發表于：2016-10-11閱讀量：（1618）
湖北省鄂州市鄂城區人民法院
民事判決書
（2015）鄂鄂城民初字第01392號
原告（反訴被告）：湖北某某置業有限公司，住所地：湖北省武漢市東湖路*號*號房。
法定代表人：徐某某，該公司董事長。
委托代理人：朱超群，湖北思普潤律師事務所律師，代理權限為特別授權。
被告（反訴原告）：武漢某某集團資產經營有限責任公司，住所地：湖北省武漢市青山區武鋼辦公大樓。
法定代表人：朱某某，該公司董事長。
委托代理人：何某某，該公司律師事務部律師，代理權限為特別授權代理。
委托代理人：王某某，該公司律師事務部律師，代理權限為特別授權代理。
原告（反訴被告）湖北某某置業有限公司（以下簡稱：某某公司）訴被告（反訴原告）武漢某某集團資產經營有限責任公司（以下簡稱：武鋼資產經營公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年7月2日立案受理后，被告武鋼資產經營公司在答辯期間對本案管轄權提出異議，本院于2015年8月10日做出（2015）鄂鄂城民初字第01392號民事裁定書，駁回被告對本案管轄權提出的異議，被告不服該裁定上訴至鄂州市中級人民法院，經該院審理，于2015年11月30日做出（2015）鄂鄂州中立民上裁字第00052號民事裁定書，駁回了被告的上訴，維持原裁定。本案依法由審判員楊光洲適用簡易程序，于2016年1月11日公開開庭進行了審理，原告某某公司于2016年4月18日增加訴訟請求，請求確認雙方2014年1月23日簽訂的《房屋買賣合同》于2015年元月22日解除，被告武鋼資產經營公司在答辯期間提出反訴，本院于2016年4月21日將該案轉為普通程序后，依法組成合議庭，于2016年6月15日公開開庭進行了審理，原告（反訴被告）某某公司的委托代理人朱超群、被告（反訴原告）武鋼資產經營公司的委托代理人何某某、王某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告（反訴被告）某某公司訴稱：2014年元月23日，我公司與被告簽訂一份《房屋租賃合同》，該合同約定我公司承租被告的房屋即原鄂州市委大院，建筑總面積5615.07平方米，同時對房屋交付、租期、租金、履約保證金、雙方的權利義務、違約責任等進行了明確約定。合同生效后，我公司依約支付首期款項300萬元（其中150萬元為履約保證金），但被告遲遲未能將合同約定的房屋交付我公司使用，我公司多次去函被告要求其按合同約定履行房屋交付義務，但直至2015年元月，我公司所承租的原鄂州市委大院一直未能進行交付，大院場地仍被車站占用、相關門面房也未清退。據此，我公司于2015年元月20日向被告發出《解除合同通知書》，解除雙方2014年元月23日簽訂的《房屋租賃合同》，合同不再履行。我公司認為，被告違反合同約定，未能如期提供合同約定的房屋交付原告使用，導致我公司租賃合同目的無法實現，給我公司造成重大經濟損失，其應承擔違約責任。為維護我公司的合法權益，特訴諸法院，請求：一、請求確認原告與被告雙方于2014年1月23日簽訂的《房屋買賣合同》于2015年元月22日解除；二、判令被告退還原告的履約保證金150萬元，退還首期款項150萬元；三、判令被告支付違約金380萬元；四、由被告承擔本案的訴訟費。
