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四川省珙縣人民法院

民事判決書

（2015）宜珙民初字第1904號

原告珙縣某某養護管理段

法定代表人林某，段長

委托代理人陳大剛，四川勝邦律師事務所律師

委托代理人黃小耘，四川協州律師事務所律師

被告彭某某，男，19**年*月*日出生，漢族,珙縣人，住珙縣。

原告珙縣某某養護管理段（以下簡稱養護段）與被告彭某某確認合同無效糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的法定代表人林某及委托代理人陳大剛、被告彭某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告養護段訴稱，1991年原告取得曹營道班《國有土地使用權證》，占用劃撥國有土地面積336.03平方米，建房七間（面積295平方米）使用。1998年4月16日原告請示交通局，要求改造曹營道班房，1998年4月21日交通局批復同意改造，1999年3月29日珙縣計劃局批復同意曹營道班改造立項。1998年4月29日原告與被告彭某某簽訂《聯建房屋協議書》，約定：雙方將道班7間房屋295平方米改造為一樓一底的磚混樓房，原告以舊房材料折價6萬元出資，其余資金由被告彭某某負責，房屋建成后，原告分配靠石碑方向兩間門市及門市對應上面的二樓房屋，其余房屋歸被告彭某某所有。1998年8月30日前完工交付使用。1999年被告彭某某對原道班房進行大部分改造后，停住了改造，并將已經改造的五間門市據為己有，獨自占有使用至今。原告認為，雙方簽訂的《聯建房屋協議書》的實質是將劃撥的國有土地轉讓與被告個人建房，被告無權使用國有劃撥的土地；根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓的相關規定，雙方簽訂的協議書違反了法律的強制性規定。為了保護國有資產的合法權益，請求：一、確認1998年4月29日原告與被告簽訂的《聯建房屋協議書》無效。二、被告返還原告國有土地證登記的地上房屋曹營道班6間磚混門市、二樓5間綜合房屋（靠石碑方向）及該房屋占用土地。三、被告賠償原告房屋損失（收益、孳息、房租）272600元。

被告彭某某辯稱，一、原告的起訴已超過法律規定的訴訟時效。原、被告簽訂的《聯建房屋協議書》是經國土等有關部門批準，被告已按合同履行了應盡的義務。二、1999年3月被告動工建房，由于原告的房屋有二間房被其他人占住，故造成還有兩間至今未修。三、雙方簽訂的《聯建房屋協議書》經珙縣公證處公證已生效，該協議書是合法有效的合同，應該得到法律的保護。根據《合同法》、《確定土地所有權和使用權的若干規定》等法律法規的相關規定，原告的訴訟純屬無理。綜上，請求人民法院駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，1991年12月20日《國有土地使用權證》載明：土地使用者珙縣養護段曹營道班，地址珙縣曹營鄉，用地面積336.03㎡，其中建筑占地336.03㎡。1998年4月16日原告養護段的珙養（98）第010號《關于請求改造曹營道班房的請示》文件向珙縣交通局請示，內容有：……經曹營鄉政府要求，我段研究同意曹營鄉政府自籌資金拆除修建為磚混結構樓房，該房建成后曹營鄉政府以兩間門面的一樓一底交給我段作為償還原面積，其余面積歸曹營鄉政府所有。1998年4月21日珙縣交通局的珙交發（1998）51號文件，內容有：……你段報來請求改造曹營道班房的請示收悉，經研究同意你段意見，修建有關事宜，你段與曹營鄉政府商定。1999年3月29日珙縣計劃局珙計基（1999）18號文件載明：同意將曹營現有道班房改建為職工住房，總投資5.5萬元，資金由市、縣交通局補助和單位自籌，改建面積220㎡。1999年4月5日珙縣國土局的珙國土建（1999）4號《關于珙縣養護段改造曹營道班房使用土地的批復》，載明：……同意在原使用的國有土地內，占地220㎡，作改建曹營道班房用地。……1998年4月29日原告養護段（甲方）與被告彭某某（乙方）簽訂《聯建房屋協議書》，內容有：曹營道班房屋石墻土木結構，位于曹營蠶繭站對面，現有房屋七間295平方米，……經甲乙雙方協商，由雙方共同將該房進行改造，達成協議如下：一、甲方將舊房材料6萬元作為改造房屋的出資，改造房屋的其余資金由乙方負責。二、上述舊房改造成一樓一底磚混結構樓房，底樓為七間門面……。三、房屋分配：甲方分得靠石碑方向的兩間門面及兩間門面上面的二樓。其余房屋歸乙方所有……。四、房屋改造交由乙方負責，雙方商定，乙方須在一九九九年八月三十日前完工并交付使用……。五、甲乙雙方須在國土房管部門完清土地使用權房產證手續，其費用由乙方承擔。……。雙方當事人在該協議上簽字、蓋章。同日，珙縣公證處對該協議進行了公證，并制作了《公證書》。

