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湖北省武漢市東西湖區人民法院

民事判決書

（2015）鄂東西湖民商初字第00971號

原告謝雙某。

委托代理人王怡珩，湖北山河律師事務所律師。

被告某某天晟武漢置業發展有限公司。

法定代表人陳于某，董事長。

委托代理人李雅某，該公司員工。

委托代理人秦某，該公司員工。

原告謝雙某與被告某某天晟武漢置業發展有限公司（以下簡稱某某天晟公司）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后依法由審判員李振華擔任審判長，與審判員屠俊霞、人民陪審員陳榮富組成合議庭公開開庭進行了審理。原告謝雙某的委托代理人王怡珩、被告某某天晟公司的委托代理人秦某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告謝雙某訴稱，原、被告于2014年12月14日簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發的漢口印象*棟*單元*層*號房；原告以貸款方式付款的，應于合同正式簽署之日付清30％房價款即人民幣147，000元；合同還對其他事項進行了約定。原告于2014年11月23日支付了購房定金20，000元，被告同日開具購房定金收據。原告于合同簽署之日即2014年12月14日向被告支付了購房首付款127，000元，被告同日出具了購房首付款收據。2015年6月26日，原告方才得知被告早于2013年12月9日將本案訴爭商品房抵押給案外第三人某某信托有限責任公司并辦理抵押登記，抵押期限自2013年12月9日起至2016年6月9日止。原告所購商品房于2015年2月11日被武漢市中級人民法院查封，查封期限自2015年2月11日起至2017年2月10日止。原告認為，被告在與原告簽訂上述商品房買賣合同時，故意隱瞞所售商品房已經被抵押的事實。后又因被告與案外人經濟糾紛，導致原告所購房屋被查封。被告上述重大違約行為致使商品房買賣合同目的不能實現，原告有權解除該合同，要求被告返還已付購房款及利息，并要求被告賠償損失。現請求判令：1、解除原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》；2、被告向原告返還已付購房款147，000元及利息（利息以147，000元為基數，按同期貸款利率計算，自2014年12月15日起計算至本判決確定的付款日），并賠償原告147，000元；3、本案訴訟費由被告承擔。

被告某某天晟公司辯稱，雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》是合法有效的，原告起訴時并未到合同所約定的交付時間，被告沒有違約行為，也沒有發生任何能夠使合同解除的條件。在建工程抵押行為是合法的，被告在建工程進行抵押進行預售已經過抵押權人的同意。在建工程抵押登記的信息是一個公眾信息，任何第三人均可以在房地產登記部門查詢到此信息。因此，被告在與原告簽訂買賣合同時并不存在隱瞞和欺詐的行為。請求駁回原告的全部訴訟請求。

原告謝雙某為證明其訴訟主張，提交了以下證據材料：

1、《武漢市商品房買賣合同》，證明原、被告之間的商品房買賣合同關系；

2、中國銀行持卡人存根聯、收據（編號0708938）、通聯支付POS簽購單持卡人存根聯、收據（編號0309656），證明原告依約向被告支付了購房首付款計人民幣147，000元，被告向原告出具了相應金額的發票；

3、房屋抵押記載信息、房屋查封信息，證明被告在簽訂商品房買賣合同時，故意隱瞞所售商品房已經被抵押的事實；因被告與案外人經濟糾紛，導致原告所購房屋被查封；被告上述重大違約行為致使商品房買賣合同目的不能實現，原告有權解除該合同，要求被告返還已付購房款及利息，并要求被告賠償人民幣147，000元；

被告某某天晟公司為證明其辯稱意見，提交了以下證據：

1、商品房預售許可證，證明抵押在辦理預售許可證之前，辦理預售許可經過抵押權人確認是合法的；

2、期房抵押證明，證明期房預售已經取得抵押權人的同意。

經庭審質證，被告某某天晟公司對原告謝雙某提交的證據的真實性均無異議。原告謝雙某對被告某某天晟公司提交的證據1的真實性無異議，對證明目的有異議，系另一法律關系，與本案沒有關聯，被告是故意隱瞞房屋抵押的事實；對證據2的真實性有異議，因其是復印件，無法核實真偽，對證明目的有異議，系另一法律關系，與本案沒有關聯，被告是故意隱瞞房屋抵押的事實。

本院經審查認為，原告謝雙某提交的證據來源合法，證明內容客觀，且被告對其真實性無異議，本院均予以采信。被告某某天晟公司提交的證據1來源合法，證明內容客觀，且原告對其真實性無異議，本院予以采信；對于證據2武漢市期房抵押證明雖為復印件，原告對其真實性亦有異議，但該抵押證明與原告提交的由房地產管理部門出具的房屋抵押記載信息內容相一致，能夠印證其真實性，故本院予以采信。

本院根據庭審中確認的證據和雙方當事人在庭上的陳述，綜合認定本案事實如下：

被告某某天晟公司開發建設“漢口印象”項目商品房，原告謝雙某與被告某某天晟公司達成購房意向，并于2014年11月23日向被告某某天晟公司支付20，000元購房定金，被告某某天晟公司向原告開具了收據。

