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廣東省肇慶市端州區人民法院

民事判決書

（2014）肇端法民二初字第410號

原告：陳某某，男，漢族，住廣東省深圳市羅湖區。

委托代理人：黃漢東、張朝華，均系廣東安達信律師事務所律師。

被告：廣東某置業發展有限公司，住所地肇慶市端州區。

法定代表人：陳某甲，該公司總經理。

委托代理人：劉華君、梁荷珍，均系廣東君鼎律師事務所律師。

原告陳某某訴被告廣東某置業發展有限公司商品房預約合同糾紛一案，本院2014年7月23日立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人張朝華，被告的委托代理人劉華君、梁荷珍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告陳某某訴稱：原告于2007年11月5日、2007年12月5日與被告簽訂多份《肇慶·某一期內部認購意向書》，約定原告向被告認購由被告開發建設的肇慶某一期*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房共四套商品房，原告支付了誠意金3萬元給被告，并支付了認購上述四套房的定金l00萬元給被告。被告自收到原告誠意金和定金后，一直沒有通知原告前往簽訂正式的商品房預售或者銷售合同。近期，原告委托他人幫忙跟進了解情況，經過查詢了解后得知被告已于2011年領取現售許可證，且被告已擅自將原告認購的*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房四套商品房與他人簽訂合同售賣給他人。由此可見，被告以實際行動拒絕將原告已認購的商品房售賣給原告，被告的行為顯然屬于嚴重違約行為，損害了原告的正當合法權益。為解決原告所認購的房屋被另賣的遺留問題，原告曾授權委托律師于2014年5月4日向被告發出律師函，敦促被告在規定期限內返還誠意金與雙倍定金給原告，但被告不予理會。為維護原告的合法權益，請求法院判令：1、被告返還認購房屋的誠意金30000元給原告；2、被告雙倍返還認購房屋的定金2000000元給原告；3、由被告承擔本案全部訴訟費用。

庭審時原告對其起訴作了更正：誠意金數額更正為40000元。

被告廣東某置業發展有限公司辯稱：一、不同意原告訴訟請求，雙方沒有簽訂買賣合同，原因是原告拒絕簽訂，過錯在原告；二、本案已經超過訴訟時效；三、原告支付的款項不是定金性質，原告要求雙倍返還沒有法律依據；四、原、被告之間沒有簽訂過合同，原告證據不足，應當承擔舉證不能的法律責任；五、原告交納的三萬元是原告單方自愿行為，對被告沒有約束力；六、意向書不是合同，不具有合同的法律約束力。故被告認為原告的訴訟是沒有事實與法律依據，請法院駁回原告的訴訟請求。

經審理查明：原、被告于2007年11月5日、2007年12月5日簽訂了《肇慶·某一期內部認購意向書》四份，約定由原告向被告認購肇慶某一期*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房共四套商品房，其中：（一）*棟*號房銷售總價為735538元；*棟*號房銷售總價為506463元；*棟*號房銷售總價為650952元；（二）甲方（即本案被告）將以手機信息或其它書面形式按照乙方（即本案原告）在本意向書中明示的聯系方式通知乙方，乙方應在甲方通知之日起五天內持意向書、認購方本人身份證原件及誠意金收據，前往甲方售樓部與甲方證實簽訂《認購書》。2007年11月5日，原告通過農業銀行匯款支付誠意金40000元給被告。2007年12月5日，原告通過農業銀行匯款支付了認購四套房的定金l00萬元給被告，被告出具了收款收據。被告自收到原告的誠意金和定金后，一直沒有通知原告簽訂正式的商品房銷售合同，并將其中三套商品房出售給他人，僅余*棟*號房未售。2014年7月22日，原告向本院提起訴訟。被告在訴訟中表示不同意按2007年11-12月期間價格將該房售予原告，可以按目前每平方7733元再給優惠售予原告。

