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貴州省安順市西秀區人民法院

民事判決書

（2013）西民初字第113號

原告：張某某。

委托代理人：邱剛，貴州中創聯律師事務所律師。代理權限為特別授權。

委托代理人：張前康，貴州中創聯律師事務所律師。代理權限為特別授權。

被告：貴州省安順市XX房地產開發有限公司。住所地：安順市西秀區東關辦xx路xx號。

訴訟代表人：唐某，

委托代理人：王琴，貴州蘊誠律師事務所律師。代理權限為特別授權代理。

委托代理人：李華，貴州蘊誠律師事務所律師。代理權限為特別授權代理。

原告張某某訴被告貴州省安順市XX房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2013年1月5日立案受理后，依法由審判員李凈適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告張某某的委托代理人邱剛、張前康，被告貴州省安順市XX房地產開發有限公司破產管理人的委托代理人王琴、李華到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張某某訴稱：2011年7月5日原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定：由原告購買被告位于安順市貴黃公路xxx大市場的“XXX廣場”XX幢一、二單元一層，XX幢一層（即平層，建筑面積：5005.26平方米），合同約定的交房時間為2012年6月30日。合同簽訂后原告于2011年7月5日將購房款20021040元交付給被告，但被告未按約定的時間交房給原告。現請求法院：一、判令被告繼續履行合同。二、判令被告辦理、協助辦理商品房預售合同備案登記、商品房預告登記。三、判令被告承擔違約金704740.61元（自2012年7月1日起至2012年12月24日，按已交付房款萬分之二的標準按日支付，直至實際交房時止）。四、本案的訴訟費由被告承擔。

被告貴州省安順市XX房地產開發有限公司的管理人辯稱：貴州省安順市XX房地產開發有限公司已經進入破產程序，故由管理人參加訴訟。購房合同應認定無效，因為根據市房管局辦的證，“XXX廣場”只有A1、A2棟，根本沒有A棟，所以合同約定不明。其次是合同顯失公平，雙方約定的購房價明顯過低，不到正常房價的十分之一。雙方的行為名為買賣實為借貸關系。雙方是在購房的形式下，實際是尋求高額的借款利息，當事人雙方簽訂購房合同時沒有真實買賣的意愿。且貴州省安順市XX房地產開發有限公司現在已進入破產程序，如果履行該合同，將損害其他債權人的利益，不符合相關法律規定。現在合同根本無法履行，相關房屋已經辦理備案登記或被其他法院查封。綜上所述，請求法院駁回原告的訴訟請求。

經本院審理查明：2011年7月5日原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定：由原告購買被告位于安順市貴黃公路xxx大市場“XXX廣場”的XX幢一、二單元一層，XX幢一層（即平層，建筑面積：5005.26平方米），合同約定的單價為每平方米4000元，總價款為人民幣20021040元，交房時間為2012年6月30日。合同簽訂后原告于2011年7月5日將購房款付給被告。但被告至今未交房給原告。原告遂訴來本院，提出如上所請。庭審中，貴州省安順市XX房地產開發有限公司管理人明確表示，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》已經不能履行，要求解除。

同時查明：貴州省安順市中級人民法院于2014年3月5日作出（2014）安市破字第1-1號民事裁定書，裁定受理劉國梁等21人對貴州省安順市XX房地產開發有限公司的破產清算申請。并于2014年4月29日作出（2014）安市破字第1-2號決定書，決定成立貴州省安順市XX房地產開發有限公司管理人接管破產企業。原告于2014年5月21日持本案所訴的《商品房買賣合同》向貴州省安順市XX房地產開發有限公司管理人申報債權。另查明：本案所涉的相關房屋均登記在貴州省安順市XX房地產開發有限公司名下，并已被法院查封或被權利人進行了抵押登記。貴州省安順市XX房地產開發有限公司于2011年12月23日與中國農業銀行股份有限公司安順分行簽訂的《商品房買賣合同》，約定由中國農業銀行股份有限公司安順分行購買被告位于安順市貴黃公路xxx大市場“XXX廣場”的XX幢1單元一層，合同約定的單價為每平方米45800元。

上述事實，有原、被告的陳述，原告的身份證，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，收款收據、銀行匯款憑證、流水賬單、圖紙、承諾書。安順市房屋產權管理處房產信息查詢表及產權證，貴州省安順市中級人民法院（2014）安市破字第1-1號民事裁定書、（2014）安市破字第1-2號決定書，貴州省安順市XX房地產開發有限公司與中國農業銀行股份有限公司安順分行簽訂的《商品房買賣合同》，2014年5月21日原告委托代理人向管理人申報債權的材料等證據材料在卷佐證，并經本院審查，庭審質證認證，足以認定。

本院認為：《中華人民共和國企業破產法》第十八條規定“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。”企業破產法賦予了管理人解除合同的權利，即無論對方是否違約，是否有過錯，是否具備可以解除的條件，管理人均可以隨時決定解除合同或者決定繼續履行合同，這也是企業破產法作為特別法的特殊性。由此可見，對于破產企業未履行完畢的合同是解除還是繼續履行的決定權，法律已經交給了破產企業的管理人。現貴州省安順市中級人民法院已于2014年3月5日作出（2014）安市破字第1-1號民事裁定書，裁定受理劉國梁等21人對貴州省安順市XX房地產開發有限公司的破產清算申請。并于2014年4月29日作出（2014）安市破字第1-2號決定書，決定成立貴州省安順市XX房地產開發有限公司管理人接管破產企業。本案中，貴州省安順市中級人民法院受理貴州省安順市XX房地產開發有限公司破產申請后，貴州省安順市XX房地產開發有限公司管理人一直沒有作出繼續履行或者解除《商品房買賣合同》的決定，且已逾二個月未通知原告，原告也未向貴州省安順市XX房地產開發有限公司管理人作出催告，只是向管理人申報了債權，應視為《商品房買賣合同》已經解除。且在庭審中貴州省安順市XX房地產開發有限公司管理人明確表示，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》已經不能履行，要求解除。根據特別法優于普通法的原則和新法優于舊法的原則，本案應適用企業破產法。故原告請求本院判令被告繼續履行合同的訴請，本院不予支持。依照《中華人民共和國企業破產法》第十八條之規定，判決如下：

駁回原告張某某的訴訟請求。

案件受理費人民幣10847元，減半收取5423.5元，由原告張某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于貴州省安順市中級人民法院。

審判員   李凈

二〇一四年九月十五日

書記員   方遠

商品房預售合同糾紛