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浙江省三門縣人民法院

民事判決書

（2014）臺三小商初字第409號

原告：王某某。

委托代理人：葉可森，浙江利群律師事務所律師。

委托代理人：徐漢鋼，浙江利群律師事務所律師。

被告：黃某某。

委托代理人：孫林劍，浙江永聯律師事務所律師。

原告王某某訴被告黃某某居間合同糾紛一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法由審判員張凌鋒適用簡易程序，于2014年11月17日公開開庭進行審理。原告的委托代理人葉可森、徐漢鋼，被告及委托代理人孫林劍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王某某起訴稱：原告本已購買椒江區某某名苑小區房屋，考慮到諸多方面原因，決定將該房屋出賣后調換到其他小區，為此到多家房地產公司及中介所尋找房源。2014年7月7日，被告黃某某在其開辦的臺州經濟開發區某某中介所（以下簡稱某某中介所）向原告推薦已由第三人購買的某某半島**號樓*單元***室房屋，可以1822800元的價格并以直改名的方式出賣給原告，并答應原告先付定金5萬元，簽約時再付部分房款，余款在原告所有的某某名苑小區房屋出售后一次性付清。協議達成后，原告于當日將5萬元定金交付給被告，被告因此向原告出具《定金收條》一份，約定于2014年8月8日在某某中介所辦理簽訂協議手續。2014年8月8日上午，原告帶了部分款項到某某中介所簽約，但被告知無法與賣方簽訂協議，要直接到房地產開發公司辦理，并同時提出在簽約時要一次性付清全部房款。為此，原告多次致電被告，要求與賣方直接通話，或由賣方給原告電話，盡可能就付款方式達成一致意見，但遭到被告無理拒絕。另查明，被告創辦的某某中介所已于2010年在工商部門注銷，但某某中介所公章被告仍在違法使用。為此，原告訴至法院，請求判令：1、被告返還原告購房定金5萬元；2、本案訴訟費由被告承擔，

被告黃某某答辯稱：請求法院依法駁回原告的訴訟請求。1、本案案由為居間合同糾紛，原告的訴請返還定金5萬元，與居間合同不相稱；2、某某半島**號樓*單元***室房屋即本案訴爭房屋的房主是臺州市某某房地產開發有限公司（以下簡稱某某房產公司）；3、原告在訴狀中陳述的付款方式與事實不符，原告購買訴爭房屋，被告受某某房產公司的委托，收取原告定金5萬元，雙方約定先付定金5萬元，簽合同時再一次性付清；4、當天8月8日，被告多次催促原告，是原告不及時到房產公司辦理相關買賣手續，被告沒有過錯，原告有過錯，按照法律規定可以直接沒收定金。

原告王某某反駁稱：被告的答辯與事實不符。1、本案涉及兩層法律關系，即原、被告之間的居間合同關系和原告與案外人之間的房屋買賣合同關系。被告作為中間機構向原告收取5萬定金才導致本案糾紛，故原告要求被告返還定金5萬元的訴請，不存在與居間合同不相稱的問題；2、賣方并非某某房產公司，而是另外第三人，原告已將定金交付給被告，至于被告有無將定金交給賣方，原告不清楚；3、對房屋總價雙方無異議，對于付款方式有異議，原、被告雙方一開始約定先付定金5萬，簽合同再付10幾萬，最后等原告將原有房屋出賣后，再一次性付清余款。4、8月8日當天原告一直要求與賣方進行溝通，商量付款方式，但遭到被告拒絕。

原告王某某為證明自己的主張，向本院提交了以下證據：

證據一、定金收條原件一份，存款回單復印件一份，房屋所有權證復印件一份，擬證明原告為換房，與被告達成購買某某半島直改房屋，房款待其所有的某某名苑出賣后一次性付清，并當場支付5萬元定金的事實。

證據二、2014年8月8日通話記錄一份，擬證明在8月8日當日原告一直催促與賣方簽約，雙方原先就約定分期付款方式及與賣方溝通付款方式但遭到拒絕的事實。

被告黃某某質證意見：證據一、對收條、存款回單的真實性、關聯性都沒有異議，但收條的內容顯示，8月8日逾期不辦理，沒收定金，下面還注明此房直改到戶，中介費為1萬元；房屋所有權證真實性沒有異議，但關聯性有異議。證據二通話記錄的真實性、關聯性都有異議，電話號碼不是被告所有，未登記在被告的名下。通話前半部分的“女方”并非被告的妻子，可能是公司的其他女員工，其并不清楚雙方的購買協議，其陳述不能代表被告的意見，后半部分的通話是被告黃某某本人。現在通話口頭禪是正常的，通話記錄內容斷章取義，部分事實不客觀。被告多次催促原告到房產公司簽訂買賣合同，被告并不存在任何過錯。

