊某、楊甲訴稱：其戶以楊某梧（于20**年**月**日病故）名義于1991年合法取得位于南江開發區西側一塊279.64平方米土地的使用權，該屋地的南面為陳1強戶的屋地，東面隔一條3-4米寬的通道為陳2強的屋地，這相鄰的三戶均先后建成了房屋。北面為玉林市某房地產開發公司負責開發的XX小區。在XX小區沒有建設之前，其已經從XX小區占用的土地上出入通行了。1993年玉林市某房地產開發公司征地開發建設XX小區，該公司出于以后深度開發的考慮，決定為陳2強、陳1強及其戶的房屋規劃出入路，并有償使用開發區的配套設施，歸屬該區的居委會管理，按照該公司的規劃和要求，其戶于1997年元月交了排污、道路等公共設施款2975.40元給該公司。政府頒發給其戶的土地證也確認其戶的通道通向XX小區。XX小區建成后，其戶就從該小區A2棟南面的通道上通行、出入。今年6月份，被告王某某以其不屬XX小區業主為由，強行在其戶向XX小區A2棟南面通道的入口處用水泥磚建成圍墻封堵，使其戶無法通行。在向玉林市市政管理局反映要求調查處理后，該局確認該圍墻為違章建筑并對圍墻進行了拆除，但由于被告阻撓、干涉，拆下的磚頭、殘渣沒有搬走，對原告的通行造成妨礙。近期，被告又把石頭堆放在該通道上，使得其戶無法從該通道通行。被告方還采用在A2棟南面通道進入中央大道的入口處設置了大門并用鐵鎖鎖住的手段，造成兩重障礙，使其戶無法通行。為此，其請求法院判決：1、六被告清理、搬走堆放在原告南江開發區的房屋通向XX小區A2棟南面之間通道上的石頭、磚頭，并為原告配備XX小區A2棟南面通道大門的鑰匙，排除原告通行此處通道的妨礙。2、本案訴訟費用由六被告承擔。

原告練某某、楊某、楊甲對其陳述的事實在法院指定的舉證期限內提供的證據有：

1、身份證、戶口簿，用于證明原告主體資格。

2、國有土地使用證、房產證、收款收據、關于請求恢復其住宅大門口原狀的報告、侯某戶要在XX小區圍墻開門通行的調解情況、關于南江旭塘區黎某祿等住戶上訪侯某戶恢復門口一事的情況匯報，用于證明原告有權經XX小區道路通行。

3、XX小區總平面圖、玉州區南江鎮南江開發區旭塘住宅小區業主請求被侯某、楊某梧、練某某三戶非法拆除小區A3棟西面圍墻恢復原狀的請求、關于對《申請處理楊某梧等三戶與相鄰王某甲等六戶公共通道的報告》的答復、照片，用于證明被告采取封堵道路、關閉門鎖的手段阻止、妨礙原告從XX小區道路通行。

原告于2013年2月20日提供收款收據，用于證明侯某及陳2強在開發區也購有房地產，侯某與陳2強都有權通行開發區道路。

原告于2013年2月20日提供變更土地權屬批復、土地使用權證，用于證明陳1強等戶原來的土地性質及歷史原狀；陳1強等戶原來基本情況；陳1強等戶原來歷史通道是從開發區通行的。

原告當庭提供侯某戶的集體土地建設用地使用證及圖片，用于證明原告現在通行需穿過侯某宅基地所建房屋。

被告黃某某、王某某、朱某某、寧某某、曾某某、馮某辯稱：一、已發生法律效力的（2011）玉中民一終字第406號民事裁定書已查明：原告與陳1強、陳2強等戶之間有一條長46.9米、寬4.3米的共份天井，向南通往大路至竹尾大道。有足夠空間供平時進出，完全可以通行。原告至今也有道路通向竹尾大路，可以自由通行。從現場可以看出，從陳1強戶東面墻開始就有人搭建臨時建筑將通向竹尾大路的共份天井堵塞，侯某和陳丙（兩人為母子關系）還將上述共份天井占為己有建房，因此，造成原告等不能從原有通道通行的侵權人不是被告，而是陳1強、侯某和陳丙。

