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廣西壯族自治區玉林市玉州區人民法院

民事判決書

（2015）玉區法民初字第763號

原告許某。

被告黃某。

委托代理人杜夕紅，廣西桂金劍律師事務所福綿分所律師。

原告許某與被告黃某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年3月25日立案受理。依法由審判員陳斌適用簡易程序，于2015年6月1日公開開庭進行了審理，書記員唐勇擔任法庭記錄。原告許某，被告的委托代理人杜夕紅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：2010年4月17日，原、被告雙方簽訂了《房屋租賃合同》，其將位于玉林市盛業A1-1105號房屋出租給被告經營使用，租期自2010年5月1日至2015年5月31日，第一及第二年月租金為1600元，第三年為1650元，第四及第五年為2000元，每月二十日前交付下一個月租金，如不能按期交清，每日加收本年度月租金的1%作為滯納金，被告拖欠房租累計達一個月以上的，原告有權解除合同，收回出租房屋，同時交付的房屋押金40000元不予退回，作為違約金予以扣除。自2014年9月21日起，被告便拒絕支付租金，亦未繳納租賃期間的相關費用及稅金，不歸還房屋鑰匙，且避而不見；2015年2月4日，其委托律師向被告發出《關于解除〈房屋租賃合同〉的律師函》，解除與被告簽訂的《房屋租賃合同》，要求被告于收到上述函件三日內騰退房屋，并支付清所有欠費，但被告置之不理，被告租賃期間拖欠有物業管理等費用714.96元、電費199.7元、因被告拒不退還房屋鎖匙而更換房鎖費用925元，為此，請求法院判令：1、被告支付房屋租金10000元，其他經濟損失1839.66元，合計11839.66元，2、被告自2014年9月21日起至付清欠付租金之日止，每日按年度月租金的1%向原告支付滯納金，3、本案訴訟費用由被告承擔。

原告對其陳述事實在本院指定的舉證期限內提供的證據有：1、房屋租賃合同，證明至2010年4月17日起原告將房屋出租給被告，雙方對租金數額、支付方式及違約責任進行了約定；2、EMS快遞投遞單及律師函，證明原告于2015年2月4日委托律師向被告發了律師函，解除雙方的房屋租賃合同，被告三日內騰退房屋，交清各項費用及退還鎖匙；3、①單元收款單、②電費發票、③發票，證明自2014年9月21日起，被告拒絕支付租金，亦未繳納租賃期間的相關費用，包括物業管理相關費用714.96元、電費199.7元、更換房屋鎖及鑰匙925元，合計1839.66元；4、原告身份證。

被告辯稱：其已于2014年7月份搬走，原告知道其搬走后不應該擴大經濟損失，所以不同意支付租金10000元及其他經濟損失和滯納金，被告在原告處有押金4000元，請求法院駁回原告的訴訟請求。

被告在本院指定的舉證期限內未提供證據。庭審時提供一份“證明”，證明雙方已終止合同。

經過開庭質證，被告對原告提供的證據1、2、4真實性和證明問題無異議，對證據3真實性無異議，但對證明問題有異議，雙方已終止合同，之后的電費應由原告自己承擔。本院對雙方無異議予以確認，可作為本案定案依據。被告雖對原告提供的證據3證明問題有異議，但未提供相反證據反駁，該證據本院予以認可，可作為本案定案依據。原告對被告庭審時提供的“證明”，真實性和證明問題均有異議，無法證明雙方已終止合同，本院對被告庭審時提交的“證明”不予認可。

