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山東省平度市人民法院

民事判決書

(2014)平商初字第3090號

原告高某。

委托代理人曲波，山東天正平律師事務所律師。

被告青島某房地產開發有限公司。

法定代表人劉某，該公司執行董事。

委托代理人王某

被告山東某房地產開發有限公司。

法定代表人劉某甲，該公司董事長。

委托代理人馬志忠，山東致公律師事務所律師。

原告高某與被告青島某房地產開發有限公司、被告山東某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告高某的委托代理人曲波、被告青島某房地產開發有限公司的委托代理人王某、被告山東某房地產開發有限公司的委托代理人馬志忠到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告高某訴稱，兩被告系母子公司關系。2013年3月15日為全國消費者日，被告青島某房地產開發有限公司與被告山東某房地產開發有限公司的法定代表人在青島半島都市報P4版整版與P12版向廣大消費者鄭重承諾：“購房自愿、退房自由、降價退差、退房有息。”原告看到這則承諾后于2013年6月19日在被告青島某房地產開發有限公司開發的位于平度市郁江路*號的上城府第小區購買了一套商品房，雙方簽訂了購房合同，合同約定每平方米房屋的單價為3964.74元，總面積為112.22平方米，房屋總價為444923元?，F被告降價銷售，原告多次找到被告協商要求被告履行承諾降價退差，但被告一直拖延不予處理。被告的行為，嚴重的侵犯了原告的合法民事權益。為此，特向人民法院主張權利，要求依法判令被告履行承諾，退換原告高價購房與被告低價銷售的差價共計人民幣34917元。本案的訴訟費、郵寄費由被告負擔。

為證明上述主張，原告向本院提交了以下證據：

1、2013年3月15日，被告在青島半島都市報第P4版的承諾，即“購房自愿、退房自由、降價退差、退房有息”；

2、2013年3月15日，被告在青島半島都市報P12版的承諾；

3、兩被告的宣傳單一份；

4-1至4-5、兩被告在青島平度信息港登記的信息；

5-1至5-28、2013年9月4日，原告與被告青島某房地產開發有限公司簽訂的《青島市商品房預售合同》一份；

6、2013年10月12日，原告向被告青島某房地產開發有限公司繳納的坐落在平度市郁江路*號《上城府第小區一期》43號樓3單元7層702戶建筑面積為112.22㎡住宅的首付款收據一份，計款121923元。

經質證，被告青島某房地產開發有限公司對于證據1及證據2半島都市報中廣告的真實性沒有異議，但是結合答辯意見，該證據屬于商業廣告，其載明的內容應當視為要約邀請；關于證據3的DM的制圖廣告的真實性也沒有異議，但是該廣告所載明的價格是起價而不是均價，也不是原告所購買房屋的價格；對于證據4的五份網絡信息的打印頁證據形式不合法，真實性無法確認；對證據5及證據6沒有異議。

被告山東某房地產開發有限公司的質證意見同青島某房地產開發有限公司的質證意見。另需要補充的是在廣告中的宣傳事項沒有具體的內容，既未明確是起價還是均價，更沒有明確是預售價還是按照有關部門規定的一房一價，也沒有說明是否是備案價，也沒有說明退差的適用條件及具體方式等情形，屬于一種籠統的廣告宣傳。對證據的真實性沒有異議，但不具有證明效力。

被告青島某房地產開發有限公司辯稱，原告所訴沒有事實及法律依據，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同并沒有約定降價退差的事宜，原告要求降價退差沒有事實依據，原告依據半島都市報廣告要求退差沒有法律依據，本案被告在半島都市報所做的廣告的性質屬于要約邀請，不屬于要約，為此，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告山東某房地產開發有限公司辯稱，我公司的辯論意見與青島某房地產開發有限公司的辯論意見相同。另外，還需要說明的是，我公司是獨立的法人單位，對本案不應當作為訴訟參與人，原告錯列被告。原告訴請的依據是被告的廣告，該廣告宣傳在法律上屬于要約邀請，而不構成要約，也不適用于最高人民法院關于商品房買賣的司法解釋，不屬于視為要約的情形，事實上，原被告雙方在合同中也沒有訂立有關降價退差的條款，因此原告的主張沒有法律規定的依據，也沒有合同約定的根據，應駁回其訴訟請求。