二、被告沒有侵犯原告通行權的行為，原告狀告被告，告錯了對象，應駁回其對被告的訴訟請求。1、原告訴稱其戶于1991年合法取得位于南江開發區西側一塊279.64平方米的土地使用權，不符合事實。從原告提供的土地使用權證明，原告在2001年2月才取得國有土地使用權證，其房產證也是在2003年辦理，原告憑何理由說被告妨礙了其通行權。需要強調是，原告使用的土地來源是其于1992年購買那就鎮**村**社村民鐘某丁的房屋（集體土地上的房屋）后，才由集體土地變更為國有土地，原告的房屋是拆除鐘某丁原有房屋后改建。而原鐘某丁的房屋與鐘某新、鐘某泉、鐘某文、鐘丙才等戶的房屋有4米多寬的共份天井通向**大路，這就是原告應當通行的歷史通道，原告購買鐘某丁的房屋時，并無道路通向南江鎮開發區。2、原告房屋所在土地原屬南江鎮**村**社村民鐘某丁的宅基地，而XX小區的土地原屬南江鎮**村一隊的土地，兩塊土地原分屬不同集體，兩塊土地相隔一條小水溝，與原告相鄰的**一隊、二隊的村民歷史上都是從**大道行走，而XX小區在開發前屬水田，并無道路可行，這是客觀的歷史事實，XX小區附近的村民（包括**村一隊、**村一隊、二隊村民）均清楚這一歷史事實。原告沒有任何證據證明現XX小區A2棟與A3棟之間的通道歷史上屬于公共道路。3、被告購買XX小區房屋前，整個XX小區已建好圍墻（包括現被原告毀壞的20多米圍墻）、排污設施、道路設施等公共設施，這些設施的建設費用均是XX小區業主分擔，設施屬小區業主所有。其他任何組織或個人無權處置。關于小區圍墻問題，在練某某戶的土地證［玉國用（2001）字第02060號，以楊某梧名義登記］上標示十分明確，其戶與XX小區相鄰是以圍墻為界，在土地管理部門工作人員于2001年4月10日到現場確認界址時，練某某戶土地證宗地圖中除J8、J9、J10、J11四個坐標點不有圍墻，其余各點均是圍墻為界。此外，在被告黃某某土地證的宗地圖中，也注明與練某某等戶有圍墻相隔。這一事實足以表明在XX小區與陳2強、練某某、練某某的房屋之間有圍墻分隔。4、被告沒有放置磚頭、石頭在原告門前，原告也無證據證明其門前的磚頭、石頭是被告放置。其訴稱是被告放置磚頭、殘渣妨礙其通行，無事實依據。至于在被告房屋東面的鐵門，是被告在購買房屋時已交有鐵門款給開發商，因開發商原因當時沒有建造，后來被告（包括A3、A4、A5、A6棟等小區其他各棟業主）出于安全考慮，而再次集資安裝鐵門，是正確行使自己的物權權利，沒有侵犯原告合法利益。5、被告門前的空地為通道，并非公共道路，從XX小區總體規劃平面圖可以證明，在每棟樓前面東西向的空地規劃為通道，在A1-A10棟的西面均有圍墻（除A2、A3棟西面圍墻被毀壞外）。而XX小區南北向的通道則規劃為道路（答辯人馮某戶的土地證宗地圖可證明這一事實），因此，每棟樓的通道實質上相當于高層建筑每層樓中的公眾走廊，主要供該棟樓住戶通行之用，而規劃為道路的才屬于公眾通行的道路。6、某房地產開發公司于1997年私自向原告收取公共設施款，原告由此認為其有權享有XX小區公共設施的利益，沒有法律依據。原告不屬于XX小區業主，其無權享有XX小區全體業主共有的公共資源。某房地產公司在1994年銷售小區房屋給業主時，包括圍墻、道路等公共設施已完善配套，其費用全部來源于業主（詳見王某甲、陳某岐等戶《關于第六期商品房交付使用的通知》），某房地產公司在1997年才向原告收取XX小區公共設施費，侵犯了XX小區業主的合法利益，亦欺騙了原告，后果應由原告及某房地產公司自行承擔。7、原告建房前后毀損XX小區圍墻及占用XX小區空地的行為，已構成了對包括答辯人在內的XX小區業主合法利益的損害，屬嚴重的侵權行為，答辯人保留追究其侵權責任的權利。