被告黃某某為證明自己的主張，向本院提交了以下證據：

證據三、營業執照復印件一份，擬證明某某中介所變更為臺州市某某房地產經紀有限公司（以下簡稱某某經紀公司）的事實。

證據四、項目宣傳推廣合同協議一份，擬證明臺州市某某房地產公司委托被告推廣本案訴爭的房產某某半島**號樓*單元***室房屋的事實。

證據五、微信聊天記錄一份，擬證明原告交付定金后，被告多次告知原告來簽訂合同，告知其違約責任及定金最多可退還一萬元的事實。

原告質證意見：對證據三真實性無異議，關聯性有異樣，某某經紀公司不是原告的簽約對象。對證據四關聯性有異議，與本案無關，是案外的兩個單位簽訂的協議，并不是本案的原、被告雙方，且協議的有效時間到2014年6月30日止，而原、被告簽訂的時間是2014年7月7日。對證據五真實性沒有異議，微信聊天記錄是真實的，記錄顯示8月8日被告無理拒絕將賣方的電話告知原告。

被告黃某某反駁意見：收條上的落款公章“臺州經濟開發區某某中介所”是因為財務人員疏忽蓋錯公章的緣故。某某中介所現已變更為某某經紀公司，法人代表還是黃某某。被告多次催促原告辦理相關買賣手續，原告要求與賣方直接通話與本案沒有關聯，也沒必要。關于推廣協議的有效期問題，6月8日某某房產對房屋價格進行了調整，約定由被告繼續推廣，原被告訴爭的房產約定的價格也是按照調整后的價格表進行出賣的。

對于原、被告有爭議的事實，本院認定如下：

一、被告黃某某是否為本案適格的被告。

針對該爭議焦點，原告未向本院提交證據，被告提交了證據三、證據四。對證據三營業執照的真實性，本院予以認定。對證據四項目宣傳推廣合作協議，該協議有雙方法定代表人的簽字及公司的公章，真實可信，本院對該協議的真實性予以認定。關于被告主體適格問題，在庭審中，被告以其不是本案適格的訴訟主體提出抗辯，本院認為黃某某作為本案的被告主體并無不適格，理由如下：1、定金收條的落款方為某某中介所，出于誠信原告相信某某中介所就是原告的簽約對象，在了解某某中介所已于2010年被注銷的情況后，以黃某某為對象提起訴訟并無不妥，因被告的過錯（財務人員疏忽蓋錯公章）而要求原告承擔訴訟主體不適格的不利后果，顯然有失公平。2、項目推廣合作協議是某某房產公司與某某經紀公司之間簽訂的內部合同，原告作為案外人并不知情，被告也未向其告知相關情況；根據該推廣協議的約定，有效期到2014年6月30日止，而被告收取定金的時間為2014年7月7日，在有效期限以外，被告抗辯稱6月8日某某房產公司對房屋價格進行調整時，約定由被告繼續宣傳推廣，卻未提供相關證據予以證明，本院對被告該抗辯意見不予采納。3、原告多次要求與訴爭房產的賣主聯系溝通付款方式，卻都遭到被告的拒絕，如果該房屋的所有權人確如被告所稱的為某某房產公司，那么被告多次以保護客戶隱私為由拒絕向原告提供賣方信息的行為明顯不符合社會常理，原告有合理的理由懷疑賣方為案外第三人，而至今被告未向原告披露賣方相關信息，故原告在不知訴爭房屋真正所有權人前只能以中介方為被告提起訴訟，以維護自己的合法權益。

