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新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市新市區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）新民三初字第992號(hào)

原告：陳某芹，女，漢族，19**年*月*日出生，住烏魯木齊市沙依巴克區(qū)克拉瑪依西街416號(hào)*區(qū)*號(hào)樓*單元*號(hào)。

委托代理人：戴莉華，新疆德洋律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李素玲，新疆德洋律師事務(wù)所律師。

被告：新疆**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：烏魯木齊市水磨溝區(qū)西虹東路**號(hào)騰飛大廈*層*號(hào)。

法定代表人：李某欣，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：王菊平，新疆元正律師事務(wù)所律師。

委托代理人：彭燕，新疆元正律師事務(wù)所律師。

原告陳某芹與被告新疆**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱**房地產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年8月18日受理后，依法由代理審判員趙金貴獨(dú)任審判，于2014年11月24日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告陳某芹的委托代理人戴莉華、李素玲與被告**房地產(chǎn)公司的委托代理人王菊平、彭燕到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳某芹訴稱：2012年8月22日，我購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于本市新市區(qū)鯉魚山北路**號(hào)領(lǐng)世華府商住小區(qū)*棟*室房屋，房屋交付時(shí)間為2013年12月31日前，遲延交房超過(guò)60日選擇繼續(xù)履行的出賣人按日萬(wàn)分之三支付違約金。我依約支付了房款，但被告未依約交付房屋?，F(xiàn)訴至法院，請(qǐng)求判令被告支付逾期交房違約金54882元并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告**房地產(chǎn)公司辯稱：我公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋在具備交付條件后以報(bào)刊公告、小區(qū)張貼公告、電話、短信以及郵寄等多種方式通知原告辦理入住手續(xù)，原告未來(lái)辦理入住過(guò)錯(cuò)在于原告。合同約定的違約金超過(guò)本小區(qū)房屋租金的數(shù)倍，明顯過(guò)高，應(yīng)予降低，且原告應(yīng)當(dāng)對(duì)其過(guò)錯(cuò)擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。

經(jīng)審理查明：2012年8月22日，原、被告簽訂商品房預(yù)售合同約定，原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于本市新市區(qū)鯉魚山北路298領(lǐng)世華府商住小區(qū)2棟902室房屋；總價(jià)款為554363.60元，首付304363.60元，剩余25萬(wàn)元于2012年9月8日之前付清；房屋經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格后于2013年12月31日前交付使用；被告逾期交房超過(guò)60日買受人要求繼續(xù)履行合同的，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按已交納房款日萬(wàn)分之三向原告支付違約金；商品房達(dá)到交付使用條件后，被告應(yīng)當(dāng)書面通知原告辦理交付手續(xù)；雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，被告應(yīng)當(dāng)出示本合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單；被告不出示證明文件或出示證明文件不齊全，原告有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由被告承擔(dān)；由于原告原因未能按期交付的，自被告通知的交付日期起（此通知方式包括但不限于電話通知、公告通知、張貼通知書、書面通知等）原告應(yīng)承擔(dān)暖氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及被告已承擔(dān)的代墊費(fèi)用。該合同附件三裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中的采暖方式為集中供暖。合同簽訂后，原告依約履行了付款義務(wù)。2014年7月14日，被告在《新疆都市消費(fèi)晨報(bào)》上刊登入住公告，通知領(lǐng)世華府小區(qū)1、2號(hào)樓的業(yè)主即日開(kāi)始辦理入住手續(xù)，并注明“因簽合同時(shí)工作人員疏忽，部分客戶的供暖方式誤寫為集中供暖（實(shí)際為壁掛爐），在此做以更正”。在辦理入住過(guò)程中，部分業(yè)主與被告因集中供暖改為壁掛爐以及用壁掛爐的費(fèi)用折抵逾期交房違約金問(wèn)題而發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，雙方未辦理房屋交接，部分業(yè)主于同年7月18日即向本院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。同年8月5日，被告在該小區(qū)1、2號(hào)樓及辦理入住處張貼入住公告并經(jīng)公證處公證。此后，被告又以電話、郵寄信函等方式通知辦理入住。

以上事實(shí)有原告與被告簽訂的商品房預(yù)售合同書、收據(jù)和發(fā)票、政府文件復(fù)印件、承諾書復(fù)印件、視聽(tīng)資料、公證書以及庭審筆錄存卷為證。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂商品房預(yù)售合同合法有效，被告未按照合同約定在2013年12月31日前交付房屋構(gòu)成違約，應(yīng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。被告已于2014年7月14日在報(bào)刊刊登公告通知原告辦理入住手續(xù)，但在之后辦理入住手續(xù)期間，雙方因合同約定的集中供暖方式改為壁掛爐以及用壁掛爐的費(fèi)用折抵逾期交房違約金發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)而未能進(jìn)行房屋交接。供暖設(shè)備為房屋的附屬設(shè)施，原告對(duì)此如認(rèn)為與約定不符，可向被告主張標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任直至解除合同，即可以通過(guò)其他方法解決和獲得救濟(jì)，而被告以壁掛爐費(fèi)用折抵其逾期交房的違約金也未與原告協(xié)商一致，導(dǎo)致辦理入住手續(xù)時(shí)房屋不能正常交接的主要過(guò)錯(cuò)在于被告，鑒于此，綜合本案實(shí)際情況，本院自2014年1月1日起至被告再次通知入住之日即2014年8月5日止確定被告逾期交房的期間，共計(jì)217日。

《合同法》及相關(guān)司法解釋規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決；當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。雙方合同約定逾期交房超過(guò)60日的違約金為日萬(wàn)分之三，按1-3年人民幣貸款基準(zhǔn)利率6%計(jì)算的日利率為萬(wàn)分之一點(diǎn)六，該日利率的30%則為萬(wàn)分之零點(diǎn)五，如按地段房屋月租金2000元計(jì)算8個(gè)月租金的30%不足5000元，故本案被告提出減少約定的違約金符合法律規(guī)定。綜合本案實(shí)際情況，本院按日萬(wàn)分之一確定違約金，原告已交房款554363.60元按日萬(wàn)分之一計(jì)算217日的違約金為12029.69元。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款之規(guī)定，判決如下：

被告新疆**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付原告陳某芹逾期交房違約金12029.69元。

以上給付款項(xiàng)，被告應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)支付完畢，逾期則依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案訴訟標(biāo)的金額54882元，確認(rèn)給付金額12029.69元，確認(rèn)給付額占訴訟標(biāo)的額的21.92%。本案案件受理費(fèi)1172.05元（原告已預(yù)交）減半收取，退還原告586.03元，其余586.02元由原告負(fù)擔(dān)78.08%即457.57元，被告應(yīng)負(fù)擔(dān)27.82%即128.45元。被告應(yīng)負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)可在履行義務(wù)時(shí)一并給付原告。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提交副本，上訴于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級(jí)人民法院，并預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。

代理審判員　　趙金貴

二〇一四年十二月九日

書　記　員　　苗　密

商品房預(yù)售合同糾紛