1999年3月6日，被告彭某某拆除原曹營道班房屋五間半，改建的房屋結構為混合結構（其中：一層6間為營業用房，二層5間為住房），同年10月該房屋完工。之后，被告彭某某將所改建的房屋全部占有并居住至今。

2015年8月20日，原告向本院申請，要求對訴爭房屋損失（收益、孳息、房租）進行鑒定評估。2015年11月23日中證房地產評估造價集團有限公司受本院的委托，作出的中證土評報（2015）字第017號《土地估價報告書》，載明：……。七、估計結果：……珙縣曹營鄉內宗地，規劃用地為交通用地，宗地面積為336.03㎡。……國有劃撥建設用地使用權市場價格為：評估土地面積336.03㎡，土地使用權地面地價320元/㎡，總地價10.75萬元。中證咨字（2015）第C04號《造價鑒定報告書》，載明：……。四、鑒定結果：……對于珙縣某某養護管理段1999年10月竣工的訴爭房屋（6間門市及5間綜合房），經我們鑒定后，以2015年10月21日為造價基準日，其總費用為288301.97元。中證（珙縣）估字（2015）第2004號《房地產估價報告書》，載明：……五、估價結果：委估房屋（自1999年11月1日至2015年10月21日）租金損失的評估價值：不考慮資金利息合計為301200元。考慮資金利息合計為325968元。對上述三份鑒定結論，被告彭某某有異議，認為該鑒定結論與被告無任何關聯，且不申請重新鑒定。

再查，2014年7月30日珙縣國土資源局出具的情況說明載明：……1991年珙縣國土局根據《國家土地管理局關于確定土地權屬問題若干意見》的規定予以確權，土地性質為劃撥，用途為交通用地。2015年8月20日，本院對原、被告進行釋明，要求雙方按照合同法的規定主張自己的權利。被告彭某某明確表示其損失另案訴訟。

庭審中，原告自認：原珙縣養護段曹營道班用地系劃撥用地，未交納土地出讓金。被告自認：1999年4月5日代珙縣養護段在珙縣國土局交納了劃撥國有土地管理費440元。對原、被告自認的事實，雙方沒有異議。