三、原告包括原告房屋附近的**村1隊、2隊村民歷史上均是行**村的大路，被告門前的通道并非原告出入的歷史形成的大路，更不是原告通行的唯一通道。1、在XX小區建設前，該小區占用土地都是水田，不存在歷史形成的道路。原告沒有任何證據證明答辯人門前通道屬于歷史形成的道路。2、從陳2強戶取得土地使用權依據即玉土字（1993）82號文中的宗地圖證明，鐘某丁戶原是有共份天井通向竹尾大路。原告房屋占用的土地是購買**村二隊村民鐘某丁戶的房屋后變更土地性質而來，XX小區建好后，原告才拆除原有房屋改建，原告憑何說被告門前屬歷史道路？為何與原告相鄰的**村村民不主張行該通道，而行其他道路呢？3、從陳1強戶土地證的宗地圖反映出：陳1強、陳2強、楊某梧（練某某之夫、已故）、侯某等戶有一條4米多寬的公共道路（在陳1強的土地證宗地圖中標注為共份天井，在陳2強、楊某梧的土地證中則標注為通道），該通道通向**村大路，這4米多寬的道路是楊某梧、陳2強、陳1強、侯某、陳丙等人的公共道路，這條道路才是原告的歷史形成的通道。此外，從陳1強的土地證宗地圖中（1991年5月26日繪制）也證明，楊某梧、陳2強的土地與南江鎮開發區的土地連接處屬實線相連，證明1991年5月前現原告房屋處并無道路通向XX小區。綜合上述，被告認為，原告狀告被告放置石頭、磚塊妨礙其通行，要求被告配制大門鑰匙；原告訴稱被告門前通道屬其歷史通行的唯一道路，沒有事實和法律依據。從現場可以看出，從陳1強戶東面墻開始就有人搭建臨時建筑將通向竹尾大路的共份天井堵塞，侯某和陳丙（兩人為母子關系）還將上述共份天井占為己有建房，因此造成原告等人不能從原有通道通行的侵權人不是答辯人，而是陳1強、侯某和陳丙。因此原告狀告被告，告錯了對象，應駁回其對原告的訴訟請求。

被告黃某某、王某某、朱某某、寧某某、曾某某、馮某為其辯解在法院指定的舉證期限內提供的證據有：

1、黃某某身份證及土地證；

2、王某某身份證及土地證；

3、朱某某身份證及土地證；

4、寧某某身份證及土地證；

5、曾某某身份證及土地證；

6、馮某身份證及土地證、發票；

7、見證材料；

8、意見書；上述證據1-8用于證明被告的身份情況；XX小區A2棟南面原來有圍墻相連；被告沒有侵害原告的行為；原告存在侵權行為。

9、商品房使用通知書，用于證明XX小區已于1994年交付業主，小區的公共設施歸業主所有，開發商無權處置。A2棟通道是原來配置給被告的物業，不是原告歷史唯一通道。

10、丈量圖及宗地圖，用于證明原告處與XX小區有圍墻相隔，有楊某梧及自行車廠法定代表人確認。

11、證明，用于證明XX生產隊證明A1-A4棟無歷史通道，被告無侵權行為，原告侵犯被告權益。原告土地屬**村，被告土地屬**村，分屬兩個不同的集體土地。

被告于2013年2月1日提供證據：1、玉土字（1993年）82號文，用于證明⑴原告原購買**村二社村民的房屋的通道是通向**大路；⑵原告購買的房屋沒有道路通向被告門前的道路。2、視頻資料，用于證明⑴原告有道路通行至**大道；⑵妨礙原告通行的侵權人是侯某、陳丙，而不是被告。

被告當庭提供陳本英的土地使用證，證明A3棟的西面是開發區的空地，而不是侯某戶。

被告對原告提供的證據質證后，對練某某戶的身份證、戶口本無異議；對土地證、房產證認為無原件，不能確認，但從宗地圖看，其戶與黃某某戶有圍墻為界，且圍墻建在前，是2001年4月20日。原告買地建房在后。原告房屋與旭塘開發區有圍墻為界，無通行的道路。對收款收據認為不能證明原告有通行的權利。XX小區公共設施歸小區業主共有，南江開發區收取公共設施費對小區業主無約束力。對調解情況認為不能證實原告的主張。對情況匯報認為無原件，不發表質證意見。對XX小區總平面圖認為該圖標注的侯某戶有異議，與原來的規劃圖不符合，而且不能證明原告的主張。對小區業主恢復原狀的請求真實性沒有異議，證實原告與XX小區有圍墻為界，現圍墻被原告破壞。對答復認為是真實的，黃某某戶已拆除完畢，不存在妨礙物。對照片認為是2010年7月所拍，不能證明原狀，也不能證明被告有侵權行為。XX小區A1-A16棟東面各戶均有鐵門，是開發商開發時設計的，不是被告私自裝的，A6棟通道也不是歷史唯一通道。

被告對原告當庭提供侯某戶的土地使用證及圖片的質證意見是：1、不能證明具體位置在哪。2、與本案沒有關聯性。3、土地證的中地圖與本案的現場狀況也不相符。4、對證的真實性持有質疑，因為侯某不是**村二社的社員，不享有**村二社的集體土地資格證。

