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北京市豐臺區人民法院

民事判決書

（2014）豐民初字第02414號

原告張某海，男，19**年**月**日出生。

原告張某紅，女，19**年**月**日出生。

二原告的委托代理人王國鵬，北京泓聚律師事務所律師。

被告張某，男，19**年**月**日出生。

被告張某蘭，女，19**年**月**日出生。

原告張某海、張某紅與被告張某、張某蘭確認合同無效糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告張某海、張某紅及二人的共同委托代理人王國鵬，被告張某，被告張某蘭到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張某海、張某紅訴稱：我們與張某蘭都是張某、苗某珍的子女。2000年10月23日，張某與苗某珍共同出資購買位于某某市某某區***號房屋，2001年12月12日苗某珍因病去世，但其對房屋享有的份額并未在繼承人之間分割、繼承。2002年2月1日，張某與張某蘭簽訂《房地產買賣合同》，約定張某將前述房屋以11萬元價格出讓給張某蘭。2003年4月25日，張某蘭依據前述買賣合同將房屋過戶登記至自己名下。2013年7月19日，我們通過查詢才獲悉以上交易情況。

《繼承法》第二十六條第一款規定，“夫妻在婚姻關系存續期間所得的共同所有的財產，除有約定的以外，如果分割遺產，應當先將共同所有的財產的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產。”《合同法》第五十一條規定，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”第五十二條規定，“有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。”在苗某珍對該房屋享有的份額未依法繼承、分割的情況下，張某擅自處分該房屋，屬于無權處分，且權利人拒絕追認，張某、張某蘭之間惡意串通損害第三人利益，因此，其二人簽訂的《房地產買賣合同》應為無效，為維護我們的合法權益，故訴至本院請求依法判決確認張某與張某蘭于2002年2月1日簽訂《房地產買賣合同》無效，訴訟費由對方承擔。

被告張某辯稱：不認可對方陳述事實。當初，我有的幾套房子都給他們分了，我現在沒有房子。給了張某海3套，因為他負責贍養我，答應張某紅和張某蘭每人給一套兩居室。后給張某蘭一居室，但她不同意，我就想把***號房屋給她。但我老伴不同意，后來同意我和老伴百年之后把房子給張某蘭。這個房屋是單位的公租房，后單位賣房，張某蘭出資5萬元，但當時只能寫我的名字，之后房子漲錢了，我覺得不劃算，就又向張某蘭要了6萬元，并給她出具了收條。我之后把房子過戶給了張某蘭，屬于買賣。對方兩個人都知道這個情況，他們當時都沒有意見，現在張某海不管我了。故不同意對方訴訟請求。

被告張某蘭辯稱：當時給了張某海3套兩居室，張某蘭1套兩居室，給我1套一居室，我不同意，后父母找張某海換房，他曾答應父母跟我換房，一居室和兩居室有兩萬元的差價，他愛人不同意，未換成。1999年房子分不開，當時同意將訴爭房子給我，我出資11萬元買房子，2003年房子過到我的名下，父母去世后才歸我，我現在還和兒子居住在一居室中。2000年我出資5萬元，我母親2001年12月12日去世，后我父親說房價漲了，還用了他的工齡，認為房價為11萬元，又跟我要了6萬元。我父親曾因骨折需要贍養，我和張某紅去找張某海，他說不管父親，后我父親起訴到法院要求輪流贍養，對方此次起訴因為我父親張某向他們要贍養費，他們惡意拖欠。對方之前就知道房子的事情，現在才起訴，已經過了訴訟時效，我認為合同有效。故請求法院依法駁回對方的訴訟請求。

經審理查明：張某與苗某珍（已去世）系夫妻關系，張某海、張某蘭、張某紅系二人子女。1990年5月3日，張某與其單位某某市食品公司某某工廠簽訂協議書，就***號房屋及相關房屋使用達成協議。***號房屋原系單位自管公房，后經購買取得產權，原始產權登記日期為2000年10月23日，登記所有權人張某。2001年12月12日苗某珍去世。

張某與苗某珍夫妻存續期間有多套房產，后向子女進行了分配，***號房屋未予分配，仍登記在張某名下，后張某蘭對分房結果有異議。協調未果情況下，張某欲將***號房屋過戶給張某蘭。2002年2月1日，張某與張某蘭簽訂《房地產買賣合同》，將***號出售給張某蘭，房價為11萬元。2003年1月20日，張某出具收條，其上載明，“今收到***號賣房錢陸萬元正（整），2000年以（已）給收伍萬元正（整）共壹拾壹萬元正（整）。”當年4月25日，張某將房屋產權過戶至張某蘭名下，但房屋一直由張某居住使用至今?，F張某海、張某蘭以***號房屋中苗某珍的份額未繼承分割，張某與張某蘭存在惡意串通，起訴要求確認其二人簽訂的《房地產買賣合同》無效。

庭審中，張某、張某蘭表示張某海、張某紅均知道房屋過戶情況，張某海、張某紅對此不認可。張某紅表示張某曾要求其放棄***號房屋繼承權，但其未同意。張某稱在房屋過戶之前，確跟張某紅說過放棄繼承的事情，當時張某紅不同意，后其因擔心去世后手續不好辦，故自行辦理房屋過戶手續。

上述事實，有當事人陳述、證明信、《房地產買賣合同》、收條、協議書、房屋查詢結果及庭審筆錄等證據在案佐證。

本院認為：本案需首先處理訴訟時效問題。鑒于本案為確認合同無效糾紛，根據相關法律規定，請求確認合同無效不受訴訟時效的限制，故對張某蘭的該項辯解意見本院不予采納。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”***號房屋雖登記在張某名下，但從房屋性質來看，該房屋為張某與苗某珍夫妻共同財產。在苗某珍去世后，其對房屋享有的權益份額轉化為遺產，根據繼承法相關規定，張某海、張某紅及張某、張某蘭作為苗某珍的繼承人均對前述遺產享有繼承權。在此情況下，張某與張某蘭自行簽訂《房地產買賣合同》，并辦理房屋過戶手續，將房屋過戶至張某蘭名下，其二人行為的確侵害了張某海、張某紅的合法的繼承權利。現張某海、張某紅起訴要求確認《房地產買賣合同》無效，符合相關法律規定，本院對其二人的訴訟請求依法予以支持。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第十八條、第五十八條、《中華人民共和國合同法》第五十二條之規定，判決如下：

張某與張某蘭于二〇〇二年二月一日簽訂的《房地產買賣合同》無效。

案件受理費七十元，由張某、張某蘭共同負擔（于本判決生效之日起七日內給付張某海）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于北京市第二中級人民法院。

審　判　長　魏洪杰

人民陪審員　侯佩秋

人民陪審員　趙志堅

二〇一五年三月三十一日

書　記　員　王菲菲

確認合同無效糾紛