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新疆維吾爾自治區烏魯木齊市新市區人民法院

民事判決書

（2014）新民三初字第1０42號

原告：郭某。

原告：陳某。

委托代理人：戴莉華，新疆德洋律師事務所律師。

委托代理人：李素玲，新疆德洋律師事務所律師。

被告：新疆**房地產開發有限公司，住所地：烏魯木齊市水磨溝區西虹東路***號騰飛大廈*層*號。

法定代表人：李某欣，該公司總經理。

委托代理人：王菊平，新疆元正律師事務所律師。

委托代理人：彭燕，新疆元正律師事務所律師。

原告郭某、陳某與被告新疆**房地產開發有限公司（下稱**公司）商品房預售合同糾紛一案，本院于2014年8月18日受理后，依法組成合議庭，于2014年11月23日公開開庭進行了審理，原告郭某、陳某的委托代理人戴莉華、李素玲與被告**公司的委托代理人王菊平、彭燕到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告郭某、陳某訴稱：2012年9月13日，我與被告**公司簽訂商品房預售合同。合同約定，我購買被告**公司開發的位于本市新市區鯉魚山北路298號領世華府商住小區2棟1207室房屋；被告**公司在2013年12月31日前交付房屋；被告遲延交付房屋超過60日，我選擇繼續履行合同，被告**公司按已付房款日萬分之三支付違約金。合同簽訂后，我依約支付了購房款，但被告至今未交付房屋。現訴至法院，請求被告支付逾期交房違約金43358元并承擔本案訴訟費。

被告**公司答辯稱：我公司開發建設的房屋在具備交付條件后以報刊公告、小區張貼公告、電話、短信以及郵寄等多種方式通知原告辦理入住。原告未來辦理入住，過錯在于原告，其對擴大的損失應當承擔責任。合同約定的違約金超過本小區房屋租金的數倍，明顯過高，應予降低。

經審理查明：2012年9月13日，原告郭某、陳某與被告**公司簽訂商品房預售合同。合同約定：原告郭某、陳某購買被告**公司開發的位于本市新市區鯉魚山北路**號領世華府商住小區*棟**室房屋，總價款為437954.15元，首付137954.15元，剩余300000元以銀行按揭貸款支付；房屋經分期綜合驗收合格后于2013年12月31日前交付使用；被告**公司逾期交房超過60日，原告郭某、陳某要求繼續履行合同的，被告**公司自合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止按已交納房款日萬分之三向原告郭某、陳某支付違約金；商品房達到交付使用條件后，被告**公司應當書面通知原告郭某、陳某辦理交付手續；雙方進行驗收交接時，被告**公司應當出示本合同規定的證明文件，并簽署房屋交接單；被告新美聯房產公司不出示證明文件或出示證明文件不齊全，原告郭某、陳某有權拒絕接收，由此產生的延期交房責任由被告**公司承擔；由于原告郭某、陳某原因未能按期交付房屋的，自被告**公司通知的交付日期起（此通知方式包括但不限于電話通知、公告通知、張貼通知書、書面通知等）原告郭某、陳某應承擔暖氣費、物業管理費以及被告**公司已承擔的代墊費用。該合同附件三載明，裝飾、設備標準中的采暖方式為集中供暖。合同簽訂后，原告依約履行了付款義務。2014年7月11日，領世華府商住小區的建設工程竣工驗收合格。2014年7月14日，被告在《新疆都市消費晨報》上刊登入住公告，通知領世華府小區1、2號樓的業主即日開始辦理入住手續，并注明“因簽合同時工作人員疏忽，部分客戶的供暖方式誤寫為集中供暖（實際為壁掛爐），在此做以更正”。在辦理入住過程中，原告等部分業主與被告因集中供暖改為壁掛爐以及用壁掛爐的費用折抵逾期交房違約金問題而發生爭執，雙方未辦理房屋交接。部分業主于同年7月18日向本院申請訴前財產保全。同年8月5日，被告在該小區1、2號樓及辦理入住處張貼入住公告并經公證處公證。此后，被告又以電話、郵寄信函等方式通知原告等業主辦理入住。原告未辦理入住，向本院提起訴訟。

以上事實有原告與被告簽訂的商品房預售合同書、收據和發票、政府文件復印件、承諾書復印件、視聽資料、公證書以及庭審筆錄等證據存卷為證。

本院認為：原、被告簽訂商品房預售合同合法有效，被告未按照合同約定在2013年12月31日前交付房屋構成違約，應向原告承擔違約責任。被告已于2014年7月14日在報刊刊登公告通知原告辦理入住手續，但在之后辦理入住手續期間，雙方因合同約定的集中供暖方式改為壁掛爐以及用壁掛爐的費用折抵逾期交房違約金發生爭執而未能進行房屋交接。供暖設備為房屋的附屬設施，原告對此如認為與約定不符，可向被告主張標的物的瑕疵擔保責任直至解除合同，即可以通過其他方法解決和獲得救濟，而被告以壁掛爐費用折抵其逾期交房的違約金也未與原告協商一致，導致辦理入住手續時房屋不能正常交接的主要過錯在于被告。鑒于此，綜合本案實際情況，本院自2014年1月1日起至被告再次通知入住之日即2014年8月5日止確定被告逾期交房的期間，共計217日。

《中華人民共和國合同法》及相關司法解釋規定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少；當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決；當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。雙方合同約定逾期交房超過60日的違約金為日萬分之三，按1-3年人民幣貸款基準利率6%計算的日利率為萬分之一點六，該日利率的30%則為萬分之零點五，如按地段房屋月租金2000元計算8個月租金的30%不足5000元，故本案被告提出減少約定的違約金符合法律規定。綜合本案實際情況，本院按日萬分之一確定違約金。原告已交房款437954.15元按日萬分之一計算217日的違約金為9503.6元。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款之規定，判決如下：

被告新疆**房地產開發有限公司支付原告郭某、陳某逾期交房違約金9503.6元。

以上給付款項，被告應于本判決生效后十日內支付完畢，逾期則依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案訴訟請求標的額49358元。判決給付標的金額9503.6元，占訴訟請求標的金額的19.3%。本案案件受理費883.95元、保全費437.2元，共計1321.15元（原告已預交）由原告負擔80.7%即1066.17元，由被告負擔19.3%即254.98元。被告負擔部分同違約金一并給付原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀并按對方當事人人數提交副本，上訴于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院。

審　判　長　　謝然軍

人民陪審員　　張成勝

人民陪審員　　武鳳義

二〇一四年十二月十日

書　記　員　　甕立臣

商品房預售合同糾紛