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黑龍江省寶泉嶺農墾法院

民事判決書

（2016）黑8101民初406號

原告劉某某，男，漢族，工人。

委托代理人張玉花，黑龍江吉相律師事務所律師。

被告韓某甲，女，漢族，退休工人。

原告劉某某為與被告韓某甲房屋租賃合同糾紛一案，于2016年4月19日向本院起訴，本院受理后，依法由審判員李彬獨任審判，于2016年6月22日公開開庭進行了審理。后轉入普通程序，依法組成合議庭，由審判員張文閣擔任審判長，審判員李彬主審，人民陪審員趙福民參加評議，于2015年8月22日公開開庭審理了本案，原告劉某某及其委托代理人張玉花、被告韓某甲到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告劉某某訴稱：2012年3月17日，本人購買xxx小區1號樓9號商服樓，價款600000元。2012年9月30日，本人將該房屋出租給韓某乙，用于經營飯店，出租期限為3年，第一年租金20000元，第二年、第三年租金為30000元。2013年10月韓某乙將該房屋轉租給被告韓某甲經營飯店，并且通知了原告。2013年10月至今，被告韓某甲拒不給付原告商服樓租金，也拒絕與本人簽訂房屋出租合同。故原告訴至法院，請求法院判令解除合同，被告韓某甲騰空原告所有的商服樓，給付2013年10月至2016年3月31日的商服樓房租金50000元，并承擔本案訴訟費用。原告庭審中增加訴訟請求：要求被告韓某甲給付2016年4月1日至2016年8月15日房屋租金5750元。

被告韓某甲辯稱：不同意給付原告劉某某房屋租金。該租金本人已經付給耿某某了。2015年春天，耿某某找到本人說其已付完樓款，該房屋所有權是耿某某的，讓本人將房屋租金給耿某某。并且將房屋的發票和購房合同都給本人看了，所以本人認為房子是耿某某的。2014年交租金6000元，2015年交給耿某某租金10000元，2016年4月1日交給耿某某租金12000元。

原告為證明其訴訟主張向本院提供如下證據：

1.商品房買賣合同復印件1份及xxx小區購房協議復印件1份。某某花園購房協議內容：甲方：徐某甲，乙方劉某某。一、經甲乙雙方協商同意，乙方用建筑工程款購買甲方xxx小區1號樓9號門市，面積108.16平方米，房款總額60萬元。二、付款方式：從甲方應付給乙方的建筑工程款中支付60萬元。三、關于產權登記，甲方負責提供有關手續。甲方：徐某甲。乙方：劉某某，時間：2012年3月17日。欲證明原告劉某某購買了由黑龍江寶泉嶺墾區金城房地產開發有限公司開發的商服，該商服位置坐落在xxx小區1號樓9號，價款為60萬元，兩份證據均能證實原告是該商服的所有權人。被告韓某甲對該證據有異議，認為該證據是偽造的，因為耿某某手中有購房合同及房屋交款發票。

2．房屋出租合同復印件1份。主要內容為：甲方：劉某某，乙方：韓某乙，甲方將其本人的商服1戶即xxx小區1號樓9號門市出租給乙方，經甲乙雙方協商，達成如下協議：一、出租時間：3年，自2012年10月至2015年10月。二、房租：第一年房租2萬元，第二、三年房租為3萬元，如當年房租市場有變化可隨當地房租調場調整。三、付款時間：每年10月30日前付清當年房租。四、房屋裝修由乙方自行負責，3年房租到期后，室內裝修歸甲方所有，乙方不能拆除。簽約時間：2012年9月30日。欲證明原告與承租人韓某乙簽訂的商服出租的時間為2012年9月30日，出租期限為三年，自2012年10月到2015年10月，并且雙方約定了租金的給付方式、時間及金額。被告韓某甲對該證據有異議，認為該房屋出租合同是原告與韓某乙簽訂的，被告不知道此事。

3．韓某乙出具的證明1份。內容為：我本人韓某乙于2012年10月租了劉某某商服一戶（xxx小區1號樓9號商服）該房屋租了一年后，將該房屋出兌給韓某甲，該房屋的租金由韓某甲支付。該房屋出兌的時間是：2013年10月份。特此證明。證明人：韓某乙，2016年3月19日。欲證明韓某乙在2013年10月將樓房出兌給被告韓某甲，被告占有、使用該商服的時間為2013年10月至今。被告韓某甲對該證據的真實性、合法性、關聯性無異議。

4．用地許可證復印件1份、建設項目選址意見書復印件1份、建設工程規劃許可證復印件1份、建筑工程施工許可證復印件1份，建設用地規劃許可證復印件1份，商品房預售許可證復印件1份。證明原告所購買的該樓房是經合法手續審批所建，原告是支付合理價款后，依法取得的。被告韓某甲對該證據的真實性、合法性、關聯性無異議。

被告為證明其訴訟主張向本院提供如下證據：

收條3份，欲證明2016年4月6日交房屋租金12000元。原告劉某某對該證據的真實性及關聯性均有異議，認為房屋是原告的，被告將租金給付耿某某與原告無關。

法庭依職權調取證據如下：

1．（2015）寶民初字第125號卷宗中韓某乙提供的兌店協議復印件1份。內容為：甲方：韓某乙。乙方：韓某甲。甲方將xxx小區四川火鍋店兌給乙方，兌店金額共計伍萬元整。第一次乙方于2013年12月30日前付給甲方貳萬元。第二次乙方于2014年12月30日前付給甲方叁萬元。并按郵儲銀行利息一樣執行。2014年12月30日前本息一次結清。此協議經雙方同意后簽字生效。甲方：韓某乙。乙方：韓某甲。見證人：李某某。2013年10月3日。原、被告對該證據均無異議。