2014年12月14日，原告謝雙某（買受人）與被告某某天晟公司（出賣人）簽訂一份《武漢市商品房買賣合同》，合同主要約定：謝雙某向某某天晟公司購買其開發的“漢口印象”第*棟*單元*層*號房屋一套，房屋總價款490，000元；雙方約定買受人以貸款方式付款，于2014年12月14日前，一次性支付商品房首付款147，000元，其余價款辦理貸款；房屋交房期限為2015年9月30日前；自本合同生效之日起30日內，由出賣人向房地產管理部門申請登記備案。合同還約定了其他權利義務。同日，原告謝雙某向被告某某天晟公司支付了127，000元購房首付款，被告某某天晟公司向原告謝雙某開具了收據。至此，原告謝雙某按合同約定向被告某某天晟公司支付了全部首付款147，000元。

另查明，被告某某天晟公司已于2013年12月9日將本案訴爭商品房抵押給案外人某某信托有限責任公司，并辦理抵押登記，抵押期限自2013年12月9日起至2016年6月9日止。2015年2月11日，因被告某某天晟公司與案外人的糾紛，武漢市中級人民法院作出（2015）鄂武漢中立保字第00112號民事裁定書，查封了本案房屋，查封期限自2015年2月11日起至2017年2月10日止。直至訴訟中，原被告之間簽訂的《武漢市商品房買賣合同》未能登記備案，致原告謝雙某無法辦理銀行貸款。本案涉案房屋仍未交付，且處于抵押、查封狀態。

2015年7月21日，原告謝雙某訴訟來院，要求如訴稱。因原被告雙方堅持各自意見，本案調解不成。

本院認為，原告謝雙某與被告某某天晟公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，且內容并未違反法律法規的強制性規定，應為有效，雙方均應按照合同約定全面履行義務。

被告某某天晟公司作為涉案房屋的出賣方，在簽訂商品房買賣合同時，告知買受人所售房屋的相關權屬狀況是其應盡的義務，且本案合同約定的房款付款方式為貸款付款，房屋被抵押直接影響銀行貸款的辦理，即房屋被抵押直接決定本合同能否順利履行，被告某某天晟公司作為出賣方、設立抵押的抵押人在簽訂合同時有義務告知這一影響合同順利履行的重大事實，但其并未履行告知義務；而原告謝雙某作為房屋買受人，僅需對出賣方是否具備相關出賣資質進行核實確認，對于該在建房屋的權屬狀況的查詢確認并非其應主動所盡之義務。故對于被告某某天晟公司辯稱原告謝雙某在簽訂商品房買賣合同時應該可以在房地產部門查詢到涉案房屋已抵押的信息，其不存在故意隱瞞房屋已被抵押行為的意見，本院不予采納。

原告謝雙某依約履行了支付購房首付款的義務，根據合同約定，剩余購房尾款由原告辦理貸款支付，但因被告某某天晟公司所售房屋在簽訂房屋買賣合同前便處于抵押狀態，被告某某天晟公司未能按約定辦理《武漢市商品房買賣合同》的登記備案，導致原告謝雙某無法辦理銀行貸款，且現涉案房屋仍處于抵押、查封狀態，被告某某天晟公司亦不能確定何時能夠有效消除合同履行的法律及事實障礙，原告謝雙某購買房屋的合同目的不能實現。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的……”的規定，以及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：……（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實……”的規定，本案商品房買賣合同已達到法定解除條件。被告某某天晟公司辯稱原告謝雙某起訴時尚未到合同約定的交付時間，沒有達到合同約定解除條件的意見，本院不予采納。原告謝雙某請求解除雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》、被告某某天晟公司返還已付購房款并支付利息的請求，有事實和法律依據，本院予以支持。鑒于原告謝雙某未向本院提交其遭受其他相關損失的證據，綜合考量合同履行情況、當事人過錯程度以及預期利益等因素，酌定被告某某天晟公司還應向原告謝雙某承擔已付購房款30%即44，100元的賠償責任，原告謝雙某相應的訴求，在該范圍內的本院予以支持，超出部分不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百三十條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決如下：

一、解除原告謝雙某與被告某某天晟武漢置業發展有限公司之間簽訂的《武漢市商品房買賣合同》；

二、被告某某天晟武漢置業發展有限公司于本判決生效后十日內向原告謝雙某返還已付購房款人民幣147，000元及利息（以147，000元為本金，按中國人民銀行同期一年期貸款利率，自2014年12月15日起計算至本判決確定的給付之日止）；

三、被告某某天晟武漢置業發展有限公司于本判決生效后十日內向原告謝雙某支付賠償款人民幣44，100元；

四、駁回原告謝雙某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費5，710元，由原告謝雙某負擔1，588元，被告某某天晟武漢置業發展有限公司負擔4，122元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預交案件受理費5，710元，款匯武漢市中級人民法院。戶名：湖北省武漢市中級人民法院；賬號：17×××67；開戶行：農行武漢某某支行；上訴人在上訴期滿后七日內未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　李振華

審　判　員　屠俊霞

人民陪審員　陳榮富

二〇一六年一月十八日

書　記　員　張方艷

商品房預售合同  合同糾紛