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江蘇省徐州市賈汪區人民法院

民事判決書

（2014）賈吳民初字第0455號

原告馬某某。

被告陳某某。

委托代理人劉兆輝，江蘇金合律師事務所律師。

原告馬某某訴被告陳某某土地租賃合同糾紛一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法由審判員周洪生適用簡易程序于2014年10月29日、同年12月3日公開開庭進行了審理，原告馬某某、被告陳某某及其委托代理人劉兆輝到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告馬某某訴稱，2013年3月5日，原、被告簽訂關于某某區某某鎮某某村原馬山磚廠廢棄廠區租賃合同，約定被告陳某某租用原告馬某某具有使用權的原馬山磚廠廢棄廠址用于建廠，并約定租期為2013年1月至2033年底，共31年，土地年租金3萬元。合同簽訂后，被告陳某某于2013年8月2日，在租用的原馬山磚廠舊址上注冊登記了“徐州紫莊馬山某甲科技有限公司”，公司成立時，將原告價值9萬元的6間自建瓦房進行拆除，至今沒有賠償，且被告一直拖欠土地租金，故起訴請求判令：1、被告陳某某支付自2013年1月1日至2014年9月2日止的租金45000元；2、被告陳某某賠償租賃土地上6間自建瓦房，價值90000元；3、解除雙方于2013年3月5日簽訂的原馬山磚廠土地租賃合同；4、被告陳某某歸還原告建設用地和規劃用地許可證。

被告陳某某辯稱，因被告家中有事，雙方沒有實際履行合同，原告也未將場地交付被告，被告也沒有在場地內經營。被告已向原告支付租金及相關費用10萬余元，原告再要求支付現金及賠償6間瓦房的損失，沒有相關的證據證明，其訴訟請求不能成立；關于建設用地和規劃用地許可證，因兩證已經過期，被告愿意協助重新辦理，所需費用由被告承擔。

經審理查明，2013年3月5日，原告馬某某（甲方）與被告陳某某（乙方）簽訂《租賃合同》，雙方就馬某某擁有使用權的原紫莊鎮馬山磚廠廢棄廠址的土地達成租賃協議，內容為：“一、租賃土地面積、位置及用途：1、甲方將個人集資建成的馬山磚廠廢棄廠區租給乙方經營使用。（附用地規劃證和馬山村委會證明）2、土地坐落在某某區某某鎮某某村原馬山磚廠廢棄廠址，東至馬山村五組，西至西溝河，北至馬山村農田，南至村公路。3、土地租賃給乙方用于合法生產經營。二、租賃期限及租金：1、從二零一三年元月至二零三三年底，共三十一年。2、租金計算標準：土地年租金三萬元，共計九十萬元，乙方每五年（第一次六年）交付壹拾伍萬元租金給甲方。3、定金交付方法：以甲方出具給乙方的定金收到條為準。三、甲乙雙方的權利和義務：1、甲方對乙方的破壞性、污染性經營有糾正制止權。2、在招募工人時，同等條件下乙方須優先錄用甲方村民。3、租賃期內乙方不能以土地作為抵押物，所產生任何債務關系，由乙方承擔。4、乙方享有對租賃土地的使用權、收益權等合法權益。另外，乙方若對租賃土地轉租應該提前通知甲方，不得損害甲方利益。甲方將租賃土地上已有房屋等地面附屬物無償贈與乙方，乙方可以在租賃期內任意處分。5、甲方在合同簽訂后十天內為乙方清理場地，協助乙方辦理場地內通水通電事項，其中用電規格為三相電，水電接通及日常水電費由乙方承擔。甲方要保護乙方的正常生產經營活動，維護乙方的合法權益。如甲方村民損害乙方財產，甲方應積極協助乙方獲得賠償。甲方保障乙方在租賃土地投資建設，協助乙方辦理相關手續，并保證院內房屋及土地能夠正常使用。建設過程中，如遇需要，乙方可對地面附屬物任意處置，拆除。6、合同有效期內，該處土地如被國家、地方政府征用或征收，雙方合同終止。其中該處土地賠償款按租金繳納情況分配，附著物部分賠償，乙方自愿給予甲方百分之十賠償金額。經營損失賠償款歸乙方所有。甲方也有權要求乙方平整廠區，所需費用由乙方承擔。7、租賃期限屆滿后乙方享有優先租賃權。到期若需要續租的，乙方應提前六個月向甲方提出要求和足額繳納租金，雙方協商簽訂續租事宜；8、租賃到期不再續租或者其他原因導致合同終止，乙方將地面可拆除生產設備，自行拆除處理。不可拆除部分留下歸甲方所有。甲方收回土地。9、由于不可抗拒或其他因素導致合同未到期終止，乙方在得到相應賠償后，甲方不用返還乙方未到期部分租金。10、合同簽訂，在乙方足額繳納租金后，甲方應向乙方出具租金收到條后生效。本合同一式四份，雙方各持二份，并由甲方報告有關部門備案。未盡事宜，雙方可協商簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。協商不成，雙方均有權向人民法院起訴解決。甲方：馬某某時間：2013年3月5日乙方：陳某某時間：2013年3月5日”。合同簽訂后，原告按照合同約定對租賃土地上附著物進行了清理，受被告陳某某委托，原告馬某某另從其他村民手中承包土地20畝，預留給被告設立企業使用，同時完成了做廣告牌、拉圍墻、進行綠化等事宜?；谝陨掀髽I籌建事宜，原告馬某某自認，被告陳某某自2013年3月至2014年6月，陸續向原告馬某某支付各項費用108000元。2013年9月29日，被告陳某某注冊成立徐州紫莊馬山某甲科技有限公司，企業注冊地址為徐州市某某區某某鎮某某村（原馬山磚廠）。公司注冊成立后，被告一直未進行實際經營。庭審中，原告馬某某提供一份費用支出明細，經詢問被告陳某某，陳某某對支付村民土地租金、拉圍墻、做廣告牌、整理場地、演出、打草拉草，打草清理場地人員吃飯、賠償樹款、拔電線桿費用項目認可，但認為支出費用過高，該支出費用總額為76560元。其中關于給付村民20畝地租金問題，陳某某不能說清已付的數額，馬某某稱已付給村民36000元，但其提供的明細顯示已給付28000元。