被告（反訴原告）武鋼資產經營公司辯稱：一、原告單方面解除房屋書面合同是無理要求，我方不存在違約；二、原告訴稱我方沒有交付租賃房屋的事實不屬實，我方可以向原告交付大部分租賃房屋，但原告以門面房和停車場沒有清退為由拒絕收房，故請求駁回原告對我司的訴訟請求。反訴稱：2014年2月14日，我司在租賃房屋本身及附屬設施、設備處于能夠正常使用狀態，主體建筑已經全部騰空的情況下，反訴被告卻以部分門面房和院內“停車場”的原租戶尚未騰退為由拒絕收房，我司多次與反訴被告進行協商，并積極通過法律程序清退院內“停車場”及部分門面房的原租賃戶，但反訴被告仍拒絕履行《房屋租賃合同》，并單方面于2015年元月20日宣布解除《租賃合同》，甚至濫用訴權向人民法院提起訴訟。反訴被告的上述行為，違反了誠實信用的民法基本原則，致使租賃房屋至今空置，給我司造成巨大的經濟損失，為維護我司的合法權益，防止國有資產的流失，特提起反訴，并請求：1、判令被反訴人向反訴人交納租金450萬元；2、判令被反訴人向反訴人支付違約金380萬元；3、判令被反訴人向反訴人賠償經濟損失1000萬元；4、判令被反訴人承擔本案訴訟費用。
原告（反訴被告）某某公司為支持其主張向本院提交了如下證據：
證一、營業執照1份。擬證明原告的訴訟主體資格。
證二、《房屋租賃合同》1份。擬證明雙方于2014年1月23日一份房屋租賃合同，該合同約定原告承租被告的房屋即原鄂州市委大院的事實。
證三、被告出具的發票、收據各1份。擬證明原告依據合同約定分別于2014年2月19日、2月24日向被告交付首期款項300萬元的事實（其中150萬元為履約保證金）。
證四、《關于催繳鄂州市委大院租金的函》、《復函》各1份。擬證明被告催繳租金，原告則以未辦理房屋交付為由提出抗辯，并要求被告盡快辦理房屋交接手續的事實。
證五、《函告》1份。擬證明原告2014年12月24日再次書面函告被告要求其按合同約定履行房屋交付義務的事實。
證六、《解除合同通知書》、《復函》各1份。擬證明由于被告未能如期提供合同約定的房屋交付原告使用，導致原告租賃合同目的無法實現，被告的行為屬于根本違約，原告依法解除合同并通知被告，被告亦回復的事實。
被告（反訴原告）武鋼資產經營公司為支持其抗辯及反訴請求向本院提交了如下證據：
證一、2013年11月8日，武漢某某（集團）公司規劃發展部與反訴人簽訂的《土地資產托管協議》（編號：資產托管2013010101）1份、證明1份、鄂州國用（2009）第1-132號《土地證》1份、鄂州自字第06985號《房屋所有權證》1份。擬證明反訴原告具備簽訂合同和履行涉案《房屋租賃合同》的主體資格。
證二、2013年12月3日，黃石市華森房地產開發有限公司《關于鄂州老市委大院租賃事宜的回復函》1份、2013年11月29日，鄂州市匯金源房地產開發有限公司《鄂州老市委大院租賃價回復及建議》1份。擬證明除反訴被告之外，還有其他客戶也有承租涉案房屋意向。
證三、2013年12月11日，被反訴人向反訴人遞交的《關于鄂州老市委大院承租后項目開發利用的情況說明》1份、2013年12月20日，《鄂州市委大院租賃商務會談備忘錄》1份、2014年1月23日，雙方簽訂《房屋租賃合同》（合同編號：FWL201402-03）。擬證明雙方就涉案房屋租賃事宜，經過協商一致簽訂的《房屋租賃合同》。
證四、關于鄂州老市委大院交接驗收過程的情況說明1份、2014年6月18日，反訴人致被反訴人的《關于催繳鄂州原市委大院租金的函》1份、2014年7月2日，反訴人致被反訴人的《關于再次催繳鄂州原市委大院租金的函》1份、2015年1月20日，被反訴人致反訴人的《解除合同通知書》1份、2015年1月22日，反訴人致被反訴人的《復函》1份。擬證明被反訴人違反《房屋租賃合同》的約定。
證五、2014年2月11日，武漢某某集團資產經營有限責任公司致武漢某某有限責任公司《關于協調盡快騰退原鄂州市委大院的工作聯系函》1、民事判決書2份。擬證明反訴人對于涉案房屋積極進行騰退工作，通過法律訴訟直到強制執行清退院內停車場及部分門面房原租賃戶的事實。
庭審質證時，被告（反訴原告）武鋼資產經營公司對原告（反訴被告）某某公司出示的證一、證二、證三、證四、證六無異議，對證五的真實性和證明目的提出異議，認為未收到該通知亦不清償其內容。原告（反訴被告）某某公司對被告（反訴原告）武鋼資產經營公司出示的證一、證二、證三、證五的真實性、關聯性無異議，對證四中的證一提出異議，認為因為情況說明是由反訴人自己制作的，不能作為書面證據使用，從證據內容來講，2014年2月14日，原鄂州市委大院不具有交付條件的，市委大院門口的停車面積都被占用，對證四中證二的真實性、關聯性、合法性無異議。
