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河南省許昌市中級人民法院
民事判決書
（2014）許民一初字第432號
原告朱某某。
委托代理人賴鍵，河南先利律師事務(wù)所律師。
被告許昌某某房地產(chǎn)有限公司，住所地許昌市某某路**號。
法定代表人文某某，該公司董事長。
委托代理人琚順興，河南世紀(jì)風(fēng)律師事務(wù)所律師。
第三人劉某某。
委托代理人劉峰、周凱，河南君志合律師事務(wù)所律師。
原告朱某某訴被告許昌某某房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱某某公司）、第三人劉某某商品房買賣合同糾紛一案中，原告朱某某于2014年12月15日向本院起訴，本院于2014年12月17日受理后依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告朱某某的委托代理人賴建，被告許昌某某房地產(chǎn)有限公司的委托代理人琚順興，第三人劉某某的委托代理人劉峰、周凱到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告朱某某訴稱，2014年12月4日，原告與被告簽訂了2份商品房買賣合同，合同約定：原告購買位于許繼大道以南、五一路以西某某園小區(qū)*號樓南1、南2商鋪，總價款為529.001萬元。合同還約定了其它事項(xiàng)。合同簽訂后，原告支付了全部房價款。2014年12月9日，原告得知被告又將該兩套商鋪賣給第三人。原告認(rèn)為，被告的行為已嚴(yán)重違反了雙方所簽訂的合同，被告與第三人共同侵害了原告的合法權(quán)益。故原告特向法院提起訴訟，請求法院依法判決被告繼續(xù)履行與原告簽訂的商品房買賣合同，確認(rèn)被告與第三人簽訂的商品房買賣合同無效，以維護(hù)原告的合法權(quán)益。
許昌某某房地產(chǎn)有限公司答辯稱，某某公司和許昌意某某精機(jī)有限公司的法定代表人都是文某某。這個公司是各自具備法人資格的獨(dú)立公司。1、某某公司與原告朱某某簽訂《商品房買賣合同》后之所以就同一房產(chǎn)與第三人再次簽訂買賣合同，是因?yàn)槭艿降谌送{和欺騙所致。2、某某公司與第三人劉某某簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)依法確認(rèn)為無效。第三人劉某某明知某某房產(chǎn)與朱某某已經(jīng)簽訂《商品房買賣合同》，繼續(xù)威脅與欺騙某某公司與其簽訂合同，主觀具有惡意；某某公司沒有義務(wù)承擔(dān)和償還許昌意某某精機(jī)有限公司債務(wù)；第三人雖然到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行了備案登記，但并未向某某公司支付分文房款，某某公司不承認(rèn)與第三人簽訂房屋買賣合同的效力。
第三人劉某某答辯稱，1、根據(jù)本案朱某某的訴狀，以及某某公司的答辯內(nèi)容來看，劉某某對本案爭議商鋪享有獨(dú)立的請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟，而不是由原告將劉某某列為第三人，更不應(yīng)當(dāng)將劉某某作為原告的訴訟對象來參加訴訟。2、原告將有獨(dú)立請求權(quán)的第三人劉某某作為訴訟對象本身就是錯的，本案訴訟純屬原告與被告惡意串通，偽造合同，虛構(gòu)交易關(guān)系，使用作廢的法律文件作為手段意圖侵害劉某某的利益而惡意制造的訴訟，應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的全部訴訟請求。3、劉某某與某某公司之間的房產(chǎn)買賣關(guān)系簽署了合同，依法進(jìn)行了預(yù)售登記備案，并且向國家產(chǎn)權(quán)法定機(jī)構(gòu)進(jìn)行了所有權(quán)的預(yù)告登記，劉某某已經(jīng)實(shí)際占有，按照最高人民法院物權(quán)順位保護(hù)精神，劉某某對涉案房屋所享有的權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法優(yōu)先予以保護(hù)。
根據(jù)原告朱某某起訴和被告許昌某某房地產(chǎn)有限公司、第三人劉某某答辯意見，并征得當(dāng)事人同意，本院確認(rèn)本案爭議焦點(diǎn)為：朱某某與某某公司簽訂的房屋買賣合同是否有效，劉某某與某某公司簽訂的房屋買賣合同是否有效。
原告朱某某為支持自己的訴訟主張，向本院提交以下證據(jù)：
第一組：編號為2011***12、20111***13的兩份商品房買賣合同。證明原、被告于2014年12月4日簽訂了兩份商品房買賣合同，交易的房屋是被告開發(fā)的某某苑小區(qū)*號樓*單元2層的南1、南2商品，南1商品的交易價格是2879800元，南2商品的交易價格是2410210元，總價款是5290001元。
第二組：銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。發(fā)票號碼為00541266，金額是2410210元；另一個發(fā)票號碼為005****1267，金額是2879800元。證明原告為購買房屋交納的房款，被告對此予以認(rèn)可。