綜合全案證據及當事人陳述的分析，本院確認以下法律事實：2010年4月17日，原、被告雙方簽訂了《房屋租賃合同》。合同約定：第四條，1、租賃期間自2010年5月1日至2015年5月31日，……第五條，1、租金為第一至二年，月租金1600元，第三年月租金1650元，第四至五年月租金2000元。每月二十日前交清下一個月的租金，如不能按期交清，甲方（原告）每日加收本年度月租金的1%作為滯納金，延誤1個月不交清租金，甲方有權沒收乙方房屋押金作為違約金，并終止出租合同，同時收回所出租房屋；違約金不足以彌補損失的，還應賠償經濟損失。……3、押金，房屋押金4000元，……（2）如未到合同期滿，乙方中途擅自退租的，提前3個月通知甲方，經雙方協商，乙方需交清所有費用，押金將用抵扣違約金不予退回。第六條，租賃期間相關費用及稅金由乙方負責繳納，并承擔延期付款的違約責任。……第九條，合同的變更、解除與終止，……2、房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權解除合同，收回出租房屋，同時押金不予退回，作為違約金予以扣除，違約金不足以彌補經濟損失的，還應賠償經濟損失，……雙方還對其他事項進行了約定。合同簽訂后，被告交付了押金4000元，領取了房屋鎖匙入住。被告交付房屋租金至2014年9月份，之后未再支付租金，2015年2月4日，原告委托律師給被告發出律師函一份，以被告未按時支付租金為由解除雙方的房屋租賃合同，并通知被告交清租金、滯納金、騰退房屋前的相關物業管理、電費等費用。發出律師函后，原告于2015年2月18日更換上述出租房屋的鎖，更換門鎖、鑰匙費用925元，雙方的房屋租賃合同終止。原告于2015年3月10日繳納A1-1105號房屋物業管理費用714.96元，其中包含2015年3月份的物業管理費95.8元、清潔垃圾費7元，2015年3月12日支付電費199.7元，其中2014年9月份電費84.53元、11月份電費77.13元、2015年1月份電費21.13元、3月份電費16.91元。原告因向被告追索上述費用未果訴至本院。

本案的爭議焦點是：一、原、被告雙方的房屋租賃合同何時解除？二、被告拖欠原告的費用有哪些？是否應支付滯納金？

一、關于原、被告雙方的房屋租賃合同何時解除的問題？

關于房屋租賃合同何時的問題：原告主張因被告不按時繳納租金，至原告2015年2月份發生律師函后，雙方合同解除，被告辯稱，其已于2014年7月搬離出租房，雙方合同從2014年7月份解除，本院認為，雙方的房屋租賃合同的期限到2015年5月31日，被告在未到租賃期滿前拒不支付租金，也未告知何時搬離出租房，并履行租賃房屋的交接手續，被告自行搬離出租房的行為，不構成合同自動解除，在被告拖欠幾個月的租金后，為了減少損失，原告于2015年2月底主動接收房屋，被告對此無異議，此時，屬雙方達成解除合同合意而解除合同。

二、關于被告拖欠原告的費用有哪些？是否應支付滯納金的問題？

本院認為，被告支付房屋租金至2014年9月份，至2015年2月份雙方解除合同時，有5個月的租金未支付，按合同約定每月2000元，5個月是10000元；合同解除前的物業費和電費應當由被告承擔，拖欠的物業管理費等費用是612.16元（714.96元－95.8元－7元），電費182.79元（199.7元－16.91元），合同解除后的費用由原告承擔。關于是否應支付滯納金的問題：雙方約定的滯納金和押金條款，均屬于違約金范疇，而逾期支付租金，造成的損失是租金未得到及時收取的利息損失，根據法律規定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。即逾期支付租金的損失，從每月逾期支付租金之日起，按銀行貸款利率的130%計。至于被告提前終止而造成損失，因雙方已約定了押金，該押金可以彌補因提前終止合同，房屋未及時出租造成的過度時期的損失，因此，原告的主張部分成立，對成立部分，本院予以支持。被告的抗辯，理由不成立，依法不予采信。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第二項、第一百一十四條、第二百二十六條，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、被告黃某支付房屋租金10000元、物業管理費612.16元、電費182.79元，合計10794.95元給原告許某；

二、被告黃某支付逾期付款違約金給原告許某（違約金的計算，以2000元為基數，從2014年9月21日起至2014年10月20日止，以4000元為基數，從2014年10月21日起至2014年11月20日止，以6000元為基數，從2014年11月21日起至2014年12月20日止，以8000元為基數，從2014年12月21日起至2015年1月20日止，以10000元為基數，從2015年1月21日起至本生效判決規定的履行期限屆滿之日止，均按中國人民銀行規定的金融機構同期同類貸款利率的130%計付）。

本案受理費194元，減半收取是97元，財產保全費1070元，合計1167元，由被告黃某負擔。

上述應履行義務，限義務人于本判決生效之日起十日內履行完畢。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內向本院申請執行。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于玉林市中級人民法院。

審判員　　陳斌

二〇一五年六月二十四日

書記員　　唐勇

房屋租賃合同糾紛