另查明，原告遺失了*棟*號房的認購意向書，而被告又不予提供，導致該房的銷售總價無法確定。在庭審過程中，經本院釋法，雙方不申請評估，最后確認可參照肇慶某一期*棟*號房的銷售價506463元作為*棟*號房的價格。因此，肇慶某一期*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房共四套商品房的總銷售價為2399416元（735538元＋506463元＋506463元＋650952元）。

本院認為：本案是商品房預約合同糾紛。本案爭議的焦點為：1、《肇慶·某一期內部認購意向書》是否具有法律效力；2、本案是否已經超過訴訟時效；3、被告應否雙倍返還定金給原告，定金數額如何確定。

一、原、被告雙方簽訂的《肇慶·某一期內部認購意向書》實為商品房預約合同，履行標的為“依約簽訂商品房買賣合同”，該意向書是雙方當事人的真實意思表示，內容沒有違反法律和行政法規的強制性規定，是有效合同，雙方應依約定去履行義務和享有權利。

二、本案的訴訟時效是否已超過的問題。雙方簽訂的《肇慶·某一期內部認購意向書》以及被告開具的收款收據上，均無約定簽訂《商品房買賣合同》的具體時間，根據《中華人民共和國合同法》第六十二條第（四）項的規定，原、被告均可隨時要求對方履行簽訂合同的義務，而本案中，被告并沒有提供證據證明其己通知了原告及要求原告履行簽訂合同的義務，也沒有證據證明原告不愿意簽訂合同，被告何時將原告認購的商品房售賣給他人，原告并不知道。因此，原告認為其于2014年5月經查詢才發現被告將其認購的商品房售賣給他人，合理可信，本院予以采信。根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條的規定，本案的訴訟時效應從2014年5月起計算，至原告向本院提起訴訟，并沒有超過法定訴訟時效。

三、被告應否雙倍返還定金給原告，定金數額如何確定。在雙方簽訂《肇慶·某一期內部認購意向書》后，被告并沒有通知原告簽訂《商品房買賣合同》，也沒有證據證明原告不愿意簽訂合同，且被告已將原告認購的三套商品房售賣給他人，另一套又不同意按意向書價格出售給原告。因此，可確認被告不履行《肇慶·某一期內部認購意向書》約定簽訂合同的義務。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”的規定，原告要求被告雙倍返還購房定金的請求，合理合法，本院予以支持。雙方當事人約定的定金數額為100萬元，超過了主合同標的額的百分之二十，違反了我國《擔保法》第九十一條“關于定金數額上限”的規定，超出部分無效，超出部分款項可界定為預付款。原告請求以定金100萬元雙倍返還，超出相關規定，應予調整，調整定金數額應以合同總額的20%即479883.2元（2399416元×20%）為限，定金479883.2元應雙倍返還；而超出定金部分的520116.8元及誠意金40000元，因被告已將原告認購的三套商品房銷售了給他人，另一套又不出售給原告，認購意向書上的約定已無法實現，故被告應將超出定金部分的520116.8元及誠意金40000元作購房預付款予以退還。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十二條第（四）項、第九十六條、第一百一十五條，《中華人民共和國擔保法》第八十九條以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定，判決如下：

一、被告廣東某置業發展有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內雙倍返還原告陳某某購房定金959766.4元。

二、被告廣東某置業發展有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內返還原告陳某某購房預付款560116.8萬元。

三、駁回原告陳某某其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費23040元，由原告陳某某承擔5000元，被告廣東某置業發展有限公司承擔18040元。受理費原告已預交，本院不另作收退，被告所承擔的受理費由其在本判決發生法律效力之日起十日內退付給原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省肇慶市中級人民法院。

當事人上訴的，應在遞交上訴狀次日起七日內按本案判決確定的一審件受理費同等金額向廣東省肇慶市中級人民法院預交上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　歐凱華

審　判　員　　李國洪

人民陪審員　　潘婉云

二〇一四年十二月十五日

書　記　員　　錢穎連

商品房預約合同糾紛