被告對原告提供的收款收據，其認為不能證明侯某屬于XX小區的業主。即使侯某是XX小區的業主也與本案沒有關聯性，因為原告不在XX小區的居住范圍內。

被告對于原告提供的變更土地權屬批復、土地使用權證的真實性沒異議，但其認為不能證明原告的主張。歷史上不是從開發區通行的，從宗地圖來看歷史上原告通行的是共份天井至**大路，在91年的土地證（1993）78號中有共份天井同往開發區及**大路，97年新辦的土地證的宗地圖中，原來的共份天井變成了通道。

原告對被告提供的證據質證后，對證據1-6的真實性無異議，但對證據1-6中的土地證的證明目的有異議，原告與A2棟通道是相連的。對證據7認為沒有證人出庭作證，對證人的身份及證明內容的真實性有異議。對證據9的真實性無異議，認為原告也是配套設施費支付方，同樣享有使用配套設施的權利。開發商是否違法收取費用不是本案爭議的問題。對證據10的真實性無異議，宗地圖顯示兩通道是相連的。對證據11的質證意見同證據7的質證意見，不同意質證。對被告于2013年2月1日提供的證據及當庭提供陳本英的土地使用證的質證意見是：1、不能證明被告主張；2、95年的土地使用證不能反映現狀。

綜合本案當事人的訴辯情況，本院對雙方當事人提供的證據認證如下：對雙方確認的證據予以采信；對對方提出異議的證據，因各自無相反證據予以否定，但該類證據確與雙方訴辯事由具有一定關聯性，故本院亦作為定案的參考依據。

經審理查明：南江鎮開發區由某房地產公司開發建設，XX小區是整個南江鎮開發區的一部分，屬二期開發的小區。六被告黃某某、王某某、朱某某、寧某某、曾某某、馮某均是XX小區居民，各戶的房屋位于玉州區xx街道開發區xx區x棟，六人各幢房屋依次連成一排，為XX小區xx區x棟6-11號，問口向南，門前為通道，黃某某戶xx區x棟11號位于西邊，馮某戶xx區x棟6號位于東邊；其中黃某某戶的南面是XX小區的通道及圍墻。練某某戶的南面相鄰的是陳1強戶，東面是陳2強戶，中間有長40米左右、寬4米左右的共份天井，向南通往大路至**村大道。在本案所爭議的通行之處，早在1991年5月之前，就已有明確的界線，把XX小區的范圍與之外相鄰的**村村民的土地、房屋相分隔。XX小區作為一個整體小區，四周與外界也均有明確的界線，1993年12月8日某房地產公司所作的《XX小區總平面圖》表明，小區外圍界線清楚，整個小區只在東面標注有一個出入口，在1993年12月8日前小區絕大部分房屋已出售，確定了房屋購買人，其中包括黃某某、王某某、朱某某、寧某某、曾某某在內的購買人，都已在平面圖中標注了其所買房屋所在，圖中六被告所在的A2幢房屋的前面通道西面盡頭即是小區與外界的界線，在此爭議之處并無出口通往外界。XX小區的房屋建成后，1994年6月，某房地產公司即出具書面交房通知，通知包括A2幢、A3幢的買房人接收房產，六被告之后即接收和使用其在A2幢的房屋。

還查明，現位于XX小區界線外與小區中A2、A3、A4幢房屋西面相鄰的陳2強、楊某梧（練某某之夫，現已故）、陳1強等人的房屋，原屬南江鎮**村第二農經社鐘某丁、鐘某新、鐘某泉、鐘某文、鐘丙才5戶所使用的房屋和集體土地，按5人依次分為1至5地塊，其中位于西面從北至南的分別為鐘某丁、鐘某泉、鐘某文、鐘丙才的1、3、4、5號地塊，鐘某新的2號地塊位于東面，中間則是寬4米左右、長約40多米、面積共152.48平方米的共份天井，5戶每戶分攤的共份天井面積為30.495平方米。此共份天井是其幾戶的共用通道，南端連接大路，通向**村公共通道，北端盡頭原是**村第一生產隊的水田，向北并沒有道路通行，在開發區范圍確定后，北端盡頭即是開發區的分界線。1991年5月26日的鐘某丁等5戶的宗地圖反映，共份天井向北沒有道路通入開發區。1992年，陳1強購買鐘某丁的上述1號地塊房屋。2001年6月，玉林市土地管理局頒發玉國用（2001）字第02060號國有土地使用權證給楊某梧（練某某）戶，該證載明的土地使用權面積為279.64平方米。2003年12月30日，玉林市房產管理局頒發玉房字第××號房權證給楊某梧（練某某）戶。而鐘某新等4人所在的上述2、3、4、5號地塊使用權及房屋，也在與1號地塊轉讓給楊某梧戶的相同時間分別轉讓給了陳2強、陳1強、侯某、陳丙（陳2強、侯某之女）。上述4、5號地塊的房屋在侯某、陳丙購買后，該兩地塊以及旁邊接道路的共份天井南端，后來被一并建起了房屋和鐵門［侯某在庭審中陳述該處已經轉讓給了陳承豪］，楊某梧戶也在共份天井處搭建臨時建筑，用于堆放建筑材料，因而導致原出行通道的共份天井被阻斷。現從陳2強房屋處往南向**村大道行走，需從共份天井東面原屬鐘某丁戶的另一房屋中穿行而出。