２．調取韓某乙證言1份。內容為：原告劉某某提交的房屋出租合同系韓某乙2016年3月份簽訂的。當時口頭約定房屋租金為2萬元，租金交給李某某。2012年租金20000元韓某乙直接交給劉某某了。2013年上半年租金10000元交給李某某，李某某又當面轉交給原告劉某某。韓某乙將店兌給被告韓某甲時提出本人年租金20000元，租期6年，韓某甲提出租金價格與房主談。被告對該證言無異議，原告對該證言有異議，認為雙方約定第二年、第三年租金為30000元，租期為六年是不正確的，對于證言中韓某乙將店兌給被告韓某甲時說該房屋是劉某某的及20000元租金交給劉某某的事實沒有異議。

３．調取徐某乙證言1份，內容為：本人房屋是從李某某處租的，一直經營飯店，當時租金為20000元，李某某用飯費頂房租，從2015年開始租金就降了，每年租金有10000元的，也有15000元，2016年鄰居租房年租金是10000元。原、被告對該證言無異議。

４．調取朱某某證言1份，內容為：本人租xxx小區門市2013年租金是15000元，2014年以后年租金是12000元。原、被告對該證言無異議。

本院對證據的分析與認定：

原告提供的證據1、2，能夠證明其證明方向，原告雖有異議，但未提供相反證據，故本院予以采信。原告提供的證據3、4，被告無異議，該證據具有真實性、合法性與關聯性，本院予以采信。被告提供的證據，原告對該據有異議認為租金交給耿某某與原告無關，被告異議理由成立，本院予以采信。本院依職權調取的證據1、3、4，原、被告雙方均無異議，本院予以采信。本院依職權調取的證據2，被告無異議，原告對證言中韓某乙將店兌給被告韓某甲時說該房屋是劉某某的及20000元租金交給劉某某的事實沒有異議。本院對該事實予以采信。原告對證言中所述年租金20000元及租期為六年的事實認為不正確，因該部分證言房屋出租合同相矛盾，本院對該部分證言就予采信。

根據采信的證據及庭審中原、被告的陳述，本院認定事實如下：

2012年3月17日，原告劉某某與黑龍江省寶泉嶺墾區金城房地產開發有限公司簽訂了商品房買賣合同。合同約定，原告劉某某購買xxx小區1號樓1層9號商服，建筑面積108.16平方米，房屋總價款600000元。黑龍江省寶泉嶺墾區金城房地產開發有限公司欠原告劉某某建筑工程款，該購樓款600000元系用其建筑工程款支付。2012年9月30日原告劉某某將該房屋出租給韓某乙，用于經營飯店，出租期限為3年，第一年租金20000元，第二年、第三年租金為30000元。每年10月30日前付清租金。原告劉某某收到了韓某乙2012年的房屋租金20000元，2013年上半年的租金10000元是李某某當面轉交給原告劉某某的。2013年10月3日韓某乙將自己經營的火鍋店以50000元價格出兌給被告韓某甲經營飯店，并通知了原告劉某某。韓某乙在兌店時告訴被告韓某甲該房屋租金應給付原告劉某某。劉某某找過被告韓某甲索要租金，當時雙方協商年租金價格15000元，被告韓某甲一直未給付租金。2014年耿某某向被告韓某甲主張權利，被告韓某甲將租金給付了耿某某。

本院認為，原、被告之間形成實際租賃合同關系，不違反法律法規強制性規定，合法有效，雙方均應依約履行。依據《中華人民共和國合同法》第二百三十二條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。原、被告之間未定有書面租賃合同，對租賃期限也未做約定，房屋租賃期間經原告催要被告一直未交付原告租金，被告繼續占用該門面房并無事實根據和法律依據，故原告要求解除雙方的租賃合同，被告騰出房屋的訴訟請求于法有據，本院依法予以支持。韓某乙將房屋兌給被告韓某甲時，告知房屋租金交給劉某某。原告劉某某向被告催要租金時，雙方最后協商年租金為15000元，被告韓某甲應當按約定數額給付原告租金。關于租金的期限即2013年10月3日至2016年8月15日共計34.5個月，租金數額應為43125元（15000元÷12個月×34.5個月）。根據《中華人民共和國合同法》第二百二十八條第二款規定：因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。該案中案外人耿某某向被告韓某甲索要租金。被告韓某甲應當及時通知原告劉某某，如致使不能實現其合同目的，應當減少租金或者不支付租金。但被告韓某甲繼續履行了租賃合同并將租金給付耿某某。根據合同相對性原理，被告韓某甲應將租金給付原告劉某某。故被告韓某甲提出已將租金給付耿某某而不承擔給付原告租金義務的辯解理由，本院不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百二十七條、第二百二十八條、第二百三十二條之規定，判決如下：

一、解除原告劉某某與被告韓某甲之間的房屋租賃合同；

二、被告韓某甲于本判決生效之日起十日內騰出xxx小區1號樓1層9號樓房交付原告劉某某。

三、被告韓某甲于本判決生效之日起二十日內給付原告劉某某房屋租金43125元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費1175元，由被告韓某甲負擔878元，原告劉某某負擔297元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省農墾中級法院。

審　判　長　　張文閣

審　判　員　　李　彬

人民陪審員　　趙福民

二〇一六年九月十三日

書　記　員　　申　騰

房屋租賃合同糾紛