第三組：收款收據(jù)、轉(zhuǎn)款憑證及函和協(xié)議。1、票號為0011902、0011903、0011904的三張收款收據(jù)，繳款人為原告，收款人為被告，用途是付房款，時間分別是2014年12月1日，2014年12月4日，2014年12月4日，金額分別是2113135元、1800000元、186865元。2、轉(zhuǎn)款手續(xù)兩份，分別是2014年12月1日的許昌銀行股份有限公司網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)專用憑證，由王某轉(zhuǎn)給被告2113135元，另外一份是2014年12月4日的回單，由王某轉(zhuǎn)給史某1800000元。3、被告寫給原告的函和公證書。函的內(nèi)容是要求原告將1800000元直接轉(zhuǎn)給史某，以便解除本案所涉房屋在房管部門的備案，同時，該款作為原告的購房款。公證書的主要內(nèi)容是說本案所涉標(biāo)的原來以房屋買賣的名義賣給了史某，后來史某和被告解約，被告需要退換史某款項(xiàng)。被告用王某的1800000元還給了史某。4、證人證言。王某證明，該兩套房的房款是原告通過王某的個人賬戶支出的，且得到被告的指示和認(rèn)可。原告特申請王某出庭作證。5、2014年12月5日協(xié)議書一份，主要內(nèi)容是變更了合同約定的付款條件，由原告的一次性付款變更為房產(chǎn)備案后付清剩余房款。證明原告向被告購買某某苑小區(qū)*號樓*單元2層的南1、南2商品，房款由原告通過王某支付。由于該兩套商鋪已被被告以房屋買賣的名義賣給史某，為解除被告與史某的約定，原告應(yīng)被告要求，將1800000元轉(zhuǎn)給史某，以便解除史某的備案，同時便于將房屋備案在原告名下。在付款問題上，原、被告將合同中約定的一次性付款變更為備案后付清余下房款。需要說明的是，186865元是用現(xiàn)金支付的，故原告共支付給被告410萬元。
第四組：物證、鑰匙兩套。證明原告購買房屋后，被告將該房屋的鑰匙交予原告，后來第三人擅自將該房屋門鎖更換，原告發(fā)現(xiàn)后，要求被告重新更換門鎖，并將新鎖的鑰匙交予原告。說明被告已經(jīng)將該房屋交付給原告。
第五組：第三人的身份證及收款收據(jù)。1、劉某某的身份證，證明劉某某的個人情況。2、收款收據(jù)，票號為021152、021153的兩張收款收據(jù)，交款人為劉某某，收款人為被告，用途是付房款（*號樓南1、南2商鋪），時間均為2014年12月8日，金額分別為5236000元、4382200元。兩張收款收據(jù)均表明“未付款、僅作合同附件用”。證明在原告與被告簽訂了購房合同且在原告有條件付清全部房款后，被告又將本案所涉房屋賣給了第三人劉某某，且在房管部門進(jìn)行了備案，但是劉某某并沒有支付任何房款，說明被告和劉某某為不讓原告得到合法利益，惡意串通，以一房二賣的形式損害原告的合法權(quán)益。
被告某某公司對原告朱某某提交的證據(jù)質(zhì)證意見如下：對兩份合同真實(shí)性無異議，是某某公司與朱某某簽訂的真實(shí)意思表示。對原告提供其他證據(jù)的真實(shí)性以及證人證言的真實(shí)性均無異議。
第三人劉某某對原告朱某某提交的證據(jù)質(zhì)證意見如下：1.對第一組的該兩份證據(jù)有異議。該兩份合同純屬本案的原告與被告惡意串通，偽造而來。這份合同落款處記載簽署日期是2014年12月4日，但是合同內(nèi)容第八條記載的房屋交付時間是一年半之前，也就是2013年8月31日，這份合同存在履行期限和成立時間倒置的現(xiàn)象，這就是意味著某某公司在簽署合同時就已經(jīng)違約了。其次合同第四條所記載的交易價款是每平方米11000元，但是許昌市任何一個主街道商鋪的平均價格均已經(jīng)在每平方米兩萬元以上。原、被告雙方以這么低的交易價格，足以反映該交易關(guān)系是存在不正常情況的。按照合同第六條的約定，交易價款支付時間和支付節(jié)點(diǎn)是2014年12月4日，而且是一次性付款，但是我們了解到實(shí)際情況與這個合同的內(nèi)容并不相同。按照第24條的約定，這兩份商品房買賣合同沒有向國家相關(guān)機(jī)構(gòu)辦理國家備案登記手續(xù)。綜上，該組證據(jù)是不真實(shí)的虛假的合同。2.對證人證言：證人王某當(dāng)庭陳述自己的身份，是涉案房屋的合伙購買人，王某的身份應(yīng)當(dāng)是本案的必要共同原告，不應(yīng)當(dāng)作為證人出庭作證。請求人民法院依照民事訴訟法的規(guī)定，依法追加王某作為共同原告參加訴訟。其次王某與本案原告屬于合伙關(guān)系，存在利害關(guān)系，其證明不能單獨(dú)作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。王某關(guān)于轉(zhuǎn)款給史某，以及有關(guān)轉(zhuǎn)款系用于購買本案爭議房屋的說法，與其與史某、某某公司在公證處所做的公證書的內(nèi)容相矛盾，與其轉(zhuǎn)款憑證所記載的轉(zhuǎn)款用途的內(nèi)容相矛盾，與史某所做的證言的內(nèi)容相矛盾，不應(yīng)予以采信。3.針對收款收據(jù)，對其真實(shí)性有異議，是原、被告惡意串通所產(chǎn)生的，不能對抗第三人。其中12月1日的收據(jù)，是在原、被告雙方合同尚未成立的情況下產(chǎn)生的，與邏輯不符。同時與王某轉(zhuǎn)款的銀行憑證所記錄的轉(zhuǎn)款用途不符。12月4日的收款收據(jù)所記載的內(nèi)容，與王某、某某公司、史某所做的公證書內(nèi)容不符，與轉(zhuǎn)款的用途不符。4.