再查明，1999年初，陳2強（侯某）戶因主張要恢復在XX小區A4幢房屋西面處圍墻的門口，使其房屋可通往小區A4幢房屋前面的通道出行，而A4幢的業主反對拆圍墻開門口通行，因而陳2強（侯某）戶與A4幢的三戶業主黎某祿、林某敬、周某華發生糾紛，侯某于1999年3月1日向某房地產公司提出恢復圍墻門口的要求。XX小區西邊的業主則共同簽名向社區提出，小區四周除北面連接南江早期開發區部分外其余均建有紅磚圍墻，侯某、楊某梧、陳1強三戶購得小區A3、A4、A5幢西面圍墻外的土地房屋后，為了要行走小區內的通道，未經小區業主同意而擅自拆開A2、A3幢西面的圍墻約10米，作其出行通道，嚴重侵犯小區業主的合法權益，要求相關部門責令侯某、陳1強、楊某梧等三戶把拆除的圍墻恢復原狀。為此糾紛，侯某于2000年將黎某祿戶起訴至本院，之后侯某撤回了起訴。現A4幢房屋前面通道西面的圍墻中，并沒有門口使小區外能通過A4幢通道通往小區。現在的XX小區中，包括六被告所在的A2幢在內的西靠圍墻邊界的每幢A區房屋，在通往小區中心大道處均安裝了大門。

本院認為，XX小區A2棟11、10、9、8、7、6號的房屋分別為六被告黃某某、王某某、朱某某、寧某某、曾某某、馮某戶所有，其六戶為XX小區業主。XX小區四周與外界有明確的界址和圍墻分開，是一個整體獨立小區。練某某戶的房屋是在XX小區之外，其并非XX小區的業主。對于本案爭議的六被告的A2棟房屋南面的通道的權屬，及包括XX小區內的其他道路，根據我國物權法第七十三條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外”的規定，是屬于XX小區業主共有。練某某戶不是XX小區的業主，無權利使用和通行小區內的道路，其要求從該小區外進入小區A2棟房屋南面的通道通行，必須經小區業主同意。我國《物業管理條例》第二十七條規定：“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分”。因此，某房地產公司并無權利處分XX小區道路的使用權，練某某戶并不因其于1997年向該公司繳交過公共設施款就合法取得該小區道路的通行權。練某某戶的房屋是因1992年購買鐘某丁的房屋而取得，當時并無通道通入現XX小區，其房屋之處所行走的道路是從共份天井往南接大路通向**村公共道路，這才是其所通行的歷史通道，現該道路仍然通行，只因陳2強（候某）戶等對作為通道的共份天井的南端進行處分，使在共份天井處被搭建建筑物而阻礙了其通行，這是其自身原因所造成的，其要通行應當排除的是此共份天井處的妨礙物而恢復通行。練某某戶本身有道路出行，因其自身及陳2強（侯某）等戶將通行的道路處置并造成堵塞，卻要求從小區業主所有的不是公共道路的XX小區A2幢處出入并行走小區內的道路，這顯然也不符合法律規定的處理相鄰關系的公平合理原則。綜上，原告起訴請求排除在XX小區A2幢南面通道上的妨礙物、為其配備A2幢南面通道大門的鑰匙給其通行，沒有事實和法律依據，依法應予駁回。

綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第七十三條、《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規定，判決如下：

駁回原告練某某、楊某、楊甲的訴訟請求。

本案受理費100元，由原告練某某、楊某、楊甲負擔100元。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五天內向本院或玉林市中級人民法院遞交上訴狀一式五份，上訴于玉林市中級人民法院。于上訴期限屆滿之日起七日內預交上訴案件受理費100元（受理費戶名：廣西玉林市中級人民法院訴訟費專戶，賬號：20×××07，開戶行：中國農業銀行玉林城東支行），逾期不交也不提出免交、緩交申請的，則按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　楊勝琪

代理審判員　　黃　雙

人民陪審員　　鐘范林

二〇一四年七月二十日

書　記　員　　陳　浩

相鄰關系糾紛