上述事實，有以下證據證實：1、組織機構代碼證、身份證復印件。2、協議、文件、土地使用證、公證書、鑒定書三份；3、原、被告的陳述等。

本院認為，原告養護段曹營道班336.03㎡的土地性質為國有劃撥土地，用途為交通用地。1998年4月原告為改造曹營道班房，經交通局、計劃局同意原告改建房屋，國土局行文同意原告變更該土地的使用權。1998年4月29日原告養護段與被告彭某某簽訂《聯建房屋協議書》，1999年3月6日被告拆除原曹營道班房屋五間半，改建的房屋結構為混合結構（其中：一層6間為營業用房，二層5間為住房），同年10月房屋完工后被告將所建的房屋全部占有并居住至今。上述事實，證據充分，本院予以確認。爭議焦點：（一）《聯建房屋協議書》的效力。1、國家土地管理局（1992）第1號《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定，土地使用者需要轉讓土地使用權的，必須持有合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請。1998年4月29日原告（甲方）、被告（乙方）簽訂《聯建房屋協議書》第三條“房屋分配：甲方分得靠石碑方向的兩間門面及兩間門面上面的二樓。其余房屋歸乙方所有……”，該約定應是原、被告對曹營道班劃撥土地使用權的轉讓。現原、被告都沒有提供證據證明，協議簽訂后，雙方向縣人民政府土地管理部門提出書面申請，經縣人民政府土地管理部門批準并辦理了相關手續。而被告辯稱，1999年4月5日的珙國土建（1999）4號《關于珙縣養護段改造曹營道班房使用土地的批復》及代珙縣養護段在珙縣國土局交納了劃撥國有土地管理費440元，應是雙方所訂協議經土地管理部門的批準，被告的該辯稱理由與法不符，本院不予采信。2、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府批準……。1999年10月被告所建房屋完工后，原、被告應當就該房屋的轉讓報有批準權的人民政府批準，現無證據證明，被告對曹營道班房改造完工并居住至今有合法的批文。3、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條：土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。本案中，原告是該爭議房屋的土地使用權人，與被告簽訂聯建房屋協議轉讓劃撥土地使用權，現無證據證明，該劃撥土地使用權的轉讓經有批準權的人民政府批準，也無證據證明，起訴前雙方經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續。綜上，因原、被告簽訂的《聯建房屋協議書》違反了法律、行政法規的強制性規定，現原告要求確認該協議書無效的理由成立，本院予以支持。因確認合同無效不適用訴訟時效的規定，且《公證書》不能對抗法律、法規的強制性規定，故被告辯稱原告的訴訟已超過訴訟時效，該協議已經公證，要求確認該協議有效的理由于法無據，本院不予采信。（二）財產如何處理。《中華人民共和國合同法》第五十八條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方，應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。由于原、被告簽訂的《聯建房屋協議書》屬無效協議，且自始無效，故修建房屋的該宗國有土地使用權仍然屬于原告，并未轉移至被告。依據法律，合同無效后，原告可要求被告返還原曹營道班房。因被告在1999年3月6日已拆除了原曹營道班房屋五間半，改建為混合結構樓房，現原告要求被告返還的房屋已滅失，故被告應返還現已建成的混合結構樓房。（三）過錯責任的承擔。本案中，原告未經有批準權的人民政府批準，與被告訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前雙方也未經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續，由于原、被告的行為存在過錯，對導致合同確認無效，并結合本案實際劃分相應比例，原告承擔80%的過錯責任，被告承擔20%的過錯責任。（四）損失如何賠償。根據民事訴訟證據的相關規定，人民法院委托鑒定部門作出的鑒定結論，當事人沒有足以反駁的相反證據和理由，可以認定其證明力。中證土評報（2015）字第017號《土地估價報告書》、中證咨字（2015）第C04號《造價鑒定報告書》、中證（珙縣）估字（2015）第2004號《房地產估價報告書》是本院委托的鑒定機構作出的鑒定結論，被告雖不認可，由于被告沒有提供足以反駁該鑒定結論的相反證據予以佐證，故對上述三份鑒定結論，本院予以確認。本案被告拆除原告的房屋建成混合結構樓房屋后，一直將其所建的房屋全部占有并居住至今的事實清楚，由于被告的該行為，使原告喪失了與第三人訂立有效合同獲得租金及利息收益的機會，原告要求按《房地產估價報告書》的估價結果325968元，由被告賠償房屋損失的訴請，結合導致合同無效的過錯責任比例劃分，其合理部分即65193.60元（325968元×20%），本院予以支持。原、被告訴爭房屋的土地使用權屬劃撥，而《土地估價報告書》的評估結論是土地收益，該收益應上繳國家，故本院不予審查。被告返還原告的一樓一底的磚混樓房屋屬被告修建，現被告明確表示其損失另案訴訟，故本院不予處理。據此，本案經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，判決如下：

一、原告珙縣某某養護管理段與被告彭某某在1998年4月29日簽訂的《聯建房屋協議書》無效。

二、由被告彭某某將上述《聯建房屋協議書》所聯建的房屋（混合結構。其中：一層6間營業用房，二層5間住房）返還原告珙縣某某養護管理段。

三、被告彭某某在本判決生效后十日內賠償原告珙縣某某養護管理段所受到的損失65193.60元。

四、駁回原告珙縣某某養護管理段的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費6180元，由原告珙縣某某養護管理段承擔4944元，被告彭某某承擔1236元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于四川省宜賓市中級人民法院。

審判長　　葉文玉

審判員　　羅鈺紅

審判員　　王　惠

二〇一六年四月十二日

書記員　　倪　芳

確認合同無效糾紛