針對發(fā)票，對其合法性、真實(shí)性以及關(guān)聯(lián)性均有異議。按照發(fā)票開具常識，以及國家發(fā)票開具法規(guī)，不動產(chǎn)銷售的統(tǒng)一發(fā)票應(yīng)當(dāng)采用打印機(jī)打印，而這兩份發(fā)票上本身所記載的開具特征中，就包括了機(jī)打代碼、機(jī)打號碼、機(jī)器號碼以及密碼區(qū)四種信息，但該兩份發(fā)票完全是手工填寫，與發(fā)票本身所記載的內(nèi)容相矛盾，因此是不合法的。經(jīng)向國家稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)查詢，這兩份發(fā)票在開具當(dāng)時，就已經(jīng)作廢。所以該兩份發(fā)票是假發(fā)票，不具有證明力，最多反映出原、被告雙方依據(jù)發(fā)票所產(chǎn)生的交易關(guān)系已經(jīng)作廢。5.針對公證書及所附協(xié)議，對其真實(shí)性和合法性無異議，但對其關(guān)聯(lián)性有異議。該公證書僅證明了王某代替某某公司向史某支付了退房款，但是并沒有證明王某支付的是購房款，更沒有證明這個款項(xiàng)與朱某某存在關(guān)系。如果說該協(xié)議書當(dāng)中王某支付給史某的款項(xiàng)，是王某向某某公司支付的購房款，或者是代替朱某某向某某公司支付的購房款，則應(yīng)當(dāng)在該協(xié)議書中加以明確，而且具備明確的條件，但是沒有作出這種明確，恰恰說明該筆款項(xiàng)與原告所主張的購房事項(xiàng)是沒有關(guān)系的。該協(xié)議書所記載的甲方史某，作為涉案房屋的原購買人，對涉案房屋的交易安全，以及后續(xù)購買人最具有發(fā)言權(quán)，具體內(nèi)容隨后我方會提交法庭。6.針對某某公司對朱某某出具的轉(zhuǎn)款函，系偽造，系事后添補(bǔ)的偽證，也是為了侵害第三人利益而惡意串通的結(jié)果。請求對該函件的自己形成時間進(jìn)行司法鑒定。同時該函件的內(nèi)容與公證書內(nèi)容相矛盾，與史某的證人證言相矛盾。7.針對朱某某與某某公司的協(xié)議書，也是事后偽造的虛假證據(jù)，是原被告雙方惡意串通的結(jié)果。請求人民法院將協(xié)議書和便函原件扣留至法庭，供司法鑒定所用。8.2014年12月1日轉(zhuǎn)款至某某公司的211.3135萬元記載的用途是往來款，根本不是購房款。且該轉(zhuǎn)款發(fā)生于原、被告雙方合同簽署成立之前，將其稱之為購房款與邏輯不符。王某轉(zhuǎn)至史某賬戶上的180萬元，記載也很清楚，是退房款，根本不是購房款，與原被告雙方所簽署的合同內(nèi)容直接矛盾。9.針對鑰匙，與本案無關(guān)，根本無法證明系涉案房屋的鑰匙，且本案涉案房屋的鑰匙是由劉某某持有，涉案房屋也是由劉某某占有使用，房屋內(nèi)有劉某某的東西，因此這些鑰匙不能證明系涉案房屋的鑰匙。10.針對最后一組證據(jù)，本身這個狀態(tài)就能說明原被告之間惡意串通，該收款收據(jù)上記載的“僅作合同附件用，未收款”與事實(shí)不符。記載收付款關(guān)系的收款原件是由劉某某持有，任何其他均是非法無效的。與事實(shí)不符。綜上，原告提交的所有證據(jù)，均不能證明其與某某公司的房屋買賣合同是真實(shí)合法的，恰恰證明了其與某某公司之間的交易關(guān)系是虛構(gòu)的，虛假的，同時又證明其與被告雙方之間存在惡意串通，虛假買賣的關(guān)系。
被告許昌某某房地產(chǎn)向本院提交以下證據(jù)：
第一組，公司法人代表文某某出具書面陳述一份，證明1、文某某是在第三人和中間人的威脅和欺騙下與劉某某的中間人簽訂了商品房買賣合同；2、某某公司與劉某某的中間人簽訂的每個商戶的八份合同全部在劉某某手里；3、劉某某是在明知某某公司已經(jīng)把房屋賣給原告的情況下，仍逼著某某公司簽訂買賣合同；4、某某公司并不欠劉某某債務(wù)，是許昌意某某公司與劉某某之間有民間借貸關(guān)系。合同上面第三人的簽字不是劉本人的，是劉某某的中間人替他代簽的。
第二組、某某公司出售該小區(qū)其他房屋的商品房買賣合同二份，一份是與徐慧敏的，一份是賣給張國某的，證明合同上面所寫的交付期間是2013年8月31日前，故本案合同第8條第一款是格式合同，合同第19條爭議糾紛解決條款都是寫的第二種解決方式，第一種仲裁方式處都打叉。證明第三人提供的合同的復(fù)印件是不真實(shí)的。合同都是一式四份，買受人持有三份，出賣人持有一份。
第三組、河南省工商局網(wǎng)站下載的某某公司登記基本信息和許昌意某某精機(jī)公司的登記信息各一份，證明某某和意某某是各自具有獨(dú)立法人資格的公司。
原告朱某某對被告許昌某某房地產(chǎn)有限公司提交的證據(jù)質(zhì)證意見如下：1、對文某某陳述來看，某某先與原告簽訂買賣合同，又將該房賣給第三人是事出有因的，因此不管文某某出于任何原因，上述行為已經(jīng)構(gòu)成了惡意串通。至于某某公司、劉某某、其他公司的糾紛和關(guān)系，我們不清楚。2、對二公司的工商登記無異議。3、對兩份合同，因我們不是合同的當(dāng)事人，對真實(shí)性不評論，但確實(shí)顯示某某公司在房屋交付時間這個問題上的處理是一致的，對約定管轄條款，我們簽訂的合同上沒有約定仲裁而是約定起訴，所以我們選擇起訴方式解決爭議。