本院對本案證據審核認定如下：對上述當事人無異議的證據合法有效，作為認定本案客觀事實的有效證據。被告（反訴原告）武鋼資產經營公司對原告（反訴被告）某某公司出示的證五提出的質證異議，因原告（反訴被告）某某公司未提供其他證據佐證該函告已送達給被告（反訴原告）武鋼資產經營公司，異議理由成立，依法予以采信，原告（反訴被告）某某公司對被告（反訴原告）武鋼資產經營公司出示的證四中證二的證據形式提出的異議理由成立，依法予以采信。
本院根據以上有效證據對本案的基本事實認定如下：
2014年1月23日，被告（反訴原告）武鋼資產經營公司（合同甲方）與原告（反訴被告）某某公司（合同乙方）簽訂一份《房屋租賃合同》，該合同第二條約定：甲方出租給乙方的房屋即原鄂州市委大院，位于湖北省鄂州市鄂城區明塘路48號，建筑面積5615.07平方米；第四條約定：租賃期限、用途。1、該房屋租賃期為5年，自房屋交付之日起至租賃期滿結束，即2014年2月16日起至2019年2月16日止；2、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為合法、合規的經營并取得當地政府的批準；3、租賃期滿，甲方有權收回出租房屋，乙方應如期交還。第五條約定：1、本合同約定的租金數額不包括能源費、稅費或其他任何費用。每年租金如下：（1）2014年為人民幣600萬元；（2）2015年、2016年均為人民幣800萬元；（3）2017年、2018年租金根據雙方約定的租金增幅另行計算確定，租金增幅原則上不低于2016年租金的3%；2、租金及履約保證金支付方式：2014年首期支付人民幣300萬元（其中150萬元為履約保證金），于2月16日前10日內支付。2014年第二期租金于5月10日至16日期間支付，共計150萬元；第三期租金于8月10日至16日支付，共計150萬元；第四期租金于11月10日至16日期間支付，共計150萬元。自2015年起租金按年度支付，于當年的2月6日至2月15日期間支付該年租金，直至租賃期屆滿。乙方應付租金逾期不交一個月以上的，甲方有權單方解除合同，相關責任全部由乙方承擔。3、履約保證金在合同期滿后經雙方確認合同條款履行完畢，甲方無息原額退還乙方；合同履行期間，乙方如有違約，履約保證金將不予退還。第九條約定：甲方的違約責任。1、甲方因不能如期提供本合同約定的房屋而解除合同的，應支付乙方本合同租金總額10%的違約金。2、甲方每逾期交房一日，如乙方要求甲方繼續履行合同的，則每日應向乙方支付日租金貳倍的違約金，甲方還應承擔因逾期交付給乙方造成的損失……；第十條約定了乙方違約責任。上述合同簽訂后，某某公司于2014年2月19日支付武鋼資產經營公司首期租金150萬元，于2014年3月11日支付履行合同保證金150萬元。2014年6月18日，武鋼資產經營公司向某某公司郵寄一份催繳租金函，要求某某公司于2014年5月16日前支付二期租金150萬元，同年6月19日，某某公司給武鋼資產經營公司復函說明原市委大院一直未能進行實質交付，大院仍被車站占用、相關門面房也未能清退，影響到其對承租房屋的使用及二期租金的繳納，繼續保留拒付租金的抗辯權。同年7月2日，武鋼資產經營公司第二次向某某公司郵寄一份催收租金函，催收二期租金150萬元，要求某某公司于2014年7月10日前繳清所欠租金，并告知如逾期仍未支付，將按合同約定解除合同，并保留追究違約責任的權利。2015年1月20日，某某公司向武鋼資產經營公司郵寄解除合同通知書，通知內容為：1、解除2014年1月23日簽訂的《房屋租賃合同》。