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山東省威海市環翠區人民法院

民事判決書

（2013）威環民初字第2121號

原告王某某，女，19**年*月*日出生，漢族。

委托代理人王春雷，山東文旭律師事務所律師。

委托代理人徐風文，山東文旭律師事務所律師。

被告威海某房地產開發有限公司。

法定代表人張某某，董事長。

委托代理人龍海，山東鴻源律師事務所律師。

原告王某某與被告威海某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告王某某及其委托代理人王春雷、徐風文，被告威海市某房地產開發有限公司之委托代理人龍海均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告王某某訴稱，2011年8月15日，原、被告簽訂商品房預售合同一份，約定，原告購買被告開發的位于威海市環翠區山海華府*號*室商品房一套。被告則應于2011年12月31日前將房屋交付原告使用，但因該房屋存在質量問題，直至2013年7月8日被告才將房屋交付原告使用，構成逾期交房違約，且至今訴爭房產未能辦理產權登記，故原告訴至法院，要求被告支付逾期交房違約金458700元（自2011年12月31日至2013年7月8日，以總房款2750000元為基數，每日0.3‰計算）；被告協助原告辦理訴爭房產產權登記手續。

被告威海某房地產開發有限公司辯稱，按照雙方合同約定被告應于2011年12月31日前將符合交付條件的房屋交付給原告，在房屋通過單體竣工驗收，即符合交付條件的情況下，被告于2011年12月20日向原告發出書面入住通知書，原告簽收后未按期接收房屋，由此產生的未能按時入住的責任應由原告單方承擔，被告并不存在逾期交房的違約行為。2013年7月8日前涉案房屋已經過綜合驗收，具備辦理房屋產權登記的條件，但原告遲延辦理辦理相關手續，被告不存在不配合辦理產權證書的情形，故請求法庭駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，2011年8月15日，原、被告簽訂商品房預售合同一份，約定原告購買位于威海市環翠區山海華府*號*室的房屋一套，房屋總價款為2750000元，被告即出賣人應當在2011年12月31日前將房屋所在建設工程經單體竣工驗收合格的涉案房屋交付原告即買受人使用，該房達到交付使用條件后，被告應當書面通知原告限期辦理交接手續，同時簽訂相關的物業管理合同。銷售商品住宅的，被告同時向原告提供《商品住宅質量保證書》和《商品住宅使用說明書》。被告如未按合同約定的期限將房屋交付原告使用，逾期不超過30日的，每逾期一天向原告支付總房款0.03%的違約金；逾期超過30日的，原告有權解除合同，被告承擔違約責任，按總房款的0.03%向原告支付違約金，原告不解除合同的，每逾期一天被告向原告支付總房款0.03%違約金；被告應在該房綜合驗收合格交付使用后90日內協助原告辦理房屋產權轉移手續。合同所附附件二合同補充協議中第一條載明“被告書面通知原告辦理交接手續后，原告無正當理由拒絕接受的，每遲延一天，向被告支付總房款的0.1%的違約金，如按原告在商品房預售合同中提供的地址無法送達，仍視為被告已書面通知，并由原告承擔相關法律責任”，第三條載明“辦理交接手續時原告需交納費用包括：水、電使用的預交費，原告繳納完以上費用并與物業公司辦理完相關手續后方可進戶”。同日，原、被告雙方另簽訂“山海華府”購房補充協議一份，載明原告購買威海市環翠區山海華府*號*房（施工號B8-02），在收房時，如房屋質量未達到國家要求質量標準，被告需負責對房屋進行修繕；除《商品房預售合同》中約定的交房標準外，原告所購買的房屋配套還有排水系統、弱電系統（電話、閉路電視、網絡）及局域網通訊；屋頂露臺及一切院子使用權歸原告所有。以上合同簽訂后，2011年10月17日，原告向被告支付購房款2750000元。被告則曾于2011年12月20日向原告書面郵寄送達入住通知書一份，原告表示此前其曾發現房屋存在質量問題，被告一直未予修復，故原告未辦理收房手續，直至2013年7月8日原告方辦理了相應收房手續，簽訂物業合同、交納物業費并領取了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》。此后原告又于2013年10月10日以被告存在違約行為為由訴至本院，要求處理。

庭審中，原告為證實涉案房屋存在質量問題，提供證據一、談話錄音錄像一組四份，載錄有原告夫婦與被告員工徐某某對話內容為因涉案房屋存在漏水等問題，由被告進行修復后原告夫婦方辦理收房手續的錄音錄像；證據二、照片一宗，顯示存在管線外露等現象；以上證據擬證實涉案房屋存在質量及安全問題，達不到居住使用條件，且尚未整改完畢。被告質證稱，對于證據一，該證據雖系被告員工徐某某與原告夫婦的對話錄音錄像，但并不能作為認定房屋存在質量問題的證據，業主因房屋使用與開發商進行協調，開發商有義務配合業主合理使用房屋，因此該證據不能作為原告遲延接收房屋的合理抗辯事由；對于證據二真實性及關聯性無法確認。