二、原告在2014年8月8日未簽約，是否違約。

針對該爭議焦點，原告向本院提交證據一、證據二，被告提交了證據五。對證據一收條、存款回單，原告沒有異議，本院予以認定；對房屋所有權證真實性本院也予以認定。對證據二錄音通話記錄，被告承認錄音后半段的通話系其本人與原告的通話，卻否認錄音前半部分通話中的“女方”是其妻子，故而以該“女方”不清楚雙方的協議內容，其陳述不能代表被告的意見為由提出抗辯，本院認為被告接過該女子的電話理應知道該女子的身份，在庭審中卻不交代其身份，應視為被告對該女子通話內容的默認，另根據通話記錄內容顯示，該女子顯然清楚原告的身份及房屋買賣的相關爭議問題，故本院對證據二的真實性予以認定。對證據五微信聊天記錄，原告沒有異議，本院對該證據的真實性予以認定。要判斷原告于2014年8月8日未簽約是否構成違約，先得判斷雙方就訴爭房屋付款方式是否有分期付款的合意，結合雙方的陳述及提供的證據，本院對原告主張的雙方曾約定房屋分期付款的事實不予認定，理由如下：1、從通話記錄分析，無法直接得出被告（賣方）同意分期支付房款，“我曉得，你早講先給他十萬或十二萬，等你這間房屋先賣了。現在這間房屋幾時賣了沒準的，他肯定等不了，這間屋本來有人想買，你這邊定金拿過來，那邊就回掉了，再講簽合同，等你這間賣了，我不曉得怎么跟他講”，“我同你談不落，我講先付十二萬”，“什么談不落，價格一百八十二萬都談好了”等這些對話，只能證明2014年8月8日原、被告雙方在房屋付款方式上存有較大爭議，并就該問題反復爭論、磋商，最后未達成一致意見。2、從交易習慣分析，原告先付定金5萬元，簽合同時再付10余萬，余款待其原有房屋出賣后再一次性付清的付款方式，明顯與市場房屋買賣交易習慣不相符。在通常情況下，現今房屋買賣首付款至少為房價的30%，本案訴爭房屋總價1822800元，原告陳述簽合同時支付10多萬價款的金額遠遠低于一般房屋首付款價格；另原告原有房屋什么時候能交易成功是未知數，這就意味著占房價比例90%以上的余款在何時能付清是難以確定的，賣方作為社會理性人在沒有特殊情況下是不可能同意該付款方式的。綜合，本院認為原告提供的證據無法證明2014年8月8日前雙方存有分期支付房款的合意，在被告否認有相關事實的情況下，本院對原告該主張不予采納。根據2014年7月7日雙方達成的協議，由原告在2014年8月8日前簽訂房屋買賣相關手續，而8月8日原告卻以被告擅自改變約定的付款方式為由拒絕簽訂合同，其行為已構成違約。

綜上，通過開庭審理、舉證和質證，結合原、被告的陳述，本院認定事實如下：

原告王某某因換房需要，到被告黃某某開辦的某某中介所尋找房源。2014年7月7日，雙方就某某半島**號樓*單元***室房屋達成協議，約定該房屋以1822800元的價格出賣給原告。當日被告收取原告交付的5萬元定金，并向原告出具定金收條一份，約定由原告在2014年8月8日前簽訂相關協議手續。2014年8月8日，原告以被告擅自改變雙方約定好的分期付款方式為由拒絕簽訂合同，為此被告曾多次催促，但被告仍拒絕簽約。

另查明，某某中介所已于2010年在工商行政管理部分注銷登記。

本院認為，房屋中介服務機構作為居間人，從事房產中介服務，并非房屋買賣合同的當事人，在沒有代理權的情況下，其無權簽訂定金條款，具體到本案，原告多次要求與賣方直接聯系，但遭到被告的拒絕，至今其未向原告披露賣方的信息，被告的行為讓原告產生合理的懷疑并以此提出抗辯，被告也未提供證據證明其已取得賣主授權或經賣主事后追認，故被告與原告簽訂的定金條款并未生效；另根據已有證據顯示，原告在收取50000元定金后，并未將定金交付給賣主，其抗辯定金已交付給賣主，卻未提供相關證據予以佐證，本院對該抗辯主張不予采納。本院認為被告作為中介方，并非收取定金的合格主體，應將收取的定金返還給原告，但原告要求被告返還全部購房定金50000元的訴訟請求并不合理，本院酌情支持由被告返還給原告定金25000元為宜，綜合分析如下：一、定金收條中的“若逾期不辦，依法沒收購房定金，定金所得50%傭金支付給中介方”條款系由定金條款（若逾期不辦，依法沒收購房定金）和違約條款（若逾期不辦，定金所得50%傭金支付給中介方）兩部分組成，定金條款未生效并不影響協議中其他條款的效力，雙方達成的違約責任條款仍對雙方當事人有約束力，結合本案實際情況，違約條款應作如下解釋：因為自身的過錯原告未在2014年8月8日前辦理購房協議手續，故雙方約定的定金的50%即25000元應作為傭金支付給中介方被告。二、被告為原告尋找房源，洽談購房事宜，創造訂立合同機會，督查原告簽訂合同，以盡到居間人的合理義務，盡管買賣合同并未成立，被告存有過錯，但原告的過錯是導致買賣合同未簽訂的主要原因，如果僅僅因為被告無收取定金的主體資格而將定金全部返還給原告，對被告而言顯然有失公平。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第六十條、第六十一條第一款，《中華人民共和國合同法》第八條、第四十八條第一款、第一百零七條、第四百二十六條第一款之規定，判決如下：

限被告黃某某于本判決生效之日起十五日內返還原告王某某定金25000元。

如果被告黃某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費1050元，減半收取525元，由原告王某某負擔262.50元，被告黃某某負擔262.50元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省臺州市中級人民法院。［在遞交上訴狀后七日內，先預繳上訴案件受理費1050元（具體金額由臺州市中級人民法院確定，多余部分以后退還），逾期不交按自動撤回上訴處理。款匯：臺州市財政局，開戶銀行：中國某某銀行臺州市分行，賬號：19-9000010****089001）。

本案申請執行期限為二年

審判員　　張凌鋒

二〇一五年一月二十五日

書記員　　麻涼景

居間合同糾紛