經本院開庭審理查明，2013年6月19日，原告高某與被告青島某房地產開發有限公司簽訂了一份《青島市商品房預售合同》，按照該合同第二條中的約定，原告購買了青島某房地產開發有限公司在本市郁江路*號《上城府第小區一期》43號樓3單元7層702戶的房屋一棟，該房屋建筑面積為112.22平方米。同時該合同中第三條約定，原告購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價（不包括房屋全裝修價格）為人民幣4578.72元，房屋總造價為534022元。該合同中的第33條規定，如果原被告雙方在履行本合同中發生爭議，應協商解決，協商不成，應當向青島仲裁委員會申請仲裁。本案在庭審過程中，因為原告選擇的是訴訟的方式解決雙方之間的爭議，對此，本案中的兩被告沒有表示異議，同意就原被告雙方之間的爭議由人民法院進行實體上的審理。另外，該合同中的附件一關于付款方式中約定原告應于2013年6月26日前辦理按揭貸款手續；同時在附件一中又做出了補充條款，即原告購買的位于本市郁江路*號《上城府第小區一期》43號樓3單元7層702戶的房屋一棟，每平方米的單價為人民幣3964.74元，房屋總價（不包括房屋全裝修價格）為人民幣444923元，同時贈送43棟3單元702號儲物間一個，車位高層4區150號，總價款76000元。2013年10月12日，原告向被告青島某房地產開發有限公司繳納了所購買的該房屋的首付款112923元，余款由原告在金融機構辦理按揭貸款手續。2014年9月12日，原告以兩被告在2013年3月15日的半島都市報上的P4整版與P12版刊登的：“購房自愿、退房自由、降價退差、退房有息”廣告以及在P12版被告青島某房地產開發有限公司執行董事、總經理王延儉的承諾等相關信息向本院主張權利，請求法院依法判令兩被告履行承諾，退還給原告高價購房與被告低價銷售的差價共計人民幣34197元，本案的訴訟費及其他費用由被告負擔。

另查明，被告青島某房地產開發有限公司是于2009年7月30日成立的法人獨資的有限責任公司，該公司的住所地位于平度市經濟開發區華山路。被告山東某房地產開發有限公司是于1992年7月11日成立的有限責任公司，該公司的住所地位于淄博市張店區聯通路90號淄博黃河防汛指揮中心3層。青島某房地產開發有限公司是山東某房地產開發有限公司的具有獨立的法人資格的全資子公司。

另本案在審理過程中，原告向本院提出申請，要求就原告所購買的房屋的現在價格進行評估，并主張如果鑒定的價格低于購買價，被告應當返還差價，若鑒定的價格高于原告的購買價則原告申請撤訴，對此，被告表示不同意。

上述事實，有原被告的陳述，庭審記錄，原告向本院提交的證據1至6等在案佐證。以上證據，已經庭審質證，足以認定。

本院認為，2013年6月19日，原、被告雙方所簽訂的《青島市商品房預售合同》，是在雙方當事人自愿的基礎上所簽訂，體現了雙方當事人的意思自治原則，且合同中的內容均不違法國家的相關法律法規，故合法有效，合同的雙方當事人均應當按照合同中的約定全面履行自己的義務。

另本案經法庭調查和庭審質證，雙方當事人所爭議的焦點問題包括：

1、被告山東某房地產開發有限公司是否是本案的適格的被告；

2、原告向本院提起訴訟要求兩被告退換購房差價的計算標準本院是否應予采信；

3、2013年3月15日為全國消費者日，兩被告公司在青島半島都市報P4整版與P12版面向廣大消費者所作出的：“購房自愿、退房自由、降價退差、退房有息”的承諾是要約還是要約邀請；