2、請收到本通知后七日內派員前來我方協商處理有關合同解除的善后事宜。3、我方將保留進一步追究貴方違約責任的權利。同年1月22日，武鋼資產經營公司給某某公司復函，內容如下：一、你公司并無單方解除合同的權利；二、你公司借以提出解除合同的理由不屬實、不成立、不具有正當性與合法性；三、我方保留追究你方違約責任的權利。另查明：2013年11月8日，武鋼（集團）公司規劃發展部與武鋼資產經營公司簽訂一份《土地資產托管經營協議書》，該協議約定武鋼（集團）公司將部分集團公司及子公司權屬土地資產委托武鋼資產經營公司經營管理，其中包含鄂鋼公司使用的位于鄂州市明塘路48號，土地證號為：鄂州國用（2010）1-151號土地（即原鄂州市委大院）。原告（反訴被告）某某公司承租涉案房屋主要用于改造建城一個集KTV會所、茶樓、洗浴為一體的高檔綜合休閑娛樂場所，租賃房產面積5615.07平方米，包括門衛室（78.69㎡）、辦公樓（2546.10㎡）、門樓（118.86㎡）、信訪服務部（397.32㎡）、印刷廠（261.00㎡）、修理廠（1155.96㎡）、車庫（1057.77㎡）。鄂鋼公司于2012年6月1日與案外人李防修簽訂一份租期為一年的《臨時租賃協議》，將大院內的場地作為停車場出租給李防修停車，某某公司承租后，李防修未騰退出停車場，另鄂鋼公司于2013年3月將涉案房屋沿街從西向東第八間出租給案外人李詩妍從事服裝經營，租期至2013年12月31日，某某公司承租后，李詩妍未騰退除該門面房。武鋼資產經營公司為履行與某某公司之間的租賃合同，通過鄂鋼公司將未騰退的停車場及門面房承租人訴諸本院，本院分別于2014年7月30日、11月4日做出判決，判令原承租人騰退停車場及門面房。2015年1月20日，某某公司認為武鋼資產經營公司仍不能進行租賃房屋實質性交付為由，向武鋼資產經營公司送達解除合同通知書，雙方為此發生爭議，原告某某公司遂于2015年6月30日訴諸本院。
本院認為，原告（反訴被告）某某公司與被告（反訴原告）武鋼資產經營公司簽訂的《房屋租賃合同》，合法有效，依法應受法律保護。根據租賃合同第七條第2項的約定，被告（反訴原告）武鋼資產經營公司如不能提供房屋或所提供房屋不符合約定條件，嚴重影響經營的，原告（反訴被告）某某公司有權解除合同。該合同第八條約定了房屋交付條件，其中第1項約定，被告（反訴原告）武鋼資產經營公司保證租賃房屋本身及附屬設施、設備交付時處于能夠正常使用狀態。合同約定的租期為5年，自房屋交付之日起至租賃期滿結束，即2014年2月16日起至2019年2月16日止。根據該約定，被告（反訴原告）武鋼資產經營公司應在2014年2月16日前將涉案房屋交付給原告（反訴被告）某某公司使用。根據庭審查明的事實，被告（反訴原告）武鋼資產經營公司截止2015年元月20日，仍不能保證租賃房屋附屬設施、設備處于能夠正常使用狀態，其中停車場及相關沿街門面房仍被原租賃戶占有未騰退，是導致雙方未進行涉案租賃房屋完整交付主要原因，亦是釀成本糾紛的責任方。原告（反訴被告）某某公司認為被告（反訴原告）武鋼資產經營公司不能按合同約定交付房屋，導致合同目的不能實現，向被告（反訴原告）武鋼資產經營公司送達解除合同通知書，且被告（反訴原告）武鋼資產經營公司于2015年元月22日收到該解除合同通知書，根據我國《合同法》第九十六條第一款的規定，涉案《房屋租賃合同》自解除合同通知到達被告（反訴原告）武鋼資產經營公司時解除。