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重慶市榮昌縣人民法院

民事判決書

（2014）榮法民初字第04728號

原告：重慶市某某物業管理有限公司，住所地重慶市榮昌縣昌元街道學院路*號*幢*號，組織機構代碼7530**43-8。

法定代表人：周某，總經理。

委托代理人：金朝偉，重慶川偉律師事務所律師，特別授權。

被告：彭某某，女，19**年*月*日出生，漢族。

委托代理人：唐某某，女，19**年*月*日出生，漢族，系彭某某之母，特別授權。

原告重慶市某某物業管理有限公司（以下簡稱某某物業）與被告彭某某物業服務合同糾紛一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法由審判員周丹適用簡易程序于2014年11月21日公開開庭進行了審理。原告某某物業的委托代理人金朝偉，被告彭某某的委托代理人唐某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告某某物業訴稱：原告系榮昌縣某某金典小區的物業服務單位，被告系該小區*單元某號房屋產權所有人，系小區的業主之一。2009年11月21日，重慶佳特置業發展有限公司作為該小區的建設單位，與原告簽訂《前期物業服務合同》。合同第三條約定物業服務內容，第六條約定物業服務收費標準按建筑面積計算，以物價局核定的標準收費，第七條約定共有的專項設備運行的能源消耗，獨立計量核算，合理向業主分攤計收。2011年6月16日榮昌縣發展和改革委員會作出《關于核定某某金典小區物業服務收費標準的通知》確定，高層住宅物業服務費每月0.45元／m2，公共設備設施日常維修養護費每月0.2元／m2，電梯費按月票計價。到2013年4月為止，因某某金典小區業主委員會成立，另行選聘新的物業服務企業，原告終止對該小區的物業服務。被告欠2012年1月至2013年4月期間物業費至今未交。被告拒絕交納物業服務費的行為構成違約，依法應當承擔違約責任。現原告起訴至法院，要求判令被告支付2012年1月至2013年4月期間物業管理費、公共設備設施日常維修養護費、電梯費、公共照明費、第二次供水電費合計1994元以及違約金500元。

被告彭某某辯稱：房屋質量問題很多，門外面墻都是空的，我們叫了物管和開發商來看，但他們都不進行整修。我們之所以2012年1月至2013年4月沒有交物管費是因原告未履行相應職責。電梯是組裝電梯，質量有問題。另外，裝修時，原告收取了我們除渣費200元未退還我們，要求在本案中一并處理。

經審理查明：原告2011年1月至2013年4月系某某金典小區的物業管理公司，被告彭某某系該小區2幢某號房屋的所有權人，其房屋建筑面積為81.41m2。2009年11月21日，重慶佳特置業發展有限公司作為該小區的建設單位，與原告簽訂《前期物業服務合同》。協議期限自2009年11月21日起到2011年7月6日止。該協議第六條載明：雙方約定物業服務費用按建筑面積計算，以物價局審核的標準收費。第七條載明：共同的專項設備運行的能源消耗，應獨立計量核算，合理向業主分攤計收。2011年6月16日榮昌縣發展和改革委員會作出《關于核定某某金典小區物業服務收費標準的通知》確定，高層住宅物業服務費每月0.45元／m2，公共設備設施日常維修養護費每月0.2元／m2，電梯費按月票計價為：（1）按層計算：張／人=10元（第三層）=0.30元×（N-3），N為層數。《前期物業服務合同》期滿后，原、被告未簽訂書面合同，原告仍然負責某某金典小區的物業服務相關工作。因對原告的服務管理工作不滿意，被告自2012年1月至2013年4月沒有向原告交納物業服務的相關費用。經多次催收無果，原告遂訴至本院。

庭審中，原告陳述請求中關于電梯費的收費標準21層以上是按照每戶40元每月收取的，被告對此標準無異議。

上述事實有原告提供的房產查檔證明、《前期物業服務合同》、《關于核定某某金典小區物業服務收費標準的通知》、明細表，以及原、被告陳述等證據予以證實，本院依法予以確認。

本院認為：原告根據與建設單位簽訂的《前期物業服務合同》對某某金典小區進行物業服務管理活動，其合法權益應當得到維護。在協議期滿后，原告繼續為小區提供服務，被告居住使用位于某某金典小區內的自有房屋，接受了原告提供的物業服務，雙方形成了事實上的物業服務合同關系，被告應當按照相關文件確定的標準向原告繳納相關的費用。被告以沒有與原告簽訂合同為由不予交納物業服務費用的觀點沒有法律依據，本院不予采信。被告稱的房屋存在質量問題，被告可以依法另行主張權利，其作為不應交納物業服務費用的抗辯理由，并無法律依據，本院不予采信。

對被告應交納的物業管理服務費，本院確認如下：（1）按照文件規定，物業服務費計為0.45元／㎡／月×81.53㎡×16個月=587元；（2）日常維護費0.2元／㎡／月×81.53㎡×16個月=260.90元；（3）電梯費16月×40元／月=640元；以上三項合計1487.9元有相關依據，本院依法予以支持。原告主張的公共照明分攤費及二次供水加壓電費，因庭審中被告要求原告出示該兩項費用的實際產生數額，原告可自行與被告就此兩項費用進行結算，本案中不作處理。因《前期物業服務合同》期滿雙方未簽訂合同，雙方對違約金并無約定，原告稱按照《前期物業服務合同》的約定計算違約金并無法律依據，因此，對原告主張的違約金的請求本院不予支持。被告稱應當扣除除渣費的意見，因其未舉示相關費用票據，且原告也不同意在本案中扣除，故本院在此不作處理，雙方可自行協商。據此，依照《中華人民共和國合同法》第十條第一款、第三十六條、第六十條，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

一、被告彭某某在本判決生效后十日內支付原告重慶市某某物業管理有限公司2012年1月至2013年4月期間的物業服務費、日常維護費、電梯費共計1487.9元；

二、駁回原告重慶市某某物業管理有限公司的其他訴訟請求。

本案案件受理費減半預收25元，實際收取25元，由被告彭某某負擔。

如果被告彭某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第五中級人民法院。同時，直接向該院預交上訴案件訴訟費。遞交上訴狀后上訴期滿七日內仍未預交訴訟費又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力，當事人應自覺履行判決的全部義務。一方不履行的，自本判決內容生效后，權利人可以向本院申請強制執行。申請執行的期限二年，該期限從法律文書規定履行期間的最后一日起計算；法律文書規定分期履行的，從規定的每次履行期間的最后一日起計算。

審判員　周　丹

二〇一四年十一月二十五日

書記員　朱俊亨

物業服務合同糾紛