而被告為證實其不存在違約行為，對此提供了工程竣工質量驗收報告及建設工程質量監督報告（蓋有威海市建設工程質量造價監督管理站印章）各一份，證實涉案房屋已于2010年12月21日由建設單位、施工單位、設計單位、監理單位等組織驗收，并于2010年12月31日進行了備案，因此涉案房屋在合同約定的期限內具備合同約定的房屋交付條件。原告質證稱，對于該兩份證據的真實性均無異議，但工程竣工質量驗收報告系由與涉案工程有利害關系的相關企業出具，沒有任何職權部門的認可，且涉及消防、水電、通訊等與生活息息相關的相關部門并未參與驗收，不能證明涉案房屋質量合格，能夠正常居住使用；而建設工程質量監督報告在工程質量評價表中“對工程質量缺陷的處理情況意見”一欄是空文，即未對該項工程的質量缺陷進行處理，且評價表中明確是對工程質量的抽查而非全面檢查，從而造成涉案房屋質量缺陷。另外涉案房屋單體竣工驗收合格是涉案房屋交付使用的必備條件之一，而非充分條件，還應滿足城市規劃、消防法等強制性法律規定的驗收條件，因此被告以通過單體驗收合格即符合交付條件，違反了相關法律的強制性規定。

另查，山海華府*號樓與原施工號*號樓為同一樓。涉案房屋所在工程項目則已綜合驗收完畢，具備辦理房屋產權登記手續的條件。

以上事實，有商品房預售合同、收款收據、入住通知書、建設工程質量監督報告、工程竣工質量驗收報告、商品住宅使用說明書、商品住宅質量保證書等有關書證及當事人的庭審陳述在案佐證。

本院認為，原、被告簽訂的商品房預售合同及補充協議系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規強制性規定，該商品房預售合同合法有效，雙方應全面照約履行。該合同中明確約定了被告將房屋交付給原告使用的條件和期限，即被告應當在2011年12月31日前將經單體竣工驗收合格的商品房交付原告使用。現雙方對于房屋是否在約定的期限內具備約定交付房屋的條件存在爭議，因此本案爭議的焦點在于被告是否存在逾期交付房屋的違約行為。根據原、被告雙方所簽訂的合同約定交付房屋的條件為通過單體驗收，根據我國現行法規、政策的相關規定，建筑工程單體驗收的程序為：單體工程竣工質量驗收工作，由建設單位負責組織實施，建設單位應在單體工程竣工驗收7個工作日前，成立由建設、勘察、設計、施工、監理等單位專業技術人員組成的“單體工程竣工質量驗收工作組”負責單體工程竣工的質量驗收工作，工作組按照單體工程竣工質量驗收工作程序對工程進行驗收并形成《竣工工程質量驗收報告》，驗收工作組成員在該報告上簽字。因此單體竣工驗收合格的時間即應以以上單位出具《工程竣工質量驗收報告》時間為準，故根據被告所提供的竣工工程質量驗收報告可以認定，涉案房屋所在建筑物已于2010年12月21日通過單體竣工驗收合格，即涉案房屋在雙方合同約定的時間內已經具備交付條件，且被告作為出賣人亦已書面通知原告辦理入住手續，而原告所主張的涉案房屋存在質量問題等瑕疵，其作為房屋受讓方有權要求作為出讓方的被告進行修復，如對其造成損失亦可主張賠償，但不能以此認定被告即存在逾期交房的違約行為，故原告要求被告承擔逾期交房的違約責任，理由不當，本院不予支持。

對于原告主張的要求被告協助辦理涉案房屋產權登記手續的訴訟請求，因涉案房屋已通過綜合驗收，具備辦理房屋產權登記的條件，現已屆至雙方約定的履行期限，故原告要求被告協助原告辦理山海華府26號301室房屋產權登記手續的訴訟請求，理由正當，本院予以支持。

綜上所述，原告訴訟請求中的合理部分，理由正當，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規定，判決如下：

一、被告于本判決生效后十日內協助原告辦理山海華府*號*室房屋產權登記手續；

二、駁回原告要求被告支付逾期交房違約金458700元的訴訟請求。

案件受理費9741元，由原告負擔7521元，被告負擔2220元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省威海市中級人民法院。

審　判　長　　孫博碕

人民陪審員　　黃愛琴

人民陪審員　　徐承剛

二〇一三年十一月二十九日

書　記　員　　黃　琳

商品房預售合同糾紛