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浙江省諸暨市人民法院

民事判決書

（2014）紹諸民初字第3316號

原告：諸暨市某某置業有限公司。住所地：諸暨市苧蘿東路xx號xx廣場商務樓十六樓。

法定代表人：陳某某，系董事長。

委托代理人（特別授權）：壽均華、徐宇峰，浙江浣紗律師事務所律師。

被告：徐某某。

委托代理人（特別授權）：魏家鳴，浙江墨恒律師事務所律師。

原告諸暨市某某置業有限公司（以下簡稱A公司）與被告徐某某商品房預售合同糾紛一案，本院于2014年11月19日受理后，于2015年1月6日公開開庭進行了審理。原告A公司的委托代理人壽均華，被告徐某某的委托代理人魏家鳴到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告A公司起訴稱：2011年3月24日，原告A公司與被告徐某某簽訂《商品房預售合同》一份，雙方就購買XX君城A2幢xx樓xx室達成協議。其中第五條約定，簽訂合同時買受人首付房款749579元，剩余房款174萬元在所購房屋達到銀行按揭貸款或公積金貸款放款條件后十天內付清。被告徐某某在合同簽訂后支付了首付款。2012年2月20日，原告書面通知被告，已具備辦理按揭貸款的條件，要求被告在規定時間內到指定銀行辦理按揭貸款手續；但被告至今尚未辦理手續，也未以其他方式支付剩余房款。現起訴要求：1.解除原、被告于2011年3月24日簽訂的《商品房買賣合同》，并由被告支付違約金52200元；2.判令被告賠償原告自2012年3月2日起至款清日止按欠付房款的日萬分之三計算的損失。

被告徐某某答辯稱：對原、被告簽訂商品房買賣合同及被告已支付首付款的事實無異議。本案按約定交房時間應在2012年12月30日前，但原告未按規定交房，原告違約在前，故被告無需承擔違約責任。

原告為證明自己的主張，提供以下證據：

1.2011年3月24日《商品房買賣合同》（含附件）一份，證明建立商品房買賣的事實及辦理相互約定的權利、義務；

2.商品房預售證，證明涉案的房屋辦理了預告登記的事實；

3.銷售不動產發票一份，證明被告支付了首付購房款749579元的事實；

4.通知及掛號信投遞單、入伙通知書及投遞單，證明原告已通知被告辦理按揭貸款手續及辦理領房手續的事實。

被告對原告提供的1-3證據真實性無異議，對掛號信及投遞單表示未收到。

由于被告對原告提供的證據真實性無異議，而投遞單經與原件核對無異，本院對原告提供證據均予以確認。

根據上述書證及原、被告當庭陳述，確認本案事實如下：2011年3月24日，原告A公司與被告徐某某簽訂《商品房預售合同》一份及附件四份，合同約定“A公司將坐落于濱江北路延伸段XX君城A2幢xx樓xx室賣給原告徐某某，總價款2489579元。款定簽訂合同時買受人首付房款749579元，余房款174萬元在所購房屋達到銀行按揭貸款或公積金貸款放款條件后十天內付清。逾期付款30日后，出賣人有權解除合同；出賣人解除合同的，買受人按應付款的3%支付給出賣人違約金；自買受人接到出賣人可交付商品房的書面通知后，沒有正當理由拒絕辦理交接手續，其商品房毀損、滅失的風險自交接通知確定日起由買受人承擔，并支付總房款的萬分之一每天至接受日止的保管費。出賣人應當在2012年12月30日前，將經驗收合格的房屋交付給買受方；交付期限屆滿，買受人應當付清任何款項，未付清的，出賣人可拒絕向買受人交房，交付日期相應順延，屆時出賣人不另行通知買受人，順延期限不視為交付逾期；如出賣人逾期交房的，買受人有權解除合同，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金”等內容。附件四第一條載明“買受人確認本合同第1頁所填寫的買受人地址、電話均為正確、有效，在履行合同期內，如買受人的通訊地址、電話發生變更，買受人有義務以掛號快遞等書面方式通知出賣人，否則視為出賣人所有的通知均已送達，由此而產生的通知無法送達的責任、造成的損失，由買受人承擔”。被告徐某某在合同簽訂后支付了首付款749579元。2012年2月20日，原告按被告在合同中確認的地址書面通知被告，已具備辦理按揭貸款的條件，要求被告在接到通知后七日內到指定銀行辦理按揭貸款手續。2013年1月3日原告以快遞的方式向被告郵寄了交房通知書，通知定于2013年1月8日交房。因被告支付首付款后，未按約辦理按揭貸款手續及支付剩余房款，也未接收商品房，原告訴至本院，提出前述請求。

