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福建省漳州市薌城區人民法院

民事判決書

（2014）薌民初字第4016號

原告馮某某，男，19**年*月*日出生，漢族，住漳州市薌城區。

委托代理人林某某，福建簪華律師事務所律師。

被告漳州某某房地產開發有限公司。

法定代表人林某某，總經理。

委托代理人李某某，女，漳州某某房地產開發有限公司員工，住東山縣。

原告馮某某與被告漳州某某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2014年4月22日立案受理。依法由審判員鄭麗容適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告馮某某及其委托代理人林某某，被告漳州某某房地產開發有限公司的委托代理人李某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告馮某某訴稱，2008年3月17日，原告與被告簽訂了合同編號為3506010801**＊＊＊＊的《商品房買賣合同》，合同約定原告以總金額人民幣380312元（以下幣種均為人民幣）向被告購買“某某三江城”1幢6＊＊號房屋。合同簽訂后，原告依約支付了首付款180312元，剩余購房款200000元也依約向銀行辦理了按揭貸款。上述合同第十四條約定：“出賣人應當在商品房交付使用后的60日內，向當地房屋權屬登記機關辦理房屋所有權初始登記，并將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人的原因，買受人不能在商品房交付使用后的90日內取得房屋權屬證書的……出賣人自逾期之日起每日按買受人已付款的0.003%向買受人支付違約金。”被告雖于2009年12月被告向原告交付了房屋，但被告并沒有按合同約定的時間為原告辦理房屋權屬證書，時至今日，被告仍沒有履行合同約定的辦證義務。而被告與原告簽訂的上述合同中對違約金比例的約定偏低，被告在同一年度與其他業主簽訂的同一版本的《商品房買賣合同》中約定的違約金比例為每日0.03%，而與原告簽訂的合同中卻被被告偷偷改為0.003%。原告認為，被告的行為違反了公平及公序良俗的原則。根據《合同法》第一百一十四條及相關司法解釋的規定，原告請求人民法院予以增加，違約金比例應參照中國人民銀行規定的2013年金融機構計收逾期貸款利息的標準每年6%再加上30%，即每年7.8%計算。原告按照民事訴訟法的相關規定，請求被告按訴求時的前兩年支付逾期辦證違約金59328.60元（380312元×7.8%×2=59328.60元）。綜上所述，被告沒有依約辦理房屋權屬證書已構成違約，依法應承擔合同約定的違約責任，請求法院依法判令被告向原告支付逾期辦證違約金59328.60元；本案訴訟費由被告承擔。