第三人劉某某對某某公司提交的證據(jù)質(zhì)證意見如下：1、對于文某某的陳述，對真實(shí)性、合法性是有異議的，在真實(shí)性方面文某某以自然人作出的陳述為證人證言，其應(yīng)出庭接受質(zhì)證，其沒有出庭，無法核實(shí)真實(shí)性，故證據(jù)形式不合法；文某某表述第三人簽訂合同背景與事實(shí)相悖，是虛假陳述，第一，文某某提到的翟某某是魏都區(qū)檢察院的副檢察長，孫某是魏都區(qū)漢魏公證處的副主任，二人均是司法工作人員，二人對于逼迫他人從事某種行為的后果是明知的，且二人是否會逼迫文某某從事某種法律行為這一問題涉及司法形象，請法院慎重查明；第二，第三人從來不認(rèn)識原告，也不知道被告已經(jīng)將房屋出賣給了原告，第三人購買房屋時候根本不存在被告已經(jīng)將房屋出賣給第三人的事實(shí)；第三，意某某公司所欠劉某某的債務(wù)有某某公司明確作出了以某某公司房產(chǎn)予以抵償?shù)囊馑急硎荆@是合法的債務(wù)承擔(dān)；第四，關(guān)于被告和第三人之間的買賣合同是否是其他人代簽的問題，確實(shí)是劉某某的中間人代簽，但只要是劉某某承認(rèn)，均是合法行為；第五，該陳述本身反映出一個問題，房子賣給第三人，由第三人再借給他350萬元，某某公司將這350萬元再償還給原告，故原告與被告的買賣合同是虛假的；第六、是否收到逼迫或威脅，不是文某某單方陳述就可以認(rèn)定，在沒有其他證據(jù)佐證的情況下，文某某的陳述不成立。2、針對兩份商品房買賣合同，第一，這是被告與案外人簽的合同，與本案無關(guān)，第二，被告持有其與買受人所簽訂合同，證明了被告賣出房子后自己留有合同，否決了被告所說與我方簽的的合同被告沒有的說法；第三，合同第八條記載的交付日期是填寫的，不是事先印好的，且是交付時間而不是驗(yàn)收時間；第三、簽署合同對以后的義務(wù)進(jìn)行約定是正常的，合同應(yīng)該是先簽署后履行而不是先履行后簽署合同；第四、這兩份合同的簽署日期是2011和2013年，交易標(biāo)的是住宅房不是商鋪，早在2011年合同交易價就是4000多，而在四年后的商鋪僅為11000元，商鋪價格過分低于市場價，印證了原、被告虛構(gòu)交易價款，對此我們申請對涉案房屋的市場單價進(jìn)行司法鑒定用以確定原、被告的交易價格是否真實(shí)、客觀。3、對二公司的登記信息本身的真實(shí)性無異議，但對證明目的有異議，二公司的股東存在部分混同，且法定代表人均為文某某，某某公司股東之一趙某某是文某某妻子，最起碼證明兩公司是關(guān)聯(lián)公司，不排除二公司存在人格混同情況，訴爭房屋所在地就是原來意某某的廠區(qū)。
第三人劉某某向本院提供以下證據(jù)：
第一組：證人史某與被告的退房申請書兩份，史某出具的證人證言公證書1份（2015許魏證民字第518號）。證明目的：1、涉案房屋原系史某偉購買，由史某偉與被告解除買賣關(guān)系時，另行由被告出賣給了第三人；2、為防止與史某偉出現(xiàn)房產(chǎn)交付爭議或者室內(nèi)物品爭議，在房屋交接占有時進(jìn)行了公證；史某對交易關(guān)系的真實(shí)性、合法性再次進(jìn)行了證實(shí)并證實(shí)涉案房屋已經(jīng)由第三人占有。
第二組：被告與第三人簽署的《商品房買賣合同》兩份（編號2011***12、2011***13）以及2014年12月8號某某公司的收款收據(jù)兩張。證明目的：1、第三人劉某某與被告某某公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了涉案的某某苑第*幢*單元南1號房、南2號房兩處商鋪，并已經(jīng)進(jìn)行預(yù)售備案登記；2、上述房產(chǎn)的交易單價為2萬元每平方米；總價款為962萬元左右，屬市場正常值；
第三組：第三人與被告針對涉案房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記的申請書2份。證明目的：按《物權(quán)法》的規(guī)定，交易雙方已經(jīng)開始辦理產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，雙方交易關(guān)系真實(shí)、合法。
第四組：許昌市魏都區(qū)漢魏公證處的（2014）許魏證民字第66*號公證書1份，證明目的：涉案房屋在2014年交易時已經(jīng)交付給了第三人劉某某，劉某某已經(jīng)實(shí)際占有、使用涉案房屋。
第五組：稅務(wù)機(jī)關(guān)對原告朱某某與被告所開發(fā)票的狀態(tài)明細(xì)證明2份。證明目的：證明原告向法庭提交的發(fā)票號碼分別為00541266、005****1267，價款分別為2410210、2879800元的發(fā)票，經(jīng)許昌市魏都區(qū)地稅局查詢，屬作廢發(fā)票；2、證明原、被告之間進(jìn)行惡意串通，原告所主張的交易關(guān)系屬虛構(gòu)偽造的交易關(guān)系。
第六組：魏都某某商業(yè)銀行股份有限公司發(fā)票開具明細(xì)1份。證明目的：許昌魏都某某商業(yè)銀行股份有限公司購買由某某公司開發(fā)的與本案商鋪相鄰商鋪的單價是每平方米2萬余元，原、被告1.1萬元的合同交易價格，嚴(yán)重低于市場正常交易價格，原、被告存在虛假交易。補(bǔ)充：第五組證據(jù)中，兩份發(fā)票在開具后不到兩分鐘內(nèi)被宣告作廢，足以證據(jù)原、被告之間虛構(gòu)交易，開具發(fā)票不是為了反映交易而是為了本次訴訟。