故原告（反訴被告）某某公司請求確認雙方于2014年1月23日簽訂的《房屋買賣合同》于2015年元月22日解除的訴訟請求，依法予以支持；被告（反訴原告）武鋼資產經營公司收取原告（反訴被告）某某公司支付的首期租金150萬元及履行合同保證金150萬元，應予以退還，故此原告（反訴被告）某某公司請求被告（反訴原告）武鋼資產經營公司履約保證金150萬元，退還首期款項150萬元的訴訟請求，依法予以支持；原告（反訴被告）某某公司請求被告（反訴原告）武鋼資產經營公司按合同總金額3800萬元支付違約金380萬元的訴訟請求，根據最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條的有關規定，根據公平原則和合同實際履行情況，參照民間借貸年利率24%的標準，由被告（反訴原告）武鋼資產經營公司賠償原告（反訴被告）某某公司違約損失108萬元（自2015年元月22日至2016年7月22日，300萬×月利率2%×18個月）。被告（反訴原告）武鋼資產經營公司反訴請求原告反訴被告）某某公司繳納租金450萬元的訴訟請求，是基于繼續履行合同前提下的反訴主張，其請求原告（反訴被告）某某公司支付違約金380萬元，賠償經濟損失1000萬元的反訴請求，于法無據，依法不予支持。綜上所述，根據《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百零六條、第一百三十四條第一款第（四）、（八）、《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十四條第（四）項、第九十六條、第九十七條、第一百一十四條、最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規定，判決如下：
一、原告（反訴被告）某某公司與被告（反訴原告）武鋼資產經營公司之間于2014年1月23日簽訂的《房屋買賣合同》于2015年元月22日解除。
二、被告（反訴原告）武鋼資產經營公司于本判決書生效之日起十日內退還原告（反訴被告）某某公司租金150萬元、合同履行保證金150萬元，合計人民幣300萬元。
三、被告（反訴原告）武鋼資產經營公司于本判決書生效之日起十日內支付原告（反訴被告）某某公司違約損失108萬元。
四、駁回原告（反訴被告）某某公司的其他訴訟請求。
五、駁回被告（反訴原告）武鋼資產經營公司的反訴請求。
本案本訴受理費59400.00元，由原告某某公司負擔19960.00元，由被告武鋼資產經營公司負擔39440.00元，反訴費65800.00元由被告武鋼資產經營公司負擔。
如不服本判決，可自收到本判決書之日起十五日內，向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。對財產案件提起上訴的，上訴案件受理費按照不服一審判決部分的上訴請求預交。在上訴期滿后次日起七日內仍未繳納的，按自動撤回上訴處理。住所地和經常居住地在本市的當事人，請到鄂州市中級人民法院立案大廳辦理現金交費手續，并將交費憑證復印件送交本院。外埠當事人交費可通過轉賬或匯款，收款單位：湖北省鄂州市中級人民法院，開戶銀行：中國農業銀行鄂州市分行鄂城支行，賬號：17×××61，請在匯款用途上注明“法院訴訟費”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號為：0711-3357122。
審 判 長 陳 茜
審 判 員 楊光洲
人民陪審員 鄧傳文
二〇一六年七月二十二日
書 記 員 皮 軍
192925853086956851007430272954628930263711921418937186481810614377137191327513014118301149411187103271013486968387798676527494729667425624535552774984469329732829216720972096195519391780174316571469138213081130111111061045879835811775758674
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