4、關于原告所提出的原告在被告青島某房地產開發有限公司所購買的位于本市郁江路*號《上城府第小區一期》43號樓3單元7層702戶的房屋提出評估申請，本院是否應當予以準許的問題。

關于雙方當事人所爭議的第一個焦點問題，本院認為，青島某房地產開發有限公司是于2009年7月30日成立的法人獨資的有限責任公司，又是山東某房地產開發有限公司的具有獨立法人資格的全資子公司。根據《中華人民共和國公司法》的相關規定，子公司具有獨立的法人資格，能夠依法獨立承擔民事責任。本案中，青島某房地產開發有限公司作為上城府第小區的開發商，又是與原告簽訂的《青島市商品房預售合同》的一方當事人，對于在商品房買賣合同中與合同的另一方當事人即原告所產生的爭議以及由此所產生的權利和義務，應當由合同的另一方當事人即青島某房地產開發有限公司來享有和承擔。山東某房地產開發有限公司不是合同的一方當事人，故合同中所確定的權利和義務以及因商品房買賣合同所產生的爭議與山東某房地產開發有限公司沒有關系，也不需要該公司來承擔民事責任。所以，山東某房地產開發有限公司不是本案適格的被告，原告以山東某房地產開發有限公司作為本案的被告并要求其承擔民事義務的訴訟請求本院不應支持，應予駁回；