第七組，1、某某公司與劉某某簽署的還款協(xié)議一份，證明本案涉及的房產(chǎn)買賣關(guān)系的根本原因是因?yàn)楸桓媲返谌私杩?00萬，本息從2014年6月一直都沒償還，經(jīng)過協(xié)商金額將涉案房屋以市場正常價格抵償給了劉某某。2、劉某某通過自己開辦的某某公司向文某某控制意某某公司轉(zhuǎn)借900萬現(xiàn)金的轉(zhuǎn)款憑證，證明第三人與被告的交易關(guān)系是真實(shí)的。3、某某燃?xì)夤镜臓I業(yè)執(zhí)照，證明轉(zhuǎn)款的合法性。
原告朱某某對第三人劉某某提交的證據(jù)質(zhì)證意見如下：1、關(guān)于第三人提供的買賣合同，該份合同是不合法的，第一，不是第三人本人簽的，他人代簽應(yīng)該提交委托手續(xù)，合同首頁就有當(dāng)事人和代理人信息填寫處。但該合同代理人均是空白，現(xiàn)在第三人解釋合同是其委托他人代簽是不成立的；第二、付款時間問題，按照合同約定，第三人應(yīng)該在2014年12月8日一次性付款，但是合同簽訂日期是14年12月9日，這意味著簽訂合同時間和付款時間是倒置的，合同應(yīng)約定9日以后的事情；第三、關(guān)于交付期限問題，這份合同的交付期限是空白的，我們原來復(fù)印的是帶有日期的，但空白的日期在一個合同中是不正常的，意味著沒有約定交付時間。以上均是合同中的瑕疵。關(guān)于時間問題，原告與被告簽訂合同的時間是2014年12月4日，第三人與被告簽訂合同的時間是2014年12月9日，晚于原告簽訂合同的時間，這說明被告先將房子賣給了原告。另外，第三人提供的合同19條有明顯改動痕跡，可以看出原來是個X，現(xiàn)在改成仲裁委。2、關(guān)于收款收據(jù)，實(shí)際上第三人沒有支付相應(yīng)價款，第三人沒有任何轉(zhuǎn)款憑證，兩份收據(jù)是虛假的，沒有其他證據(jù)佐證。被告也沒有給第三人開具正規(guī)發(fā)票，說明被告不認(rèn)可與第三人的交易。3、關(guān)于退房申請單，原告不知道史某和第三人是何關(guān)系，退房原件是怎么到了第三人手里，證據(jù)來源形式不合法，該申請但要么在被告處，或在史某處，或在房管局，退房申請單不真實(shí)；實(shí)際上史某和某某公司不是買賣關(guān)系，是借貸關(guān)系，在第三人提供的證據(jù)中已經(jīng)有所顯示，故第三人拿著這份申請單證明雙方進(jìn)行公證是虛構(gòu)的；如果按照第三人所說和某某公司簽訂購房合同，第三人怎么會和史某進(jìn)行房產(chǎn)交付，要交付也是某某公司和第三人的交付；申請單注明日期是2014年12月1日，和原告第一次匯給某某公司款的時間相吻合，這從另一方面證明原告所說某某公司讓原告打200多萬去解決其與史某的借款問題。3、對66*號公證書，對該公證書有異議，公證書的公證事項(xiàng)是保全證據(jù)，根據(jù)公證書所載明是第三人要求公證處證明自己對該房享有合法所有權(quán)，最后公證處得出該份已經(jīng)由第三人實(shí)際使用。這是不對的，保全證據(jù)是公證員將自己看到的情況不加主觀認(rèn)識的描述出來，但公證書卻是主觀得出的結(jié)論，單憑看到房屋內(nèi)設(shè)施、打開房門、留有合同就得出其使用的認(rèn)識，過于主觀。證據(jù)保全應(yīng)將看到的情況分列出來，該公證書沒有列明財物，反倒將重點(diǎn)作為何人占有，不是公證員應(yīng)該做的工作。且不是當(dāng)事人所有申請都可以進(jìn)行證據(jù)保全，劉某某本身的申請事項(xiàng)就是一個復(fù)雜、籠統(tǒng)的申請，今天的訴訟就是爭論所有權(quán)，這份公證書僅憑第三人的申請就作出公證。第三人做這個公證本身就是不正常的，并不是為了防止與史某交付出現(xiàn)爭議而做的，如果第三人是正常的購房，何須對占有房屋進(jìn)行公證，第三人這一做法恰證明其認(rèn)識到這一交易存在問題，其知道原告購房在先的事實(shí)，為了搶得先機(jī)做了公證。4、對518號公證書，該公證書實(shí)際是一個證明，也有異議，第一，公證書只能證明簽名人是何人，不能證明史某陳述內(nèi)容是真實(shí)的，盡管進(jìn)行了公證，但仍屬于證人證言，史某仍應(yīng)出庭作證接受雙方當(dāng)事人及法庭的質(zhì)詢，其不出庭，其證人不能被采納。第二，盡管如此，史某陳述的內(nèi)容也與事實(shí)不相符，史某與被告是借貸關(guān)系，史某明確知道退給自己的款項(xiàng)是從哪里來的。第三、史某收到款項(xiàng)后與某某解除了買賣合同，他又參與之后的事情，是不符合常理的。第四、66*號公證書作出時間14年12月16日，518號公證書作出時間是15年3月6日，也就是說這份公證書是在近期才做出來的，518號的受理時間肯定要早于66*號，但作出時間的反差比較大。反復(fù)出現(xiàn)公證處的材料，且都是漢魏公證處出具的，對同一個人因?yàn)橥皇马?xiàng)到同一公證處反復(fù)做公證，本身存在有問題。5、對發(fā)票開具明細(xì)，這與我復(fù)印的不一致，第三人前后提供了兩份蓋有稅務(wù)局章的發(fā)票明細(xì)，對證據(jù)來源不妥當(dāng)，從稅務(wù)局的公章來看，這個章是其辦案用的，不應(yīng)提供無關(guān)的人，且提供給個人使用的事實(shí)還反復(fù)蓋章，說明第三人在稅務(wù)局中能自由取得不應(yīng)該由自己取得的證明。第一次沒有而第二次書寫時間，這也不正常。對反映的內(nèi)容，我沒有看出作廢有任何不正常，“正常作廢”指的什么，證明沒有說清楚發(fā)票按一般人理解是什么狀態(tài)，第二，這個明細(xì)證明不了原被告的交易是虛構(gòu)的。