審理中，本院根據被告的意愿給予庭審結束后20日付清房款的期限，但期滿被告仍未支付。原告表示合同解除后，被告已付的房款，在扣除損失、違約金后，原告愿意在本案中予以返還。

本院認為：當事人應當按照約定全面履行自已的義務。原、被告于2011年3月24日簽訂的《商品房買賣合同》未違返法律、法規的強制性規定，合法有效。作為合同的雙方，本應按合同的約定履行各自的義務，現原告訴請要求解除合同的履行，并由被告支付違約金、賠償損失，其請求是否合理。

關于合同能否解除問題。雖然本案被告本人有否實際收到被告發送的辦理按揭貸款手續及收房通知尚不明；但原告按雙方合同約定的地址郵寄出上述文書事實，按合同附件四的約定應視為已經送達。然至今被告未辦理按揭貸款手續及支付房款，直到本院給予20天付款期限后，仍未支付；致原告無法實現簽訂合同的目的。根據法律規定及原、被告合同的約定，均應予解除。故本院對原告要求解除合同履行的請求予以支持。合同解除后，被告已支付的購房款，由于原告愿意在扣除違約金、賠償金后，在本案中返還給被告，為減少訴累，本院予以照準。

關于違約金及賠償損失的計算。根據原、被告簽訂合同的約定，買受人逾期付款，出賣人解除合同的，買受人應支付應付款3%的違約金，原告尚應付款174萬元，原告請求支付違約金52200元合理，本院予以支持。由于簽訂合同時的房屋價款與當前市場價差價較大，合同約定的違約金尚不足彌補原告的實際損失，原告要求被告賠償損失合理，但原告要求按欠付款日萬分之三標準計算損失不當。鑒于原告在被告未及時交清房款的情況下，仍通知被告收房，本院酌定損失參照拒收房屋的約定標準計算損失（即按總房款的日萬分之一標準），時間從應收房的次日起（2013年1月9日）至本院審理中給予的付款到期日止，共748天，計186214.60元。

被告抗辯稱原告先行違約，未能及時交付房屋。雖原告通知交付房屋的時間確有延遲，但被告未能付清房款在先，按雙方合同的約定交付房屋可順延，該延期不視為逾期交房，故對被告的抗辯意見，不予采納。據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條第一款第（四）項、第九十七條、第一百一十四條第一、二款之規定，判決如下：

一、解除原告諸暨市某某置業有限公司與被告徐某某于2011年3月24日簽訂的《商品房買賣合同》；

二、被告徐某某應支付原告諸暨市某某置業有限公司違約金52200元，賠償經濟損失186214.60元，合計238414.60元；

三、原告諸暨市某某置業有限公司返還被告徐某某購房款749579元；

上述二、三項款項相抵后，原告諸暨市某某置業有限公司尚應返還被告徐某某人民幣511164.40元，款定本判決生效之日起十日內付清；

四、駁回原告諸暨市某某置業有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費9385元，依法減半收取4692.50元，由原告諸暨市某某置業有限公司負擔1692.50元，被告徐某某負擔3000元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省紹興市中級人民法院（在遞交上訴狀之日起7日內應預繳上訴案件受理費9385元，款匯至紹興市非稅收入結算分戶，賬號：09×××13-9008，開戶行：紹興銀行營業部，并注明上訴費。如經郵局匯款，寄紹興市和暢堂109號，紹興市中級人民法院收，郵編：312000。如需現金交費，可到紹興市中級人民法院立案大廳“收費窗口”交納。如符合司法救助條件的，應向紹興市中級人民法院書面申請上訴案件受理費的減、免、緩交。如不在法定期間預交上訴受理費或者申請減、免、緩交未獲準仍未在限定期限內預交上訴費受理費的，則按自動撤回上訴處理）。

審判員　　許諸德

二〇一五年二月二十八日

書記員　　楊方玲

商品房預售合同糾紛