關于雙方當事人所爭議的第二個焦點問題，在庭審中，原告要求兩被告賠償的計算標準的依據是：原告根據兩被告公司對外公布的房屋的起價3160元為基數，適當上浮后的低價為3360元，每增加一層樓，另外加價50元。例如：原告購買的樓房為7樓，根據每層加價50元，應當加價300元（50元/層×6層），即原告認為其房屋的實際價格應為3660元，結合原告與被告青島某房地產開發有限公司的商品房預售合同原告購買的位于本市郁江路*號《上城府第小區一期》43號樓3單元7層702戶的房屋一棟，每平方米的單價為人民幣3964.74元的價格，用每平方米3964.74元與3660元的差價304.74元與所購買的房屋的面積112.22平方米的積34197元就是原告要求兩被告退換的差價款。本院認為，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條即當事人對于自己所提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。《中華人民共和國民事訴訟法》第六十五條也明確規定當事人對于自己所提出的主張應當及時提供證據。根據上述規定，原告向本院提起訴訟，要求兩被告退換原告購房的差價款也應當向本院提交證據。首先，從原告向本院所提交的證據3來分析，庭審中，兩被告對于原告向本院所提交的證據3的真實性也沒有異議，但同時提出該廣告所載明的3160元/㎡價格是起價而不是均價，也不是原告所購買房屋的價格。本院認為，被告青島某房地產開發有限公司向社會上所散發的制圖廣告中刊登的“準現房優惠加推起價3160元/㎡”，該就是開發商為了吸引購房者注意從而促進廣告的效應的宣傳手段。實際上，被告公司的房屋的起價3160元的房屋一般就被告公司所建的房屋中的綜合條件最差的、最便宜的底層房屋，且3160元/㎡”的房屋的數量是少數的。原告所購買的房屋并不屬于綜合條件最差的、最便宜的底層房屋，所以，原告在購買的自己的房屋時并未享受到起價為3160元/㎡”優惠條件，況且，在原、被告簽訂《商品房預售合同》時對于被告公司的該廣告是明智的，原告在認可《商品房預售合同》中的內容時才簽的字，包括對自己所購買的位于本市郁江路*號《上城府第小區一期》43號樓3單元7層702戶的房屋一棟的房屋的單價也予以認可。所以，原告以被告青島某房地產開發有限公司的該則商業廣告中所標注的“準現房優惠加推起價3160元/㎡”，作為原告本人所購買的房屋的起價作為證據來要求該被告公司向原告支付差價不符合商業性的交易習慣。另外，被告青島某房地產開發有限公司雖然是全資性的有限責任公司，但該公司也是企業，該所售出的房屋也是商品，既然是商品，在不同的年代、不同的時期，就有不同的價格。被告青島某房地產開發有限公司所開發的上城府第小區的不同的樓座、不同的戶型、不同的位置，就一定會有不同的價格，即所謂的“一戶一價”，原告所購買的該房屋就是這種情形。況且，被告所銷售的房屋的價格既受到市場規律的調整，也受到包括市場供求關系的調整，所以，對于銷售者所銷售的商品房本身也是存在著一定的商業風險，這也是符合市場規律的，既然銷售者在銷售商品房的過程中本身就存在著商業風險，作為原告即購房者在購買房屋時對自己所存在的商業風險也應當是明智的。也就是說，購房者對于所購買的房屋隨著時間的推移房屋價格會發生升值和貶值的變化，這也是符合交易秩序和市場規律的調整的。如果將房屋的購買者所購買的房屋的價格的降低的風險僅歸為銷售者，勢必會造成市場經濟和房地產市場的混亂，所以，對于房屋的銷售者來講，如果僅僅將所售出的房屋價格的降低的風險歸結為銷售者，這對于房屋的銷售者來講是明顯不公平的。況且，原告與被告從達成購房意向到原告與被告簽訂《商品房預售合同》的期間，原告對被告公司的所售出的該房屋的每平方米的單價并無異議，也不存在顯失公平。所以，原告向本院提起訴訟要求兩被告退換購房差價的計算標準是沒有法律根據的，本院也不予采信。另外還需要說明的是，關于房屋差價的補償，我國現行法律法規并未作出相應的規定，在具體的運作過程中，如果說就房屋的差價應當作出補償，還應當來自于商品房的銷售者與購買者之間的合同約定，如果沒有約定，對于因房屋價格降低所產生的差價補償的訴訟請求不應得到支持。況且原告也沒有證據證明被告青島某房地產開發有限公司在銷售房屋的過程中自己所購買的房屋的單價實際是否已經降價。實際上，從經濟學的理論上來講，價值是一個不變量，價格是一個可變量，因價格受市場規律的影響從而呈現價格圍繞價值上下波動的現象是客觀存在的現象。被告公司在銷售房屋的過程中，即使存在房屋每平方米價格上下波動這一現象，這也并不違背價格圍繞價值上下波動的價值規律和市場規律這一現象的，況且原告并無證據證明被告公司所售出的房屋也存在大幅度的降價的現象，如果說降價，應當是未售出的現房、準現房的降價，不會包括已經售出的房屋的降價的現象；

關于雙方當事人所爭議的第三個焦點問題，關于在2013年3月15日，兩被告公司在半島都市報P4整版與P12版面所刊登的：“購房自愿、退房自由、降價退差、退房有息”的承諾是要約還是要約邀請的問題。首先要明確什么是要約，什么是要約邀請。根據《中華人民共和國合同法》第十四條中的規定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：1、內容具體確定；2、表明經受要約人承諾，要約人即受該該意思表示的約束。第十五條規定，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。其次，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。該條也說明了銷售廣告被視為合同要約的條件。第三，商品房銷售廣告和宣傳資料轉化為要約的范圍是商品房開發規劃范圍內的房屋以及相關配套設施，如房屋的空間方位屬于商品房開發規劃范圍內、房屋的內飾以及裝修等、樓房的公共部分、房屋的配套設施等。本案中，原告向本院所提交的證據中被告公司所做銷售廣告和宣傳資料其中的內容無論從“視為要約”適用條件還是從范圍上來看，被告公司所做銷售廣告和宣傳資料均不具備“視為要約”的條件，不構成視為要約的情形，應屬于要約邀請的情形，要約邀請一般針對的是不特定的相對人；