6、對魏都區(qū)農(nóng)商行發(fā)票明細(xì)，這份材料與本案無關(guān)聯(lián)，不是其他人交易按何價款，原被告就要按他人的價款，該明細(xì)不能作為定案依據(jù)。7、對登記申請書，可以看到第三人的簽字既不是合同上的簽字，也不是向法院提交申請書上的簽字，登進(jìn)申請書是被告在與第三人簽訂合同時候給予的空白申請書，被告的章應(yīng)該是真的，但我們認(rèn)為第三人的簽字不是真實(shí)性，第三人再以簽字是委托他人簽的這一理由作解釋，我們認(rèn)為不成立。簽字是2015年2月10日，這已經(jīng)是我方起訴后，如果某某公司在此時還愿意協(xié)助第三人辦理預(yù)告登記，這與今天被告的反應(yīng)不一致，且被告也說了被告已經(jīng)向房管局發(fā)函要求不辦理預(yù)告登記。現(xiàn)在我們也申請法院到房管局調(diào)取該函。預(yù)告登記申請?zhí)幈趁婢幸环菰儐柟P錄，沒有詢問人，但是有時間和被詢問人，還有權(quán)利人、義務(wù)人一欄填寫不清楚，權(quán)利人處沒有打勾，義務(wù)人處打勾，這不正常。預(yù)告登記申請?zhí)幧系暮芏囗?xiàng)都沒有填寫，既然房管部門對預(yù)告登記非常嚴(yán)格，但是沒有填寫怎么辦理的預(yù)告登記。證明不了第三人的證明目的。補(bǔ)充一點(diǎn)，今天質(zhì)證僅是對表明情況進(jìn)行質(zhì)證，隨后提供書面質(zhì)證意見。8、對還款協(xié)議，不管是某某公司和意某某公司是什么關(guān)系，該借款主體是文某某，是不是某某公司借款，既然是文某某借的款，就不應(yīng)該由某某公司償還。現(xiàn)在沒有看到有某某公司和文某某之間債權(quán)債務(wù)的證據(jù)，用某某公司資產(chǎn)償還文某某債務(wù)缺乏法律基礎(chǔ)。注意到協(xié)議上是第三人的簽章，而不是簽字，因?yàn)榈谌瞬辉趫觥?ldquo;乙方”是某某公司，后面簽字部分不僅有文某某還有史某，不但和公章還有合同專用章，到底誰是“乙方”。其他以書面質(zhì)證意見為準(zhǔn)。9、轉(zhuǎn)款憑證與本案無關(guān)，匯款是某某公司，收款人是意某某公司，這兩方與本案無關(guān)，不能證明第三人的證明目的。10、對營業(yè)執(zhí)照，對真實(shí)性、合法性無異議，但不能證明第三人主張，某某是獨(dú)立法人，第三人僅是某某的法人代表，某某匯款行為不能視為劉某某的行為。
被告某某公司對第三人劉某某提交的證據(jù)質(zhì)證意見如下：首先贊同原告的質(zhì)證意見。補(bǔ)充1、對兩份公證書，公證員孫某是本案的利害關(guān)系人，文某某陳述里面說的很清楚，此人就是文某某的中間人，孫某喊第三人“哥”。按照公證法的規(guī)定，其不應(yīng)參與該公證。66*號公證書意在證明第三人對該房屋擁有合法所有權(quán)，公證書不能證明這些問題。公證書反而證明某某公司沒有給第三人交接房屋，第三人搬東西進(jìn)去是非法占有，沒有顯示出賣人給他打開房門。2、史某證明的公證是證言，史某應(yīng)出庭接受質(zhì)證，訴訟費(fèi)沒有規(guī)定經(jīng)過公證的證言可以直接拿到法庭使用，且史某的證言違背事實(shí)，某某公司沒有授權(quán)史某向第三人交付房屋。實(shí)際上某某公司給史某辦理合同備案實(shí)際上是抵押，他借給某某公司200余元萬，某某公司與其簽合同，錢還了之后，某某公司要解除合同。3、某某公司、史某、原告簽訂協(xié)議，原告替我們還史某錢后，史某避而不見了，后來第三人的中間人找到某某公司，中間人和史某逼著某某公司同第三人簽訂合同，史某意思是不簽合同就不與某某公司解除合同。4、原告的公證書是12月9日，為何第三人與被告簽訂的合同也是12月9日呢，原告的公證人還是孫某，是孫某給第三人說的，第三人知道意某某已經(jīng)資不抵債，就盡快采取措施了。5、第三人提供過的還款協(xié)議是不真實(shí)的，公章是否是某某公司的，我回頭落實(shí)，如果某某公司人員說不是，我們將申請鑒定。內(nèi)容也是不真實(shí)的，首先打印時間是不真實(shí)，不是14年11月25日，協(xié)議內(nèi)容和12月9日公證書內(nèi)容也是相悖的，如果是在11月25日都達(dá)成了還款協(xié)議，史某絕對不會再12月9日又和王某和原告達(dá)成協(xié)議，且該公證還是在孫某的見證下進(jìn)行的。足以證明11月25日協(xié)議是虛假的。協(xié)議的主體混亂，乙方一會兒是某某公司，一會兒是文某某，純粹是文某某作出的單方保證。根據(jù)兩份轉(zhuǎn)賬憑證，收款人不是某某公司，也不是文某某。借款的債務(wù)人是意某某公司，協(xié)議的真實(shí)性沒有證據(jù)支持。協(xié)議上說“乙方文某某同意以房抵債”，但其無權(quán)作出該表示。提供擔(dān)保都要股東會進(jìn)行決議，何況承擔(dān)債務(wù)。協(xié)議上的章蓋的過分多，也不正常。
經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對原告提交的證據(jù)本院經(jīng)審查認(rèn)為，1、某某公司與朱某某簽訂的兩份商品房買賣合同先于某某公司與劉某某簽訂的商品房買賣合同，且某某公司予以認(rèn)可，本院予以采信。2、發(fā)票雖為手寫，存在不規(guī)范之處，但與收款收據(jù)和轉(zhuǎn)款憑證以及相關(guān)函、協(xié)議以及王某證言相互佐證，能夠形成朱某某支付購房款事實(shí)的證據(jù)鏈，本院均予以采信。3、物證、鑰匙可以證明被告將該房屋的鑰匙交予原告。4、劉某某兩張收款收據(jù)均寫明“未付款、僅作合同附件用”。該收據(jù)與劉某某陳述是以房抵債事實(shí)相符。某某公司對朱某某提交的證據(jù)認(rèn)為是真實(shí)的。