以上事實，有原告提供的《租賃合同》、費用支出明細、以及雙方陳述的材料為憑，經庭審質證，被告陳某某雖否認租賃合同上的簽名，但認可合同條款內容，故本院予以確認。

本院認為，原告馬某某與被告陳某某訂立的《租賃合同》，系雙方真實的意思表示，為合法有效的合同，雙方均應嚴格按照合同履行，但在履行合同過程中，雙方未能建立相互信賴的合作關系，致雙方產生糾紛以至發生訴訟。經過庭審詢問，雙方均無繼續履行合同的愿望，故對原告要求解除合同的訴訟請求，本院予以支持；關于原告馬某某要求賠償拆除房屋損失問題，因房屋已不存在，房屋結構情況及價值無相應證據證明，待原告收集相應證據后可另行主張權利。

對于原告馬某某要求被告陳某某支付一年半租金45000元的問題，被告陳某某最后一次付款的日期為2014年6月份，原告主張45000元土地租金并無不當，但是，自2013年3月至2014年6月，被告陳某某陸續支付原告各項費用108000元，除被告知道或認可的支出項目外，剩余款項應從土地租金中扣除。綜合原、被告發生土地租賃關系的經過可看出，在被告陳某某否認雇傭馬某某的情況下，原告馬某某更有可能按照雙方合同的約定，協助被告陳某某實施設立企業的籌備工作，原告馬某某代被告陳某某支出一些費用應屬受陳某某委托，因此對于陳某某在當時已經知道的支出項目說明馬某某已事先進行了告知，無論支出的具體數額，被告都應對原告的行為承擔責任，庭審中，被告雖辯稱支出數額過高，在其無證據反駁且無合理解釋的情況下，本院對此抗辯理由不予采信。根據庭審調查，被告陳某某對支付村民土地租金、拉圍墻、做廣告牌、整理場地、演出、打錯拉草、請打草、清理場地人員吃飯、賠償樹款、拔電線桿項目費用支出認可，該費用合計為75650元，原告馬某某手中剩余款項應為32250元，從租金中扣除后，被告陳某某還應支付原告馬某某租金12650元。

針對原告馬某某要求被告陳某某歸還建設用地和規劃用地許可證的訴訟請求，鑒于該證已過期，判決歸還已無必要，被告同意協助辦理并愿意承擔費用，故雙方可另行協商解決。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定判決如下：

一、解除原告馬某某與被告陳某某于2013年3月5日訂立的《租賃合同》；

二、被告陳某某于本判決發生法律效力之日起十日內支付原告馬某某土地租金12650元；

三、駁回原告馬某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費3000元，減半收取1500元，由原告馬某某負擔1360元，被告陳某某負擔140元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。

審判員　　周洪生

二〇一四年十二月十二日

書記員　　周　瑜

民事糾紛