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廣東省韶關市武江區人民法院

民事判決書

（2015）韶武法民一初字第1582號

原告：韶關市某某物業服務有限公司。

法定代表人：曹某某，總經理。

委托代理人：焦建中，廣東宜方律師事務所律師。

被告：賴某某。

委托代理人：韓某。

原告韶關市某某物業服務有限公司（下稱某某物業公司）訴被告賴某某物業服務合同糾紛一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法由代理審判員譚謙悅適用小額訴訟程序公開開庭進行了審理。原告某某物業公司的委托代理人焦建中，被告賴某某及其委托代理人韓斌到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告某某物業公司訴稱：原告某某物業公司受托為城市花園某某住宅小區提供物業管理服務。某某小區D幢因小區二層為架空層，房產登記要計算樓層，故產權證登記為D幢×房，被告業主自2012年10月至2015年6月，欠交物業管理服務費等，欠交項目數額具體如下：1、2012年10月-2015年6月物業管理服務費990元，因欠交費依約定產生滯納金1468.44元（每天3‰計）。2、2012年10月-2015年6月公攤水電費、水費、停車費2539.5元。上列兩項合計4997.94元。就被告上述欠費，經原告數次催收無果，唯有向人民法院提起訴訟，請法院依法判決：1、被告繳納物業服務（管理）費、水電公攤費、水費、停車費共3529.5元；物業服務費滯納金1468.44元。合計4997.94元。2、被告承擔訴訟費用。

被告賴某某辯稱：一、本案的案由是物業服務合同糾紛，答辯人與被答辯人根本就不存在物業服務的問題，更不存在要繳納滯納金的問題。答辯人也從未選聘過任何物業服務企業，更沒有與任何物業服務公司包括韶關市某某物業服務有限公司簽訂過物業服務合同，如果有的話，我們會根據《物業管理條例》第二條的規定與物業服務公司簽訂物業服務合同的。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第一條、第二條之規定，被答辯人沒有任何證據證明答辯人與被答辯人存在有服務與被服務的關系。二、從被答辯人占有小區的公共場所至今，被答辯人從沒維護過小區有損壞的護欄，從沒有清理過小區化糞池、蓄水池、污水溝。服務項目不公開，亂收費，收費也不公開。水電費亂提價、亂收費。（其中，摩托車每臺10元／月，提到20元／月，汽車每臺80元／月，提到200元／月），原告工作人員熱天上班穿牛頭、上身打光板、穿拖鞋上班，招來的汽車亂停亂放在人行道上，占道經營，嚴重影響業主正常生活，沒做到24小時有人認真值班，夜班值班人員值班期間睡大覺，至使業主的物品被盜。被答辯人值班人員資格沒有達到《物業管理條例》第三十三條規定的要求。三、韶關市某某物業服務有限公司在沒經我住宅小區業主的同意下，擅闖進我小區，占用我小區業主共同共有的公共場地，來收取各業主的停車費及引進外來客戶的停車費，按《物權法》規定，我小區公共場地，屬我小區業主共同共有的公共場地，共同共有的場地收入應按份分給我小區的各業主，可是，被答辯人從占有小區至今的共同場地收入不但不分給我小區各業主，且已完全私吞。綜上，現在被答辯人還濫用訴權訴我們小區業主，我們小區業主保留追究韶關市某某物業服務有限公司侵害小區業主物權利益的法律責任，請法院依法駁回被答辯人訴訟請求。

經審理查明：被告是韶關市武江區新興路14號城市花園某某小區D幢×房業主，該房的建筑面積為×㎡。原告于2012年10月開始接受韶關市某某資產運營有限公司的委托，為其管理的某某小區提供物業服務。2012年11月6日，原告（乙方）與韶關市某某資產運營有限公司（甲方）簽訂了一份《物業服務委托合同》，約定由原告為某某小區等提供物業服務。第二條約定前期物業管理服務期限自2012年11月1日至2014年10月30日止，為期2年。但期限未滿，成立業主委員會，由業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，本合同終止。第四條約定物業管理費由乙方按建筑面積向業主或物業使用人收取，某某小區0.3元／月·平方米……。第六條約定甲方、業主或物業使用人應于每月8日前向乙方交納當月物業管理費，逾期未繳納的，每逾期一日，應交納欠費總額的千分之三作為滯納金。第九條約定共用部分（包括共用照明，電梯電費、電梯年檢、電梯維修，二次供水，損耗水等）運行發生的費用，應獨立計量核算，根據實際消耗由乙方向相關業主分攤計收。合同到期后，原告（乙方）與韶關市某某資產運營有限公司（甲方）又簽訂一份《物業委托合同》，約定由原告繼續為某某小區等提供物業服務。第二條約定物業管理服務委托期限：2014年11月1日至2019年10月31日止，為期五年。但期限未滿，業主委員會與本物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，本合同終止。第四條約定物業管理費由乙方按建筑面積向業主或物業使用人收取，某某小區0.3元／月·平方米……。第六條約定甲方、業主或物業使用人應于每月15日前向乙方交納當月物業管理費，逾期未繳納的，每逾期一日，應交納欠費總額的千分之三／日作為滯納金。第九條約定公共部分（包括共用照明，電梯電纜、電梯年檢、電梯維修，二次供水，損耗水等）運行發生的費用，應獨立計量核算，根據實際消耗由乙方向相關業主分攤計收。原告按照約定對小區進行了物業管理，截止本案開庭，某某小區尚未成立業主委員會。根據以上合同，被告每月應交物業管理服務費為30元（0.3元／㎡×100.16㎡=30元）。