本院對被告某某公司提交的證據(jù)經(jīng)審查認(rèn)為，1、文某某書面陳述可以說明某某公司與劉某某簽訂商品房買賣合同的具體情況，某某公司與劉某某原本沒有債權(quán)債務(wù)，而是文某某任法定代表人的許昌意某某公司與劉某某之間有民間借貸關(guān)系，劉某某為了以房抵債而與某某公司簽訂的商品房買賣合同。2、某某公司出售該小區(qū)其他房屋的商品房買賣合同上面所寫的交付期間統(tǒng)一格式是2013年8月31日前。3、某某公司和許昌意某某精機(jī)公司，兩公司法定代表人均是文某某，各自具有獨(dú)立法人資格。
本院對第三人劉某某提交的證據(jù)經(jīng)審查認(rèn)為，1、史某證言及公證書與被告的退房申請書兩份，可以證明史某偉與被告解除買賣關(guān)系后又賣給劉某某，且對房屋交接占有進(jìn)行了公證。2、被告與第三人簽訂的《商品房買賣合同》兩份、收款收據(jù)兩張、預(yù)告登記的申請書2份和魏都某某商業(yè)銀行股份有限公司發(fā)票開具明細(xì)，可以證明劉某某購房本案房屋并已經(jīng)進(jìn)行預(yù)售備案登記，且交易價格為2萬元每平方米。3、許昌市魏都區(qū)漢魏公證處的（2014）許魏證民字第66*號公證書1份，可以確認(rèn)涉案房屋在2014年交易時已經(jīng)交付給了劉某某。4、稅務(wù)機(jī)關(guān)對朱某某與被告所開發(fā)票的狀態(tài)明細(xì)證明2份，可以證明朱某某持有的購房發(fā)票屬作廢發(fā)票。5、某某公司與劉某某簽署的還款協(xié)議，某某公司欠劉某某借款900萬本息沒償還，經(jīng)過協(xié)商將涉案房屋抵償給了劉某某。
綜合上述有效證據(jù)，本院可以確認(rèn)以下案件事實(shí)：2014年12月4日，原告朱某某與被告某某公司分別簽訂了編號為2011***12、20111***13的兩份商品房買賣合同，合同約定原告朱某某購買被告某某公司位于許繼大道以南、五一路以西某某園小區(qū)*號樓南1、南2商鋪，每平方11000元，南1商鋪的交易價格是2879800元，南2商鋪的交易價格是2410210元，總價款是5290001元。2014年12月5日，某某公司與朱某某簽訂協(xié)議書，明確約定某某公司同意朱某某在完成兩套房產(chǎn)備案后三日內(nèi)，由朱某某支付完下余房款。
2014年12月4日某某公司向朱某某開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。發(fā)票號碼為00541266，金額是2410210元；另一個發(fā)票號碼為005****1267，金額是2879800元。但該發(fā)票內(nèi)容系打印件上手填，蓋有某某公司印章。
某某公司向朱某某開具三張收款收據(jù)，日期和金額分別為：2014年12月1日、2113135元，該款由王某通過許昌銀行股份有限公司網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)給被告某某公司；2014年12月4日、1800000元，該款由王某轉(zhuǎn)給史某，某某公司向朱某某函件寫明“將購房款180萬元直接轉(zhuǎn)給史某，以便解除史某的備案，我公司作為你支付的購房款”；2014年12月4日、186865元。2014年12月9日河南省許昌市漢魏公證處出具（2014）許魏證民字第658號公證書，茲證明史某偉與許昌某某房地產(chǎn)有限公司法定代表人文某某及王某于二〇一四年十二月九日簽訂的《協(xié)議書》，三方當(dāng)事人的簽約行為和協(xié)議內(nèi)容符合法律規(guī)定，協(xié)議上三方當(dāng)事人簽字屬實(shí)。證人王某作證稱2113135元和1800000元轉(zhuǎn)款屬實(shí)，另外，朱某某還交給某某公司現(xiàn)金186865元，共計410萬元。原告朱某某購買房屋后，被告某某公司將該房屋的原始鑰匙交予原告朱某某，后原告朱某某發(fā)現(xiàn)第三人劉某某將該房屋門鎖更換。
某某公司法人代表文某某書面陳述稱，文某某同時擔(dān)任許昌意某某精機(jī)有限公司和某某公司的法定代表人，許昌意某某精機(jī)有限公司通過翟某某借劉某某900萬元，得知本案房屋賣給朱某某后，逼迫其將本案訴爭房屋以房抵債給劉某某，不得已與簽訂了商品房買賣合同，且合同不是劉某某本人所簽。
2014年12月9日，某某公司又與劉某某針對本案訴爭房屋簽署《商品房買賣合同》兩份，兩份合同約定每平方20000元，總價款為962萬元。其他內(nèi)容與朱某某簽訂的合同內(nèi)容相同，并且合同編號也相同。該兩份商品房買賣合同封面蓋有“商品房合同備案專用章”。2014年12月8日某某公司向劉某某出具收款收據(jù)兩張，分別收到劉某某5236000元和4382200元，共計9618200元。針對本案訴爭房屋，2015年2月10日申請人某某公司和劉某某共同向許昌市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處提供《房地產(chǎn)登記申請書》（預(yù)告登記）一份，蓋有某某公司印章，并有劉某某簽字。許昌市魏都區(qū)漢魏公證處的（2014）許魏證民字第66*號公證書，主要證明涉案房屋在2014年交易時已經(jīng)交付給了劉某某占有使用。
