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湖南省懷化市鶴城區人民法院

民事判決書

（2014）懷鶴民二初字第218號

原告：湖南XX物業服務有限公司。

法定代表人：符某某，該公司董事長。

委托代理人：李某某（特別授權），男，19**年**月**日出生，漢族，系原告公司員工。

委托代理人：滕久余，湖南金太陽律師事務所律師，執業證號：14312201310535664。

被告：李某，男，19**年**月**日出生，漢族。

原告湖南XX物業服務有限公司（以下簡稱”XX物業公司”）與被告李某物業服務合同糾紛一案，本院于2014年4月2日受理后，依法由審判員向好英獨任審理，并于2014年5月22日適用簡易程序公開開庭進行了審理，代理書記員劉智明擔任庭審記錄。原告委托代理人李某某、滕久余及被告李某均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告XX物業公司訴稱，原告系懷化市鶴城區xxx小區的物業服務公司，被告是xxx1棟104號房的業主。2009年3月29日，被告接收房屋，但一直未交物業費及垃圾處理費。到2013年12月底被告已欠物業服務費、垃圾處理費共計3110元。該款經原告多次催交，被告均以各種理由拒交。原告無奈只有訴諸法院，請求判令被告支付物業服務費3110元。

被告李某辯稱：一、被告于2009年3月21日交納了2009年全年的物業管理費594元，還交納了1000元的保證金。但之后在驗收房屋過程中，被告發現房屋存在很多的質量問題，當時物業管理負責人答應聯系開發商處理，故被告才與原告簽訂了物業服務合同。2009年至2011年期間，被告多次到物業公司交涉處理房屋質量問題，均沒有結果。期間造成被告報廢水泥50包、房屋租金損失12000元，因原告沒有盡到合同管理義務，該損失應由原告承擔；二、被告入住xxx小區房屋后，2013年3月期間兩次因主下水管道堵塞，大量的糞水從2樓的衛生間流出進入被告房屋一樓客廳，導致被告的客廳裝修浸泡受損長達43個小時，原告方至今未派人到被告家查看損失情況及慰問業主。主下水管道系原告方日常維護的范疇，原告理應承擔被告的裝修損失或對被告的裝修恢復原狀。

經審理查明：原告XX物業公司系經工商部門核準設立的服務物業的公司。被告系懷化市xxx小區1棟104號住房業主。2009年3月26日，原、被告簽訂《物業服務合同》，合同約定：被告（乙方）將其位于xxx小區1棟104號、建筑面積為123.79平方米的住宅委托原告實施物業管理；甲方（原告）的物業服務內容及范圍為：小區公共部位及公共設施、設備的清潔、日常養護、維修管理；小區公共區域衛生清掃，生活垃圾的收集、清運及雨污水管道的疏通、綠化管護，小區環境綠化的養護、管理；小區24小時保安值班巡邏等治安防范管理；消防安全管理；小區交通秩序管理等；原告物業服務收費標準為按建筑面積0.4元／月／平方米，收費時間為每月的10日；業主在房屋裝修工程辦理申報審核許可后，須向甲方交裝修保證金1000元，該費用在裝修工程驗收后6個月按驗收結果返還。

協議簽訂當天，被告向原告交納了2009年全年的物業管理費594元及裝修押金1000元。隨后被告在原告物業服務公司工作人員的陪同下去驗收房屋，被告驗收房屋后認為其房屋存在以下質量問題：1、客廳頂部梁不正；2、客廳陽臺面不水平；3、客廳墻面不垂直；4、地面不水平；5、客房間電源無插座，線頭被剪、被抽；6、客廳頂部開裂。原告在房屋驗收書上注明”要求開發公司及時解決，在整改完畢后方可計算物業等費用”。之后，原告一直在xxx小區進行物業服務，被告對房屋裝修后也于2011年至今一直居住在該小區。但被告自2010年起至今未交納物業服務費。該款經原告多次催要，被告拒絕支付。

另查明：2013年期間，被告居住的房屋因樓棟單元主下水管道堵塞，導致樓上污水從2樓的衛生間滿出流入被告一樓房屋客廳。被告認為原告作為物業單位未及時修理，導致其受損，故原告要求被告對其損失承擔賠償責任。

上述事實，經本院公開開庭審理，原、被告當庭舉證、質證及辯論，本院確認，有下列證據予以證實：

1、原告營業執照及被告身份證復印件各一份，證實原、被告主體資格；

2、《物業管理服務合同》一份，證實原、被告間物業服務合同關系確立的事實及雙方對物業管理服務事項的具體約定；

3、《房屋驗收書》一份，證實被告于2009年3月26日對房屋進行驗收，并向原告指出房屋存在部分質量問題的事實；

4、原告出具的收款收據兩份，證實被告于2009年3月26日交納該年度物業費594元及裝修押金1000元的事實；

5、照片一組，證實被告房屋客廳被污水從本樓流下浸泡受損一事實；

6、當事人陳述及庭審筆錄一份，證實本案其他事實。

本院認為：《中華人民共和國民法通則》第四條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。本案中，原、被告之間簽訂有書面的物業服務合同，原、被告之間應構成物業服務合同關系。原告從2009年1月1日起至今一直為xxx小區提供物業管理服務，被告應當向原告支付相應的物業服務費用。故對原告XX物業請求業主支付物業費的訴訟請求，本院依法予以支持。因原、被告在合同中約定支付物業費的標準為按建筑面積0.4元／月／平方米，故原告每月應交納的物業費為49.52元（123.79平方米×0.4元／月／平方米），2010年1月至2013年12月期間的物業服務費應為2376.96元（49.52元／月×12月／年×4年），對原告請求的超過雙方合同約定部分金額本院不予支持。被告辯稱的房屋存在質量方面的瑕疵給其造成了損失的問題，被告應依法向房屋開發單位主張權利。被告辯稱的因主下水管道堵塞導致樓上污水流入其客廳導致受損的問題，被告應依法先確認致下水管道堵塞的過錯責任，再依法定程序另行主張權利。被告的上述辯解主張不構成拒交物業服務費的理由，但被告辯解中涉及到原告在物業服務中存在的不足，原告作為物業服務單位應本著有則改之、無則加勉的原則認真聽取意見、切實改進不足，以便以后更好地為業主提供服務。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條之規定，判決如下：

被告李某于本判決生效后三日內支付原告湖南XX物業服務有限公司2010年1月至2013年12月期間的物業服務費2376元；

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費50元減半收取25元，由被告李某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省懷化市中級人民法院。同時，直接向懷化市中級人民法院預交上訴案件受理費。遞交上訴狀后七日內未預交上訴費又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　員　　向好英

二〇一四年六月十一日

代理書記員　　劉智明

服務合同糾紛