被告漳州某某房地產開發有限公司辯稱，一、被告已經履行了《商品房買賣合同》約定的辦理產權登記義務，不存在違約情形。根據產權登記流程，被告作為出賣人的義務是登記資料報備義務、通知辦證義務。二、被告已依照合同約定履行了相關的辦證義務，此后就不復存在辦證的違約責任。某某三江城項目各幢商品房交付使用后，被告依照規定先后向有關部門報送了房屋所有權登記和土地使用權分戶登記的備案資料。漳州市房地產管理局經審查后于2011年5月17日發布某某三江城1幢的產權辦證公告，漳州市國土資源局薌城分局審查后于2011年6月初電話通知被告可辦理三江城項目的國有土地使用權分戶登記。在具備辦理兩證的條件后，被告及時在三江城小區通過公告的方式告知全體業主可申請辦理權屬登記，已有業主于2011年8月19日即取得權屬證書。對于未及時辦理手續的業主，被告于2011年11月1日依照合同約定的地址和方式，通過郵政掛號信的方式發送了催告函。三、原告未能及時取得房屋權屬證書，原因不在被告。原告能否及時取得權屬證書取決于原告是否及時申請辦證、是否及時繳納辦證費用，以及權屬登記機構是否及時審查發證等因素。被告只是在收到原告的公證委托書后才受托協助原告將相關辦證材料代為遞交相關部門，行為性質上屬于民事代理，不屬于商品房買賣合同約定的出賣人的辦證義務。四、原告所主張的訴訟請求已超過法定的訴訟時效。依照商品房買賣合同約定，逾期辦證違約金自辦證逾期之日起按日計算，因此，相應的違約金訴訟時效也應按每日單獨計算。如果被告在通知辦證之前存在逾期辦證行為，即便辦證逾期計算至書面通知辦證之日2011年11月，根據訴訟時效的法律規定，原告追究被告逾期辦證違約責任的最后期限應當是2013年11月，而原告至2014年才提出本案訴訟，顯然已經超過法定訴訟時效。綜上，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，2008年3月17日，原告馮某某與被告漳州某某房地產開發有限公司簽訂合同編號為GF-2000-0171（MF-2008-NO.3506010801030＊＊＊＊）的《商品房買賣合同》，合同約定：原告向被告購買金峰南路以西、瑞京路以北某某三江城1幢6＊＊號商品房，建筑面積為105.21平方米，房屋總價款為人民幣380312元，被告應當在2009年12月31日前將房屋交付原告等。關于房屋產權登記，合同第十四條約定：“出賣人應當在商品房交付使用后60日內，向當地房屋權屬登記機構辦理房屋所有權初始預登記，并將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后90日內取得房屋權屬證書的，雙方同意按下列第2項處理：2、買受人不退房，出賣人自逾期之日起每日按買受人已付款的0.003%向買受人支付違約金……”。2009年12月，被告將原告購買的商品房交付原告。2012年8月14日，原告公證委托被告及中國建設銀行工作人員代辦上述房屋的產權證及土地使用權證。原告提起本案訴訟前，曾于2014年2月20日向本院遞交訴前調解材料，要求被告支付逾期辦證違約金。

另查明，2011年5月17日，漳州市住房和城鄉建設網發布《某某三江城1幢辦證公告》，告知購買“某某三江城1幢”的業主可申請辦理產權登記。2011年6月，“某某三江城1幢”商品房具備申請國有土地使用權證登記條件。

上述事實，有原、被告的庭審陳述及原告提供的《商品房買賣合同》【GF-2000-0171（MF-2008-NO.3506010801030＊＊＊＊）】、本院調取的漳州市住房和城鄉建設網發布的《某某三江城1幢辦證公告》、漳州市國土資源局薌城分局出具的《情況說明》等予以證實。原告提供的證據經庭審舉證、質證，本院對于證據的真實性和來源的合法性，予以確認。

本院認為，原告馮某某與被告漳州某某房地產開發有限公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，應當認定有效。根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十四條的約定，如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日內取得房屋權屬證書，被告即構成違約，應承擔相應的違約責任。本案被告于2009年12月將房屋交付原告，依合同約定，被告至遲應于2010年3月31日前將辦理權屬登記需由被告提供的資料報產權登記機關備案，以便原告能夠辦理房地產權屬證書，但本案訟爭房屋直至2011年6月才完整具備辦理權房屋權屬證書的條件，被告已構成違約。根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條之規定，按照二年的訴訟時效計算，本案原告至遲應于2013年6月31日前向被告主張權利。原告于2014年2月20日向本院遞交訴前調解材料，要求被告承擔違約責任，可視為原告向被告主張權利的時間，但按照該時間計算已超過二年的訴訟時效，且原告未提出證據證明存在訴訟時效中斷的事由，故被告主張原告的請求超過訴訟時效，依法成立。因此，原告要求被告支付逾期辦證違約金的訴訟請求，本院不予支持。綜上所述，根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條之規定，判決如下：

駁回原告馮某某的訴訟請求。

本案受理費人民幣1283元，減半收取為641.50元，由原告馮某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于漳州市中級人民法院。

代理審判員　　鄭麗容

二〇一四年十二月十七日

書　記　員　　黃倩茹

商品房預售合同糾紛