稅務(wù)機(jī)關(guān)查詢結(jié)果明細(xì)信息顯示付款方朱某某發(fā)票號碼005****1267和00541266兩張發(fā)票于2014年12月4日下午2：50作廢。
2014年4月29日劉某某通過起開辦的許昌某某燃?xì)庥邢薰鞠蛭拇旱脑S昌意某某精機(jī)有限公司轉(zhuǎn)借900萬。2014年11月25日某某公司與劉某某簽署還款協(xié)議一份，主要約定本案涉及的房產(chǎn)買賣關(guān)系是文某某人任法定代表人的許昌意某某精機(jī)有限公司欠第三人劉某某借款900萬，本息未償還，經(jīng)協(xié)商將文某某任法定代表人的某某公司名下的本案房屋抵償給劉某某。
2014年12月9日，史某偉與某某公司以及王某簽訂協(xié)議書，主要內(nèi)容為，史某偉向某某公司支付購房款2119000元，用于購買本案南1、南2號房產(chǎn)，該款史某偉已經(jīng)全額支付給某某公司。后雙方解約，某某公司于2014年12月4日返還給史某偉購房款319300元，某某公司又于2014年12月4日，通過王某返還給史某偉購房款180萬元整。2014年12月9日，河南省許昌市漢魏公證處對該協(xié)議的簽訂進(jìn)行了公正。
2014年12月1日史某偉和某某公司共同向房產(chǎn)合同備案部門申請退房。就是在2014年12月4日到12月9日期間，朱某某沒有辦理合同備案，而是在公證處進(jìn)行了公證。劉某某依據(jù)購房合同進(jìn)行了房屋合同備案。
另查明，本案門面房為南1、南2商鋪，周邊南3、南4、南5、南6均為每平方米11000元。許昌魏都某某商業(yè)銀行股份有限公司購買由某某公司與本案商鋪相鄰商鋪的單價是每平方米2萬余元。
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”該規(guī)定明確賦予在先買方有請求宣告在后合同無效的權(quán)利。朱某某與某某公司簽訂的商品房買賣合同早于劉某某與某某公司之間簽訂的商品房買賣合同，且系是雙方真實(shí)意思表示。
劉某某與某某公司簽訂的商品房買賣合同，從簽訂過程來看，是基于許昌意某某精機(jī)有限公司欠劉某某900萬元，該房屋買賣合同是以房抵債而簽訂。雖然許昌意某某精機(jī)有限公司與某某公司法定代表人均是文某某，但是兩個公司均為獨(dú)立法人企業(yè)，某某公司并不欠劉某某款項(xiàng)，以某某公司的房產(chǎn)抵許昌意某某精機(jī)有限公司的債務(wù)，缺乏事實(shí)根據(jù)。從簽訂意思表示來看，文某某及其妻子趙某某不同意某某公司在某某公司與劉某某商品房買賣合同上蓋章，為此雙方曾發(fā)生過激烈爭吵，且在爭吵中文某某明確表示該房已經(jīng)出售給朱某某，再與劉某某簽訂商品房買賣合同確有不妥。可見，劉某某明知道某某公司將本案訴爭房屋已經(jīng)與朱某某簽訂商品房買賣合同的情況下，仍然與某某公司就相同房屋簽訂商品房買賣合同，某某公司將本案訴爭門面房出售給劉某某存在意思表示的瑕疵，且至今某某公司不予認(rèn)可。對某某公司與劉某某簽訂商品房買賣合同，朱某某全然不知。某某公司與劉某某簽訂兩份商品房買賣合同，直接導(dǎo)致朱某某無法取得房屋，侵犯了簽訂商品房買賣合同在先的朱某某權(quán)利。故朱某某請求確認(rèn)朱某某與某某公司簽訂的房屋買賣合同有效和確認(rèn)某某公司與劉某某的商品房買賣合同無效，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。
關(guān)于劉某某與某某公司簽訂的商品房買賣合同備案問題，商品房買賣合同備案，是對債權(quán)合同的一種備案，只是一種行政管理手段，具有提示當(dāng)事人承擔(dān)誠實(shí)信用的作用，不具有物權(quán)效力。故劉某某辯稱期商品房買賣合同已經(jīng)進(jìn)行了備案而應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的理由不能成立，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條之規(guī)定，判決如下：
一、確認(rèn)朱某某與許昌某某房地產(chǎn)有限公司簽訂的房屋買賣合同（編號為2011***12和20111***13）有效；
二、確認(rèn)許昌某某房地產(chǎn)有限公司與劉某某的商品房買賣合同（編號為2011***12和20111***13）無效；
三、駁回朱某某其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)48830元由許昌某某房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)。原告任朱某某預(yù)交的案件受理費(fèi)48830元和訴訟保全費(fèi)5000元（未采取保全措施）予以退還。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國某事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省高級人民法院。
審 判 長 信宏敏
審 判 員 張麗萍
代理審判員 彭志勇
二〇一五年十二月三十日
書 記 員 陳 暉
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