根據韶關市武江區物價局文件（韶武價（2014）3號）精神，某某小區首層停車場車輛停放保管服務費標準為，室內人工管理（住、用戶）：小汽車200元／月.輛；摩托車、電動車、助力車20元／月.輛；自行車5元／月.輛。被告認可其一直擁有2輛電動車。自2012年10月起，被告未向原告交納物業服務費等費用，截止至2015年6月，被告尚欠2012年10月至2015年6月期間的物業服務費990元（30元／月×33個月）、代墊付的公攤水電費161.4元、代墊付的自用水費1248.1元、停車費1130元。原告經催收未果，遂訴至本院要求判令被告支付上述費用及違約金。

另查明，根據韶關市人民政府辦公室于2011年12月31日作出的韶府辦（2011）226號文件，決定將韶關市公共資產管理中心名下部分房屋（含某某安置小區）的相關權益劃至韶關市某某資產運營有限公司名下。

庭審中原告明確其主張的滯納金計算方式為：按逾期每日以實欠物業服務費金額的千分之三從被告逾期交納物業費之日起計算至實際清償之日止。

本院認為：被告作為某某小區的業主，因原告與韶關市某某資產運營有限公司已簽訂了物業服務委托合同，根據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規定，原告作為物業服務公司，按約定履行了物業管理服務義務后，享有按合同約定的收費項目、標準收取相關費用的權利。被告作為業主，享受了原告提供的物業管理服務后，負有按約定支付管理費用的義務。現被告未向原告交納物業管理費用的行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。被告雖對停車費有異議，但根據物價局的文件及被告對自有車輛的陳述，原告對停車費的收取并未違反物價局的規定，且被告亦未提交相關的證據予以反駁。故根據《物業管理條例》第四十二條第一款的規定，被告應向原告支付2012年10月至2015年6月期間的物業服務費990元、公攤水電費161.4元、水費1248.1元、停車費1130元，合計3529.5元。

至于原告主張的違約金（原告訴訟請求中的“滯納金”）問題，根據《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十四條的規定，因被告未按約定支付物業服務費，故對原告要求計付違約金的訴訟請求，本院予以支持。結合合同約定，違約金應按實欠物業服務費金額，從被告逾期繳納物業服務費次月即2012年11月1日起至本判決確定的履行之日止以每日3‰計算。

對于被告提出原告在進行物業管理方面存在瑕疵及建設單位未安裝獨立水表的問題。因物業公司在提供物業管理服務后，業主就應當按照合同約定支付物業管理費用。物業公司在管理過程中如存在管理不善等違約行為，業主應通過向政府相關職能部門反映以得到協調處理，或依法律途徑追究物業公司的違約責任。關于獨立水表的問題，被告則應與建設單位協商處理。被告以此拒交物業服務費并無法律依據。

對于被告以涉案房屋屬于拆遷安置房其置換面積不包含公攤面積為由，主張不應該計算公攤費用的問題。庭審中被告亦認可某某小區存在停車場及過道等公共場所。因小區業主對建筑物專有部門以外的共有部分均享有權利及承擔義務，現原告作為小區物業服務人，為管理公共場所而墊付了公攤水電費，小區業主即應該按照以上物業合同的約定向原告支付公攤水電費。故本院對被告的該抗辯理由不予接納。

綜上所述，本院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條，《物業管理條例》第四十二條第一款，最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規定，判決如下：

一、被告賴某某應于本判決發生法律效力之日起十日內支付2012年10月至2015年6月期間的物業服務費990元及違約金（違約金的計算方法：按實欠物業服務費金額，從2012年11月1日起至本判決確定的履行之日止以每日3‰計算）給原告韶關市某某物業服務有限公司。

二、被告賴某某應于本判決發生法律效力之日起十日內支付2012年10月至2015年6月期間的公攤水電費161.4元、水費1248.1元、停車費1130元，合計2539.5元給原告韶關市某某物業服務有限公司。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費50元，減半收取25元，由被告賴某某負擔。

本判決為終審判決。

代理審判員　　譚謙悅

二〇一六年三月十六日

書　記　員　　李子儀

合同糾紛