關于雙方當事人所爭議的第四個焦點問題，本院認為，在庭審中，原告明確表述，2013年3月15日是全國消費者日，原告是在看到被告青島某房地產開發有限公司與被告山東某房地產開發有限公司的法定代表人在青島半島都市報P4整版與P12版面向廣大消費者所承諾的：“購房自愿、退房自由、降價退差、退房有息”的承諾后才向被告青島某房地產開發有限公司購買了被告青島某房地產開發有限公司所購買的位于本市郁江路*號《上城府第小區一期》43號樓3單元7層702戶的房屋一棟。2013年6月19日，雙方就房屋每平米的單價達成了共識的基礎上才簽訂了購房合同。之后，原告按照合同中的約定向被告青島某房地產開發有限公司繳納了首付款并就余款辦理了按揭，原、被告之間的房屋買賣已經完成。也就是說，原告在與被告青島某房地產開發有限公司簽訂《商品房預售合同》時，對于自己購買被告該公司的43號樓3單元7層702戶的房屋的每平方米單價是認可的。另外，中華人民共和國國家發展和改革委員會關于《商品房銷售明碼標價規定》中第八條就有明確的規定，即商品房銷售明碼標價施行一套一標。既然原告在向被告購買房屋時就商品房的每平方米的單價予以認可并簽訂了購房合同、交付了房屋的首付款并辦理了按揭，那么，對于原告在購買房屋時所確定的房屋的每平方米的單價是確定的，對于原被告所簽訂的《商品房預售合同》，雙方當事人應當嚴格遵守。但由于受供求關系和市場規律等一系列因素的影響，在不同的時期，房屋的價格出現上下浮動的現象是符合客觀規律的，也不會引起房地產市場的動蕩。本案中，原告所購買的該套房屋，在不同的時期，房屋的價格也會出現上下波動的現象，這也是符合市場規律的，況且，原告在向被告公司購買該套房屋時對于所存在的商業風險應當是明智的，也就是說，原告在購買了該套房屋時，對于不同時期的房屋每平方米單價的上揚或者下跌的風險，應當由原告自己來享有和承擔，原告不能再以買到手的商品房的每平方米的單價如果上揚，那么利益就歸自己，將每平方米的房屋單價下跌的風險轉嫁給房屋的銷售者，這也不符合交易雙方商品房買賣的交易習慣。況且在本案中，原被告雙方也未就該無法預見的商業風險在合同中予以約定。所以，對于本案中原告所購買的商品房，無論該套房屋的價格是否上揚還是下跌，都與被告公司沒有關系。同樣，由于受供求關系以及市場規律的影響，被告公司對于未售出的商品房的每平方米的單價無論是做上揚還是下跌的調整，該風險是由開發商來享有和承擔的，與原告沒有關系。所以，對于原告就自己所購買的本案所涉房屋要求每平方米的單價來進行評估，如果每平方米的單價高于原購買價，那么該利益歸原告自己享有，如果每平方米的單價低于原購買價，那么之間的差價就由被告公司來承擔，由開發商來彌補差價，這顯然是對于開發商的不公正待遇，原告的該訴訟請求也沒有法律依據，所有，對于原告所提出的鑒定評估申請，本院也不應支持。

綜上，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十五條之規定，判決如下：

一、駁回原告高某對被告青島某房地產開發有限公司的訴訟請求。

二、駁回原告高某對被告山東某房地產開發有限公司的訴訟請求。

案件受理費655元，由原告高某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省青島市中級人民法院。

審　判　長　　劉啟斌

代理審判員　　孫沙沙

人民陪審員　　楊彩花

二〇一五年二月二十六日

書　記　員　　杜佳佳

商品房預售合同糾紛